Die Miete für einen neuen langfristigen Mietvertrag in Portugal festlegen (2026)

Für die meisten Wohnungen können Sie die Miete für einen neuen langfristigen Mietvertrag frei festlegen, eine Regel von Mais Habitação gilt im Oktober 2026 jedoch weiterhin: Eine Wohnung, die mit einem zwischen Oktober 2018 und Oktober 2023 unterzeichneten Vertrag vermietet war, darf nur zur letzten Miete plus 2 % neu vermietet werden, es sei denn, die neue Miete bleibt innerhalb der amtlichen Grenzen für bezahlbare Mieten. Eine Reform, die diese Regel vorzeitig abschaffen würde, hat am 30. September 2026 die erste Abstimmung im Parlament passiert, ist aber noch nicht geltendes Recht. Orientieren Sie Ihren Preis innerhalb des Spielraums, den Ihnen das Gesetz lässt, an echten Marktdaten, und denken Sie daran, dass eine Miete von 2.300 € im Monat oder weniger Ihre Einkommensteuer darauf von 25 % auf 10 % senken kann.

Gibt es eine gesetzliche Grenze für die Miete bei einem neuen Mietvertrag?

Die Grenze steht in Artikel 34 von Lei 56/2023 (Mais Habitação), oft als travão às rendas (Mietbremse) bezeichnet. Sie erfasst neue Wohnraummietverträge für Wohnungen, für die in den fünf Jahren vor Inkrafttreten des Gesetzes am 7. Oktober 2023 ein Mietvertrag unterzeichnet wurde. Für diese Wohnungen darf die neue Anfangsmiete die letzte im vorherigen Vertrag verlangte Miete × 1,02 nicht übersteigen.

Die Regel hat folgende Merkmale:

• Sie gilt nur oberhalb der Grenzen für bezahlbare Mieten. Nach Art. 34 Abs. 2 greift die Begrenzung nur, wenn die neue Miete über den allgemeinen Grenzen nach Wohnungstyp und Gemeinde liegt. Dies sind die Grenzen des Programa de Apoio ao Arrendamento (staatliches Programm für bezahlbare Mieten) in der Portaria 176/2019. Zur Veranschaulichung: Die Basistabelle von 2019 setzte für eine Zweizimmerwohnung in der höchsten Stufe, zu der Lissabon gehört, 1.150 € an. Die Grenzen wurden seitdem aktualisiert; prüfen Sie daher den aktuellen Wert für Ihre Gemeinde, bevor Sie sich darauf verlassen.
• Versäumte Indexierung können Sie nachholen. Wurde die vorherige Miete nie um die jährlichen Koeffizienten erhöht, dürfen Sie die ausgelassenen Koeffizienten hinzurechnen, und zwar bis zu drei Jahre, nachdem jeder einzelne erstmals verfügbar war (Art. 34 Abs. 3).
• Sie können die Kosten größerer Arbeiten hinzurechnen. Wurde die Wohnung umfassend saniert oder restauriert und dies von der Câmara Municipal (Rathaus) bescheinigt, dürfen Sie die gezahlten Kosten hinzurechnen, bis zu 15 % pro Jahr (Art. 34 Abs. 5).
• Jeder Koeffizient kann einmal verwendet werden. Jeder Koeffizient darf nur einmal pro Kalenderjahr angewendet werden (Art. 34 Abs. 6).
• Sie gilt bis 2029. Die Regel ist bis zum 31. Dezember 2029 wirksam (Art. 54 Abs. 2).

Wörtlich genommen zielt die Regel auf Wohnungen, deren früherer Mietvertrag etwa zwischen dem 7. Oktober 2018 und dem 6. Oktober 2023 unterzeichnet wurde. Viele Zusammenfassungen beschreiben sie ungenau als „Wohnungen, die in den letzten fünf Jahren vermietet waren“. Sie erfasst keine Wohnung, die nie vermietet war, und keine Wohnung, deren frühere Mietverträge alle außerhalb dieses Zeitfensters unterzeichnet wurden. Ist Ihr Fall ein Grenzfall, etwa bei einem 2018 unterzeichneten Mietvertrag oder einer erst seit 2024 vermieteten Wohnung, holen Sie vor dem Inserieren die Einschätzung eines Anwalts ein.

