It-tul, it-tiġdid u t-tmiem ta' kuntratt ta' kiri residenzjali fil-Portugall

Kuntratt ta' kiri residenzjali fil-Portugall m'għandux għalfejn idum ħames snin. Kiri għal żmien fiss normalment għandu jdum mill-inqas sena, u jista' jdum sa 30. Sakemm il-kuntratt ma jgħidx mod ieħor, jiġġedded awtomatikament fl-aħħar ta' kull terminu. Bħala sid, ma tistgħux ittemmuh billi tirrifjutaw l-ewwel tiġdid qabel tliet snin minn meta ġie ffirmat, sakemm ma jkollkomx bżonn id-dar għalikom jew għal uliedkom. L-avviż li kull parti għandha tagħti jiddependi minn kemm idum il-kuntratt jew il-perjodu tat-tiġdid. L-avviż għandu jkun bil-miktub u normalment jintbagħat b'ittra reġistrata.

Żmien fiss jew indeterminat: iż-żewġ tipi ta' kiri

Il-Kodiċi Ċivili (Código Civil, art. 1094) jippermetti żewġ tipi ta' kiri residenzjali:

• Żmien fiss (prazo certo). Il-kiri jdum għal perjodu stabbilit, bħal sena, tliet snin jew ħames snin, u mbagħad jiġġedded awtomatikament sakemm xi ħadd ma jopponix it-tiġdid.
• Żmien indeterminat (duração indeterminada). Il-kiri m'għandux data tat-tmiem. Is-sid jista' jtemmu biss għar-raġunijiet stabbiliti mil-liġi (ara hawn taħt). Kuntratt għal żmien fiss jista' wkoll jgħid li jsir għal żmien indeterminat wara l-ewwel tiġdid tiegħu.

Jekk il-kuntratt ma jgħid xejn dwar it-tul, jitqies bħala kiri għal żmien fiss ta' ħames snin (art. 1094(3)). Dik ir-regola awtomatika, flimkien mar-regoli differenti għall-kirjiet kummerċjali, x'aktarx hija l-oriġini tal-ħrafa ta' "minimu ta' ħames snin". Il-liġi ma tistabbilixxi l-ebda minimu bħal dan għad-djar.

Kemm jista' jkun qasir jew twil it-terminu

Taħt l-art. 1095, li għandu dan il-kliem minn meta l-Lei 13/2019 daħlet fis-seħħ fit-13 ta' Frar 2019:

• It-terminu għandu jkun miktub fi klawżola tal-kuntratt.
• Ma jistax ikun inqas minn sena jew aktar minn 30 sena. Terminu iqsar jew itwal jiġi awtomatikament estiż jew imqassar għal dak il-limitu. Kiri ta' sitt xhur ta' dar permanenti għalhekk jitqies bħala kiri ta' sena.
• Eċċezzjoni: il-minimu ta' sena ma japplikax għal kirjiet għal abitazzjoni mhux permanenti jew għal skop speċjali temporanju msemmi fil-kuntratt. Il-liġi tagħti bħala eżempji raġunijiet professjonali, edukazzjoni u taħriġ, u turiżmu. Kirjiet għall-istudenti u kirjiet għal inkarigi ta' xogħol jaqgħu hawn.
• Dawn il-kirjiet temporanji ma jiġġeddux awtomatikament sakemm il-kuntratt ma jgħidx li jiġġeddu (art. 1096(2)).

Għall-kirjiet kummerċjali (mhux residenzjali), l-art. 1110 jistabbilixxi regoli awtomatiċi differenti. Jekk il-kuntratt ma jgħid xejn, il-kiri jdum ħames snin, u s-sid ma jistax jopponi t-tiġdid matul l-ewwel ħames snin tiegħu. Xejn minn dan ma japplika għad-djar.

It-tiġdid awtomatiku u r-regola tat-3 snin

L-artikolu 1096(1) jgħid li, "sakemm ma jkunx miftiehem mod ieħor", kiri għal żmien fiss jiġġedded awtomatikament fl-aħħar tat-terminu tiegħu. Kull tiġdid ikun għall-istess perjodu tat-terminu oriġinali, jew għal tliet snin jekk dak it-terminu kien iqsar. L-artikolu 1097(3) iżid li l-oppożizzjoni tas-sid għall-ewwel tiġdid tidħol fis-seħħ biss tliet snin wara li ġie ffirmat il-kuntratt. Sa dakinhar il-kuntratt jibqa' fis-seħħ.

