Določanje najemnine za novo dolgoročno najemno pogodbo na Portugalskem (2026)

Za večino stanovanj lahko najemnino za novo dolgoročno najemno pogodbo določite prosto, vendar oktobra 2026 še vedno velja eno pravilo iz paketa Mais Habitação: stanovanje, oddano po pogodbi, podpisani med oktobrom 2018 in oktobrom 2023, se sme ponovno oddati le za zadnjo najemnino, povečano za 2 %, razen če nova najemnina ostane v uradnih mejah dostopnih najemnin. Reforma, ki bi to pravilo predčasno odpravila, je 30. septembra 2026 prestala prvo glasovanje v parlamentu, vendar zakon to še ni. V okviru prostora, ki Vam ga pušča zakon, ceno določite na podlagi dejanskih tržnih podatkov in upoštevajte, da lahko najemnina 2.300 € na mesec ali manj zniža dohodnino od nje s 25 % na 10 %.

Ali obstaja zakonska omejitev najemnine za novo najemno pogodbo?

Omejitev je v členu 34 Lei 56/2023 (Mais Habitação), ki se pogosto imenuje travão às rendas (zavora najemnin). Zajema nove stanovanjske najeme za stanovanja, za katera je bila najemna pogodba podpisana v petih letih pred uveljavitvijo zakona 7. oktobra 2023. Za ta stanovanja nova začetna najemnina ne sme presegati zadnje najemnine, zaračunane po prejšnji pogodbi, × 1,02.

Pravilo ima naslednje značilnosti:

• Velja le nad mejami dostopnih najemnin. Po čl. 34(2) omejitev velja le, če je nova najemnina višja od splošnih mej glede na vrsto stanovanja in občino. To so meje Programa de Apoio ao Arrendamento (državnega programa dostopnih najemnin) iz Portaria 176/2019. Za ponazoritev: osnovna tabela iz leta 2019 je za dvosobno stanovanje v najvišjem razredu, ki vključuje Lizbono, določala 1.150 €. Meje so bile od takrat posodobljene, zato pred uporabo preverite veljavni znesek za svojo občino.
• Zamujeno indeksacijo lahko nadoknadite. Če prejšnja najemnina nikoli ni bila zvišana za letne koeficiente, lahko dodate izpuščene koeficiente, in sicer do tri leta po tem, ko je vsak od njih prvič postal na voljo (čl. 34(3)).
• Dodate lahko stroške večjih del. Če je bilo stanovanje deležno temeljite prenove ali obnove, ki jo je potrdila Câmara Municipal (občina), lahko dodate plačane stroške, do 15 % na leto (čl. 34(5)).
• Vsak koeficient se lahko uporabi enkrat. Vsak koeficient se sme uporabiti le enkrat na koledarsko leto (čl. 34(6)).
• Velja do leta 2029. Pravilo učinkuje do 31. decembra 2029 (čl. 54(2)).

Dobesedno razumljeno pravilo zadeva stanovanja, katerih prejšnja najemna pogodba je bila podpisana približno med 7. oktobrom 2018 in 6. oktobrom 2023. Številni povzetki ga ohlapno opisujejo kot »stanovanja, oddana v zadnjih petih letih«. Ne zajema stanovanja, ki nikoli ni bilo oddano, ali stanovanja, katerega edine prejšnje pogodbe so bile podpisane zunaj tega obdobja. Če je Vaš primer mejen, na primer pri pogodbi, podpisani leta 2018, ali stanovanju, oddanem šele od leta 2024, pridobite mnenje odvetnika, preden objavite oglas.

Kaj bi spremenila reforma v postopku

Vladno reformo najemov (Proposta de Lei 103/XVII) je ministrski svet potrdil 9. julija 2026. Omejitev najemnin pri novih pogodbah bi odpravila tri leta prej in najemodajalcem ter najemnikom omogočila prosto dogovarjanje o začetni najemnini. Strankam bi dala tudi več svobode pri varščinah in vnaprej plačani najemnini (poroča se o do treh mesecih vnaprej plačane najemnine) in skrajšala obdobje zaostankov, po katerem lahko najemodajalec odpove pogodbo, s treh mesecev na dva.

Parlament je 30. septembra 2026 predlog sprejel v splošni obravnavi; zanj so glasovali PSD, IL in CDS, Chega pa se je vzdržal. Zdaj gre na odbor, kjer se lahko spremeni, nato na končno glasovanje in razglasitev. Dokler novi zakon ni objavljen in ne začne veljati, se člen 34 še vedno uporablja. Če ponovno oddajate stanovanje z omejitvijo in lahko počakate, je morda smiselno novi najem časovno umestiti po uveljavitvi reforme. Ne podpisujte pogodbe nad omejitvijo v pričakovanju, da se bo zakon spremenil.

