Određivanje najamnine za novi dugoročni najam u Portugalu (2026.)

Za većinu stanova najamninu za novi dugoročni najam možete slobodno odrediti, ali jedno pravilo iz paketa Mais Habitação i dalje se primjenjuje u listopadu 2026.: stan iznajmljen na temelju ugovora potpisanog između listopada 2018. i listopada 2023. smije se ponovno iznajmiti samo uz posljednju najamninu uvećanu za 2 %, osim ako nova najamnina ostaje unutar službenih granica pristupačne najamnine. Reforma kojom bi se to pravilo ukinulo prije roka prošla je prvo glasovanje u Parlamentu 30. rujna 2026., ali to još nije zakon. Unutar prostora koji Vam zakon ostavlja, cijenu odredite prema stvarnim tržišnim podacima i imajte na umu da najamnina od 2.300 € mjesečno ili manje može porez na dohodak od nje smanjiti s 25 % na 10 %.

Postoji li zakonsko ograničenje najamnine za novi najam?

Ograničenje se nalazi u članku 34. zakona Lei 56/2023 (Mais Habitação), koji se često naziva travão às rendas (kočnica najamnina). Obuhvaća nove ugovore o najmu stambenog prostora za stanove za koje je postojao ugovor o najmu potpisan u pet godina prije stupanja zakona na snagu 7. listopada 2023. Za te stanove nova početna najamnina ne smije prelaziti posljednju najamninu naplaćenu na temelju prethodnog ugovora × 1,02.

Pravilo ima sljedeća obilježja:

• Primjenjuje se samo iznad granica pristupačne najamnine. Prema čl. 34. st. 2. ograničenje djeluje samo ako je nova najamnina viša od općih granica po vrsti stana i općini. To su granice programa Programa de Apoio ao Arrendamento (državni program pristupačnog najma) iz pravilnika Portaria 176/2019. Za ilustraciju, osnovna tablica iz 2019. utvrdila je 1.150 € za dvosobni stan (s dvije spavaće sobe) u najvišem razredu, koji uključuje Lisabon. Granice su od tada ažurirane, stoga provjerite aktualni iznos za svoju općinu prije nego što se na njega oslonite.
• Možete nadoknaditi propuštena usklađivanja. Ako prethodna najamnina nikada nije bila povećana za godišnje koeficijente, možete dodati preskočene koeficijente, do tri godine nakon što je svaki od njih prvi put postao dostupan (čl. 34. st. 3.).
• Možete dodati trošak većih radova. Ako je stan prošao temeljitu obnovu ili restauraciju koju je potvrdila Câmara Municipal (gradska uprava), možete dodati trošak koji ste platili, do 15 % godišnje (čl. 34. st. 5.).
• Svaki se koeficijent može koristiti jednom. Svaki se koeficijent smije primijeniti samo jednom po kalendarskoj godini (čl. 34. st. 6.).
• Vrijedi do 2029. Pravilo proizvodi učinak do 31. prosinca 2029. (čl. 54. st. 2.).

Doslovno shvaćeno, pravilo cilja stanove čiji je raniji ugovor o najmu potpisan otprilike između 7. listopada 2018. i 6. listopada 2023. Mnogi ga sažeci slobodno opisuju kao „stanove iznajmljene u posljednjih pet godina”. Ne obuhvaća stan koji nikada nije bio iznajmljen ni stan čiji su jedini raniji ugovori potpisani izvan tog razdoblja. Ako je Vaš slučaj granični, primjerice ugovor potpisan 2018. ili stan iznajmljen tek od 2024., zatražite mišljenje odvjetnika prije objave oglasa.

Što bi promijenila reforma u postupku

Vladinu reformu najma (Proposta de Lei 103/XVII) Vijeće ministara odobrilo je 9. srpnja 2026. Njome bi se ograničenje najamnine za nove ugovore ukinulo tri godine ranije, a najmodavci i najmoprimci mogli bi slobodno ugovoriti početnu najamninu. Strankama bi dala i veću slobodu u pogledu jamčevine i unaprijed plaćene najamnine (navodi se do tri mjeseca unaprijed plaćene najamnine) te skratila razdoblje dugovanja prije nego što najmodavac može raskinuti ugovor s tri mjeseca na dva.

Parlament je 30. rujna 2026. prihvatio prijedlog u općem čitanju, pri čemu su PSD, IL i CDS bili za, a Chega suzdržana. Prijedlog sada ide u odbor, gdje se može izmijeniti, a zatim na završno glasovanje i proglašenje. Dok se novi zakon ne objavi i ne stupi na snagu, članak 34. i dalje se primjenjuje. Ako ponovno iznajmljujete stan s ograničenjem i možete pričekati, možda se isplati novi ugovor tempirati za razdoblje nakon stupanja reforme na snagu. Nemojte potpisati ugovor iznad ograničenja pod pretpostavkom da će se zakon promijeniti.

