Slik fastsetter du husleien for en ny langsiktig leiekontrakt i Portugal (2026)

For de fleste boliger kan du fastsette husleien for en ny langsiktig leiekontrakt fritt, men én regel i Mais Habitação gjelder fortsatt i oktober 2026: En bolig som var utleid etter en kontrakt inngått mellom oktober 2018 og oktober 2023, kan bare leies ut på nytt til siste husleie pluss 2 %, med mindre den nye husleien holder seg innenfor de offisielle grensene for rimelig husleie. En reform som vil oppheve denne regelen før tiden, ble vedtatt ved første behandling i parlamentet 30. september 2026, men den er ennå ikke lov. Innenfor det handlingsrommet loven gir deg, bør du prise ut fra reelle markedstall og huske at en husleie på 2 300 euro i måneden eller mindre kan redusere inntektsskatten på den fra 25 % til 10 %.

Finnes det en lovbestemt grense for husleien i en ny leiekontrakt?

Grensen står i artikkel 34 i Lei 56/2023 (Mais Habitação), ofte kalt travão às rendas (husleiebremsen). Den omfatter nye boligleiekontrakter for boliger som hadde en leiekontrakt inngått i løpet av de fem årene før loven trådte i kraft 7. oktober 2023. For disse boligene kan den nye startleien ikke overstige siste husleie etter den forrige kontrakten × 1,02.

Regelen har disse kjennetegnene:

• Den gjelder bare over grensene for rimelig husleie. Etter art. 34(2) slår taket bare inn hvis den nye husleien er høyere enn de generelle grensene per boligtype og kommune. Dette er grensene i Programa de Apoio ao Arrendamento (statens program for rimelig husleie) i Portaria 176/2019. Som illustrasjon satte grunntabellen fra 2019 1 150 euro for en treroms leilighet (to soverom) i det øverste trinnet, som omfatter Lisboa. Grensene er oppdatert siden, så sjekk gjeldende tall for kommunen din før du baserer deg på det.
• Du kan ta igjen tapt indeksregulering. Ble den forrige husleien aldri økt med de årlige koeffisientene, kan du legge til koeffisientene du hoppet over, i inntil tre år etter at hver av dem først ble tilgjengelig (art. 34(3)).
• Du kan legge til kostnaden ved større arbeider. Har boligen gjennomgått omfattende renovering eller restaurering som er bekreftet av Câmara Municipal (rådhuset), kan du legge til kostnaden du betalte, med inntil 15 % i året (art. 34(5)).
• Hver koeffisient kan brukes én gang. Hver koeffisient kan bare brukes én gang per kalenderår (art. 34(6)).
• Den gjelder til 2029. Regelen har virkning til 31. desember 2029 (art. 54(2)).

Etter ordlyden retter regelen seg mot boliger der den tidligere leiekontrakten ble inngått mellom om lag 7. oktober 2018 og 6. oktober 2023. Mange oppsummeringer beskriver den løst som «boliger som har vært utleid de siste fem årene». Den omfatter ikke en bolig som aldri har vært utleid, eller en bolig der de eneste tidligere leiekontraktene ble inngått utenfor dette tidsrommet. Er ditt tilfelle i grenseland, for eksempel en leiekontrakt inngått i 2018 eller en bolig som bare har vært utleid siden 2024, bør du få en advokats vurdering før du annonserer.

Hva den ventende reformen vil endre

Regjeringens husleiereform (Proposta de Lei 103/XVII) ble godkjent av ministerrådet 9. juli 2026. Den vil oppheve taket på husleie i nye kontrakter tre år før tiden og la utleiere og leietakere avtale startleien fritt. Den vil også gi partene større frihet når det gjelder depositum og forskuddsleie (det er meldt om inntil tre måneders forskuddsleie) og forkorte restanseperioden før en utleier kan si opp, fra tre måneder til to.

Den 30. september 2026 vedtok parlamentet lovforslaget ved første behandling, med PSD, IL og CDS for og Chega som avsto. Det går nå til komitébehandling, der det kan bli endret, og deretter til sluttvotering og stadfestelse. Inntil den nye loven er kunngjort og i kraft, gjelder artikkel 34 fortsatt. Leier du ut en bolig med tak på nytt og kan vente, kan det lønne seg å legge den nye leiekontrakten til etter at reformen har trådt i kraft. Ikke inngå en leiekontrakt over taket i den tro at loven vil bli endret.

