Stanovení nájemného pro novou dlouhodobou nájemní smlouvu v Portugalsku (2026)

U většiny bytů můžete nájemné pro novou dlouhodobou smlouvu stanovit volně, jedno pravidlo z Mais Habitação však v říjnu 2026 stále platí: byt pronajímaný na základě smlouvy uzavřené mezi říjnem 2018 a říjnem 2023 lze znovu pronajmout pouze za poslední nájemné plus 2 %, pokud nové nájemné nezůstane v oficiálních limitech dostupného nájemného. Reforma, která by toto pravidlo zrušila dříve, prošla 30. září 2026 prvním čtením v parlamentu, zatím však není zákonem. V rámci prostoru, který Vám zákon ponechává, stanovte cenu podle skutečných tržních údajů a mějte na paměti, že nájemné 2 300 € měsíčně nebo nižší může snížit Vaši daň z příjmů z něj z 25 % na 10 %.

Existuje zákonný limit nájemného u nové smlouvy?

Limit je obsažen v článku 34 zákona Lei 56/2023 (Mais Habitação), často nazývaném travão às rendas (brzda nájemného). Vztahuje se na nové nájemní smlouvy k bydlení u bytů, které měly nájemní smlouvu uzavřenou v průběhu pěti let před nabytím účinnosti zákona dne 7. října 2023. U těchto bytů nesmí nové počáteční nájemné přesáhnout poslední nájemné účtované podle předchozí smlouvy × 1,02.

Pravidlo má tyto znaky:

• Uplatní se pouze nad limity dostupného nájemného. Podle čl. 34 odst. 2 strop dopadá pouze tehdy, je-li nové nájemné vyšší než obecné limity podle typu bytu a obce. Jde o limity Programa de Apoio ao Arrendamento (státního programu dostupného nájemného) v Portaria 176/2019. Pro ilustraci: základní tabulka z roku 2019 stanovila 1 150 € pro byt se dvěma ložnicemi v nejvyšším pásmu, do něhož patří Lisabon. Limity byly od té doby aktualizovány, než se na ně spolehnete, ověřte si proto aktuální hodnotu pro svou obec.
• Zmeškanou valorizaci můžete dohnat. Pokud předchozí nájemné nikdy nebylo zvýšeno o roční koeficienty, můžete připojit vynechané koeficienty, a to až tři roky poté, co byl každý z nich poprvé k dispozici (čl. 34 odst. 3).
• Můžete připočíst náklady na rozsáhlé práce. Prošel-li byt rozsáhlou rekonstrukcí nebo obnovou certifikovanou Câmara Municipal (radnicí), můžete připočíst zaplacené náklady, až 15 % ročně (čl. 34 odst. 5).
• Každý koeficient lze použít jednou. Každý koeficient lze uplatnit pouze jednou za kalendářní rok (čl. 34 odst. 6).
• Platí do roku 2029. Pravidlo je účinné do 31. prosince 2029 (čl. 54 odst. 2).

Při doslovném výkladu pravidlo míří na byty, jejichž dřívější nájemní smlouva byla uzavřena přibližně mezi 7. říjnem 2018 a 6. říjnem 2023. Mnohá shrnutí jej volně popisují jako „byty pronajaté v posledních pěti letech“. Nevztahuje se na byt, který nikdy nebyl pronajat, ani na byt, jehož jediné dřívější smlouvy byly uzavřeny mimo toto období. Je-li Váš případ hraniční, například smlouva uzavřená v roce 2018 nebo byt pronajímaný až od roku 2024, nechte si před inzerováním poradit od právníka.

Co by změnila připravovaná reforma

Vládní reformu nájemního práva (Proposta de Lei 103/XVII) schválila Rada ministrů 9. července 2026. Ukončila by strop nájemného u nových smluv o tři roky dříve a umožnila pronajímatelům a nájemcům volně se dohodnout na počátečním nájemném. Stranám by také poskytla větší volnost ohledně kauce a nájemného předem (uvádí se až tři měsíční nájemná předem) a zkrátila by dobu prodlení, po níž může pronajímatel vypovědět, ze tří měsíců na dva.

Parlament 30. září 2026 schválil návrh v prvním čtení, přičemž PSD, IL a CDS hlasovaly pro a Chega se zdržela. Nyní jde do výboru, kde může být pozměněn, a poté k závěrečnému hlasování a vyhlášení. Dokud nebude nový zákon zveřejněn a nenabude účinnosti, článek 34 stále platí. Pokud znovu pronajímáte byt podléhající stropu a můžete počkat, může se vyplatit načasovat novou smlouvu až po nabytí účinnosti reformy. Neuzavírejte smlouvu nad stropem v předpokladu, že se zákon změní.