Kako pronaći tržišnu najamninu za svoj stan

INE (nacionalni zavod za statistiku) najpouzdaniji je izvor. Njegova statistika najamnina na lokalnoj razini objavljuje medijalnu najamninu po m² za nove ugovore o najmu, na temelju ugovora prijavljenih poreznoj upravi (Modelo 2). To su stvarno ugovorene najamnine, a ne tražene cijene. INE objavljuje:

• tromjesečne podatke za regije i općine s više od 100.000 stanovnika;
• pomične 12-mjesečne podatke za svaku općinu te za župe u Velikom Lisabonu, na Poluotoku Setúbal i u Velikom Portu.

Tražene cijene na portalima (idealista i drugi) pokazuju što najmodavci traže. One su znatno iznad podataka INE-a. U svibnju 2026. medijalna tražena cijena na idealisti iznosila je 16,3 €/m² na nacionalnoj razini i 21,8 €/m² u Lisabonu, kako je izvijestio Montepio. Koristite ih da vidite svoju konkurenciju, a ne kao cijenu koju najmoprimci plaćaju.

Za procjenu najamnine:

1. Pronađite najnoviji 12-mjesečni medijan INE-a za svoju općinu (ili župu).
2. Pomnožite ga s korisnom površinom stana.
3. Prilagodite ga samom stanu. Manji stanovi postižu više po m²: u svim su regijama garsonijere i jednosobni stanovi imali najviši medijan €/m² (INE, 1. tromjesečje 2026.). Prilagodite i prema stanju, energetskom razredu, parkiranju, vanjskom prostoru i namještaju.
4. Usporedite rezultat s 10–20 aktualnih oglasa u blizini koji odgovaraju stanu te s onim što lokalni agenti kažu da se stvarno iznajmljuje.

Okvirne najamnine po regijama

Medijalna najamnina po m² za nove ugovore o najmu (INE, kako je objavljeno i preneseno). To su medijani za sve veličine i stanja, pa su polazište, a ne procjena vrijednosti.

Napomene:

• Podaci za 2. tromjesečje 2026. potječu iz objave INE-a od 29. rujna 2026., kako su prenijeli ECO i DNoticias. Ostali podaci potječu iz objave INE-a za 1. tromjesečje 2026. (26. lipnja 2026.).
• U Algarveu je 9 od 15 općina s podacima bilo iznad nacionalnog medijana, a najviši je bio Albufeira.
• Razrađeni primjer: stan od 70 m² u Portu uz 14,29 €/m² iznosi oko 1.000 € mjesečno.

Granica od 2.300 € i porezna stopa od 10 %

Uredba sa zakonskom snagom (Decreto-Lei) 97/2026 uvela je autonomnu stopu IRS-a od 10 %, koja se od 1. siječnja 2026. do 31. prosinca 2029. primjenjuje i na nove i na postojeće ugovore o najmu. Za ostvarivanje te stope:

• najamnina mora biti unutar umjerene granice, koja iznosi 2,5 × minimalna plaća, dakle 2.300 € mjesečno u 2026.;
• stan mora biti iznajmljen isključivo za stanovanje imenovane fizičke osobe;
• ugovor o najmu mora biti prijavljen poreznoj upravi.

Prema dostupnim informacijama, granica je uvjet, a ne porezni razred. Ako je najamnina iznad nje, cjelokupna najamnina iz tog ugovora oporezuje se prema uobičajenim pravilima: 25 % prema čl. 72. st. 2. CIRS-a, uz umanjenje za ugovore od pet ili više godina. Budući da je granica vezana uz minimalnu plaću, trebala bi se mijenjati svake godine.

Razlika je oštra. Ne uzimajući u obzir odbitne troškove:

• 2.300 € uz 10 %: 27.600 € najamnine godišnje, 2.760 € poreza, 24.840 € neto.
• 2.400 € uz 25 %: 28.800 € najamnine godišnje, 7.200 € poreza, 21.600 € neto.

Da biste uz 25 % ostvarili 24.840 € neto, trebali biste oko 2.760 € mjesečno. Kod ugovora od pet do deset godina, oporezovanog stopom od 15 %, i dalje biste trebali oko 2.435 €. Ako se Vaša tržišna najamnina kreće između 2.300 € i otprilike 2.700 €, cijena od 2.300 € često Vam donosi više. Usto proširuje krug mogućih najmoprimaca.

Dvije stvari treba provjeriti s poreznim savjetnikom:

• primjenjuje li se stopa od 10 % na Vašu situaciju kao nerezidenta (tekst ne postavlja uvjet rezidentnosti, ali praksa je nova);
• kako se uključeni troškovi uračunavaju u granicu (vidi niže).