Fil-prattika hemm tliet sitwazzjonijiet:

1. Il-kuntratt jeskludi t-tiġdid (kiri mhux rinnovabbli). Il-biċċa l-kbira tal-qrati u tal-kummentaturi jaċċettaw li dan huwa permess, u l-kiri sempliċement jiskadi fl-aħħar tat-terminu tiegħu. Fasslu l-klawżola b'mod ċar, għax il-qrati għadhom maqsuma fuq partijiet mill-art. 1096.
2. Il-kuntratt jiġġedded u ma jiffissax il-perjodu tat-tiġdid. Kiri ta' sena jiġġedded għal tliet snin, għalhekk l-ewwel data li fiha tistgħu ttemmuh b'nuqqas ta' tiġdid hija erba' snin wara l-bidu. Kiri ta' sentejn jiġġedded għal tliet snin, b'total ta' ħames snin. Kiri ta' ħames snin jiġġedded għal tliet snin kull darba.
3. Il-kuntratt jiġġedded għal perjodu iqsar (pereżempju kull sena). Il-qrati huma maqsuma dwar jekk il-partijiet jistgħux jaqblu fuq perjodu ta' tiġdid ta' inqas minn tliet snin. Id-deċiżjonijiet tal-Qorti Suprema (STJ) mill-2023 'l hawn għandhom it-tendenza li jittrattaw it-tliet snin bħala minimu obbligatorju. Anke fuq l-interpretazzjoni l-aktar indulġenti, xorta ma tistgħux ittemmu l-kiri b'nuqqas ta' tiġdid qabel tliet snin mill-firma.

Ir-regola tapplika għal kirjiet għal żmien fiss rinnovabbli li kienu għadhom għaddejjin meta daħlet fis-seħħ il-Lei 13/2019, mhux biss għal kuntratti aktar ġodda. Il-Mais Habitação (Lei 56/2023) biddel ir-regoli tal-kera u ma kitibx mill-ġdid dawn id-dispożizzjonijiet dwar it-tul.

Kemm avviż għandkom tagħtu biex twaqqfu tiġdid

Biex iwaqqaf it-tiġdid tal-kiri, is-sid jibgħat oppożizzjoni għat-tiġdid (oposição à renovação). L-avviż jingħadd lura mid-data tat-tmiem tat-terminu jew tat-tiġdid attwali (art. 1097(1)–(2)), u r-regola tat-tliet snin imsemmija hawn fuq xorta tapplika wkoll.

Pereżempju, ħudu kiri ta' tliet snin li jintemm fil-31 ta' Awwissu 2027. Jekk tridu li jintemm dakinhar, l-inkwilin għandu jirċievi l-avviż tagħkom mill-inqas 120 jum qabel, jiġifieri sal-bidu ta' Mejju 2027. Jekk l-avviż jasal tard, il-kiri jiġġedded, f'dan il-każ għal tliet snin oħra.

Ladarba tkunu bgħattu oppożizzjoni valida għat-tiġdid, l-inkwilin jista' jitlaq fi kwalunkwe ħin b'avviż ta' 30 jum (art. 1098(4)).

Meta l-inkwilin jista' jitlaq qabel iż-żmien

Inkwilin b'kiri għal żmien fiss jista' jtemmu qabel ma jiskadi t-terminu (art. 1098(3)). Ir-regoli huma:

• L-inkwilin l-ewwel irid ikun temm terz tat-terminu inizjali jew tat-tiġdid attwali. Fuq kiri ta' tliet snin, dan ifisser sena.
• Wara dan, l-inkwilin jista' jtemm fi kwalunkwe ħin b'avviż ta' 120 jum jekk it-terminu huwa sena jew aktar, jew b'avviż ta' 60 jum jekk huwa iqsar.
• It-terminazzjoni tidħol fis-seħħ fl-aħħar ta' xahar kalendarju (art. 1098(5)).
• Jekk l-inkwilin jagħti avviż insuffiċjenti, il-kiri xorta jintemm, iżda l-inkwilin għandu jħallas il-kera għall-perjodu tal-avviż nieqes. L-eċċezzjonijiet huma l-qgħad involontarju, l-inkapaċità permanenti għax-xogħol, jew il-mewt tal-inkwilin jew ta' xi ħadd li għex miegħu bħala unità domestika waħda għal aktar minn sena (art. 1098(6)).

