Stabilirea chiriei pentru un nou contract pe termen lung în Portugalia (2026)

Pentru majoritatea locuințelor puteți stabili liber chiria unui nou contract pe termen lung, dar o regulă din Mais Habitação se aplică încă în octombrie 2026: o locuință închiriată printr-un contract semnat între octombrie 2018 și octombrie 2023 poate fi reînchiriată doar la ultima chirie plus 2%, cu excepția cazului în care noua chirie rămâne în limitele oficiale ale chiriei accesibile. O reformă care ar elimina anticipat această regulă a trecut de primul vot în Parlament la 30 septembrie 2026, dar nu este încă lege. În marja pe care v-o lasă legea, stabiliți prețul pe baza datelor reale de piață și țineți cont că o chirie de 2.300 € pe lună sau mai puțin vă poate reduce impozitul pe venit aferent de la 25% la 10%.

Există o limită legală pentru chiria unui contract nou?

Limita se află în articolul 34 din Lei 56/2023 (Mais Habitação), numit adesea travão às rendas (frâna chiriilor). Ea acoperă noile contracte de închiriere rezidențiale pentru locuințe care au avut un contract semnat în cei cinci ani dinaintea intrării în vigoare a legii, la 7 octombrie 2023. Pentru aceste locuințe, noua chirie inițială nu poate depăși ultima chirie percepută în baza contractului anterior × 1,02.

Regula are următoarele caracteristici:

• Se aplică doar peste limitele chiriei accesibile. Conform art. 34 alin. (2), plafonul se aplică doar dacă noua chirie este mai mare decât limitele generale pe tip de locuință și municipalitate. Acestea sunt limitele din Programa de Apoio ao Arrendamento (programul de stat pentru chirii accesibile) din Portaria 176/2019. Cu titlu ilustrativ, tabelul de bază din 2019 stabilea 1.150 € pentru un apartament cu două dormitoare în tranșa cea mai mare, care include Lisabona. Limitele au fost actualizate de atunci, așa că verificați valoarea actuală pentru municipalitatea dumneavoastră înainte de a vă baza pe ea.
• Puteți recupera indexările omise. Dacă chiria anterioară nu a fost niciodată majorată cu coeficienții anuali, puteți adăuga coeficienții omiși, timp de până la trei ani de la data la care fiecare a devenit disponibil pentru prima dată (art. 34 alin. (3)).
• Puteți adăuga costul lucrărilor majore. Dacă locuința a fost supusă unei renovări sau restaurări profunde certificate de Câmara Municipal (primărie), puteți adăuga costul plătit, până la 15% pe an (art. 34 alin. (5)).
• Fiecare coeficient poate fi folosit o singură dată. Fiecare coeficient poate fi aplicat o singură dată pe an calendaristic (art. 34 alin. (6)).
• Se aplică până în 2029. Regula produce efecte până la 31 decembrie 2029 (art. 54 alin. (2)).

Interpretată literal, regula vizează locuințele al căror contract anterior a fost semnat aproximativ între 7 octombrie 2018 și 6 octombrie 2023. Multe rezumate o descriu în mod aproximativ ca privind „locuințele închiriate în ultimii cinci ani”. Ea nu acoperă o locuință care nu a fost niciodată închiriată sau o locuință ale cărei singure contracte anterioare au fost semnate în afara acestui interval. Dacă situația dumneavoastră este la limită, de exemplu un contract semnat în 2018 sau o locuință închiriată doar din 2024, cereți opinia unui avocat înainte de a publica anunțul.

Ce ar schimba reforma aflată în curs

Reforma guvernului privind închirierile (Proposta de Lei 103/XVII) a fost aprobată de Consiliul de Miniștri la 9 iulie 2026. Ea ar elimina plafonul pentru chiriile din contractele noi cu trei ani mai devreme și le-ar permite proprietarilor și chiriașilor să convină liber chiria inițială. Ar oferi, de asemenea, părților mai multă libertate în privința garanțiilor și a chiriei în avans (se vorbește de până la trei luni de chirie în avans) și ar scurta perioada de restanțe după care un proprietar poate rezilia contractul de la trei luni la două.

La 30 septembrie 2026, Parlamentul a aprobat proiectul în general, cu voturile pentru ale PSD, IL și CDS și cu abținerea Chega. Proiectul merge acum în comisie, unde poate fi modificat, apoi la votul final și la promulgare. Până când noua lege este publicată și intră în vigoare, articolul 34 se aplică în continuare. Dacă reînchiriați o locuință supusă plafonului și puteți aștepta, ar putea merita să programați noul contract după intrarea în vigoare a reformei. Nu semnați un contract peste plafon pornind de la ipoteza că legea se va schimba.

