Üüri määramine uuele pikaajalisele üürilepingule Portugalis (2026)

Enamiku kodude puhul saate uue pikaajalise üürilepingu üüri vabalt määrata, kuid üks Mais Habitação reegel kehtib 2026. aasta oktoobris endiselt: kodu, mis oli välja üüritud 2018. aasta oktoobri ja 2023. aasta oktoobri vahel sõlmitud lepingu alusel, võib uuesti välja üürida ainult viimase üüriga pluss 2%, välja arvatud juhul, kui uus üür jääb ametlike taskukohase üüri piiridesse. Reform, mis kaotaks selle reegli varem, läbis parlamendis esimese hääletuse 30. septembril 2026, kuid see ei ole veel seadus. Selle ruumi piires, mille seadus Teile jätab, määrake hind tegelike turuandmete alusel ja pidage meeles, et 2300 € või väiksem kuuüür võib vähendada selle tulumaksu 25%-lt 10%-le.

Kas uue üürilepingu üürile on seaduslik piirang?

Piirang on Lei 56/2023 (Mais Habitação) artiklis 34, mida sageli nimetatakse travão às rendas'ks (üüripidur). See hõlmab uusi eluruumi üürilepinguid kodudele, millel oli üürileping allkirjastatud viie aasta jooksul enne seaduse jõustumist 7. oktoobril 2023. Nende kodude puhul ei tohi uus algüür ületada eelmise lepingu alusel võetud viimast üüri × 1,02.

Reeglil on järgmised tunnused:

• See kehtib ainult taskukohase üüri piiridest kõrgemal. Art. 34(2) kohaselt hakkab piirang toimima ainult siis, kui uus üür on kõrgem kui üldised piirid eluaseme tüübi ja omavalitsuse kaupa. Need on Programa de Apoio ao Arrendamento (riiklik taskukohase üüri programm) piirid Portaria 176/2019-s. Näitena määras 2019. aasta baastabel kahetoalisele korterile kõrgeimas astmes, mis hõlmab Lissaboni, 1150 €. Piire on sellest ajast alates ajakohastatud, seega kontrollige enne sellele tuginemist oma omavalitsuse kehtivat näitajat.
• Saate vahelejäänud indekseerimise tasa teha. Kui eelmist üüri ei tõstetud kunagi iga-aastaste koefitsientidega, võite lisada vahele jäänud koefitsiendid kuni kolme aasta jooksul pärast seda, kui igaüks neist esmakordselt kättesaadavaks muutus (art. 34(3)).
• Saate lisada suurte tööde kulu. Kui kodus on tehtud Câmara Municipal'i (linnavalitsus) poolt sertifitseeritud põhjalik renoveerimine või restaureerimine, võite lisada makstud kulu, kuni 15% aastas (art. 34(5)).
• Iga koefitsienti saab kasutada üks kord. Iga koefitsienti võib rakendada ainult üks kord kalendriaasta kohta (art. 34(6)).
• See kehtib kuni 2029. aastani. Reegel kehtib kuni 31. detsembrini 2029 (art. 54(2)).

Sõnasõnaliselt lugedes on reegel suunatud kodudele, mille varasem üürileping allkirjastati ligikaudu 7. oktoobri 2018 ja 6. oktoobri 2023 vahel. Paljud kokkuvõtted kirjeldavad seda ebatäpselt kui „viimase viie aasta jooksul välja üüritud kodud“. See ei hõlma kodu, mida pole kunagi välja üüritud, ega kodu, mille ainsad varasemad üürilepingud sõlmiti väljaspool seda ajavahemikku. Kui Teie juhtum on piiripealne, näiteks 2018. aastal allkirjastatud üürileping või kodu, mida on välja üüritud alles alates 2024. aastast, küsige enne kuulutamist advokaadi arvamust.

Mida muudaks ootel olev reform

Valitsuse üürireformi (Proposta de Lei 103/XVII) kiitis ministrite nõukogu heaks 9. juulil 2026. See kaotaks uute lepingute üüride piirangu kolm aastat varem ja laseks üürileandjatel ja üürnikel algüüri vabalt kokku leppida. See annaks pooltele ka rohkem vabadust tagatisraha ja ettemaksuüüri osas (teatatakse kuni kolme kuu ettemaksuüürist) ja lühendaks võlgnevuse perioodi, enne kui üürileandja saab lepingu lõpetada, kolmelt kuult kahele.

Parlament kiitis eelnõu üldlugemisel heaks 30. septembril 2026, PSD, IL ja CDS poolt ning Chega erapooletu. Nüüd läheb see komisjoni, kus seda võidakse muuta, ning seejärel lõpphääletusele ja väljakuulutamisele. Kuni uus seadus ei ole avaldatud ja jõustunud, kehtib artikkel 34 endiselt. Kui üürite uuesti välja piiranguga kodu ja saate oodata, võib olla mõistlik ajastada uus üürileping pärast reformi jõustumist. Ärge allkirjastage piirangut ületavat üürilepingut eeldusel, et seadus muutub.

