Ustalanie czynszu w nowej umowie najmu długoterminowego w Portugalii (2026)

W przypadku większości mieszkań czynsz w nowej umowie najmu długoterminowego można ustalić swobodnie, ale w październiku 2026 r. nadal obowiązuje jedna zasada z Mais Habitação: mieszkanie wynajmowane na podstawie umowy zawartej między październikiem 2018 r. a październikiem 2023 r. można ponownie wynająć wyłącznie za ostatni czynsz powiększony o 2%, chyba że nowy czynsz mieści się w oficjalnych limitach przystępnego czynszu. Reforma, która zniosłaby tę zasadę wcześniej, przeszła pierwsze głosowanie w parlamencie 30 września 2026 r., ale nie jest jeszcze obowiązującym prawem. W granicach swobody, jaką pozostawia prawo, proszę ustalać cenę na podstawie rzeczywistych danych rynkowych i pamiętać, że czynsz w wysokości 2300 € miesięcznie lub mniej może obniżyć podatek dochodowy od niego z 25% do 10%.

Czy istnieje ustawowy limit czynszu w nowej umowie?

Limit wynika z art. 34 Lei 56/2023 (Mais Habitação), często nazywanego travão às rendas (hamulcem czynszowym). Obejmuje on nowe umowy najmu lokali mieszkalnych w odniesieniu do mieszkań, dla których umowa najmu została zawarta w ciągu pięciu lat przed wejściem ustawy w życie 7 października 2023 r. W przypadku tych mieszkań nowy czynsz początkowy nie może przekraczać ostatniego czynszu z poprzedniej umowy × 1,02.

Zasada ma następujące cechy:

• Ma zastosowanie wyłącznie powyżej limitów przystępnego czynszu. Zgodnie z art. 34 ust. 2 limit działa tylko wtedy, gdy nowy czynsz przekracza ogólne limity dla danego typu mieszkania i gminy. Są to limity Programa de Apoio ao Arrendamento (państwowego programu przystępnego czynszu) z Portaria 176/2019. Dla przykładu, tabela bazowa z 2019 r. ustalała 1150 € dla mieszkania z dwiema sypialniami w najwyższym przedziale, obejmującym Lizbonę. Limity były od tego czasu aktualizowane, dlatego przed oparciem się na nich proszę sprawdzić aktualną kwotę dla swojej gminy.
• Można nadrobić pominiętą waloryzację. Jeżeli poprzedni czynsz nigdy nie był podwyższany o coroczne współczynniki, mogą Państwo doliczyć pominięte współczynniki, w ciągu maksymalnie trzech lat od chwili, gdy każdy z nich stał się po raz pierwszy dostępny (art. 34 ust. 3).
• Można doliczyć koszt poważnych prac. Jeżeli mieszkanie przeszło gruntowną przebudowę lub renowację potwierdzoną przez Câmara Municipal (urząd gminy), mogą Państwo doliczyć poniesiony koszt, do 15% rocznie (art. 34 ust. 5).
• Każdy współczynnik można zastosować tylko raz. Każdy współczynnik można zastosować tylko raz w roku kalendarzowym (art. 34 ust. 6).
• Obowiązuje do 2029 r. Zasada obowiązuje do 31 grudnia 2029 r. (art. 54 ust. 2).

Przy dosłownym odczytaniu zasada dotyczy mieszkań, których wcześniejsza umowa najmu została zawarta mniej więcej między 7 października 2018 r. a 6 października 2023 r. Wiele omówień opisuje ją nieprecyzyjnie jako dotyczącą „mieszkań wynajmowanych w ostatnich pięciu latach”. Nie obejmuje ona mieszkania, które nigdy nie było wynajmowane, ani mieszkania, którego wcześniejsze umowy zawarto wyłącznie poza tym okresem. Jeżeli Państwa przypadek jest graniczny, na przykład umowa zawarta w 2018 r. lub mieszkanie wynajmowane dopiero od 2024 r., proszę zasięgnąć opinii prawnika przed opublikowaniem ogłoszenia.

