Dzīvojamās telpas īres līguma termiņš, pagarināšana un izbeigšana Portugālē

Dzīvojamās telpas īres līgumam Portugālē nav jābūt piecus gadus ilgam. Terminētam īres līgumam parasti jābūt spēkā vismaz vienu gadu, un tas var būt spēkā līdz 30 gadiem. Ja vien līgumā nav noteikts citādi, tas katra termiņa beigās tiek automātiski pagarināts. Kā izīrētājs Jūs nevarat to izbeigt, atsakoties no pirmās pagarināšanas, līdz pagājuši trīs gadi kopš tā parakstīšanas, ja vien mājoklis Jums nav nepieciešams sev vai saviem bērniem. Brīdinājuma termiņš, kas jāievēro katrai pusei, ir atkarīgs no līguma vai pagarinājuma perioda ilguma. Paziņojumam jābūt rakstiskam, un to parasti nosūta ierakstītā vēstulē.

Terminēts vai beztermiņa: divi īres līgumu veidi

Civilkodekss (Código Civil, 1094. pants) paredz divu veidu dzīvojamās telpas īres līgumus:

• Terminēts (prazo certo). Īres līgums ir spēkā noteiktu laiku, piemēram, vienu, trīs vai piecus gadus, un pēc tam tiek automātiski pagarināts, ja vien kāda puse neiebilst pret pagarināšanu.
• Beztermiņa (duração indeterminada). Īres līgumam nav beigu datuma. Izīrētājs to var izbeigt tikai likumā noteiktajos gadījumos (skatīt tālāk). Terminētā līgumā var arī noteikt, ka pēc pirmās pagarināšanas tas kļūst par beztermiņa līgumu.

Ja līgumā nekas nav teikts par termiņu, tas tiek uzskatīts par terminētu īres līgumu uz pieciem gadiem (1094. panta 3. punkts). Šis noklusējuma noteikums kopā ar atšķirīgajiem noteikumiem komerciālajiem īres līgumiem, iespējams, ir “piecu gadu minimuma” mīta izcelsme. Mājokļiem likums šādu minimumu nenosaka.

Cik īss vai garš var būt termiņš

Saskaņā ar 1095. pantu, kura redakcija ir spēkā kopš Lei 13/2019 stāšanās spēkā 2019. gada 13. februārī:

• Termiņam jābūt ierakstītam līguma klauzulā.
• Tas nevar būt īsāks par 1 gadu vai garāks par 30 gadiem. Īsāks vai garāks termiņš tiek automātiski pagarināts vai saīsināts līdz šai robežai. Tāpēc sešu mēnešu īres līgums par pastāvīgu mājokli tiek uzskatīts par viena gada īres līgumu.
• Izņēmums: viena gada minimums neattiecas uz īres līgumiem par nepastāvīgu mājokli vai uz līgumā norādītu īpašu pagaidu mērķi. Likumā kā piemēri minēti profesionāli iemesli, izglītība un apmācība, kā arī tūrisms. Šeit ietilpst īre studentiem un darba komandējumu laikā.
• Šie pagaidu īres līgumi netiek automātiski pagarināti, ja vien līgumā tas nav noteikts (1096. panta 2. punkts).

Komerciālajiem (nedzīvojamo telpu) īres līgumiem 1110. pants nosaka citus noklusējuma noteikumus. Ja līgumā par to nekas nav teikts, īres līgums ir spēkā piecus gadus, un izīrētājs pirmo piecu gadu laikā nevar iebilst pret pagarināšanu. Nekas no tā neattiecas uz mājokļiem.

Automātiska pagarināšana un 3 gadu noteikums

Civilkodeksa 1096. panta 1. punktā teikts, ka, “ja vien nav noteikts citādi”, terminēts īres līgums tā termiņa beigās tiek automātiski pagarināts. Katrs pagarinājums ir uz tādu pašu laiku kā sākotnējais termiņš vai uz trim gadiem, ja šis termiņš bija īsāks. 1097. panta 3. punkts papildina, ka izīrētāja iebildumi pret pirmo pagarināšanu stājas spēkā tikai trīs gadus pēc līguma parakstīšanas. Līdz tam līgums paliek spēkā.

