Cómo fijar la renta de un nuevo arrendamiento de larga duración en Portugal (2026)

Para la mayoría de las viviendas puede fijar libremente la renta de un nuevo arrendamiento de larga duración, pero en octubre de 2026 sigue aplicándose una norma de Mais Habitação: una vivienda arrendada mediante un contrato firmado entre octubre de 2018 y octubre de 2023 solo puede volver a arrendarse por la última renta más un 2 %, salvo que la nueva renta se mantenga dentro de los límites oficiales del alquiler asequible. Una reforma que suprimiría anticipadamente esta norma superó su primera votación en el Parlamento el 30 de septiembre de 2026, pero todavía no es ley. Dentro del margen que le deje la ley, fije el precio a partir de datos reales de mercado, y tenga en cuenta que una renta de 2.300 € al mes o menos puede reducir el impuesto sobre la renta correspondiente del 25 % al 10 %.

¿Hay un límite legal a la renta de un nuevo arrendamiento?

El límite está en el artículo 34 de la Lei 56/2023 (Mais Habitação), a menudo llamado travão às rendas (freno a las rentas). Abarca los nuevos arrendamientos de vivienda de inmuebles que tuvieron un contrato firmado en los cinco años anteriores a la entrada en vigor de la ley, el 7 de octubre de 2023. Para esas viviendas, la nueva renta inicial no puede superar la última renta cobrada en el contrato anterior × 1,02.

La norma tiene estas características:

• Solo se aplica por encima de los límites del alquiler asequible. Según el art. 34(2), el límite solo actúa si la nueva renta es superior a los límites generales por tipo de vivienda y municipio. Son los límites del Programa de Apoio ao Arrendamento (programa estatal de alquiler asequible) de la Portaria 176/2019. A modo ilustrativo, la tabla base de 2019 fijaba 1.150 € para un piso de dos dormitorios en el tramo superior, que incluye Lisboa. Los límites se han actualizado desde entonces, así que compruebe la cifra vigente para su municipio antes de contar con ella.
• Puede recuperar las actualizaciones no aplicadas. Si la renta anterior nunca se subió con los coeficientes anuales, puede añadir los coeficientes omitidos, hasta tres años después de que cada uno estuviera disponible por primera vez (art. 34(3)).
• Puede añadir el coste de obras importantes. Si la vivienda ha sido objeto de una remodelación o rehabilitación profunda certificada por la Câmara Municipal (ayuntamiento), puede añadir el coste pagado, hasta un 15 % al año (art. 34(5)).
• Cada coeficiente puede utilizarse una sola vez. Cada coeficiente solo puede aplicarse una vez por año natural (art. 34(6)).
• Está vigente hasta 2029. La norma surte efecto hasta el 31 de diciembre de 2029 (art. 54(2)).

En su literalidad, la norma se dirige a las viviendas cuyo contrato anterior se firmó aproximadamente entre el 7 de octubre de 2018 y el 6 de octubre de 2023. Muchos resúmenes la describen de forma imprecisa como «viviendas arrendadas en los últimos cinco años». No abarca una vivienda que nunca se haya arrendado, ni una vivienda cuyos contratos anteriores se firmaran todos fuera de ese periodo. Si su caso es dudoso, por ejemplo un contrato firmado en 2018 o una vivienda arrendada solo desde 2024, pida la opinión de un abogado antes de anunciarla.

Qué cambiaría la reforma pendiente

La reforma del arrendamiento del Gobierno (Proposta de Lei 103/XVII) fue aprobada por el Consejo de Ministros el 9 de julio de 2026. Pondría fin al límite de las rentas de los nuevos contratos tres años antes y permitiría a arrendadores e inquilinos pactar libremente la renta inicial. También daría a las partes más libertad en materia de fianzas y rentas anticipadas (se habla de hasta tres meses de renta anticipada) y acortaría de tres a dos meses el periodo de impago antes de que un arrendador pueda resolver el contrato.

El 30 de septiembre de 2026, el Parlamento aprobó el proyecto en votación general, con PSD, IL y CDS a favor y la abstención de Chega. Ahora pasa a comisión, donde puede modificarse, y después a una votación final y a la promulgación. Hasta que la nueva ley se publique y entre en vigor, el artículo 34 sigue aplicándose. Si va a volver a arrendar una vivienda sujeta al límite y puede esperar, puede convenirle fijar el nuevo contrato para después de que la reforma surta efecto. No firme un contrato por encima del límite dando por hecho que la ley cambiará.

