Lengd, endurnýjun og lok íbúðarleigusamnings í Portúgal

Íbúðarleigusamningur í Portúgal þarf ekki að gilda í fimm ár. Tímabundinn leigusamningur verður að jafnaði að gilda í minnst eitt ár og getur gilt í allt að 30 ár. Nema samningurinn kveði á um annað endurnýjast hann sjálfkrafa í lok hvers tímabils. Sem leigusali geturðu ekki bundið enda á hann með því að hafna fyrstu endurnýjun fyrr en þremur árum eftir undirritun, nema þú þurfir íbúðina fyrir sjálfa(n) þig eða börnin þín. Uppsagnarfresturinn sem hvor aðili verður að veita fer eftir lengd samningsins eða endurnýjunartímabilsins. Tilkynningin verður að vera skrifleg og er að jafnaði send með ábyrgðarbréfi.

Tímabundinn eða ótímabundinn: tvær tegundir leigusamninga

Borgaralögbókin (Código Civil, 1094. gr.) heimilar tvenns konar íbúðarleigusamninga:

• Tímabundinn (prazo certo). Leigusamningurinn gildir í tiltekinn tíma, til dæmis eitt, þrjú eða fimm ár, og endurnýjast síðan sjálfkrafa nema annar aðili andmæli endurnýjun.
• Ótímabundinn (duração indeterminada). Leigusamningurinn hefur engan lokadag. Leigusalinn getur aðeins sagt honum upp á þeim grundvelli sem lögin tilgreina (sjá hér á eftir). Tímabundinn samningur getur einnig kveðið á um að hann verði ótímabundinn eftir fyrstu endurnýjun.

Ef samningurinn segir ekkert um gildistíma er farið með hann sem tímabundinn leigusamning til fimm ára (3. mgr. 1094. gr.). Sú meginregla, ásamt öðrum reglum um atvinnuhúsnæði, er líklega uppruni goðsagnarinnar um „fimm ára lágmark“. Lögin setja ekkert slíkt lágmark fyrir íbúðarhúsnæði.

Hversu stuttur eða langur gildistíminn getur verið

Samkvæmt 1095. gr., sem hefur verið með þessu orðalagi frá því að Lei 13/2019 tók gildi 13. febrúar 2019:

• Gildistíminn verður að vera skráður í ákvæði samningsins.
• Hann má ekki vera styttri en 1 ár eða lengri en 30 ár. Styttri eða lengri tími framlengist eða styttist sjálfkrafa að þeim mörkum. Sex mánaða leigusamningur um fast heimili telst því eins árs leigusamningur.
• Undantekning: eins árs lágmarkið gildir ekki um leigusamninga um húsnæði sem ekki er fast heimili eða í tímabundnum, sérstökum tilgangi sem tilgreindur er í samningnum. Lögin nefna starfstengdar ástæður, menntun og þjálfun og ferðaþjónustu sem dæmi. Leiga til námsmanna og vegna tímabundinna starfsverkefna fellur hér undir.
• Þessir tímabundnu leigusamningar endurnýjast ekki sjálfkrafa nema samningurinn kveði á um það (2. mgr. 1096. gr.).

Fyrir leigusamninga um atvinnuhúsnæði setur 1110. gr. aðrar meginreglur. Ef samningurinn segir ekkert gildir leigusamningurinn í fimm ár og leigusalinn getur ekki andmælt endurnýjun á fyrstu fimm árunum. Ekkert af þessu á við um íbúðarhúsnæði.

Sjálfvirk endurnýjun og þriggja ára reglan

Í 1. mgr. 1096. gr. segir að „nema um annað sé samið“ endurnýist tímabundinn leigusamningur sjálfkrafa í lok gildistímans. Hver endurnýjun gildir jafnlengi og upphaflegi gildistíminn, eða í þrjú ár ef sá tími var styttri. 3. mgr. 1097. gr. bætir við að andmæli leigusalans gegn fyrstu endurnýjun taki aðeins gildi þremur árum eftir að samningurinn var undirritaður. Þangað til helst samningurinn í gildi.

Í reynd eru aðstæðurnar þrenns konar:

1. Samningurinn útilokar endurnýjun (óendurnýjanlegur leigusamningur). Flestir dómstólar og fræðimenn telja þetta heimilt og leigusamningurinn rennur einfaldlega út í lok gildistímans. Orðaðu ákvæðið skýrt, því dómstólar eru enn ósammála um hluta 1096. gr.
2. Samningurinn endurnýjast og tilgreinir ekki endurnýjunartímabilið. Eins árs leigusamningur endurnýjast í þrjú ár, svo fyrsti dagurinn sem þú getur bundið enda á hann með því að hafna endurnýjun er fjórum árum eftir upphaf. Tveggja ára leigusamningur endurnýjast í þrjú ár, sem gerir fimm ár alls. Fimm ára leigusamningur endurnýjast í þrjú ár í senn.
3. Samningurinn endurnýjast til skemmri tíma (til dæmis árlega). Dómstólar eru ósammála um hvort aðilar megi semja um endurnýjunartímabil styttra en þrjú ár. Dómar Hæstaréttar (STJ) frá 2023 hafa hneigst til að líta á þrjú árin sem ófrávíkjanlegt lágmark. Jafnvel samkvæmt vægari túlkuninni geturðu samt ekki bundið enda á leigusamninginn með því að hafna endurnýjun fyrr en þremur árum frá undirritun.