Kako ugotovite tržno najemnino za svoje stanovanje

INE (nacionalni statistični urad) je najzanesljivejši vir. Njegova statistika stanovanjskih najemnin na lokalni ravni objavlja mediano najemnine na m² za nove najeme, ki temelji na pogodbah, registriranih pri davčni upravi (Modelo 2). To so dejansko dogovorjene najemnine, ne izklicne cene. INE objavlja:

• četrtletne podatke za regije in občine z več kot 100.000 prebivalci;
• drseče 12-mesečne podatke za vse občine ter za župnije v Veliki Lizboni, na polotoku Setúbal in v Velikem Portu.

Izklicne cene na portalih (idealista in drugi) kažejo, kaj zahtevajo najemodajalci. So precej višje od podatkov INE. Maja 2026 je izklicna mediana na idealista znašala 16,3 €/m² na nacionalni ravni in 21,8 €/m² v Lizboni, kot je poročal Montepio. Uporabite jih za pregled konkurence, ne kot ceno, ki jo plačajo najemniki.

Za oceno najemnine:

1. Poiščite najnovejšo 12-mesečno mediano INE za svojo občino (ali župnijo).
2. Pomnožite jo z uporabno površino stanovanja.
3. Prilagodite jo glede na samo stanovanje. Manjša stanovanja dosegajo več na m²: v vseh regijah so imela garsonjere in enosobna stanovanja najvišjo mediano €/m² (INE, 1. četrtletje 2026). Prilagodite tudi glede na stanje, energijski razred, parkiranje, zunanje površine in opremo.
4. Rezultat primerjajte z 10–20 aktualnimi oglasi v bližini, ki ustrezajo stanovanju, in s tem, kar lokalni posredniki pravijo, da se dejansko odda.

Okvirne najemnine po regijah

Mediana najemnine na m² za nove najeme (INE, kot je bilo objavljeno in poročano). Gre za mediane za vse velikosti in stanja, zato so izhodišče, ne cenitev.

Opombe:

• Podatki za 2. četrtletje 2026 izvirajo iz objave INE z dne 29. septembra 2026, kot sta poročala ECO in DNoticias. Drugi podatki so iz objave INE za 1. četrtletje 2026 (26. junij 2026).
• V Algarveju je bilo 9 od 15 občin s podatki nad nacionalno mediano, najvišjo vrednost pa je imela Albufeira.
• Izračunan primer: stanovanje s 70 m² v Portu po 14,29 €/m² znese približno 1.000 € na mesec.

Meja 2.300 € in 10-odstotna davčna stopnja

Decreto-Lei 97/2026 je uvedel avtonomno stopnjo IRS 10 %, ki velja od 1. januarja 2026 do 31. decembra 2029, enako za nove in obstoječe najeme. Za upravičenost:

• mora biti najemnina v zmerni meji, ki znaša 2,5-kratnik minimalne plače, torej 2.300 € na mesec v letu 2026;
• mora biti stanovanje oddano izključno za bivanje imenovani fizični osebi;
• mora biti najem registriran pri davčni upravi.

Kot poročajo, je meja pogoj, ne davčni razred. Če je najemnina nad njo, se vsa najemnina iz te pogodbe obdavči po običajnih pravilih: 25 % po CIRS čl. 72(2), z znižanjem za najeme za pet let ali več. Ker je meja vezana na minimalno plačo, naj bi se vsako leto spreminjala.

Razlika je izrazita. Brez upoštevanja odbitnih stroškov:

• 2.300 € po 10 %: 27.600 € najemnine na leto, 2.760 € davka, 24.840 € neto.
• 2.400 € po 25 %: 28.800 € najemnine na leto, 7.200 € davka, 21.600 € neto.

Da bi pri 25 % dosegli 24.840 € neto, bi potrebovali približno 2.760 € na mesec. Pri najemu za pet do deset let, obdavčenem po 15 %, bi še vedno potrebovali približno 2.435 €. Če je Vaša tržna najemnina med 2.300 € in približno 2.700 €, ste pri ceni 2.300 € pogosto na boljšem. Poleg tega se razširi krog možnih najemnikov.

Dve točki, ki ju preverite pri davčnem svetovalcu:

• ali 10-odstotna stopnja velja za Vaš položaj nerezidenta (besedilo ne postavlja pogoja glede prebivališča, praksa pa je nova);
• kako se vključeni stroški štejejo v mejo (glejte spodaj).

Opremljeno ali neopremljeno?