Fuq kiri għal żmien indeterminat, l-inkwilin jista' jtemm wara sitt xhur, b'avviż ta' 120 jum jekk il-kiri ilu għaddej sena jew aktar, jew b'avviż ta' 60 jum jekk ilu għaddej sa sena (art. 1100).

Tmiem ta' kiri għax għandkom bżonn id-dar, jew għal xogħlijiet kbar

Użu proprju, kiri għal żmien fiss. Ir-regola tat-tliet snin ma tapplikax jekk għandkom bżonn id-dar biex tgħixu fiha intom jew wild (dixxendent tal-ewwel grad) (art. 1097(4)). Japplikaw il-kundizzjonijiet tal-art. 1102 u tal-art. 1103:

• Tħallsu lill-inkwilin kumpens ugwali għal kera ta' sena.
• Għandkom tkunu ilkom sidien, kosidien jew detenturi ta' użufrutt (dritt għal għomorkom) fuq il-proprjetà għal aktar minn sentejn, sakemm ma wirtuhiex.
• Għal aktar minn sena, ma kellkomx ikollkom dar oħra tagħkom li tissodisfa l-ħtieġa. Għal Lisbona u Porto dan ikopri l-belt u l-muniċipalitajiet ġirien tagħha. X'imkien ieħor ikopri l-istess muniċipalità.
• Tagħtu avviż bil-miktub ta' mill-inqas sitt xhur, u l-avviż għandu jsemmi r-raġuni espressament, inkella m'għandu l-ebda effett.
• Intom jew uliedkom għandkom tidħlu toqogħdu fi żmien tliet xhur u tgħixu hemm għal mill-inqas sentejn. Jekk ma tagħmlux dan, ikollkom tħallsu kumpens ta' kera ta' 10 snin, sakemm in-nuqqas ma kienx tort tagħkom.

Kirjiet għal żmien indeterminat. Taħt l-art. 1101 is-sid jista' jtemm kiri għal żmien indeterminat għal waħda minn tliet raġunijiet:

• Użu proprju, bl-istess kundizzjonijiet ta' hawn fuq.
• Twaqqigħ jew rinnovazzjoni profonda (obras de remodelação ou restauro profundos) li teħtieġ li d-dar tkun vojta. Għandkom bżonn avviż ta' sitt xhur. L-avviż għandu jinkludi prova li applikajtu mal-muniċipalità għax-xogħlijiet u dikjarazzjoni mill-perit jew mill-inġinier responsabbli. Aktar tard tikkonfermaw l-avviż bil-liċenzja tal-bini. Għandkom jew tħallsu kera ta' sentejn (mhux inqas mid-doppju ta' 1/15 tal-valur fiskali tal-proprjetà, il-VPT) jew tagħtu akkomodazzjoni oħra lill-inkwilin għal mill-inqas tliet snin. Jekk ma qbiltux fuq liema waħda fi żmien 30 jum, japplika l-ħlas. Nofsu huwa dovut meta tikkonfermaw l-avviż u l-bqija meta jiġu rritornati ċ-ċwievet (art. 1103).
• L-ebda raġuni mogħtija, b'avviż ta' mill-inqas ħames snin. Għandkom tikkonfermawh f'ittra oħra mibgħuta bejn 15 u 12-il xahar qabel id-data tat-tmiem, inkella m'għandu l-ebda effett (art. 1104).

Kuntratti eqdem, speċjalment dawk ta' qabel l-1990, u inkwilini ta' 65 sena jew aktar jew b'diżabbiltà ta' 60% jew aktar għandhom protezzjonijiet addizzjonali. Ħudu parir legali qabel ma tagħtu avviż f'dawn il-każijiet.