Praksē ir trīs situācijas:

1. Līgums izslēdz pagarināšanu (nepagarināms īres līgums). Lielākā daļa tiesu un komentētāju atzīst, ka tas ir atļauts, un īres līgums vienkārši beidzas tā termiņa beigās. Formulējiet klauzulu skaidri, jo tiesas joprojām nav vienisprātis par atsevišķām 1096. panta daļām.
2. Līgums tiek pagarināts, un pagarinājuma periods nav noteikts. Viena gada īres līgums tiek pagarināts uz trim gadiem, tāpēc agrākais datums, kad to var izbeigt ar nepagarināšanu, ir četri gadi pēc sākuma. Divu gadu īres līgums tiek pagarināts uz trim gadiem, kopā dodot piecus gadus. Piecu gadu īres līgums tiek pagarināts katru reizi uz trim gadiem.
3. Līgums tiek pagarināts uz īsāku periodu (piemēram, katru gadu). Tiesu viedokļi dalās par to, vai puses var vienoties par pagarinājuma periodu, kas īsāks par trim gadiem. Augstākās tiesas (STJ) nolēmumos kopš 2023. gada ir tendence uzskatīt trīs gadus par obligātu minimumu. Pat pēc saudzīgākās interpretācijas Jūs nevarat izbeigt īres līgumu ar nepagarināšanu ātrāk kā trīs gadus pēc parakstīšanas.

Noteikums attiecas uz pagarināmiem terminētiem īres līgumiem, kas vēl bija spēkā, kad stājās spēkā Lei 13/2019, nevis tikai uz jaunākiem līgumiem. Mais Habitação (Lei 56/2023) mainīja īres maksas noteikumus un nepārrakstīja šos termiņa noteikumus.

Cik ilgi iepriekš jābrīdina, lai apturētu pagarināšanu

Lai apturētu īres līguma pagarināšanu, izīrētājs nosūta iebildumu pret pagarināšanu (oposição à renovação). Brīdinājuma termiņu skaita atpakaļ no pašreizējā termiņa vai pagarinājuma beigu datuma (1097. panta 1.–2. punkts), un papildus joprojām piemēro iepriekš minēto trīs gadu noteikumu.

Piemēram, ņemsim trīs gadu īres līgumu, kas beidzas 2027. gada 31. augustā. Ja vēlaties, lai tas tad beigtos, īrniekam Jūsu paziņojums jāsaņem vismaz 120 dienas iepriekš, t. i., līdz 2027. gada maija sākumam. Ja paziņojums pienāk novēloti, īres līgums tiek pagarināts, šajā gadījumā vēl uz trim gadiem.

Kad esat nosūtījis derīgu iebildumu pret pagarināšanu, īrnieks var aiziet jebkurā laikā, brīdinot 30 dienas iepriekš (1098. panta 4. punkts).

Kad īrnieks var aiziet agrāk

Īrnieks ar terminētu īres līgumu var to izbeigt pirms termiņa beigām (1098. panta 3. punkts). Noteikumi ir šādi:

• Īrniekam vispirms jābūt nodzīvojušam vienu trešdaļu no sākotnējā termiņa vai pašreizējā pagarinājuma. Trīs gadu īres līgumā tas nozīmē vienu gadu.
• Pēc tam īrnieks var izbeigt līgumu jebkurā laikā, brīdinot 120 dienas iepriekš, ja termiņš ir viens gads vai ilgāks, vai 60 dienas iepriekš, ja tas ir īsāks.
• Izbeigšana stājas spēkā kalendārā mēneša beigās (1098. panta 5. punkts).
• Ja īrnieks brīdina pārāk vēlu, īres līgums tik un tā beidzas, bet īrniekam jāmaksā īres maksa par trūkstošo brīdinājuma periodu. Izņēmumi ir piespiedu bezdarbs, pastāvīga darbnespēja vai īrnieka vai personas, kas ar viņu vienā mājsaimniecībā dzīvojusi vairāk nekā gadu, nāve (1098. panta 6. punkts).

