Fastsættelse af lejen i en ny langvarig lejekontrakt i Portugal (2026)

For de fleste boliger kan du frit fastsætte lejen i en ny langvarig lejekontrakt, men én regel fra Mais Habitação gælder stadig i oktober 2026: En bolig, der var udlejet under en kontrakt indgået mellem oktober 2018 og oktober 2023, må kun genudlejes til den seneste leje plus 2 %, medmindre den nye leje holder sig inden for de officielle grænser for overkommelig husleje. En reform, der ville afskaffe reglen før tid, blev vedtaget ved første afstemning i parlamentet den 30. september 2026, men den er endnu ikke lov. Inden for det spillerum, loven giver dig, bør du prissætte ud fra reelle markedsdata og huske på, at en leje på 2.300 € om måneden eller mindre kan sænke indkomstskatten på den fra 25 % til 10 %.

Er der en lovbestemt grænse for lejen i en ny lejekontrakt?

Grænsen står i artikel 34 i Lei 56/2023 (Mais Habitação), ofte kaldet travão às rendas (lejebremsen). Den omfatter nye boliglejekontrakter for boliger, der havde en lejekontrakt indgået i de fem år før lovens ikrafttræden den 7. oktober 2023. For disse boliger må den nye startleje ikke overstige den seneste leje opkrævet under den tidligere kontrakt × 1,02.

Reglen har disse kendetegn:

• Den gælder kun over grænserne for overkommelig husleje. Efter art. 34(2) slår loftet kun igennem, hvis den nye leje er højere end de generelle grænser pr. boligtype og kommune. Det er grænserne i Programa de Apoio ao Arrendamento (statens program for overkommelig husleje) i Portaria 176/2019. Som illustration fastsatte grundtabellen fra 2019 1.150 € for en treværelseslejlighed med to soveværelser i det øverste interval, som omfatter Lissabon. Grænserne er opdateret siden, så kontrollér det aktuelle tal for din kommune, før du regner med det.
• Du kan indhente manglende regulering. Blev den tidligere leje aldrig hævet med de årlige koefficienter, kan du lægge de koefficienter til, du sprang over, i op til tre år efter at hver af dem første gang blev tilgængelig (art. 34(3)).
• Du kan lægge omkostningerne ved større arbejder til. Har boligen gennemgået en gennemgribende renovering eller restaurering, der er attesteret af Câmara Municipal (rådhuset), kan du lægge de omkostninger til, du har betalt, op til 15 % om året (art. 34(5)).
• Hver koefficient kan bruges én gang. Hver koefficient må kun anvendes én gang pr. kalenderår (art. 34(6)).
• Den gælder frem til 2029. Reglen har virkning indtil 31. december 2029 (art. 54(2)).

Læst bogstaveligt rammer reglen boliger, hvis tidligere lejekontrakt blev indgået mellem ca. 7. oktober 2018 og 6. oktober 2023. Mange sammenfatninger beskriver den løst som "boliger udlejet inden for de seneste fem år". Den omfatter ikke en bolig, der aldrig har været udlejet, eller en bolig, hvis eneste tidligere lejekontrakter blev indgået uden for denne periode. Er din situation et grænsetilfælde, f.eks. en lejekontrakt indgået i 2018 eller en bolig, der kun har været udlejet siden 2024, så få en advokats vurdering, før du annoncerer.

Hvad den ventende reform ville ændre

Regeringens lejereform (Proposta de Lei 103/XVII) blev godkendt af ministerrådet den 9. juli 2026. Den ville afskaffe loftet over lejen i nye kontrakter tre år før tid og lade udlejere og lejere frit aftale startlejen. Den ville også give parterne større frihed med hensyn til depositum og forudbetalt leje (der er tale om op til tre måneders forudbetalt leje) og forkorte den restanceperiode, før en udlejer kan opsige, fra tre måneder til to.

Den 30. september 2026 vedtog parlamentet lovforslaget ved førstebehandlingen med PSD, IL og CDS for og Chega, der undlod at stemme. Det går nu i udvalg, hvor det kan blive ændret, og derefter til endelig afstemning og stadfæstelse. Indtil den nye lov er offentliggjort og i kraft, gælder artikel 34 stadig. Genudlejer du en bolig, der er omfattet af loftet, og kan du vente, kan det betale sig at lade den nye lejekontrakt begynde, efter at reformen har fået virkning. Underskriv ikke en lejekontrakt over loftet i forventning om, at loven vil blive ændret.