Co zmieniłaby planowana reforma

Rządowa reforma najmu (Proposta de Lei 103/XVII) została przyjęta przez Radę Ministrów 9 lipca 2026 r. Zniosłaby limit czynszu w nowych umowach trzy lata wcześniej i pozwoliła wynajmującym i najemcom swobodnie uzgadniać czynsz początkowy. Dałaby także stronom większą swobodę w zakresie kaucji i czynszu z góry (według doniesień do trzech miesięcy czynszu z góry) oraz skróciłaby okres zaległości, po którym wynajmujący może rozwiązać umowę, z trzech do dwóch miesięcy.

30 września 2026 r. parlament przyjął projekt w pierwszym czytaniu; za głosowały PSD, IL i CDS, a Chega wstrzymała się od głosu. Projekt trafia teraz do komisji, gdzie może zostać zmieniony, a następnie do głosowania końcowego i promulgacji. Dopóki nowa ustawa nie zostanie opublikowana i nie wejdzie w życie, art. 34 nadal obowiązuje. Jeżeli ponownie wynajmują Państwo mieszkanie objęte limitem i mogą poczekać, warto rozważyć zawarcie nowej umowy po wejściu reformy w życie. Proszę nie podpisywać umowy z czynszem powyżej limitu w założeniu, że prawo się zmieni.

Jak ustalić rynkowy czynsz dla swojego mieszkania

INE (krajowy urząd statystyczny) jest najbardziej wiarygodnym źródłem. Jego statystyki czynszów mieszkaniowych na poziomie lokalnym publikują medianę czynszu za m² w nowych umowach najmu, opartą na umowach zarejestrowanych w organie podatkowym (Modelo 2). Są to czynsze faktycznie uzgodnione, a nie ceny ofertowe. INE publikuje:

• dane kwartalne dla regionów i gmin liczących ponad 100 000 mieszkańców;
• kroczące dane 12-miesięczne dla każdej gminy oraz dla parafii w Wielkiej Lizbonie, na Półwyspie Setúbal i w Wielkim Porto.

Ceny ofertowe na portalach (idealista i inne) pokazują, czego żądają wynajmujący. Są znacznie wyższe niż dane INE. W maju 2026 r. mediana cen ofertowych idealista wynosiła 16,3 €/m² w skali kraju i 21,8 €/m² w Lizbonie, według danych podanych przez Montepio. Proszę traktować je jako obraz konkurencji, a nie ceny, którą płacą najemcy.

Aby oszacować czynsz:

1. Proszę znaleźć najnowszą 12-miesięczną medianę INE dla swojej gminy (lub parafii).
2. Proszę pomnożyć ją przez powierzchnię użytkową mieszkania.
3. Proszę uwzględnić cechy samego mieszkania. Mniejsze mieszkania osiągają wyższy czynsz za m²: w każdym regionie kawalerki i mieszkania z jedną sypialnią miały najwyższą medianę €/m² (INE, I kw. 2026 r.). Proszę uwzględnić również stan techniczny, klasę energetyczną, miejsce parkingowe, przestrzeń zewnętrzną i umeblowanie.
4. Proszę porównać wynik z 10–20 aktualnymi ogłoszeniami w okolicy dotyczącymi podobnych mieszkań oraz z opinią lokalnych agentów o tym, co faktycznie się wynajmuje.

Orientacyjne czynsze według regionów

Mediana czynszu za m² w nowych umowach najmu (INE, według publikacji i doniesień). Są to mediany dla wszystkich wielkości i standardów, więc stanowią punkt wyjścia, a nie wycenę.

