De huurprijs bepalen voor een nieuw langdurig huurcontract in Portugal (2026)

Voor de meeste woningen kunt u de huur voor een nieuw langdurig huurcontract vrij bepalen, maar één regel uit Mais Habitação geldt in oktober 2026 nog steeds: een woning die werd verhuurd onder een contract dat tussen oktober 2018 en oktober 2023 is gesloten, mag alleen opnieuw worden verhuurd tegen de laatste huur plus 2%, tenzij de nieuwe huur binnen de officiële grenzen voor betaalbare huur blijft. Een hervorming die deze regel eerder zou afschaffen, werd op 30 september 2026 in eerste lezing door het parlement aangenomen, maar is nog geen wet. Bepaal binnen de ruimte die de wet u laat de prijs aan de hand van echte marktgegevens, en houd er rekening mee dat een huur van € 2.300 per maand of minder uw inkomstenbelasting daarover kan verlagen van 25% naar 10%.

Is er een wettelijke grens voor de huur van een nieuw huurcontract?

De grens staat in artikel 34 van Lei 56/2023 (Mais Habitação), vaak de travão às rendas (huurrem) genoemd. Die geldt voor nieuwe woninghuurcontracten voor woningen waarvoor een huurcontract is gesloten in de vijf jaar voordat de wet op 7 oktober 2023 in werking trad. Voor die woningen mag de nieuwe aanvangshuur niet hoger zijn dan de laatste huur onder het vorige contract × 1,02.

De regel heeft de volgende kenmerken:

• Ze geldt alleen boven de grenzen voor betaalbare huur. Op grond van art. 34(2) is het plafond alleen van toepassing als de nieuwe huur hoger is dan de algemene grenzen per woningtype en gemeente. Dat zijn de grenzen van het Programa de Apoio ao Arrendamento (het overheidsprogramma voor betaalbare huur) in Portaria 176/2019. Ter illustratie: de basistabel van 2019 stelde € 1.150 vast voor een appartement met twee slaapkamers in de hoogste klasse, waaronder Lissabon valt. De grenzen zijn sindsdien geactualiseerd, dus controleer het actuele bedrag voor uw gemeente voordat u erop rekent.
• U kunt gemiste indexering inhalen. Als de vorige huur nooit met de jaarlijkse coëfficiënten is verhoogd, mag u de overgeslagen coëfficiënten toevoegen, tot drie jaar nadat elke coëfficiënt voor het eerst beschikbaar was (art. 34(3)).
• U kunt de kosten van grote werkzaamheden toevoegen. Als de woning een ingrijpende renovatie of restauratie heeft ondergaan die door de Câmara Municipal (gemeente) is gecertificeerd, mag u de betaalde kosten toevoegen, tot 15% per jaar (art. 34(5)).
• Elke coëfficiënt kan eenmaal worden gebruikt. Elke coëfficiënt mag slechts eenmaal per kalenderjaar worden toegepast (art. 34(6)).
• Ze loopt tot 2029. De regel geldt tot en met 31 december 2029 (art. 54(2)).

Letterlijk gelezen richt de regel zich op woningen waarvan het eerdere huurcontract is gesloten tussen ongeveer 7 oktober 2018 en 6 oktober 2023. Veel samenvattingen omschrijven dit losjes als "woningen die in de afgelopen vijf jaar zijn verhuurd". Ze geldt niet voor een woning die nooit is verhuurd, of voor een woning waarvan de enige eerdere huurcontracten buiten die periode zijn gesloten. Als uw situatie twijfelachtig is, bijvoorbeeld bij een huurcontract dat in 2018 is gesloten of een woning die pas sinds 2024 wordt verhuurd, vraag dan het oordeel van een advocaat voordat u gaat adverteren.

Wat de hangende hervorming zou veranderen

De huurhervorming van de regering (Proposta de Lei 103/XVII) werd op 9 juli 2026 door de Ministerraad goedgekeurd. Ze zou het plafond op huurprijzen bij nieuwe contracten drie jaar eerder beëindigen en verhuurders en huurders de aanvangshuur vrij laten overeenkomen. Ze zou partijen ook meer vrijheid geven bij borg en vooruitbetaalde huur (er wordt gesproken over maximaal drie maanden vooruitbetaalde huur) en de achterstandsperiode voordat een verhuurder kan ontbinden verkorten van drie maanden naar twee.

Op 30 september 2026 nam het parlement het voorstel in eerste lezing aan, met PSD, IL en CDS voor en Chega onthoudend. Het gaat nu naar de commissie, waar het kan worden gewijzigd, en daarna naar een eindstemming en afkondiging. Totdat de nieuwe wet is gepubliceerd en in werking is getreden, blijft artikel 34 van toepassing. Als u een woning met een plafond opnieuw verhuurt en kunt wachten, kan het de moeite waard zijn het nieuwe huurcontract te laten ingaan nadat de hervorming van kracht is. Sluit geen huurcontract boven het plafond in de veronderstelling dat de wet zal veranderen.