Cómo averiguar la renta de mercado de su vivienda

El INE (el instituto nacional de estadística) es la fuente más fiable. Sus estadísticas de rentas de vivienda a nivel local publican la renta mediana por m² de los nuevos contratos, a partir de los contratos registrados en la administración tributaria (Modelo 2). Son rentas realmente pactadas, no precios de oferta. El INE publica:

• cifras trimestrales para las regiones y los municipios de más de 100.000 habitantes;
• cifras de 12 meses móviles para todos los municipios, y para las parroquias de la Gran Lisboa, la Península de Setúbal y el Gran Oporto.

Los precios de oferta de los portales (idealista y otros) muestran lo que piden los arrendadores. Están muy por encima de los del INE. En mayo de 2026, la mediana de oferta de idealista era de 16,3 €/m² a nivel nacional y de 21,8 €/m² en Lisboa, según informó Montepio. Utilícelos para ver a su competencia, no como el precio que pagan los inquilinos.

Para estimar su renta:

1. Busque la última mediana de 12 meses del INE para su municipio (o parroquia).
2. Multiplíquela por la superficie útil de la vivienda.
3. Ajústela según la propia vivienda. Las viviendas más pequeñas obtienen más por m²: en todas las regiones, los estudios y los pisos de un dormitorio tuvieron la mediana de €/m² más alta (INE, 1.er trimestre de 2026). Ajuste también por el estado, la calificación energética, el aparcamiento, el espacio exterior y el mobiliario.
4. Compare el resultado con 10–20 anuncios activos cercanos que se correspondan con la vivienda, y con lo que los agentes locales dicen que realmente se alquila.

Rentas orientativas por región

Renta mediana por m² de los nuevos contratos (INE, según lo publicado y difundido). Son medianas de todos los tamaños y estados, por lo que son un punto de partida, no una tasación.

Notas:

• Las cifras del 2.º trimestre de 2026 proceden de la publicación del INE del 29 de septiembre de 2026, según informaron ECO y DNoticias. Las demás cifras son de la publicación del INE del 1.er trimestre de 2026 (26 de junio de 2026).
• En el Algarve, 9 de los 15 municipios con datos estaban por encima de la mediana nacional, y Albufeira fue el más alto.
• Ejemplo práctico: un piso de 70 m² en Oporto a 14,29 €/m² sale por unos 1.000 € al mes.

El umbral de 2.300 € y el tipo impositivo del 10 %

El Decreto-Lei 97/2026 creó un tipo autónomo del IRS del 10 %, que se aplica del 1 de enero de 2026 al 31 de diciembre de 2029, tanto a los contratos nuevos como a los existentes. Para acogerse a él:

• la renta debe estar dentro del límite moderado, que es 2,5 × el salario mínimo, es decir, 2.300 € al mes en 2026;
• la vivienda debe arrendarse exclusivamente como vivienda para una persona física identificada;
• el contrato debe estar registrado en la administración tributaria.

Según lo publicado, el límite es una condición, no un tramo impositivo. Si la renta lo supera, toda la renta de ese contrato tributa según las normas generales: el 25 % del art. 72(2) del CIRS, reducido para los contratos de cinco años o más. Como el límite está vinculado al salario mínimo, debería variar cada año.

La disyuntiva es tajante. Sin tener en cuenta los gastos deducibles:

• 2.300 € al 10 %: 27.600 € de renta al año, 2.760 € de impuesto, 24.840 € netos.
• 2.400 € al 25 %: 28.800 € de renta al año, 7.200 € de impuesto, 21.600 € netos.

Para igualar 24.840 € netos al 25 %, necesitaría unos 2.760 € al mes. Con un contrato de cinco a diez años, que tributa al 15 %, seguiría necesitando unos 2.435 €. Si su renta de mercado se sitúa entre 2.300 € y aproximadamente 2.700 €, fijar el precio en 2.300 € suele dejarle en mejor situación. También amplía el número de inquilinos posibles.

Dos aspectos que debe confirmar con un asesor fiscal:

• si el tipo del 10 % se aplica a su situación como no residente (el texto no establece ninguna condición de residencia, pero la práctica es reciente);
• cómo se computan para el límite los gastos incluidos (véase más abajo).