Kuidas leida oma kodu turuüür

INE (riiklik statistikaamet) on kõige usaldusväärsem allikas. Selle kohaliku tasandi eluasemeüüri statistika avaldab uute üürilepingute mediaanüüri ruutmeetri kohta, mis põhineb maksuametis registreeritud lepingutel (Modelo 2). Need on tegelikult kokku lepitud üürid, mitte küsitud hinnad. INE avaldab:

• kvartaliandmed piirkondade ja üle 100 000 elanikuga omavalitsuste kohta;
• libiseva 12 kuu andmed iga omavalitsuse kohta ning Suur-Lissaboni, Setúbali poolsaare ja Suur-Porto valdade (parishes) kohta.

Portaalide küsitud hinnad (idealista jt) näitavad, mida üürileandjad küsivad. Need on tunduvalt kõrgemad kui INE andmed. 2026. aasta mais oli idealista küsitud mediaan riigi tasandil 16,3 €/m² ja Lissabonis 21,8 €/m², nagu teatas Montepio. Kasutage neid oma konkurentsi nägemiseks, mitte hinnana, mida üürnikud maksavad.

Oma üüri hindamiseks:

1. Leidke oma omavalitsuse (või valla) viimane 12 kuu INE mediaan.
2. Korrutage see kodu kasuliku põrandapinnaga.
3. Kohandage kodu enda järgi. Väiksemad kodud saavad ruutmeetri kohta rohkem: igas piirkonnas oli stuudiotel ja ühetoalistel korteritel kõrgeim mediaan €/m² (INE, 2026. aasta I kvartal). Kohandage ka seisukorra, energiaklassi, parkimise, õueala ja mööbli järgi.
4. Võrrelge tulemust 10–20 lähedal asuva kehtiva kuulutusega, mis kodule vastavad, ja sellega, mida kohalikud maaklerid ütlevad tegelikult välja üüritavat.

Soovituslikud üürid piirkondade kaupa

Uute üürilepingute mediaanüür ruutmeetri kohta (INE, avaldatud ja vahendatud kujul). Need on mediaanid kõigi suuruste ja seisukordade lõikes, seega on need lähtepunkt, mitte hindamine.

Märkused:

• 2026. aasta II kvartali andmed pärinevad INE 29. septembri 2026 väljaandest, nagu teatasid ECO ja DNoticias. Ülejäänud andmed pärinevad INE 2026. aasta I kvartali väljaandest (26. juuni 2026).
• Algarves oli 15 andmetega omavalitsusest 9 üle riigi mediaani ja Albufeira oli kõrgeim.
• Arvutusnäide: 70 m² korter Portos hinnaga 14,29 €/m² teeb umbes 1000 € kuus.

2300 € piir ja 10% maksumäär

Dekreetseadus 97/2026 (Decree-Law 97/2026) lõi 10% autonoomse IRS-i määra, mis kehtib 1. jaanuarist 2026 kuni 31. detsembrini 2029 nii uutele kui ka olemasolevatele üürilepingutele. Kvalifitseerumiseks:

• peab üür jääma mõõduka üüri piiri, mis on 2,5 × miinimumpalk ehk 2026. aastal 2300 € kuus;
• peab kodu olema välja üüritud ainult nimeliselt määratud üksikisiku eluasemeks;
• peab üürileping olema maksuametis registreeritud.

Teadaolevalt on piir tingimus, mitte maksuaste. Kui üür on sellest kõrgem, maksustatakse kogu selle üürilepingu üüri tavareeglite järgi: CIRS art. 72(2) alusel 25%, viie- või enamaastaste üürilepingute puhul vähendatult. Kuna piir on seotud miinimumpalgaga, peaks see igal aastal muutuma.

Kompromiss on terav. Mahaarvatavaid kulusid arvestamata:

• 2300 € 10% määraga: 27 600 € üüri aastas, 2760 € maksu, 24 840 € netot.
• 2400 € 25% määraga: 28 800 € üüri aastas, 7200 € maksu, 21 600 € netot.

Et saavutada 25% määraga 24 840 € netot, vajaksite umbes 2760 € kuus. Viie- kuni kümneaastase üürilepingu puhul, mida maksustatakse 15% määraga, vajaksite ikkagi umbes 2435 €. Kui Teie turuüür jääb 2300 € ja umbes 2700 € vahele, jääb Teile hinnaga 2300 € sageli rohkem kätte. See laiendab ka Teie üürnike ringi.

Kaks punkti, mida maksunõustajaga kontrollida:

• kas 10% määr kehtib Teie olukorrale mitteresidendina (tekst ei sea residentsuse tingimust, kuid praktika on uus);
• kuidas arvestatakse piiri suhtes hinna sisse arvatud tasusid (vt allpool).

Möbleeritud või möbleerimata?