Uwagi:

• Dane za II kw. 2026 r. pochodzą z publikacji INE z 29 września 2026 r., według doniesień ECO i DNoticias. Pozostałe dane pochodzą z publikacji INE za I kw. 2026 r. (26 czerwca 2026 r.).
• W Algarve 9 z 15 gmin, dla których są dane, przekraczało medianę krajową, a najwyższą wartość miała Albufeira.
• Przykład: mieszkanie o powierzchni 70 m² w Porto przy 14,29 €/m² daje około 1000 € miesięcznie.

Granica 2300 € i stawka podatku 10%

Decreto-Lei 97/2026 wprowadził autonomiczną stawkę IRS w wysokości 10%, obowiązującą od 1 stycznia 2026 r. do 31 grudnia 2029 r., zarówno dla nowych, jak i istniejących umów. Aby się kwalifikować:

• czynsz musi mieścić się w limicie umiarkowanego czynszu, wynoszącym 2,5 × minimalne wynagrodzenie, czyli 2300 € miesięcznie w 2026 r.;
• mieszkanie musi być wynajmowane wyłącznie na cele mieszkaniowe wskazanej z nazwiska osoby fizycznej;
• umowa musi być zarejestrowana w organie podatkowym.

Według doniesień limit jest warunkiem, a nie progiem podatkowym. Jeżeli czynsz go przekracza, cały czynsz z tej umowy jest opodatkowany według zwykłych zasad: 25% na podstawie art. 72 ust. 2 CIRS, z obniżką dla umów na pięć lat lub dłużej. Ponieważ limit jest powiązany z płacą minimalną, powinien zmieniać się co roku.

Różnica jest wyraźna. Pomijając koszty podlegające odliczeniu:

• 2300 € przy 10%: 27 600 € czynszu rocznie, 2760 € podatku, 24 840 € netto.
• 2400 € przy 25%: 28 800 € czynszu rocznie, 7200 € podatku, 21 600 € netto.

Aby uzyskać 24 840 € netto przy stawce 25%, potrzebowaliby Państwo około 2760 € miesięcznie. Przy umowie na pięć do dziesięciu lat, opodatkowanej stawką 15%, nadal potrzebne byłoby około 2435 €. Jeżeli Państwa czynsz rynkowy mieści się między 2300 € a mniej więcej 2700 €, ustalenie ceny na 2300 € często okazuje się korzystniejsze. Poszerza to również grono potencjalnych najemców.

Dwie kwestie do potwierdzenia u doradcy podatkowego:

• czy stawka 10% ma zastosowanie w Państwa sytuacji jako nierezydenta (tekst nie przewiduje warunku rezydencji, ale praktyka jest nowa);
• jak wliczane do limitu są ewentualne opłaty zawarte w czynszu (zob. niżej).

Z meblami czy bez?

Prawo portugalskie nie przewiduje odrębnego reżimu dla długoterminowego najmu umeblowanych mieszkań. Jest to ta sama umowa najmu, a kwoty płacone za meble i sprzęt AGD stanowią dochód z najmu (art. 8 ust. 2 CIRS). W praktyce:

• Umeblowane mieszkania szybciej wynajmują się ekspatom, studentom i osobom w delegacji. Rodziny, które mają już meble, często wolą mieszkanie puste lub częściowo umeblowane.
• Dopłata jest zwykle niewielka. Proszę ująć ją w jednym czynszu i utrzymać go poniżej 2300 €, jeżeli są Państwo blisko tej granicy.
• Meble, sprzęt AGD i dekoracje nie podlegają odliczeniu od dochodu z najmu (art. 41 CIRS), a zwykle trzeba będzie je wymieniać lub naprawiać.
• Do umowy najmu proszę dołączyć podpisany spis wyposażenia ze zdjęciami.

Co można wliczyć do czynszu?

Strony ustalają na piśmie, kto płaci jakie opłaty. Jeżeli umowa milczy, zgodnie z art. 1078 Kodeksu cywilnego domyślnie:

• najemca płaci za dostawy do mieszkania (wodę, prąd, gaz, internet);
• wynajmujący ponosi opłaty za części wspólne budynku: condomínio (opłaty na rzecz wspólnoty).