Namješteno ili nenamješteno?

Portugalsko pravo nema zaseban režim za namješteni dugoročni najam. Riječ je o istom ugovoru, a novac plaćen za namještaj i kućanske aparate smatra se prihodom od najma (čl. 8. st. 2. CIRS-a). U praksi:

• Namješteni stanovi brže se iznajmljuju strancima, studentima i osobama na radnom angažmanu. Obitelji koje već imaju namještaj često radije biraju prazan ili djelomično namješten stan.
• Dodatak za namještaj obično je skroman. Uračunajte ga u jedinstvenu najamninu i zadržite je ispod 2.300 € ako ste blizu granice.
• Namještaj, kućanski aparati i dekoracija ne odbijaju se od prihoda od najma (čl. 41. CIRS-a), a obično ćete ih morati zamijeniti ili popraviti.
• Ugovoru priložite potpisani inventar s fotografijama.

Što se može uključiti u najamninu?

Stranke pisano odlučuju tko plaća koje troškove. Ako ugovor o tome ništa ne navodi, zadano pravilo prema čl. 1078. Građanskog zakonika je:

• najmoprimac plaća opskrbu stana (voda, struja, plin, internet);
• najmodavac plaća troškove zajedničkih dijelova zgrade: condomínio (pričuvu).

Vaše mogućnosti:

• Režije na ime najmoprimca. To je najčišće rješenje: ne snosite rizik potrošnje ni administraciju računa.
• Pričuva. U ugovoru možete dogovoriti da je plaća najmoprimac ili je uključiti u jedinstvenu najamninu. U svakom slučaju pričuva koju plaćate sami odbitni je trošak.
• Najamnine „sve uključeno”. Iznosi plaćeni za usluge povezane s najmom također se smatraju prihodom od najma (čl. 8. st. 2. CIRS-a). Uključivanje računa stoga povećava Vašu oporezivu najamninu i biljegovinu te Vas može gurnuti iznad 2.300 €. Ako uključite račune, u ugovoru odredite gornju granicu razumne potrošnje.

Cijena za brz najam ili za najboljeg najmoprimca

Što god ugovorite, to je osnovica za godine. Najamninu ne možete povećati tijekom prve godine. Nakon toga, osim ako ugovor pisano ne utvrđuje vlastito pravilo usklađivanja, svako je povećanje ograničeno na godišnji koeficijent: 2,24 % za 2026. i najavljenih 2,56 % za 2027. Previsoka početna cijena košta Vas kroz prazno razdoblje, a preniska kroz cijeli najam.

• Prazno razdoblje je skupo. Jedan prazan mjesec košta 8,3 % godišnje najamnine. Traženje 1.250 € umjesto 1.200 € donosi 600 € godišnje, ali jedan dodatni mjesec bez najmoprimca košta 1.200 € ili više.
• Prva dva tjedna koristite kao test. Mnogo razgledavanja, ali nijedna prijava znači da je stan precijenjen ili loše predstavljen. Najamninu smanjite jednim jasnim korakom umjesto malim smanjenjima tijekom nekoliko tjedana.
• Platite za kvalitetu, a ne za najvišu najamninu. Nešto niža najamnina za dobro dokumentiranog najmoprimca sa stabilnim prihodom, preporukama i jamcem često donosi najbolji povrat. Dugovanja i prazan mjesec koštaju više od malog popusta.
• Ostanite unutar poreznih granica. Cijenu odredite unutar granice od 2.300 € i ograničenja iz članka 34., a ugovorenu najamninu držite istovjetnom u ugovoru, prijavi Modelo 2 i potvrdama.

Kontrolni popis

• Provjerite je li za stan postojao ugovor o najmu potpisan između listopada 2018. i listopada 2023. Ako jest, izračunajte gornju granicu iz članka 34. ili provjerite ostaje li najamnina unutar granica pristupačne najamnine.
• Prikupite podatke o prethodnoj najamnini, propuštenim koeficijentima i radovima koje je potvrdila gradska uprava.
• Pronađite najnoviji 12-mjesečni medijan INE-a za svoju općinu ili župu i preračunajte ga na površinu svog stana.
• Usporedite ga s aktualnim oglasima i mišljenjima agenata.
• Odlučite hoćete li ostati na 2.300 € ili ispod i s poreznim savjetnikom potvrdite ostvarujete li stopu od 10 %.
• Odlučite o namještaju te o tome tko plaća pričuvu i režije, i to upišite u ugovor.
• Pratite reformu najma. Dok se ne objavi i ne stupi na snagu, primjenjuje se sadašnje ograničenje.