Jak zjistit tržní nájemné pro Váš byt

Nejspolehlivějším zdrojem je INE (národní statistický úřad). Jeho statistiky nájemného na místní úrovni zveřejňují medián nájemného za m² u nových smluv, vycházející ze smluv registrovaných u daňové správy (Modelo 2). Jde o skutečně sjednaná nájemná, nikoli o nabídkové ceny. INE zveřejňuje:

• čtvrtletní údaje za regiony a obce s více než 100 000 obyvateli;
• klouzavé dvanáctiměsíční údaje za každou obec a za farnosti v Greater Lisbon, na poloostrově Setúbal a v Greater Porto.

Nabídkové ceny na portálech (idealista a další) ukazují, co pronajímatelé požadují. Pohybují se výrazně nad údaji INE. V květnu 2026 činil nabídkový medián na idealista 16,3 €/m² celostátně a 21,8 €/m² v Lisabonu, jak uvedla Montepio. Používejte je ke sledování konkurence, nikoli jako cenu, kterou nájemci platí.

Odhad nájemného:

1. Vyhledejte nejnovější dvanáctiměsíční medián INE pro svou obec (nebo farnost).
2. Vynásobte jej užitnou plochou bytu.
3. Upravte jej podle samotného bytu. Menší byty dosahují vyšší ceny za m²: ve všech regionech měly garsoniéry a byty s jednou ložnicí nejvyšší medián €/m² (INE, 1. čtvrtletí 2026). Upravte jej také podle stavu, energetické třídy, parkování, venkovního prostoru a zařízení.
4. Porovnejte výsledek s 10–20 aktuálními nabídkami v okolí, které bytu odpovídají, a s tím, co podle místních makléřů skutečně jde pronajmout.

Orientační nájemné podle regionů

Medián nájemného za m² u nových smluv (INE, podle zveřejnění a zpráv). Jde o mediány napříč všemi velikostmi a stavy, jsou proto výchozím bodem, nikoli oceněním.

Poznámky:

• Údaje za 2. čtvrtletí 2026 pocházejí ze zveřejnění INE ze dne 29. září 2026, jak o nich informovaly ECO a DNoticias. Ostatní údaje pocházejí ze zveřejnění INE za 1. čtvrtletí 2026 (26. června 2026).
• V Algarve bylo 9 z 15 obcí s dostupnými údaji nad celostátním mediánem a nejvyšší hodnotu měla Albufeira.
• Modelový příklad: byt o ploše 70 m² v Portu při 14,29 €/m² vychází přibližně na 1 000 € měsíčně.

Hranice 2 300 € a sazba daně 10 %

Decree-Law 97/2026 zavedl samostatnou sazbu IRS ve výši 10 %, která platí od 1. ledna 2026 do 31. prosince 2029, a to pro nové i stávající smlouvy. Podmínky nároku:

• nájemné musí být v rámci limitu přiměřeného nájemného, který činí 2,5násobek minimální mzdy, tedy 2 300 € měsíčně v roce 2026;
• byt musí být pronajat výhradně k bydlení konkrétní fyzické osoby;
• smlouva musí být registrována u daňové správy.

Podle dostupných informací je limit podmínkou, nikoli daňovým pásmem. Je-li nájemné nad ním, zdaňuje se veškeré nájemné z dané smlouvy podle běžných pravidel: 25 % podle CIRS čl. 72 odst. 2, se snížením u smluv na pět let a více. Protože je limit navázán na minimální mzdu, měl by se každý rok měnit.

Rozdíl je výrazný. Bez zohlednění uznatelných nákladů:

• 2 300 € při 10 %: 27 600 € ročního nájemného, 2 760 € daň, 24 840 € čistého.
• 2 400 € při 25 %: 28 800 € ročního nájemného, 7 200 € daň, 21 600 € čistého.

Abyste při sazbě 25 % dosáhli 24 840 € čistého, potřebovali byste přibližně 2 760 € měsíčně. U smlouvy na pět až deset let zdaněné sazbou 15 % byste stále potřebovali přibližně 2 435 €. Pohybuje-li se Vaše tržní nájemné mezi 2 300 € a zhruba 2 700 €, vychází Vám stanovení ceny na 2 300 € často lépe. Rozšiřuje také okruh Vašich nájemců.

Dva body, které si ověřte u daňového poradce:

• zda se sazba 10 % vztahuje na Vaši situaci jako nerezidenta (text nestanoví žádnou podmínku rezidentství, praxe je však nová);
• jak se do limitu započítávají případné zahrnuté poplatky (viz níže).

Zařízený, nebo nezařízený?