Reglan gildir um endurnýjanlega tímabundna leigusamninga sem enn voru í gildi þegar Lei 13/2019 tók gildi, ekki aðeins um nýrri samninga. Mais Habitação (Lei 56/2023) breytti reglum um leigu en endurskrifaði ekki þessi ákvæði um gildistíma.

Hversu langan fyrirvara þú verður að gefa til að stöðva endurnýjun

Til að koma í veg fyrir að leigusamningurinn endurnýist sendir leigusalinn andmæli gegn endurnýjun (oposição à renovação). Fresturinn er reiknaður aftur á bak frá lokadegi núgildandi tímabils eða endurnýjunar (1.–2. mgr. 1097. gr.) og þriggja ára reglan hér að ofan gildir eftir sem áður til viðbótar.

Tökum sem dæmi þriggja ára leigusamning sem lýkur 31. ágúst 2027. Ef þú vilt að honum ljúki þá verður leigjandinn að fá tilkynninguna þína minnst 120 dögum fyrr, það er í byrjun maí 2027. Ef tilkynningin berst of seint endurnýjast leigusamningurinn, í þessu tilviki í önnur þrjú ár.

Þegar þú hefur sent gild andmæli gegn endurnýjun getur leigjandinn flutt út hvenær sem er með 30 daga fyrirvara (4. mgr. 1098. gr.).

Hvenær leigjandinn getur farið fyrr

Leigjandi á tímabundnum leigusamningi getur sagt honum upp áður en gildistíminn rennur út (3. mgr. 1098. gr.). Reglurnar eru:

• Leigjandinn verður fyrst að hafa lokið þriðjungi upphaflega gildistímans eða núgildandi endurnýjunar. Á þriggja ára leigusamningi merkir það eitt ár.
• Eftir það getur leigjandinn sagt upp hvenær sem er með 120 daga fyrirvara ef gildistíminn er eitt ár eða lengri, eða 60 daga fyrirvara ef hann er styttri.
• Uppsögnin tekur gildi í lok almanaksmánaðar (5. mgr. 1098. gr.).
• Ef leigjandinn gefur of stuttan fyrirvara lýkur leigusamningnum samt, en leigjandinn skuldar leigu fyrir þann hluta uppsagnarfrestsins sem vantar. Undantekningar eru ósjálfrátt atvinnuleysi, varanleg óvinnufærni eða andlát leigjandans eða einhvers sem hefur búið með honum á sameiginlegu heimili í meira en ár (6. mgr. 1098. gr.).

Á ótímabundnum leigusamningi getur leigjandinn sagt upp eftir sex mánuði, með 120 daga fyrirvara ef leigusamningurinn hefur gilt í eitt ár eða lengur, eða 60 daga fyrirvara ef hann hefur gilt í allt að eitt ár (1100. gr.).

Lok leigusamnings vegna þess að þú þarft íbúðina, eða vegna meiri háttar framkvæmda

Eigin not, tímabundinn leigusamningur. Þriggja ára reglan gildir ekki ef þú þarft íbúðina fyrir sjálfa(n) þig eða barn (afkomanda í fyrsta lið) til að búa í (4. mgr. 1097. gr.). Skilyrðin í 1102. og 1103. gr. gilda:

• Þú greiðir leigjandanum bætur sem nema eins árs leigu.
• Þú verður að hafa átt, átt í sameign eða haft afnotarétt (lífstíðarafnot) af eigninni í meira en tvö ár, nema þú hafir erft hana.
• Í meira en ár máttu ekki hafa átt annað eigið heimili sem fullnægir þörfinni. Fyrir Lissabon og Porto nær þetta til borgarinnar og nágrannasveitarfélaga hennar. Annars staðar nær það til sama sveitarfélags.
• Þú gefur minnst sex mánaða skriflegan fyrirvara og tilkynningin verður að tilgreina ástæðuna sérstaklega, ella hefur hún engin áhrif.
• Þú eða barnið þitt verðið að flytja inn innan þriggja mánaða og búa þar í minnst tvö ár. Ef það gerist ekki skuldarðu bætur sem nema 10 ára leigu, nema ekki sé við þig að sakast.