Slik finner du markedsleien for boligen din

INE (det nasjonale statistikkinstituttet) er den mest pålitelige kilden. Husleiestatistikken på lokalt nivå publiserer medianhusleien per m² for nye leiekontrakter, basert på kontrakter som er registrert hos skattemyndigheten (Modelo 2). Dette er husleie som faktisk er avtalt, ikke prisantydninger. INE publiserer:

• kvartalstall for regioner og kommuner med mer enn 100 000 innbyggere;
• løpende 12-månederstall for hver kommune, og for sogn i Stor-Lisboa, Setúbal-halvøya og Stor-Porto.

Prisantydninger på portaler (idealista og andre) viser hva utleiere ber om. De ligger godt over INE. I mai 2026 var idealistas median for prisantydning 16,3 euro/m² nasjonalt og 21,8 euro/m² i Lisboa, ifølge Montepio. Bruk dem til å se konkurransen din, ikke som prisen leietakere betaler.

Slik anslår du husleien:

1. Finn den nyeste 12-månedersmedianen fra INE for kommunen (eller sognet) ditt.
2. Multipliser den med boligens bruksareal.
3. Juster for selve boligen. Mindre boliger får mer per m²: I alle regioner hadde hybelleiligheter og toromsleiligheter den høyeste medianen i euro/m² (INE, 1. kvartal 2026). Juster også for tilstand, energiklasse, parkering, uteareal og møbler.
4. Sammenlign resultatet med 10–20 aktive annonser i nærheten som tilsvarer boligen, og med hva lokale meglere sier faktisk blir leid ut.

Veiledende husleie per region

Medianhusleie per m² for nye leiekontrakter (INE, slik den er publisert og omtalt). Dette er medianer på tvers av alle størrelser og tilstander, så de er et utgangspunkt, ikke en verdivurdering.

Merknader:

• Tallene for 2. kvartal 2026 kommer fra INEs publisering 29. september 2026, slik ECO og DNoticias omtalte den. De øvrige tallene er fra INEs publisering for 1. kvartal 2026 (26. juni 2026).
• I Algarve lå 9 av 15 kommuner med tall over den nasjonale medianen, og Albufeira lå høyest.
• Regneeksempel: En leilighet på 70 m² i Porto til 14,29 euro/m² gir omtrent 1 000 euro i måneden.

Grensen på 2 300 euro og skattesatsen på 10 %

Decreto-Lei 97/2026 innførte en særskilt IRS-sats på 10 %, som gjelder fra 1. januar 2026 til 31. desember 2029, for både nye og eksisterende leiekontrakter. For å kvalifisere:

• må husleien ligge innenfor den moderate grensen, som er 2,5 × minstelønnen, altså 2 300 euro i måneden i 2026;
• må boligen leies ut utelukkende som bolig for en navngitt privatperson;
• må leiekontrakten være registrert hos skattemyndigheten.

Etter det som er opplyst, er grensen et vilkår, ikke et skattetrinn. Er husleien over grensen, skattlegges hele husleien i den leiekontrakten etter de vanlige reglene: 25 % etter CIRS art. 72(2), redusert for leiekontrakter på fem år eller mer. Fordi grensen er knyttet til minstelønnen, bør den endres hvert år.

Avveiningen er skarp. Uten å ta hensyn til fradragsberettigede kostnader:

• 2 300 euro med 10 %: 27 600 euro i årlig husleie, 2 760 euro i skatt, 24 840 euro netto.
• 2 400 euro med 25 %: 28 800 euro i årlig husleie, 7 200 euro i skatt, 21 600 euro netto.

For å oppnå 24 840 euro netto med 25 % trenger du omtrent 2 760 euro i måneden. På en leiekontrakt på fem til ti år, skattlagt med 15 %, trenger du fortsatt omtrent 2 435 euro. Ligger markedsleien din mellom 2 300 euro og omtrent 2 700 euro, kommer du ofte bedre ut ved å prise til 2 300 euro. Det gir deg også et større utvalg av leietakere.

To punkter du bør avklare med en skatterådgiver:

• om satsen på 10 % gjelder for din situasjon som person bosatt i utlandet (teksten stiller ikke noe vilkår om bosted, men praksisen er ny);
• hvordan eventuelle inkluderte kostnader regnes med i grensen (se nedenfor).

Møblert eller umøblert?