Cum găsiți chiria de piață pentru locuința dumneavoastră

INE (institutul național de statistică) este sursa cea mai fiabilă. Statisticile sale privind chiriile la nivel local publică chiria mediană pe m² a contractelor noi, pe baza contractelor înregistrate la autoritatea fiscală (Modelo 2). Acestea sunt chirii convenite efectiv, nu prețuri cerute. INE publică:

• date trimestriale pentru regiuni și municipalități cu peste 100.000 de locuitori;
• date pe 12 luni consecutive pentru fiecare municipalitate și pentru parohiile din Lisabona Mare, Peninsula Setúbal și Porto Mare.

Prețurile cerute pe portaluri (idealista și altele) arată ce cer proprietarii. Ele sunt cu mult peste INE. În mai 2026, mediana prețurilor cerute pe idealista era de 16,3 €/m² la nivel național și de 21,8 €/m² în Lisabona, conform Montepio. Folosiți-le pentru a vă vedea concurența, nu ca preț pe care îl plătesc chiriașii.

Pentru a vă estima chiria:

1. Găsiți cea mai recentă mediană INE pe 12 luni pentru municipalitatea (sau parohia) dumneavoastră.
2. Înmulțiți-o cu suprafața utilă a locuinței.
3. Ajustați în funcție de locuința propriu-zisă. Locuințele mai mici obțin mai mult pe m²: în fiecare regiune, garsonierele și apartamentele cu un dormitor au avut cea mai mare mediană în €/m² (INE, T1 2026). Ajustați și în funcție de stare, clasa energetică, parcare, spațiul exterior și mobilier.
4. Comparați rezultatul cu 10–20 de anunțuri active din apropiere care corespund locuinței și cu ceea ce spun agenții locali că se închiriază efectiv.

Chirii orientative pe regiuni

Chiria mediană pe m² a contractelor noi (INE, conform datelor publicate și raportate). Acestea sunt mediane pentru toate dimensiunile și stările, așa că reprezintă un punct de plecare, nu o evaluare.

Observații:

• Datele pentru T2 2026 provin din comunicatul INE din 29 septembrie 2026, conform ECO și DNoticias. Celelalte date provin din comunicatul INE pentru T1 2026 (26 iunie 2026).
• În Algarve, 9 din cele 15 municipalități cu date erau peste mediana națională, iar Albufeira avea valoarea cea mai mare.
• Exemplu de calcul: un apartament de 70 m² în Porto la 14,29 €/m² înseamnă aproximativ 1.000 € pe lună.

Pragul de 2.300 € și cota de impozit de 10%

Decretul-lege 97/2026 a creat o cotă autonomă IRS de 10%, care se aplică între 1 ianuarie 2026 și 31 decembrie 2029, atât contractelor noi, cât și celor existente. Pentru a vă califica:

• chiria trebuie să se încadreze în limita moderată, care este de 2,5 × salariul minim, adică 2.300 € pe lună în 2026;
• locuința trebuie închiriată exclusiv ca locuință pentru o persoană fizică numită;
• contractul trebuie înregistrat la autoritatea fiscală.

Conform informațiilor raportate, limita este o condiție, nu o tranșă de impozitare. Dacă chiria o depășește, întreaga chirie din acel contract este impozitată după regulile normale: 25% conform CIRS art. 72 alin. (2), redusă pentru contractele de cinci ani sau mai mult. Deoarece limita este legată de salariul minim, ar trebui să se modifice în fiecare an.

Compromisul este abrupt. Ignorând cheltuielile deductibile:

• 2.300 € la 10%: 27.600 € chirie pe an, 2.760 € impozit, 24.840 € net.
• 2.400 € la 25%: 28.800 € chirie pe an, 7.200 € impozit, 21.600 € net.

Pentru a obține 24.840 € net la 25%, ați avea nevoie de aproximativ 2.760 € pe lună. La un contract de cinci până la zece ani, impozitat cu 15%, ați avea totuși nevoie de aproximativ 2.435 €. Dacă chiria de piață se situează între 2.300 € și aproximativ 2.700 €, stabilirea prețului la 2.300 € vă avantajează adesea. De asemenea, vă lărgește cercul de chiriași.

Două aspecte de confirmat cu un consultant fiscal:

• dacă cota de 10% se aplică situației dumneavoastră de nerezident (textul nu stabilește nicio condiție de rezidență, dar practica este nouă);
• cum sunt luate în calcul la limită eventualele cheltuieli incluse (a se vedea mai jos).