Was die anstehende Reform ändern würde

Die Mietrechtsreform der Regierung (Proposta de Lei 103/XVII) wurde am 9. Juli 2026 vom Ministerrat beschlossen. Sie würde die Begrenzung der Mieten bei neuen Verträgen drei Jahre früher beenden und Vermietern und Mietern erlauben, die Anfangsmiete frei zu vereinbaren. Außerdem würde sie den Parteien mehr Freiheit bei Kautionen und Mietvorauszahlungen geben (berichtet wird von bis zu drei Monatsmieten Vorauszahlung) und den Zeitraum der Rückstände, nach dem ein Vermieter kündigen kann, von drei auf zwei Monate verkürzen.

Am 30. September 2026 hat das Parlament den Entwurf in erster Lesung angenommen, mit den Stimmen von PSD, IL und CDS bei Enthaltung von Chega. Er geht nun in den Ausschuss, wo er geändert werden kann, und anschließend in eine Schlussabstimmung und zur Ausfertigung. Bis das neue Gesetz veröffentlicht und in Kraft ist, gilt Artikel 34 weiterhin. Wenn Sie eine begrenzte Wohnung neu vermieten und warten können, kann es sich lohnen, den neuen Mietvertrag auf die Zeit nach Inkrafttreten der Reform zu legen. Unterschreiben Sie keinen Mietvertrag oberhalb der Grenze in der Annahme, dass sich das Gesetz ändern wird.

Wie Sie die Marktmiete für Ihre Wohnung ermitteln

INE (das nationale Statistikinstitut) ist die verlässlichste Quelle. Seine Statistiken zu Wohnungsmieten auf lokaler Ebene veröffentlichen die Medianmiete pro m² neuer Mietverträge, basierend auf den bei der Steuerbehörde registrierten Verträgen (Modelo 2). Dies sind tatsächlich vereinbarte Mieten, keine Angebotspreise. Das INE veröffentlicht:

• Quartalszahlen für Regionen und Gemeinden mit mehr als 100.000 Einwohnern;
• gleitende 12-Monats-Zahlen für jede Gemeinde sowie für Gemeindebezirke im Großraum Lissabon, auf der Halbinsel Setúbal und im Großraum Porto.

Angebotspreise auf Portalen (idealista und andere) zeigen, was Vermieter verlangen. Sie liegen deutlich über den INE-Werten. Im Mai 2026 lag der Angebotsmedian bei idealista laut Montepio landesweit bei 16,3 €/m² und in Lissabon bei 21,8 €/m². Nutzen Sie sie, um Ihre Konkurrenz zu sehen, nicht als den Preis, den Mieter zahlen.

So schätzen Sie Ihre Miete:

1. Ermitteln Sie den neuesten 12-Monats-Median des INE für Ihre Gemeinde (oder Ihren Gemeindebezirk).
2. Multiplizieren Sie ihn mit der Nutzfläche der Wohnung.
3. Passen Sie das Ergebnis an die Wohnung selbst an. Kleinere Wohnungen erzielen mehr pro m²: In jeder Region hatten Studios und Einzimmerwohnungen den höchsten Median in €/m² (INE, 1. Quartal 2026). Berücksichtigen Sie außerdem Zustand, Energieeffizienzklasse, Stellplatz, Außenfläche und Möblierung.
4. Vergleichen Sie das Ergebnis mit 10–20 aktuellen Angeboten in der Nähe, die der Wohnung entsprechen, und mit dem, was örtliche Makler über tatsächlich erzielte Mieten sagen.

Richtwerte für Mieten nach Region

Medianmiete pro m² neuer Mietverträge (INE, wie veröffentlicht und berichtet). Dies sind Mediane über alle Größen und Zustände hinweg, also ein Ausgangspunkt, keine Bewertung.

