Att sätta hyran för ett nytt långsiktigt hyresavtal i Portugal (2026)

För de flesta bostäder kan du fritt bestämma hyran för ett nytt långsiktigt hyresavtal, men en regel i Mais Habitação gäller fortfarande i oktober 2026: en bostad som hyrts ut enligt ett avtal som undertecknades mellan oktober 2018 och oktober 2023 får endast hyras ut på nytt till den senaste hyran plus 2 %, om inte den nya hyran håller sig inom de officiella gränserna för överkomliga hyror. En reform som skulle avskaffa denna regel i förtid antogs i en första omröstning i parlamentet den 30 september 2026, men den är ännu inte lag. Inom det utrymme som lagen ger dig bör du sätta priset utifrån verkliga marknadsdata, och komma ihåg att en hyra på 2 300 € i månaden eller mindre kan sänka din inkomstskatt på den från 25 % till 10 %.

Finns det en lagstadgad gräns för hyran i ett nytt hyresavtal?

Gränsen finns i artikel 34 i Lei 56/2023 (Mais Habitação), ofta kallad travão às rendas (hyresbromsen). Den omfattar nya bostadshyresavtal för bostäder som hade ett hyresavtal undertecknat under de fem åren innan lagen trädde i kraft den 7 oktober 2023. För dessa bostäder får den nya ingångshyran inte överstiga den senaste hyra som togs ut enligt det tidigare avtalet × 1,02.

Regeln har följande egenskaper:

• Den gäller endast över gränserna för överkomliga hyror. Enligt art. 34(2) slår taket bara igenom om den nya hyran är högre än de allmänna gränserna per bostadstyp och kommun. Dessa är gränserna i Programa de Apoio ao Arrendamento (statens program för överkomliga hyror) i Portaria 176/2019. Som illustration angav 2019 års grundtabell 1 150 € för en lägenhet med två sovrum i det högsta intervallet, som omfattar Lissabon. Gränserna har uppdaterats sedan dess, så kontrollera den aktuella siffran för din kommun innan du förlitar dig på den.
• Du kan ta igen missad indexering. Om den tidigare hyran aldrig höjdes med de årliga koefficienterna får du lägga till de koefficienter du hoppade över, i upp till tre år efter att var och en först blev tillgänglig (art. 34(3)).
• Du kan lägga till kostnaden för större arbeten. Om bostaden har genomgått en omfattande renovering eller restaurering som certifierats av Câmara Municipal (kommunen) får du lägga till den kostnad du har betalat, upp till 15 % per år (art. 34(5)).
• Varje koefficient kan användas en gång. Varje koefficient får endast tillämpas en gång per kalenderår (art. 34(6)).
• Den gäller till 2029. Regeln har verkan till och med den 31 december 2029 (art. 54(2)).

Bokstavligt läst riktar sig regeln mot bostäder vars tidigare hyresavtal undertecknades mellan ungefär den 7 oktober 2018 och den 6 oktober 2023. Många sammanfattningar beskriver den löst som ”bostäder som hyrts ut under de senaste fem åren”. Den omfattar inte en bostad som aldrig har hyrts ut, eller en bostad vars enda tidigare hyresavtal undertecknades utanför det fönstret. Om ditt fall är ett gränsfall, till exempel ett hyresavtal som undertecknades 2018 eller en bostad som bara har hyrts ut sedan 2024, bör du få en advokats bedömning innan du annonserar.

Vad den planerade reformen skulle ändra

Regeringens hyresreform (Proposta de Lei 103/XVII) godkändes av ministerrådet den 9 juli 2026. Den skulle avskaffa taket för hyror i nya avtal tre år i förtid och låta hyresvärdar och hyresgäster fritt avtala om ingångshyran. Den skulle också ge parterna större frihet när det gäller depositioner och förskottshyra (upp till tre månaders förskottshyra har rapporterats) och korta den period med hyresskulder som krävs innan en hyresvärd kan säga upp avtalet från tre månader till två.

Den 30 september 2026 godkände parlamentet lagförslaget i den allmänna behandlingen, med PSD, IL och CDS för och Chega nedlagd röst. Det går nu till utskott, där det kan ändras, och därefter till en slutomröstning och promulgering. Tills den nya lagen har offentliggjorts och trätt i kraft gäller artikel 34 fortfarande. Om du hyr ut en bostad med tak på nytt och kan vänta kan det vara värt att lägga det nya hyresavtalet efter att reformen har trätt i kraft. Teckna inte ett hyresavtal över taket i förvissning om att lagen kommer att ändras.