Mobilat sau nemobilat?

Legislația portugheză nu are un regim separat pentru închirierile mobilate pe termen lung. Este același contract, iar banii plătiți pentru mobilier și electrocasnice sunt considerați venit din chirii (CIRS art. 8 alin. (2)). În practică:

• Locuințele mobilate se închiriază mai repede expaților, studenților și persoanelor detașate. Familiile care au deja mobilier preferă adesea o locuință goală sau parțial mobilată.
• Prima este de regulă modestă. Includeți-o într-o singură chirie și mențineți-o sub 2.300 € dacă sunteți aproape de prag.
• Mobilierul, electrocasnicele și decorațiunile nu sunt deductibile din veniturile din chirii (CIRS art. 41) și, de regulă, va trebui să le înlocuiți sau să le reparați.
• Atașați la contract un inventar semnat și fotografiat.

Ce poate fi inclus în chirie?

Părțile decid în scris cine plătește ce cheltuieli. Dacă contractul nu prevede nimic, regula implicită conform art. 1078 din Codul civil este:

• chiriașul plătește furnizarea serviciilor către locuință (apă, electricitate, gaz, internet);
• proprietarul plătește cheltuielile pentru părțile comune ale clădirii: condomínio (cotele de condominiu).

Opțiunile dumneavoastră:

• Utilități pe numele chiriașului. Aceasta este varianta cea mai curată: nu purtați niciun risc legat de consum și nicio sarcină administrativă de facturare.
• Cotele de condominiu. Puteți conveni în contract ca chiriașul să le plătească sau le puteți include într-o singură chirie. În ambele cazuri, cotele de condominiu pe care le plătiți dumneavoastră sunt o cheltuială deductibilă.
• Chirii „all-inclusive”. Sumele plătite pentru servicii legate de închiriere sunt considerate tot venit din chirii (CIRS art. 8 alin. (2)). Includerea facturilor vă crește, așadar, chiria impozabilă și taxa de timbru și vă poate împinge peste 2.300 €. Dacă includeți facturile, stabiliți în contract un plafon de utilizare rezonabilă.

Prețul pentru o închiriere rapidă față de cel mai bun chiriaș

Ceea ce conveniți devine baza pentru ani de zile. Nu puteți majora chiria în primul an. După aceea, cu excepția cazului în care contractul stabilește în scris propria regulă de actualizare, fiecare majorare este limitată la coeficientul anual: 2,24% pentru 2026 și 2,56% anunțat pentru 2027. Un preț inițial prea mare vă costă prin perioade fără chiriaș, iar unul prea mic vă costă pe toată durata contractului.

• Perioadele fără chiriaș sunt costisitoare. O lună fără chiriaș costă 8,3% din chiria pe un an. Cererea a 1.250 € în loc de 1.200 € aduce 600 € pe an, dar o lună suplimentară fără chiriaș costă 1.200 € sau mai mult.
• Folosiți primele două săptămâni drept test. Multe vizionări, dar nicio cerere înseamnă că locuința este prea scumpă sau prezentată insuficient. Reduceți chiria într-un singur pas clar, nu prin mici reduceri de-a lungul mai multor săptămâni.
• Plătiți pentru calitate, nu pentru chiria maximă. O chirie puțin mai mică pentru un chiriaș bine documentat, cu venit stabil, recomandări și un garant, este adesea cel mai bun randament. Restanțele și o lună fără chiriaș costă mai mult decât o mică reducere.
• Rămâneți în pragurile fiscale. Stabiliți prețul în limita de 2.300 € și a plafonului din articolul 34 și mențineți chiria convenită identică în contract, în înregistrarea Modelo 2 și în chitanțe.

Listă de verificare

• Verificați dacă pentru locuință a fost semnat un contract între octombrie 2018 și octombrie 2023. Dacă da, calculați plafonul din articolul 34 sau verificați dacă chiria rămâne în limitele chiriei accesibile.
• Adunați chiria anterioară, eventualii coeficienți omiși și eventualele lucrări certificate de primărie.
• Căutați cea mai recentă mediană INE pe 12 luni pentru municipalitatea sau parohia dumneavoastră și convertiți-o la suprafața locuinței.
• Comparați-o cu anunțurile actuale și cu opiniile agenților.
• Decideți dacă rămâneți la sau sub 2.300 € și confirmați cu consultantul fiscal că vă calificați pentru 10%.
• Decideți în privința mobilierului și a celui care plătește cotele de condominiu și utilitățile și treceți acest lucru în contract.
• Urmăriți reforma închirierilor. Până la publicarea și intrarea ei în vigoare, se aplică plafonul actual.