Sådan finder du markedslejen for din bolig

INE (det nationale statistikinstitut) er den mest pålidelige kilde. Dets statistik over boligleje på lokalt niveau offentliggør medianlejen pr. m² for nye lejekontrakter baseret på kontrakter registreret hos skattemyndigheden (Modelo 2). Det er faktisk aftalte lejer, ikke udbudspriser. INE offentliggør:

• kvartalstal for regioner og kommuner med mere end 100.000 indbyggere;
• løbende 12-månederstal for alle kommuner og for sogne i Storlissabon, Setúbal-halvøen og Storporto.

Udbudspriser på portaler (idealista og andre) viser, hvad udlejere beder om. De ligger et godt stykke over INE. I maj 2026 var idealistas median for udbudspriser 16,3 €/m² på landsplan og 21,8 €/m² i Lissabon ifølge Montepio. Brug dem til at se din konkurrence, ikke som den pris, lejerne betaler.

Sådan anslår du din leje:

1. Find den seneste 12-måneders INE-median for din kommune (eller dit sogn).
2. Gang den med boligens nyttige etageareal.
3. Justér for selve boligen. Mindre boliger opnår mere pr. m²: I alle regioner havde studielejligheder og etværelseslejligheder den højeste median i €/m² (INE, 1. kvartal 2026). Justér også for stand, energimærke, parkering, udendørsareal og møbler.
4. Sammenlign resultatet med 10–20 aktuelle annoncer i nærheden, der svarer til boligen, og med det, lokale mæglere siger, faktisk bliver udlejet.

Vejledende leje pr. region

Medianleje pr. m² for nye lejekontrakter (INE, som offentliggjort og omtalt). Det er medianer på tværs af alle størrelser og standarder, så de er et udgangspunkt, ikke en vurdering.

Bemærkninger:

• Tallene for 2. kvartal 2026 stammer fra INE's offentliggørelse den 29. september 2026 som omtalt af ECO og DNoticias. De øvrige tal er fra INE's offentliggørelse for 1. kvartal 2026 (26. juni 2026).
• I Algarve lå 9 af 15 kommuner med data over landsmedianen, og Albufeira var den højeste.
• Regneeksempel: En lejlighed på 70 m² i Porto til 14,29 €/m² giver ca. 1.000 € om måneden.

Grænsen på 2.300 € og skattesatsen på 10 %

Lovdekret 97/2026 indførte en autonom IRS-sats på 10 %, som gælder fra 1. januar 2026 til 31. december 2029 for både nye og eksisterende lejekontrakter. For at kvalificere:

• skal lejen ligge inden for grænsen for moderat leje, som er 2,5 × mindstelønnen, dvs. 2.300 € om måneden i 2026;
• skal boligen udelukkende udlejes som bolig for en navngiven person;
• skal lejekontrakten være registreret hos skattemyndigheden.

Ifølge omtalen er grænsen en betingelse, ikke et skatteinterval. Ligger lejen over den, beskattes al lejen fra den lejekontrakt efter de almindelige regler: 25 % efter CIRS art. 72(2), nedsat for lejekontrakter på fem år eller mere. Da grænsen er knyttet til mindstelønnen, bør den ændre sig hvert år.

Afvejningen er markant. Ses der bort fra fradragsberettigede udgifter:

• 2.300 € med 10 %: 27.600 € om året i leje, 2.760 € i skat, 24.840 € netto.
• 2.400 € med 25 %: 28.800 € om året i leje, 7.200 € i skat, 21.600 € netto.

For at opnå 24.840 € netto med 25 % skulle du bruge ca. 2.760 € om måneden. Ved en lejekontrakt på fem til ti år, beskattet med 15 %, skulle du stadig bruge ca. 2.435 €. Ligger din markedsleje mellem 2.300 € og ca. 2.700 €, står du dig ofte bedre ved at prissætte til 2.300 €. Det udvider også kredsen af mulige lejere.

To forhold, du bør få bekræftet af en skatterådgiver:

• om satsen på 10 % gælder i din situation som ikke-resident (teksten stiller ingen betingelse om bopæl, men praksis er ny);
• hvordan eventuelle inkluderede udgifter medregnes i grænsen (se nedenfor).

Møbleret eller umøbleret?