Så hittar du marknadshyran för din bostad

INE (det nationella statistikinstitutet) är den mest tillförlitliga källan. Dess statistik över bostadshyror på lokal nivå publicerar medianhyran per m² i nya hyresavtal, baserad på avtal som registrerats hos skattemyndigheten (Modelo 2). Detta är hyror som faktiskt har avtalats, inte begärda priser. INE publicerar:

• kvartalssiffror för regioner och kommuner med fler än 100 000 invånare;
• rullande 12-månaderssiffror för varje kommun, och för församlingar i Storlissabon, Setúbalhalvön och Storporto.

Begärda priser på bostadsportaler (idealista med flera) visar vad hyresvärdarna begär. De ligger klart över INE. I maj 2026 var idealistas median för begärda hyror 16,3 €/m² i hela landet och 21,8 €/m² i Lissabon, enligt Montepio. Använd dem för att se din konkurrens, inte som det pris hyresgästerna betalar.

För att uppskatta din hyra:

1. Ta reda på den senaste 12-månadersmedianen från INE för din kommun (eller församling).
2. Multiplicera den med bostadens boyta.
3. Justera för själva bostaden. Mindre bostäder får mer per m²: i varje region hade ettor och lägenheter med ett sovrum den högsta medianen i €/m² (INE, kv. 1 2026). Justera också för skick, energiklass, parkering, uteplats och möblering.
4. Jämför resultatet med 10–20 aktuella annonser i närheten som motsvarar bostaden, och med vad lokala mäklare säger faktiskt går att hyra ut.

Vägledande hyror per region

Medianhyra per m² i nya hyresavtal (INE, enligt publicerade och rapporterade uppgifter). Dessa är medianer för alla storlekar och skick, så de är en utgångspunkt, inte en värdering.

Anmärkningar:

• Siffrorna för kv. 2 2026 kommer från INE:s publicering den 29 september 2026 enligt rapportering i ECO och DNoticias. Övriga siffror kommer från INE:s publicering för kv. 1 2026 (26 juni 2026).
• I Algarve låg 9 av 15 kommuner med data över riksmedianen, och Albufeira låg högst.
• Räkneexempel: en lägenhet på 70 m² i Porto till 14,29 €/m² blir cirka 1 000 € i månaden.

Gränsen på 2 300 € och skattesatsen 10 %

Decreto-Lei 97/2026 införde en autonom IRS-skattesats på 10 %, som gäller från den 1 januari 2026 till den 31 december 2029, för både nya och befintliga hyresavtal. För att kvalificera:

• måste hyran ligga inom gränsen för måttlig hyra, som är 2,5 × minimilönen, alltså 2 300 € i månaden 2026;
• måste bostaden hyras ut uteslutande som bostad för en namngiven privatperson;
• måste hyresavtalet vara registrerat hos skattemyndigheten.

Enligt rapporteringen är gränsen ett villkor, inte ett skatteskikt. Om hyran ligger över den beskattas hela hyran i det hyresavtalet enligt de vanliga reglerna: 25 % enligt CIRS art. 72(2), nedsatt för hyresavtal på fem år eller mer. Eftersom gränsen är kopplad till minimilönen bör den ändras varje år.

Avvägningen är skarp. Om man bortser från avdragsgilla kostnader:

• 2 300 € med 10 %: 27 600 € per år i hyra, 2 760 € i skatt, 24 840 € netto.
• 2 400 € med 25 %: 28 800 € per år i hyra, 7 200 € i skatt, 21 600 € netto.

För att nå 24 840 € netto med 25 % skulle du behöva cirka 2 760 € i månaden. Med ett hyresavtal på fem till tio år, beskattat med 15 %, skulle du fortfarande behöva cirka 2 435 €. Om din marknadshyra ligger mellan 2 300 € och ungefär 2 700 € blir du ofta bättre lottad om du sätter priset till 2 300 €. Det ökar också antalet tänkbara hyresgäster.

Två saker att stämma av med en skatterådgivare:

• om skattesatsen 10 % gäller din situation som bosatt utomlands (texten ställer inget villkor om hemvist, men praxis är ny);
• hur eventuella inkluderade avgifter räknas in i gränsen (se nedan).

Möblerat eller omöblerat?