Portugali õiguses ei ole möbleeritud pikaajaliste üüride jaoks eraldi korda. See on sama üürileping ja mööbli ning kodumasinate eest makstud raha loetakse üüritulu hulka (CIRS art. 8(2)). Praktikas:

• Möbleeritud kodu üüritakse kiiremini välja välismaalastele, üliõpilastele ja lähetuses olevatele inimestele. Pered, kellel on juba mööbel, eelistavad sageli tühja või osaliselt möbleeritud kodu.
• Lisatasu on tavaliselt tagasihoidlik. Hinnastage see ühe üüri osana ja hoidke see alla 2300 €, kui olete piiri lähedal.
• Mööbel, kodumasinad ja sisustus ei ole üüritulust mahaarvatavad (CIRS art. 41) ning tavaliselt peate neid asendama või parandama.
• Lisage üürilepingule allkirjastatud ja pildistatud inventarinimekiri.

Mida võib üüri sisse arvata?

Pooled otsustavad kirjalikult, kes milliseid tasusid maksab. Kui üürilepingus midagi öeldud ei ole, on tsiviilseadustiku art. 1078 vaikereegel järgmine:

• üürnik maksab kodu varustuse eest (vesi, elekter, gaas, internet);
• üürileandja maksab hoone ühisosade tasud: condomínio (korteriühistu tasud).

Teie võimalused:

• Kommunaalteenused üürniku nimel. See on kõige puhtam lahendus: Teil ei ole tarbimisriski ega arveldamisega seotud halduskoormust.
• Korteriühistu tasud. Võite üürilepingus kokku leppida, et üürnik maksab need, või arvata need ühte üüri sisse. Mõlemal juhul on korteriühistu tasud, mida maksate ise, mahaarvatav kulu.
• „Kõik hinnas“ üürid. Ka väljaüürimisega seotud teenuste eest makstud summad loetakse üüritulu hulka (CIRS art. 8(2)). Arvete sisse arvamine tõstab seega Teie maksustatavat üüri ja tempelmaksu ning võib Teid viia üle 2300 € piiri. Kui arvate arved sisse, määrake üürilepingus mõistliku kasutamise ülempiir.

Hinnastamine kiireks väljaüürimiseks või parima üürniku jaoks

Mis tahes kokkulepe on aastateks aluseks. Esimesel aastal ei saa Te üüri tõsta. Pärast seda, kui üürilepingus ei ole kirjalikult kehtestatud oma ajakohastamise reeglit, on iga tõus piiratud iga-aastase koefitsiendiga: 2026. aastaks 2,24% ja 2027. aastaks välja kuulutatud 2,56%. Liiga kõrge algus maksab Teile tühjalt seismise kaudu ja liiga madal algus kogu üürilepingu vältel.

• Tühjalt seismine on kallis. Üks tühi kuu maksab 8,3% aasta üürist. 1200 € asemel 1250 € küsimine annab 600 € aastas juurde, kuid üks lisakuu tühjalt seismist maksab 1200 € või rohkem.
• Kasutage kahte esimest nädalat testina. Palju vaatamisi, kuid ühtegi taotlust tähendab, et kodu on ülehinnatud või halvasti esitletud. Vähendage üüri ühe selge sammuga, mitte väikeste kärbetega mitme nädala jooksul.
• Makske kvaliteedi, mitte kõrgeima üüri eest. Veidi madalam üür hästi dokumenteeritud üürnikule, kellel on stabiilne sissetulek, soovitused ja käendaja, annab sageli parima tulu. Võlgnevused ja tühi kuu maksavad rohkem kui väike allahindlus.
• Püsige maksupiirides. Määrake hind 2300 € piiri ja artikli 34 piirangu piires ning hoidke kokkulepitud üür üürilepingus, Modelo 2 registreeringus ja kviitungitel identsena.

Kontrollnimekiri

• Kontrollige, kas kodul oli üürileping, mis allkirjastati 2018. aasta oktoobri ja 2023. aasta oktoobri vahel. Kui jah, arvutage välja artikli 34 ülempiir või kontrollige, kas üür jääb taskukohase üüri piiridesse.
• Koguge kokku eelmine üür, kõik vahelejäänud koefitsiendid ja kõik linnavalitsuse sertifitseeritud tööd.
• Vaadake oma omavalitsuse või valla viimane INE 12 kuu mediaan ja arvutage see ümber oma põrandapinnale.
• Võrrelge seda praeguste kuulutuste ja maaklerite arvamustega.
• Otsustage, kas jääda 2300 € juurde või sellest allapoole, ja kontrollige oma maksunõustajaga, kas kvalifitseerute 10% määrale.
• Otsustage mööbli üle ning selle üle, kes maksab korteriühistu tasud ja kommunaalteenused, ning kirjutage see üürilepingusse.
• Jälgige üürireformi. Kuni see ei ole avaldatud ja jõustunud, kehtib praegune piirang.