Hoe u de markthuur voor uw woning vindt

INE (het nationale statistiekbureau) is de betrouwbaarste bron. De huurstatistieken op lokaal niveau publiceren de mediane huur per m² van nieuwe huurcontracten, gebaseerd op contracten die bij de belastingdienst zijn geregistreerd (Modelo 2). Dat zijn daadwerkelijk overeengekomen huren, geen vraagprijzen. INE publiceert:

• kwartaalcijfers voor regio's en gemeenten met meer dan 100.000 inwoners;
• voortschrijdende 12-maandscijfers voor elke gemeente, en voor freguesias (deelgemeenten) in Groot-Lissabon, het schiereiland van Setúbal en Groot-Porto.

Vraagprijzen op portalen (idealista en andere) laten zien wat verhuurders vragen. Die liggen ruim boven INE. In mei 2026 lag de mediane vraagprijs van idealista op € 16,3/m² landelijk en € 21,8/m² in Lissabon, zoals gemeld door Montepio. Gebruik ze om uw concurrentie te zien, niet als de prijs die huurders betalen.

Om uw huur te schatten:

1. Zoek de meest recente 12-maandsmediaan van INE voor uw gemeente (of freguesia) op.
2. Vermenigvuldig die met de gebruiksoppervlakte van de woning.
3. Pas het resultaat aan voor de woning zelf. Kleinere woningen brengen meer per m² op: in elke regio hadden studio's en appartementen met één slaapkamer de hoogste mediaan in €/m² (INE, K1 2026). Pas ook aan voor staat, energielabel, parkeerplaats, buitenruimte en meubilair.
4. Vergelijk het resultaat met 10–20 actuele advertenties in de buurt die bij de woning passen, en met wat lokale makelaars zeggen dat werkelijk verhuurd wordt.

Indicatieve huren per regio

Mediane huur per m² van nieuwe huurcontracten (INE, zoals gepubliceerd en gemeld). Dit zijn medianen over alle groottes en staten, dus ze zijn een uitgangspunt, geen taxatie.

Opmerkingen:

• De cijfers over K2 2026 komen uit de publicatie van INE van 29 september 2026, zoals gemeld door ECO en DNoticias. De overige cijfers komen uit de publicatie van INE over K1 2026 (26 juni 2026).
• In de Algarve lagen 9 van de 15 gemeenten met gegevens boven de landelijke mediaan, en Albufeira was de hoogste.
• Uitgewerkt voorbeeld: een appartement van 70 m² in Porto tegen € 14,29/m² komt uit op ongeveer € 1.000 per maand.

De grens van € 2.300 en het belastingtarief van 10%

Decreto-Lei 97/2026 voerde een autonoom IRS-tarief van 10% in, dat van 1 januari 2026 tot en met 31 december 2029 geldt voor zowel nieuwe als bestaande huurcontracten. Om in aanmerking te komen:

• moet de huur binnen de gematigde grens blijven, die 2,5 × het minimumloon bedraagt, dus € 2.300 per maand in 2026;
• moet de woning uitsluitend als woonruimte voor een met name genoemde natuurlijke persoon worden verhuurd;
• moet het huurcontract bij de belastingdienst zijn geregistreerd.

Zoals gemeld is de grens een voorwaarde, geen belastingschijf. Als de huur erboven ligt, wordt alle huur van dat huurcontract volgens de normale regels belast: 25% op grond van CIRS art. 72(2), verlaagd voor huurcontracten van vijf jaar of langer. Omdat de grens aan het minimumloon is gekoppeld, zou ze elk jaar moeten bewegen.

De afweging is scherp. Afgezien van aftrekbare kosten:

• € 2.300 tegen 10%: € 27.600 huur per jaar, € 2.760 belasting, € 24.840 netto.
• € 2.400 tegen 25%: € 28.800 huur per jaar, € 7.200 belasting, € 21.600 netto.

Om bij 25% op € 24.840 netto uit te komen, zou u ongeveer € 2.760 per maand nodig hebben. Bij een huurcontract van vijf tot tien jaar, belast tegen 15%, zou u nog steeds ongeveer € 2.435 nodig hebben. Als uw markthuur tussen € 2.300 en ongeveer € 2.700 ligt, bent u met een prijs van € 2.300 vaak beter af. Het vergroot bovendien uw groep potentiële huurders.

Twee punten om met een belastingadviseur te bevestigen:

• of het tarief van 10% op uw situatie als niet-ingezetene van toepassing is (de tekst stelt geen voorwaarde aan de woonplaats, maar de praktijk is nieuw);
• hoe eventuele inbegrepen kosten voor de grens worden meegeteld (zie hieronder).