Portugisisk rett har ingen egen ordning for møblert langtidsutleie. Det er den samme leiekontrakten, og pengene som betales for møbler og hvitevarer, regnes som leieinntekt (CIRS art. 8(2)). I praksis:

• Møblerte boliger leies raskere ut til utflyttere, studenter og folk på arbeidsoppdrag. Familier som allerede eier møbler, foretrekker ofte en tom eller delvis møblert bolig.
• Tillegget er vanligvis beskjedent. Pris det som en del av én samlet husleie, og hold den under 2 300 euro hvis du ligger nær grensen.
• Møbler, hvitevarer og interiør er ikke fradragsberettigede i leieinntekten (CIRS art. 41), og du må vanligvis erstatte eller reparere dem.
• Legg en signert inventarliste med bilder ved leiekontrakten.

Hva kan inkluderes i husleien?

Partene avgjør skriftlig hvem som betaler hvilke kostnader. Sier leiekontrakten ingenting, er utgangspunktet etter sivillovboken (Código Civil) art. 1078:

• leietakeren betaler leveranser til boligen (vann, strøm, gass, internett);
• utleieren betaler kostnadene for bygningens fellesarealer: condomínio (sameiekostnadene).

Valgmulighetene dine:

• Strøm, vann og lignende i leietakerens navn. Dette er den ryddigste ordningen: Du bærer ingen forbruksrisiko og har ingen faktureringsadministrasjon.
• Sameiekostnader. Dere kan avtale i leiekontrakten at leietakeren betaler dem, eller bygge dem inn i én samlet husleie. Uansett er sameiekostnader du betaler selv, en fradragsberettiget kostnad.
• Husleie med «alt inkludert». Beløp som betales for tjenester knyttet til utleien, regnes også som leieinntekt (CIRS art. 8(2)). Å inkludere regninger øker derfor den skattepliktige husleien og dokumentavgiften, og kan føre deg over 2 300 euro. Inkluderer du regninger, bør du sette et tak for rimelig forbruk i leiekontrakten.

Prising for rask utleie kontra den beste leietakeren

Det du avtaler, er grunnlaget i årevis. Du kan ikke øke husleien det første året. Deretter er hver økning, med mindre leiekontrakten skriftlig har sin egen justeringsregel, begrenset til den årlige koeffisienten: 2,24 % for 2026 og 2,56 % kunngjort for 2027. En for høy startpris koster deg i form av tomgang, og en for lav koster deg i hele leieperioden.

• Tomgang er dyrt. Én tom måned koster 8,3 % av et års husleie. Å be om 1 250 euro i stedet for 1 200 euro gir 600 euro mer i året, men én ekstra måned med tomgang koster 1 200 euro eller mer.
• Bruk de første to ukene som test. Mange visninger, men ingen søknader betyr at boligen er overpriset eller dårlig presentert. Senk husleien i ett tydelig steg i stedet for i små kutt over flere uker.
• Betal for kvalitet, ikke toppleie. En litt lavere husleie til en godt dokumentert leietaker med stabil inntekt, referanser og kausjonist gir ofte best avkastning. Restanser og en tom måned koster mer enn en liten rabatt.
• Hold deg innenfor skattegrensene. Pris innenfor grensen på 2 300 euro og taket i artikkel 34, og sørg for at den avtalte husleien er identisk i leiekontrakten, registreringen i Modelo 2 og kvitteringene.

Sjekkliste

• Sjekk om boligen hadde en leiekontrakt inngått mellom oktober 2018 og oktober 2023. Hvis ja, beregner du taket etter artikkel 34, eller om husleien holder seg innenfor grensene for rimelig husleie.
• Samle opplysninger om forrige husleie, eventuelle koeffisienter du har hoppet over, og eventuelle arbeider bekreftet av rådhuset.
• Finn den nyeste 12-månedersmedianen fra INE for kommunen eller sognet ditt, og regn den om til boligens areal.
• Sammenlign med aktuelle annonser og meglernes vurderinger.
• Bestem om du vil holde deg på eller under 2 300 euro, og avklar med skatterådgiveren din at du kvalifiserer for 10 %.
• Bestem deg når det gjelder møbler og hvem som betaler sameiekostnader og strøm og vann, og skriv det inn i leiekontrakten.
• Følg med på husleiereformen. Inntil den er kunngjort og i kraft, gjelder det nåværende taket.