Beztermiņa īres līgumā īrnieks var izbeigt līgumu pēc sešiem mēnešiem, brīdinot 120 dienas iepriekš, ja īres līgums ir bijis spēkā gadu vai ilgāk, vai 60 dienas iepriekš, ja tas bijis spēkā līdz gadam (1100. pants).

Īres līguma izbeigšana, jo mājoklis Jums nepieciešams, vai lielu darbu dēļ

Savām vajadzībām, terminēts īres līgums. Trīs gadu noteikums neattiecas, ja mājoklis nepieciešams dzīvošanai Jums pašam vai bērnam (pirmās pakāpes pēcnācējam) (1097. panta 4. punkts). Piemēro 1102. un 1103. panta nosacījumus:

• Jūs izmaksājat īrniekam kompensāciju viena gada īres maksas apmērā.
• Jums īpašumam jābūt piederējušam, kopīpašumā vai lietojumtiesībās (mūža lietojumā) ilgāk par diviem gadiem, ja vien neesat to mantojis.
• Ilgāk par gadu Jums nedrīkst būt bijis cita sava mājokļa, kas apmierinātu šo vajadzību. Lisabonā un Portu tas attiecas uz pilsētu un tās kaimiņu pašvaldībām. Citur – uz to pašu pašvaldību.
• Jūs rakstiski brīdināt vismaz sešus mēnešus iepriekš, un paziņojumā skaidri jānorāda iemesls, citādi tam nav spēka.
• Jums vai Jūsu bērnam jāievācas trīs mēnešu laikā un jādzīvo tur vismaz divus gadus. Ja tā nenotiek, Jums jāmaksā kompensācija 10 gadu īres maksas apmērā, ja vien tas nenotika ne Jūsu vainas dēļ.

Beztermiņa īres līgumi. Saskaņā ar 1101. pantu izīrētājs var izbeigt beztermiņa īres līgumu uz viena no trim pamatiem:

• Savām vajadzībām ar tādiem pašiem nosacījumiem kā iepriekš.
• Nojaukšana vai pamatīga renovācija (obras de remodelação ou restauro profundos), kuras laikā mājoklim jābūt tukšam. Nepieciešams sešu mēnešu brīdinājums. Paziņojumā jāiekļauj pierādījums, ka esat iesniedzis pašvaldībai pieteikumu par darbiem, un atbildīgā arhitekta vai inženiera apliecinājums. Vēlāk paziņojumu apstiprināt ar būvatļauju. Jums vai nu jāizmaksā divu gadu īres maksa (ne mazāk kā divas reizes 1/15 no īpašuma nodokļu vērtības, VPT), vai jānodrošina īrniekam cits mājoklis vismaz uz trim gadiem. Ja 30 dienu laikā neesat vienojušies, kuru variantu izvēlēties, piemēro samaksu. Puse ir jāsamaksā, kad apstiprināt paziņojumu, bet pārējā daļa – kad tiek atdotas atslēgas (1103. pants).
• Bez iemesla norādīšanas, brīdinot vismaz piecus gadus iepriekš. Jums tas jāapstiprina otrā vēstulē, kas nosūtīta laikā no 15 līdz 12 mēnešiem pirms beigu datuma, citādi tam nav spēka (1104. pants).

Vecākiem līgumiem, īpaši tiem, kas noslēgti pirms 1990. gada, un īrniekiem, kuriem ir 65 vai vairāk gadu vai invaliditāte 60 % vai vairāk apmērā, ir papildu aizsardzība. Pirms paziņojuma nosūtīšanas šādos gadījumos saņemiet juridisku konsultāciju.