Gemeubileerd of ongemeubileerd?

Het Portugese recht kent geen afzonderlijk regime voor gemeubileerde langdurige verhuur. Het is hetzelfde huurcontract, en het geld dat voor meubilair en apparaten wordt betaald, telt als huurinkomsten (CIRS art. 8(2)). In de praktijk:

• Gemeubileerde woningen worden sneller verhuurd aan expats, studenten en mensen met een tijdelijke opdracht. Gezinnen die al meubilair hebben, geven vaak de voorkeur aan een lege of gedeeltelijk gemeubileerde woning.
• De meerprijs is meestal bescheiden. Prijs die als onderdeel van één huur, en blijf onder € 2.300 als u dicht bij de grens zit.
• Meubilair, apparaten en decoratie zijn niet aftrekbaar van huurinkomsten (CIRS art. 41), en u zult ze meestal moeten vervangen of repareren.
• Voeg een ondertekende inventaris met foto's bij het huurcontract.

Wat kan in de huur worden inbegrepen?

Partijen bepalen schriftelijk wie welke kosten betaalt. Als het huurcontract niets bepaalt, geldt de standaardregel van Burgerlijk Wetboek art. 1078:

• de huurder betaalt de leveringen aan de woning (water, elektriciteit, gas, internet);
• de verhuurder betaalt de kosten voor de gemeenschappelijke delen van het gebouw: de condomínio (servicekosten van het condominium).

Uw mogelijkheden:

• Nutsvoorzieningen op naam van de huurder. Dit is de zuiverste regeling: u draagt geen verbruiksrisico en geen administratie van facturen.
• Servicekosten van het condominium. U kunt in het huurcontract afspreken dat de huurder ze betaalt, of ze in één huurbedrag verwerken. Hoe dan ook zijn servicekosten die u zelf betaalt aftrekbare kosten.
• Huur "all-inclusive". Bedragen die worden betaald voor diensten die met de verhuur samenhangen, tellen ook als huurinkomsten (CIRS art. 8(2)). Het inbegrijpen van rekeningen verhoogt daarom uw belastbare huur en het zegelrecht, en kan u boven € 2.300 duwen. Als u rekeningen wel inbegrijpt, neem dan een redelijk-gebruikplafond op in het huurcontract.

Prijzen voor een snelle verhuur versus de beste huurder

Wat u overeenkomt, is jarenlang de basis. U kunt de huur in het eerste jaar niet verhogen. Daarna is elke verhoging, tenzij het huurcontract schriftelijk een eigen actualiseringsregel bevat, beperkt tot de jaarlijkse coëfficiënt: 2,24% voor 2026 en 2,56% aangekondigd voor 2027. Een te hoge start kost u leegstand, en een te lage kost u geld gedurende het hele huurcontract.

• Leegstand is duur. Eén lege maand kost 8,3% van een jaarhuur. € 1.250 vragen in plaats van € 1.200 levert € 600 per jaar op, maar één extra maand leegstand kost € 1.200 of meer.
• Gebruik de eerste twee weken als test. Veel bezichtigingen maar geen aanvragen betekent dat de woning te duur is of onvoldoende wordt gepresenteerd. Verlaag de huur in één duidelijke stap in plaats van in kleine stapjes over meerdere weken.
• Betaal voor kwaliteit, niet voor de hoogste huur. Een iets lagere huur aan een goed gedocumenteerde huurder met een stabiel inkomen, referenties en een borgsteller levert vaak het beste rendement op. Achterstanden en een lege maand kosten meer dan een kleine korting.
• Blijf binnen de fiscale grenzen. Bepaal de prijs binnen de grens van € 2.300 en het plafond van artikel 34, en houd de overeengekomen huur identiek in het huurcontract, de registratie in Modelo 2 en de kwitanties.

Checklist

• Controleer of er voor de woning een huurcontract is gesloten tussen oktober 2018 en oktober 2023. Zo ja, bereken dan het plafond van artikel 34, of ga na of de huur binnen de grenzen voor betaalbare huur blijft.
• Verzamel de vorige huur, eventuele gemiste coëfficiënten en eventuele door de gemeente gecertificeerde werkzaamheden.
• Zoek de meest recente 12-maandsmediaan van INE voor uw gemeente of freguesia op en reken die om naar uw vloeroppervlakte.
• Vergelijk die met actuele advertenties en het oordeel van makelaars.
• Beslis of u op of onder € 2.300 blijft, en laat uw belastingadviseur bevestigen dat u voor 10% in aanmerking komt.
• Beslis over meubilair en over wie de servicekosten van het condominium en de nutsvoorzieningen betaalt, en leg dat vast in het huurcontract.
• Volg de huurhervorming. Totdat die is gepubliceerd en in werking is getreden, geldt het huidige plafond.