Kif tpoġġuh bil-miktub u tibagħtuh kif suppost

• Il-kuntratt ta' kiri nnifsu għandu jkun bil-miktub (art. 1069). Jekk mhuwiex, u dan mhuwiex tort tal-inkwilin, l-inkwilin jista' jipprova li l-kiri jeżisti b'mezzi oħra. Sitt xhur ta' għajxien fid-dar u ħlas tal-kera mingħajr oġġezzjoni tas-sid huma biżżejjed.
• L-avviżi dwar it-tmiem tal-kiri, l-aġġornamenti tal-kera u x-xogħlijiet għandhom ikunu bil-miktub u ffirmati. Ibagħtuhom b'ittra reġistrata b'konferma tal-wasla (carta registada com aviso de receção) (NRAU, Lei 6/2006, art. 9).
• L-ittri lill-inkwilin imorru lid-dar mikrija, sakemm l-inkwilin ma jkunx takom indirizz ieħor bil-miktub.
• Tistgħu wkoll tagħtu l-avviż personalment, jekk l-inkwilin jiffirma u jiddata kopja bħala riċevuta.
• Taħt il-liġi attwali, l-email jew il-WhatsApp mhumiex mod validu biex jingħata avviż.
• Ħallu marġni ta' ftit ġimgħat qabel l-iskadenza, żommu kopji u rċevuti postali, u ddikjaraw id-data tat-tmiem b'mod ċar.

X'tibdel ir-riforma tal-2026 (pendenti)

L-abbozz tal-gvern, il-Proposta de Lei 103/XVII, ġie ppreżentat fit-12 ta' Awwissu 2026 u għadda mill-votazzjoni ġenerali tiegħu fit-30 ta' Settembru 2026. Il-PSD, l-IL u s-CDS-PP ivvutaw favur, Chega astjeniet, u l-PS, Livre, il-PCP, il-BE, il-PAN u l-JPP ivvutaw kontra. Hija liġi ta' awtorizzazzjoni, għalhekk il-gvern imbagħad ibiddel il-liġi b'digriet-liġi. Mhijiex fis-seħħ. Għad trid tgħaddi minn skrutinju tal-kumitat, votazzjoni finali u pubblikazzjoni, u d-dettalji jistgħu jinbidlu. Kif ippreżentata, din:

• tagħmel li kiri jiġġedded għall-istess perjodu tat-terminu oriġinali, u tneħħi t-tiġdid minimu ta' tliet snin;
• tneħħi r-regola li tittardja l-oppożizzjoni tas-sid għall-ewwel tiġdid sa tliet snin wara l-firma;
• tiċċara minn liema data jingħaddu l-perjodi ta' avviż;
• tnaqqas l-avviż għat-tmiem ta' kiri għal żmien indeterminat mingħajr raġuni minn ħames snin għal tlieta;
• tippermetti avviżi bl-email fejn iż-żewġ partijiet ikunu qablu dwar dan;
• tippermetti lis-sid itemm wara xahrejn ta' kera mhux imħallsa minflok tlieta.

Sakemm ma tiġix ippubblikata liġi ġdida, japplikaw ir-regoli ta' hawn fuq, anke għall-kirjiet li tiffirmaw issa.

Lista ta' kontroll

• Iddikjaraw fil-kuntratt jekk il-kiri huwiex għal żmien fiss jew indeterminat, kemm idum it-terminu (mill-inqas sena għal dar permanenti), u jekk u għal kemm jiġġedded.
• Għal kiri lil student jew għal inkarigu ta' xogħol, iddikjaraw l-iskop temporanju fil-kuntratt.
• Innotaw fid-djarju d-data tat-tmiem ta' kull terminu, u l-aħħar jum għall-avviż: 240, 120 jew 60 jum qabel, skont it-tul tat-terminu.
• Ftakru li ma tistgħux ittemmu l-kiri b'nuqqas ta' tiġdid fl-ewwel tliet snin tiegħu sakemm ma jkollkomx bżonn id-dar għalikom jew għal wild.
• Ibagħtu kull avviż bil-miktub iffirmat b'ittra reġistrata b'konferma tal-wasla, u żommu l-prova.
• Għal użu proprju, l-ewwel iċċekkjaw il-kundizzjonijiet (sentejn sjieda, l-ebda dar oħra, kera ta' sena bħala kumpens, dħul fid-dar fi żmien tliet xhur).