Rakstiskā forma un pareiza nosūtīšana

• Pašam īres līgumam jābūt rakstiskam (1069. pants). Ja tā nav un tā nav īrnieka vaina, īrnieks var pierādīt īres līguma esību ar citiem līdzekļiem. Pietiek ar to, ka seši mēneši dzīvots mājoklī un maksāta īres maksa, izīrētājam neiebilstot.
• Paziņojumiem par īres līguma izbeigšanu, īres maksas aktualizāciju un darbiem jābūt rakstiskiem un parakstītiem. Nosūtiet tos ierakstītā vēstulē ar paziņojumu par saņemšanu (carta registada com aviso de receção) (NRAU, Lei 6/2006, 9. pants).
• Vēstules īrniekam sūta uz izīrēto mājokli, ja vien īrnieks nav rakstiski norādījis citu adresi.
• Paziņojumu var nodot arī personīgi, ja īrnieks paraksta un datē kopiju kā saņemtu.
• Saskaņā ar pašreizējiem tiesību aktiem e-pasts vai WhatsApp nav derīgs paziņošanas veids.
• Atstājiet dažu nedēļu rezervi pirms termiņa, saglabājiet kopijas un pasta kvītis un skaidri norādiet beigu datumu.

Ko mainītu 2026. gada reforma (gaidāma)

Valdības likumprojekts Proposta de Lei 103/XVII tika iesniegts 2026. gada 12. augustā un 2026. gada 30. septembrī pieņemts vispārējā balsojumā. PSD, IL un CDS-PP balsoja par, Chega atturējās, bet PS, Livre, PCP, BE, PAN un JPP balsoja pret. Tas ir deleģējuma likums, tāpēc valdība pēc tam mainītu tiesību aktus ar dekrētlikumu. Tas nav stājies spēkā. Tam vēl nepieciešama izskatīšana komisijā, galīgais balsojums un publicēšana, un detaļas var mainīties. Iesniegtajā redakcijā tas:

• noteiktu, ka īres līgums tiek pagarināts uz tādu pašu laiku kā sākotnējais termiņš, atceļot trīs gadu minimālo pagarinājumu;
• atceltu noteikumu, kas aizkavē izīrētāja iebildumus pret pirmo pagarināšanu līdz trim gadiem pēc parakstīšanas;
• skaidri noteiktu, no kura datuma tiek skaitīti brīdinājuma termiņi;
• saīsinātu brīdinājuma termiņu beztermiņa īres līguma izbeigšanai bez iemesla no pieciem gadiem līdz trim;
• atļautu paziņojumus pa e-pastu, ja abas puses par to ir vienojušās;
• ļautu izīrētājam izbeigt līgumu pēc diviem mēnešiem nesamaksātas īres maksas, nevis trim.

Kamēr jauns likums nav publicēts, piemēro iepriekš minētos noteikumus, arī īres līgumiem, ko parakstāt tagad.

Kontrolsaraksts

• Norādiet līgumā, vai īres līgums ir terminēts vai beztermiņa, cik ilgs ir termiņš (pastāvīgam mājoklim vismaz viens gads) un vai un uz cik ilgu laiku tas tiek pagarināts.
• Īrei studentiem vai darba komandējuma laikā līgumā norādiet pagaidu mērķi.
• Atzīmējiet kalendārā katra termiņa beigu datumu un pēdējo dienu paziņojuma nosūtīšanai: 240, 120 vai 60 dienas pirms tā atkarībā no termiņa ilguma.
• Atcerieties, ka pirmajos trīs gados Jūs nevarat izbeigt īres līgumu ar nepagarināšanu, ja vien mājoklis Jums nav nepieciešams sev vai bērnam.
• Katru paziņojumu nosūtiet parakstītā rakstiskā formā ierakstītā vēstulē ar paziņojumu par saņemšanu un saglabājiet pierādījumus.
• Ja mājoklis nepieciešams savām vajadzībām, vispirms pārbaudiet nosacījumus (divu gadu īpašumtiesības, nav cita mājokļa, viena gada īres maksa kā kompensācija, ievākšanās trīs mēnešu laikā).