Portugalska zakonodaja nima posebnega režima za opremljene dolgoročne najeme. Gre za isto najemno pogodbo, denar, plačan za pohištvo in gospodinjske aparate, pa se šteje za dohodek od oddajanja (CIRS čl. 8(2)). V praksi:

• Opremljena stanovanja se hitreje oddajo tujcem, študentom in osebam na službeni napotitvi. Družine, ki že imajo pohištvo, pogosto raje izberejo prazno ali delno opremljeno stanovanje.
• Pribitek je običajno skromen. Vključite ga v enotno najemnino in, če ste blizu meje, ostanite pod 2.300 €.
• Pohištvo, gospodinjski aparati in dekoracija od dohodka od oddajanja niso odbitni (CIRS čl. 41), običajno pa jih boste morali zamenjati ali popraviti.
• Najemni pogodbi priložite podpisan popis s fotografijami.

Kaj je lahko vključeno v najemnino?

Stranki pisno določita, kdo plačuje katere stroške. Če pogodba o tem molči, po čl. 1078 civilnega zakonika privzeto velja:

• najemnik plačuje oskrbo stanovanja (voda, elektrika, plin, internet);
• najemodajalec plačuje stroške skupnih delov stavbe: condomínio (prispevke etažne skupnosti).

Vaše možnosti:

• Komunalne storitve na ime najemnika. To je najčistejša ureditev: ne nosite tveganja porabe in nimate administracije z obračunavanjem.
• Prispevki etažne skupnosti. V pogodbi se lahko dogovorite, da jih plačuje najemnik, ali pa jih vključite v enotno najemnino. V vsakem primeru so prispevki etažne skupnosti, ki jih plačujete sami, odbitni strošek.
• Najemnine »vse vključeno«. Tudi zneski, plačani za storitve, povezane z oddajanjem, se štejejo za dohodek od oddajanja (CIRS čl. 8(2)). Vključitev računov zato zviša Vašo obdavčljivo najemnino in kolkovino ter Vas lahko potisne čez 2.300 €. Če račune vključite, v pogodbi določite zgornjo mejo razumne porabe.

Cena za hitro oddajo ali za najboljšega najemnika

Vse, kar dogovorite, je osnova za več let. V prvem letu najemnine ne morete zvišati. Nato je, razen če pogodba pisno določa lastno pravilo za uskladitev, vsako zvišanje omejeno na letni koeficient: 2,24 % za leto 2026 in napovedanih 2,56 % za leto 2027. Previsoka začetna cena Vas stane zaradi praznega stanovanja, prenizka pa za ves čas najema.

• Prazno stanovanje je drago. En prazen mesec stane 8,3 % letne najemnine. Če zahtevate 1.250 € namesto 1.200 €, pridobite 600 € na leto, en dodaten prazen mesec pa stane 1.200 € ali več.
• Prva dva tedna uporabite kot preizkus. Veliko ogledov, a nobene prijave pomeni, da je stanovanje predrago ali slabo predstavljeno. Najemnino znižajte v enem jasnem koraku, namesto v majhnih znižanjih v več tednih.
• Plačajte za kakovost, ne za najvišjo najemnino. Nekoliko nižja najemnina za dobro dokumentiranega najemnika s stabilnim dohodkom, priporočili in porokom je pogosto najboljši donos. Zaostanki in prazen mesec stanejo več kot majhen popust.
• Ostanite znotraj davčnih mej. Ceno določite v okviru meje 2.300 € in omejitve iz člena 34, dogovorjena najemnina pa naj bo enaka v pogodbi, v registraciji Modelo 2 in na potrdilih.

Kontrolni seznam

• Preverite, ali je bila za stanovanje podpisana najemna pogodba med oktobrom 2018 in oktobrom 2023. Če je bila, izračunajte zgornjo mejo po členu 34 ali preverite, ali najemnina ostaja v mejah dostopnih najemnin.
• Zberite podatke o prejšnji najemnini, morebitnih izpuščenih koeficientih in delih, ki jih je potrdila občina.
• Poiščite najnovejšo 12-mesečno mediano INE za svojo občino ali župnijo in jo preračunajte na svojo površino.
• Primerjajte jo z aktualnimi oglasi in mnenji posrednikov.
• Odločite se, ali boste ostali pri 2.300 € ali pod to mejo, in pri davčnem svetovalcu potrdite, da ste upravičeni do 10 %.
• Odločite se glede opreme ter tega, kdo plačuje prispevke etažne skupnosti in komunalne storitve, in to zapišite v pogodbo.
• Spremljajte reformo najemov. Dokler ni objavljena in ne začne veljati, velja sedanja omejitev.