Portugisisk ret har ingen særskilt ordning for møbleret langtidsudlejning. Det er den samme lejekontrakt, og beløb betalt for møbler og hvidevarer regnes som lejeindtægt (CIRS art. 8(2)). I praksis:

• Møblerede boliger udlejes hurtigere til udlændinge, studerende og udstationerede. Familier, der allerede ejer møbler, foretrækker ofte en tom eller delvist møbleret bolig.
• Tillægget er som regel beskedent. Prissæt det som en del af én samlet leje, og hold dig under 2.300 €, hvis du er tæt på grænsen.
• Møbler, hvidevarer og udsmykning er ikke fradragsberettigede i lejeindtægten (CIRS art. 41), og du skal som regel udskifte eller reparere dem.
• Vedlæg lejekontrakten en underskrevet inventarliste med fotos.

Hvad kan indgå i lejen?

Parterne aftaler skriftligt, hvem der betaler hvilke udgifter. Siger lejekontrakten intet, er udgangspunktet efter civillovbogens art. 1078:

• lejeren betaler forsyninger til boligen (vand, el, gas, internet);
• udlejeren betaler udgifterne til bygningens fællesarealer: condomínio (ejerforeningsbidrag).

Dine muligheder:

• Forsyninger i lejerens navn. Det er den reneste løsning: Du bærer ingen forbrugsrisiko og har ingen administration med regninger.
• Ejerforeningsbidrag. Du kan aftale i lejekontrakten, at lejeren betaler dem, eller bygge dem ind i en samlet leje. Under alle omstændigheder er ejerforeningsbidrag, du selv betaler, en fradragsberettiget udgift.
• Leje "alt inklusive". Beløb betalt for tjenester i forbindelse med udlejningen regnes også som lejeindtægt (CIRS art. 8(2)). At inkludere regninger hæver derfor din skattepligtige leje og stempelafgiften og kan skubbe dig over 2.300 €. Inkluderer du regninger, så fastsæt et loft for rimeligt forbrug i lejekontrakten.

Prissætning for hurtig udlejning eller for den bedste lejer

Det, I aftaler, er grundlaget i årevis. Du kan ikke hæve lejen i det første år. Derefter er hver forhøjelse begrænset til den årlige koefficient, medmindre lejekontrakten skriftligt har sin egen reguleringsregel: 2,24 % for 2026 og 2,56 % bebudet for 2027. En for høj startleje koster dig i tomgang, og en for lav koster dig i hele lejeperioden.

• Tomgang er dyrt. Én tom måned koster 8,3 % af et års leje. At bede om 1.250 € i stedet for 1.200 € giver 600 € mere om året, men én ekstra måned med tomgang koster 1.200 € eller mere.
• Brug de første to uger som test. Mange fremvisninger, men ingen ansøgninger betyder, at boligen er for dyr eller ikke præsenteres godt nok. Sænk lejen i ét klart skridt i stedet for i små nedsættelser over flere uger.
• Betal for kvalitet, ikke for topleje. En lidt lavere leje til en veldokumenteret lejer med stabil indkomst, referencer og en kautionist giver ofte det bedste afkast. Restancer og en tom måned koster mere end en lille rabat.
• Hold dig inden for skattegrænserne. Prissæt inden for grænsen på 2.300 € og loftet i artikel 34, og sørg for, at den aftalte leje er identisk i lejekontrakten, registreringen på Modelo 2 og kvitteringerne.

Tjekliste

• Undersøg, om boligen havde en lejekontrakt indgået mellem oktober 2018 og oktober 2023. Havde den det, så beregn loftet efter artikel 34, eller om lejen holder sig inden for grænserne for overkommelig husleje.
• Saml den tidligere leje, eventuelle oversprungne koefficienter og eventuelle arbejder attesteret af rådhuset.
• Find den seneste 12-måneders INE-median for din kommune eller dit sogn, og omregn den til dit etageareal.
• Sammenlign med aktuelle annoncer og mæglernes vurderinger.
• Beslut, om du vil holde dig på eller under 2.300 €, og få din skatterådgiver til at bekræfte, at du kvalificerer til 10 %.
• Beslut, om boligen skal være møbleret, og hvem der betaler ejerforeningsbidrag og forsyninger, og skriv det ind i lejekontrakten.
• Følg lejereformen. Indtil den er offentliggjort og i kraft, gælder det nuværende loft.