Hinweise:

• Die Zahlen für das 2. Quartal 2026 stammen aus der Veröffentlichung des INE vom 29. September 2026, wie von ECO und DNoticias berichtet. Die übrigen Zahlen stammen aus der Veröffentlichung des INE für das 1. Quartal 2026 (26. Juni 2026).
• An der Algarve lagen 9 von 15 Gemeinden mit Daten über dem nationalen Median, und Albufeira lag am höchsten.
• Rechenbeispiel: Eine 70 m² große Wohnung in Porto zu 14,29 €/m² ergibt etwa 1.000 € im Monat.

Die Grenze von 2.300 € und der Steuersatz von 10 %

Das Gesetzesdekret 97/2026 hat einen autonomen IRS-Satz von 10 % geschaffen, der vom 1. Januar 2026 bis zum 31. Dezember 2029 für neue und bestehende Mietverträge gleichermaßen gilt. Voraussetzungen:

• Die Miete muss innerhalb der moderaten Grenze liegen, die das 2,5-Fache des Mindestlohns beträgt, also 2.300 € im Monat im Jahr 2026;
• die Wohnung muss ausschließlich als Wohnraum für eine namentlich genannte natürliche Person vermietet werden;
• der Mietvertrag muss bei der Steuerbehörde registriert sein.

Wie berichtet, ist die Grenze eine Bedingung, keine Tarifstufe. Liegt die Miete darüber, wird die gesamte Miete aus diesem Mietvertrag nach den normalen Regeln besteuert: 25 % nach CIRS Art. 72 Abs. 2, ermäßigt bei Mietverträgen von fünf Jahren oder mehr. Da die Grenze an den Mindestlohn gekoppelt ist, dürfte sie sich jedes Jahr ändern.

Der Zielkonflikt ist deutlich. Ohne Berücksichtigung abzugsfähiger Ausgaben:

• 2.300 € zu 10 %: 27.600 € Jahresmiete, 2.760 € Steuer, 24.840 € netto.
• 2.400 € zu 25 %: 28.800 € Jahresmiete, 7.200 € Steuer, 21.600 € netto.

Um bei 25 % auf 24.840 € netto zu kommen, bräuchten Sie etwa 2.760 € im Monat. Bei einem Mietvertrag von fünf bis zehn Jahren, besteuert mit 15 %, bräuchten Sie immer noch etwa 2.435 €. Liegt Ihre Marktmiete zwischen 2.300 € und rund 2.700 €, stellen Sie sich mit einem Preis von 2.300 € oft besser. Außerdem vergrößert dies den Kreis Ihrer möglichen Mieter.

Zwei Punkte sollten Sie mit einem Steuerberater klären:

• ob der Satz von 10 % in Ihrer Situation als Nichtansässiger gilt (der Text sieht keine Bedingung zum Wohnsitz vor, die Praxis ist aber neu);
• wie enthaltene Nebenkosten auf die Grenze angerechnet werden (siehe unten).

Möbliert oder unmöbliert?

Das portugiesische Recht kennt kein gesondertes Regime für möblierte Langzeitvermietungen. Es handelt sich um denselben Mietvertrag, und das für Möbel und Geräte gezahlte Geld zählt als Mieteinnahme (CIRS Art. 8 Abs. 2). In der Praxis:

• Möblierte Wohnungen lassen sich schneller an Expats, Studierende und Personen im beruflichen Einsatz vermieten. Familien, die bereits Möbel besitzen, bevorzugen oft eine leere oder teilmöblierte Wohnung.
• Der Aufschlag ist meist bescheiden. Kalkulieren Sie ihn als Teil einer einheitlichen Miete und bleiben Sie unter 2.300 €, wenn Sie nahe an der Grenze liegen.
• Möbel, Haushaltsgeräte und Dekoration sind von den Mieteinnahmen nicht abzugsfähig (CIRS Art. 41), und Sie müssen sie in der Regel ersetzen oder reparieren.
• Fügen Sie dem Mietvertrag ein unterschriebenes Inventar mit Fotos bei.

Was kann in der Miete enthalten sein?

Die Parteien legen schriftlich fest, wer welche Kosten trägt. Schweigt der Mietvertrag, gilt nach Art. 1078 Zivilgesetzbuch standardmäßig:

• der Mieter zahlt die Versorgung der Wohnung (Wasser, Strom, Gas, Internet);
• der Vermieter zahlt die Kosten für das Gemeinschaftseigentum des Gebäudes: das condomínio (Hausgeld).