Ótímabundnir leigusamningar. Samkvæmt 1101. gr. getur leigusalinn sagt upp ótímabundnum leigusamningi á einum af þremur grundvöllum:

• Eigin not, með sömu skilyrðum og að ofan.
• Niðurrif eða umfangsmiklar endurbætur (obras de remodelação ou restauro profundos) sem krefjast þess að íbúðin sé tóm. Þú þarft að gefa sex mánaða fyrirvara. Tilkynningunni verður að fylgja staðfesting á því að þú hafir sótt um framkvæmdirnar hjá sveitarfélaginu og yfirlýsing frá ábyrgum arkitekt eða verkfræðingi. Síðar staðfestirðu tilkynninguna með byggingarleyfinu. Þú verður annaðhvort að greiða tveggja ára leigu (ekki minna en tvisvar sinnum 1/15 af skattmati eignarinnar, VPT) eða útvega leigjandanum annað húsnæði í minnst þrjú ár. Ef þið hafið ekki komið ykkur saman um hvort innan 30 daga gildir greiðslan. Helmingurinn fellur í gjalddaga þegar þú staðfestir tilkynninguna og afgangurinn þegar lyklunum er skilað (1103. gr.).
• Án tilgreindrar ástæðu, með minnst fimm ára fyrirvara. Þú verður að staðfesta hana í öðru bréfi sem sent er á milli 15 og 12 mánuðum fyrir lokadaginn, ella hefur hún engin áhrif (1104. gr.).

Eldri samningar, einkum frá því fyrir 1990, og leigjendur sem eru 65 ára eða eldri eða með 60% fötlun eða meira njóta aukinnar verndar. Leitaðu lögfræðiráðgjafar áður en þú sendir uppsögn í slíkum tilvikum.

Að hafa þetta skriflegt og senda það rétt

• Leigusamningurinn sjálfur verður að vera skriflegur (1069. gr.). Ef svo er ekki, og það er ekki leigjandanum að kenna, getur leigjandinn sannað að leigusamningur sé til með öðrum hætti. Sex mánaða búseta í íbúðinni og leigugreiðslur án þess að leigusalinn andmæli nægja.
• Tilkynningar um lok leigusamnings, leiguuppfærslur og framkvæmdir verða að vera skriflegar og undirritaðar. Sendu þær með ábyrgðarbréfi með móttökukvittun (carta registada com aviso de receção) (NRAU, Lei 6/2006, 9. gr.).
• Bréf til leigjandans eru send í leiguhúsnæðið, nema leigjandinn hafi gefið þér upp annað heimilisfang skriflega.
• Þú getur einnig afhent tilkynninguna í eigin persónu, ef leigjandinn undirritar og dagsetur afrit sem móttekið.
• Samkvæmt gildandi lögum er tölvupóstur eða WhatsApp ekki gild leið til að senda tilkynningu.
• Gefðu þér nokkurra vikna svigrúm fyrir frestinn, geymdu afrit og póstkvittanir og tilgreindu lokadaginn skýrt.

Hverju umbæturnar 2026 myndu breyta (í vinnslu)

Frumvarp ríkisstjórnarinnar, Proposta de Lei 103/XVII, var lagt fram 12. ágúst 2026 og samþykkt við almenna atkvæðagreiðslu 30. september 2026. PSD, IL og CDS-PP greiddu atkvæði með því, Chega sat hjá og PS, Livre, PCP, BE, PAN og JPP greiddu atkvæði gegn því. Þetta eru heimildarlög, svo ríkisstjórnin myndi síðan breyta lögunum með stjórnarúrskurði (decree-law). Þau eru ekki í gildi. Þau eiga enn eftir að fara í gegnum nefndarmeðferð, lokaatkvæðagreiðslu og birtingu, og einstök atriði kunna að breytast. Eins og frumvarpið var lagt fram myndi það:

• láta leigusamning endurnýjast til sama tíma og upphaflegi gildistíminn, og afnema þriggja ára lágmarksendurnýjun;
• afnema regluna sem frestar andmælum leigusalans gegn fyrstu endurnýjun þar til þremur árum eftir undirritun;
• skýra frá hvaða degi uppsagnarfrestir eru reiknaðir;
• stytta fyrirvara við uppsögn ótímabundins leigusamnings án ástæðu úr fimm árum í þrjú;
• heimila tilkynningar í tölvupósti þar sem báðir aðilar hafa samþykkt það;
• heimila leigusalanum að segja upp eftir tveggja mánaða vanskil á leigu í stað þriggja.

Þar til ný lög hafa verið birt gilda reglurnar hér að ofan, þar á meðal um leigusamninga sem þú undirritar núna.

Gátlisti

• Tilgreindu í samningnum hvort leigusamningurinn er tímabundinn eða ótímabundinn, hversu langur gildistíminn er (minnst eitt ár fyrir fast heimili) og hvort og til hversu langs tíma hann endurnýjast.
• Fyrir leigu til námsmanna eða vegna tímabundins starfsverkefnis skaltu tilgreina tímabundna tilganginn í samningnum.
• Skráðu í dagbókina lokadag hvers tímabils og síðasta dag fyrir tilkynningu: 240, 120 eða 60 dögum fyrir hann, eftir lengd tímabilsins.
• Mundu að þú getur ekki bundið enda á leigusamninginn með því að hafna endurnýjun á fyrstu þremur árum hans nema þú þurfir íbúðina fyrir sjálfa(n) þig eða barn.
• Sendu hverja tilkynningu skriflega og undirritaða með ábyrgðarbréfi með móttökukvittun og geymdu sönnunina.
• Vegna eigin nota skaltu fyrst kanna skilyrðin (tveggja ára eignarhald, ekkert annað heimili, eins árs leiga í bætur, innflutningur innan þriggja mánaða).