¿Amueblado o sin amueblar?

La legislación portuguesa no tiene un régimen específico para los alquileres amueblados de larga duración. Es el mismo contrato de arrendamiento, y el dinero pagado por los muebles y electrodomésticos se considera renta de alquiler (art. 8(2) del CIRS). En la práctica:

• Los pisos amueblados se alquilan más rápido a expatriados, estudiantes y personas desplazadas por trabajo. Las familias que ya tienen muebles suelen preferir una vivienda vacía o parcialmente amueblada.
• El sobreprecio suele ser moderado. Inclúyalo en una única renta, y manténgala por debajo de 2.300 € si está cerca del umbral.
• Los muebles, electrodomésticos y la decoración no son deducibles de las rentas de alquiler (art. 41 del CIRS), y normalmente tendrá que sustituirlos o repararlos.
• Adjunte al contrato un inventario firmado y con fotografías.

¿Qué puede incluirse en la renta?

Las partes deciden por escrito quién paga cada gasto. Si el contrato no dice nada, la regla supletoria del art. 1078 del Código Civil es:

• el inquilino paga los suministros de la vivienda (agua, electricidad, gas, internet);
• el arrendador paga los gastos de los elementos comunes del edificio: el condomínio (cuotas de comunidad).

Sus opciones:

• Suministros a nombre del inquilino. Es la opción más limpia: no asume ningún riesgo de consumo ni la gestión de facturas.
• Cuotas de comunidad. Puede pactar en el contrato que las pague el inquilino, o incluirlas en una renta única. En cualquier caso, las cuotas de comunidad que pague usted son un gasto deducible.
• Rentas «todo incluido». Los importes pagados por servicios vinculados al arrendamiento también se consideran renta de alquiler (art. 8(2) del CIRS). Incluir las facturas aumenta, por tanto, su renta imponible y el impuesto de sellos, y puede hacerle superar los 2.300 €. Si incluye las facturas, fije en el contrato un límite de uso razonable.

Precio para alquilar rápido frente al mejor inquilino

Lo que pacte será la base durante años. No puede subir la renta durante el primer año. Después, salvo que el contrato establezca por escrito su propia regla de actualización, cada subida está limitada al coeficiente anual: el 2,24 % para 2026 y el 2,56 % anunciado para 2027. Un precio inicial excesivo le cuesta en meses vacíos, y uno demasiado bajo le cuesta durante todo el contrato.

• Los periodos vacíos son caros. Un mes vacío cuesta el 8,3 % de la renta de un año. Pedir 1.250 € en lugar de 1.200 € le aporta 600 € al año, pero un mes adicional vacío cuesta 1.200 € o más.
• Utilice las dos primeras semanas como prueba. Muchas visitas pero ninguna solicitud significa que la vivienda tiene un precio excesivo o está mal presentada. Rebaje la renta en un único paso claro en lugar de con pequeños recortes durante varias semanas.
• Pague por calidad, no por la renta máxima. Una renta algo más baja para un inquilino bien documentado, con ingresos estables, referencias y un fiador, suele ser la mejor rentabilidad. Los impagos y un mes vacío cuestan más que un pequeño descuento.
• Respete los umbrales fiscales. Fije el precio dentro del límite de 2.300 € y del límite del artículo 34, y mantenga la renta pactada idéntica en el contrato, en el registro del Modelo 2 y en los recibos.

Lista de comprobación

• Compruebe si la vivienda tuvo un contrato firmado entre octubre de 2018 y octubre de 2023. Si es así, calcule el límite del artículo 34, o si la renta se mantiene dentro de los límites del alquiler asequible.
• Reúna la renta anterior, los coeficientes no aplicados y las obras certificadas por el ayuntamiento.
• Consulte la última mediana de 12 meses del INE para su municipio o parroquia y conviértala a la superficie de su vivienda.
• Compárela con los anuncios actuales y con la opinión de los agentes.
• Decida si se mantiene en 2.300 € o por debajo, y confirme con su asesor fiscal que puede acogerse al 10 %.
• Decida sobre el mobiliario y sobre quién paga las cuotas de comunidad y los suministros, y recójalo en el contrato.
• Siga la evolución de la reforma del arrendamiento. Hasta que se publique y entre en vigor, se aplica el límite actual.