Ihre Möglichkeiten:

• Versorgungsverträge auf den Namen des Mieters. Dies ist die sauberste Lösung: Sie tragen kein Verbrauchsrisiko und keinen Abrechnungsaufwand.
• Hausgeld. Sie können im Mietvertrag vereinbaren, dass der Mieter es zahlt, oder es in eine einheitliche Miete einrechnen. In beiden Fällen ist Hausgeld, das Sie selbst zahlen, eine abzugsfähige Ausgabe.
• „All-inclusive“-Mieten. Beträge, die für mit der Vermietung verbundene Dienstleistungen gezahlt werden, zählen ebenfalls als Mieteinnahme (CIRS Art. 8 Abs. 2). Die Einbeziehung von Nebenkosten erhöht daher Ihre steuerpflichtige Miete und die Stempelsteuer und kann Sie über 2.300 € bringen. Wenn Sie Nebenkosten einbeziehen, legen Sie im Mietvertrag eine Obergrenze für eine angemessene Nutzung fest.

Preisgestaltung für eine schnelle Vermietung oder den besten Mieter

Was Sie vereinbaren, ist auf Jahre die Grundlage. Im ersten Jahr können Sie die Miete nicht erhöhen. Danach ist jede Erhöhung auf den jährlichen Koeffizienten begrenzt, sofern der Mietvertrag keine eigene schriftliche Anpassungsregel vorsieht: 2,24 % für 2026 und 2,56 % angekündigt für 2027. Ein überhöhter Start kostet Sie durch Leerstand, ein zu niedriger kostet Sie über die gesamte Laufzeit des Mietvertrags.

• Leerstand ist teuer. Ein leerer Monat kostet 8,3 % einer Jahresmiete. 1.250 € statt 1.200 € zu verlangen, bringt 600 € im Jahr, ein zusätzlicher Monat Leerstand kostet aber 1.200 € oder mehr.
• Nutzen Sie die ersten zwei Wochen als Test. Viele Besichtigungen, aber keine Bewerbungen bedeuten, dass die Wohnung zu teuer oder schlecht präsentiert ist. Senken Sie die Miete in einem klaren Schritt statt in kleinen Kürzungen über mehrere Wochen.
• Zahlen Sie für Qualität, nicht für die höchste Miete. Eine etwas niedrigere Miete für einen gut dokumentierten Mieter mit stabilem Einkommen, Referenzen und einem Bürgen ist oft die beste Rendite. Rückstände und ein leerer Monat kosten mehr als ein kleiner Nachlass.
• Bleiben Sie innerhalb der steuerlichen Grenzen. Kalkulieren Sie innerhalb der Grenze von 2.300 € und der Begrenzung nach Artikel 34 und halten Sie die vereinbarte Miete im Mietvertrag, in der Registrierung im Modelo 2 und in den Quittungen identisch.

Checkliste

• Prüfen Sie, ob für die Wohnung zwischen Oktober 2018 und Oktober 2023 ein Mietvertrag unterzeichnet wurde. Wenn ja, ermitteln Sie die Obergrenze nach Artikel 34 oder ob die Miete innerhalb der Grenzen für bezahlbare Mieten bleibt.
• Stellen Sie die vorherige Miete, versäumte Koeffizienten und vom Rathaus bescheinigte Arbeiten zusammen.
• Ermitteln Sie den neuesten 12-Monats-Median des INE für Ihre Gemeinde oder Ihren Gemeindebezirk und rechnen Sie ihn auf Ihre Wohnfläche um.
• Vergleichen Sie ihn mit aktuellen Angeboten und der Einschätzung von Maklern.
• Entscheiden Sie, ob Sie bei oder unter 2.300 € bleiben, und lassen Sie von Ihrem Steuerberater bestätigen, dass Sie für 10 % in Betracht kommen.
• Entscheiden Sie über die Möblierung und darüber, wer Hausgeld und Versorgungskosten zahlt, und halten Sie dies im Mietvertrag fest.
• Verfolgen Sie die Mietrechtsreform. Bis sie veröffentlicht und in Kraft ist, gilt die aktuelle Begrenzung.