Portugalské právo nemá pro zařízené dlouhodobé pronájmy samostatný režim. Jde o stejnou nájemní smlouvu a peníze placené za nábytek a spotřebiče se počítají jako příjem z pronájmu (CIRS čl. 8 odst. 2). V praxi:

• Zařízený byt se rychleji pronajme expatům, studentům a lidem na pracovním pobytu. Rodiny, které již nábytek vlastní, často dávají přednost prázdnému nebo částečně zařízenému bytu.
• Příplatek bývá obvykle mírný. Zahrňte jej do jednoho nájemného, a pokud se blížíte k hranici, udržte je pod 2 300 €.
• Nábytek, spotřebiče a dekorace nejsou odečitatelné od příjmů z pronájmu (CIRS čl. 41) a obvykle je budete muset vyměňovat nebo opravovat.
• Ke smlouvě připojte podepsaný předávací protokol s fotografiemi.

Co lze zahrnout do nájemného?

Strany písemně rozhodnou, kdo hradí které poplatky. Pokud smlouva nic neuvádí, platí podle čl. 1078 občanského zákoníku výchozí pravidlo:

• nájemce platí dodávky do bytu (vodu, elektřinu, plyn, internet);
• pronajímatel platí poplatky za společné části budovy: condomínio (příspěvky společenství vlastníků).

Vaše možnosti:

• Energie na jméno nájemce. Jde o nejčistší uspořádání: nenesete žádné riziko spotřeby ani administrativu s vyúčtováním.
• Příspěvky společenství vlastníků. Ve smlouvě se můžete dohodnout, že je platí nájemce, nebo je zahrnout do jednoho nájemného. V obou případech jsou příspěvky společenství, které platíte sami, uznatelným nákladem.
• Nájemné „vše v ceně“. Částky placené za služby spojené s pronájmem se rovněž počítají jako příjem z pronájmu (CIRS čl. 8 odst. 2). Zahrnutí energií proto zvyšuje Vaše zdanitelné nájemné i kolkovné a může Vás posunout nad 2 300 €. Pokud energie zahrnete, stanovte ve smlouvě limit přiměřené spotřeby.

Cena pro rychlý pronájem, nebo pro nejlepšího nájemce

Cokoli sjednáte, je základem na roky. V prvním roce nájemné zvýšit nemůžete. Poté, pokud smlouva písemně nestanoví vlastní pravidlo valorizace, je každé zvýšení omezeno ročním koeficientem: 2,24 % pro rok 2026 a 2,56 % oznámených pro rok 2027. Předražený začátek Vás stojí peníze kvůli neobsazenosti, podhodnocený Vás stojí po celou dobu nájmu.

• Neobsazenost je drahá. Jeden prázdný měsíc stojí 8,3 % ročního nájemného. Požadovat 1 250 € místo 1 200 € přinese 600 € ročně, jeden měsíc neobsazenosti navíc však stojí 1 200 € nebo více.
• První dva týdny použijte jako test. Hodně prohlídek, ale žádné žádosti znamenají, že je byt předražený nebo špatně prezentovaný. Snižte nájemné jedním jasným krokem, nikoli drobnými slevami během několika týdnů.
• Plaťte za kvalitu, nikoli za nejvyšší nájemné. O něco nižší nájemné od dobře doloženého nájemce se stabilním příjmem, referencemi a ručitelem je často nejlepším výnosem. Nedoplatky a prázdný měsíc stojí více než malá sleva.
• Držte se daňových hranic. Stanovte cenu v rámci limitu 2 300 € a stropu podle článku 34 a udržujte sjednané nájemné shodné ve smlouvě, v registraci Modelo 2 i v potvrzeních.

Kontrolní seznam

• Ověřte si, zda měl byt nájemní smlouvu uzavřenou mezi říjnem 2018 a říjnem 2023. Pokud ano, vypočítejte strop podle článku 34, nebo ověřte, zda nájemné zůstává v limitech dostupného nájemného.
• Shromážděte předchozí nájemné, případné vynechané koeficienty a případné práce certifikované radnicí.
• Vyhledejte nejnovější dvanáctiměsíční medián INE pro svou obec nebo farnost a přepočítejte jej na svou plochu.
• Porovnejte jej s aktuálními nabídkami a názory makléřů.
• Rozhodněte se, zda zůstanete na hranici 2 300 € nebo pod ní, a ověřte si u daňového poradce, že máte nárok na 10 %.
• Rozhodněte o zařízení a o tom, kdo platí příspěvky společenství vlastníků a energie, a zapište to do smlouvy.
• Sledujte reformu nájemního práva. Dokud nebude zveřejněna a nenabude účinnosti, platí současný strop.