Możliwości:

• Media na nazwisko najemcy. To najczystsze rozwiązanie: nie ponoszą Państwo ryzyka zużycia ani obowiązków związanych z rozliczeniami.
• Opłaty na rzecz wspólnoty. Można uzgodnić w umowie, że płaci je najemca, albo wliczyć je w jeden czynsz. W każdym przypadku opłaty na rzecz wspólnoty płacone przez Państwa stanowią koszt podlegający odliczeniu.
• Czynsz „all inclusive”. Kwoty płacone za usługi związane z najmem również stanowią dochód z najmu (art. 8 ust. 2 CIRS). Wliczenie rachunków podnosi więc czynsz do opodatkowania i opłatę skarbową, a może też spowodować przekroczenie 2300 €. Jeżeli wliczają Państwo rachunki, proszę ustalić w umowie limit rozsądnego zużycia.

Cena pod szybki wynajem czy pod najlepszego najemcę

Uzgodniona kwota stanowi podstawę na lata. W pierwszym roku nie można podnieść czynszu. Później, o ile umowa nie przewiduje na piśmie własnej zasady waloryzacji, każda podwyżka jest ograniczona do rocznego współczynnika: 2,24% na 2026 rok i 2,56% ogłoszone na 2027 rok. Zbyt wysoka cena na start kosztuje Państwa przez pustostan, a zbyt niska — przez cały okres najmu.

• Pustostan jest kosztowny. Jeden pusty miesiąc to 8,3% rocznego czynszu. Żądanie 1250 € zamiast 1200 € daje 600 € rocznie więcej, ale jeden dodatkowy miesiąc pustostanu kosztuje 1200 € lub więcej.
• Pierwsze dwa tygodnie proszę potraktować jako test. Wiele oglądań, ale brak zgłoszeń oznacza, że mieszkanie jest za drogie lub źle zaprezentowane. Proszę obniżyć czynsz jednym wyraźnym krokiem, zamiast drobnymi obniżkami przez kilka tygodni.
• Proszę płacić za jakość, a nie za najwyższy czynsz. Nieco niższy czynsz od dobrze udokumentowanego najemcy ze stabilnymi dochodami, referencjami i poręczycielem często daje najlepszy zwrot. Zaległości i pusty miesiąc kosztują więcej niż niewielki rabat.
• Proszę mieścić się w granicach podatkowych. Proszę ustalać cenę w granicach limitu 2300 € i limitu z art. 34 oraz podawać identyczny uzgodniony czynsz w umowie, rejestracji Modelo 2 i pokwitowaniach.

Lista kontrolna

• Proszę sprawdzić, czy dla mieszkania zawarto umowę najmu między październikiem 2018 r. a październikiem 2023 r. Jeżeli tak, proszę obliczyć pułap z art. 34 lub sprawdzić, czy czynsz mieści się w limitach przystępnego czynszu.
• Proszę zebrać informacje o poprzednim czynszu, pominiętych współczynnikach i pracach potwierdzonych przez urząd gminy.
• Proszę sprawdzić najnowszą 12-miesięczną medianę INE dla swojej gminy lub parafii i przeliczyć ją na powierzchnię mieszkania.
• Proszę porównać ją z aktualnymi ogłoszeniami i opiniami agentów.
• Proszę zdecydować, czy pozostać na poziomie 2300 € lub poniżej, i potwierdzić u doradcy podatkowego, że kwalifikują się Państwo do stawki 10%.
• Proszę zdecydować o umeblowaniu oraz o tym, kto płaci opłaty na rzecz wspólnoty i media, i wpisać to do umowy.
• Proszę śledzić reformę najmu. Dopóki nie zostanie opublikowana i nie wejdzie w życie, obowiązuje obecny limit.