Portugisisk lag har ingen separat ordning för möblerad långtidsuthyrning. Det är samma hyresavtal, och pengar som betalas för möbler och vitvaror räknas som hyresinkomst (CIRS art. 8(2)). I praktiken:

• Möblerade bostäder hyrs ut snabbare till utlandsboende, studenter och personer på arbetsuppdrag. Familjer som redan har egna möbler föredrar ofta en tom eller delvis möblerad bostad.
• Påslaget är vanligtvis måttligt. Prissätt det som en del av en enda hyra, och håll den under 2 300 € om du ligger nära gränsen.
• Möbler, vitvaror och inredning är inte avdragsgilla mot hyresinkomster (CIRS art. 41), och du kommer vanligtvis att behöva byta ut eller reparera dem.
• Bifoga ett undertecknat, fotograferat besiktningsprotokoll till hyresavtalet.

Vad kan ingå i hyran?

Parterna bestämmer skriftligen vem som betalar vilka avgifter. Om hyresavtalet inte säger något är utgångspunkten enligt Código Civil art. 1078:

• hyresgästen betalar leveranser till bostaden (vatten, el, gas, internet);
• hyresvärden betalar avgifterna för byggnadens gemensamma delar: condomínio (samfällighetsavgifter).

Dina alternativ:

• Förbrukningsavtal i hyresgästens namn. Detta är den renaste lösningen: du bär ingen förbrukningsrisk och har ingen faktureringsadministration.
• Samfällighetsavgifter. Ni kan avtala i hyresavtalet att hyresgästen betalar dem, eller bygga in dem i en enda hyra. I båda fallen är samfällighetsavgifter som du själv betalar en avdragsgill kostnad.
• Hyror med ”allt inkluderat”. Belopp som betalas för tjänster med koppling till uthyrningen räknas också som hyresinkomst (CIRS art. 8(2)). Att inkludera räkningar höjer därför din skattepliktiga hyra och stämpelskatt, och kan föra dig över 2 300 €. Om du inkluderar räkningar bör du ange ett tak för skälig förbrukning i hyresavtalet.

Prissättning för en snabb uthyrning eller för den bästa hyresgästen

Det ni kommer överens om blir grunden i flera år. Du kan inte höja hyran under det första året. Därefter är varje höjning begränsad till den årliga koefficienten, om inte hyresavtalet skriftligen har en egen justeringsregel: 2,24 % för 2026 och 2,56 % aviserat för 2027. En för hög ingångshyra kostar dig genom tomgång, och en för låg kostar dig under hela hyresavtalet.

• Tomgång är dyrt. En tom månad kostar 8,3 % av en årshyra. Att begära 1 250 € i stället för 1 200 € ger 600 € extra per år, men en extra månad med tomgång kostar 1 200 € eller mer.
• Använd de första två veckorna som test. Många visningar men inga ansökningar betyder att bostaden är för dyr eller presenteras dåligt. Sänk hyran i ett tydligt steg i stället för med små sänkningar under flera veckor.
• Betala för kvalitet, inte för högsta hyra. En något lägre hyra till en väldokumenterad hyresgäst med stabil inkomst, referenser och en borgensman ger ofta bäst avkastning. Hyresskulder och en tom månad kostar mer än en liten rabatt.
• Håll dig inom skattegränserna. Sätt priset inom gränsen på 2 300 € och taket enligt artikel 34, och se till att den avtalade hyran är identisk i hyresavtalet, registreringen i Modelo 2 och kvittona.

Checklista

• Kontrollera om bostaden hade ett hyresavtal som undertecknades mellan oktober 2018 och oktober 2023. Om så är fallet, räkna ut taket enligt artikel 34, eller om hyran håller sig inom gränserna för överkomliga hyror.
• Samla uppgifter om den tidigare hyran, eventuella missade koefficienter och eventuella arbeten som certifierats av kommunen.
• Ta reda på den senaste 12-månadersmedianen från INE för din kommun eller församling och räkna om den till din boyta.
• Jämför med aktuella annonser och mäklarnas bedömningar.
• Bestäm om du ska ligga på eller under 2 300 €, och bekräfta med din skatterådgivare att du kvalificerar för 10 %.
• Bestäm dig när det gäller möblering och vem som betalar samfällighetsavgifter och förbrukning, och skriv in det i hyresavtalet.
• Följ hyresreformen. Tills den har offentliggjorts och trätt i kraft gäller det nuvarande taket.