Duración, renovación y extinción del arrendamiento de vivienda en Portugal

Un arrendamiento de vivienda en Portugal no tiene por qué durar cinco años. Un arrendamiento de duración determinada debe tener normalmente una duración mínima de un año, y puede llegar a 30. Salvo que el contrato disponga otra cosa, se renueva automáticamente al final de cada periodo. Como arrendador, no puede ponerle fin oponiéndose a la primera renovación hasta tres años después de su firma, salvo que necesite la vivienda para usted o para sus hijos. El preaviso que debe dar cada parte depende de la duración del contrato o del periodo de renovación. El preaviso debe hacerse por escrito y normalmente se envía por carta certificada.

Duración determinada o indefinida: los dos tipos de arrendamiento

El Código Civil (Código Civil, art. 1094) admite dos tipos de arrendamiento de vivienda:

• Duración determinada (prazo certo). El arrendamiento dura un periodo establecido, como uno, tres o cinco años, y después se renueva automáticamente salvo que alguien se oponga a la renovación.
• Duración indefinida (duração indeterminada). El arrendamiento no tiene fecha de fin. El arrendador solo puede ponerle fin por los motivos que establece la ley (véase más abajo). Un contrato de duración determinada también puede disponer que pase a ser indefinido tras su primera renovación.

Si el contrato no dice nada sobre la duración, se considera un arrendamiento de duración determinada de cinco años (art. 1094(3)). Esa regla supletoria, junto con las normas distintas para los arrendamientos comerciales, es probablemente el origen del mito del «mínimo de cinco años». La ley no establece tal mínimo para las viviendas.

Duración mínima y máxima

Según el art. 1095, que tiene esta redacción desde la entrada en vigor de la Lei 13/2019 el 13 de febrero de 2019:

• La duración debe figurar en una cláusula del contrato.
• No puede ser inferior a 1 año ni superior a 30 años. Una duración más corta o más larga se amplía o se reduce automáticamente hasta ese límite. Un arrendamiento de seis meses de una vivienda habitual se considera, por tanto, un arrendamiento de un año.
• Excepción: el mínimo de un año no se aplica a los arrendamientos para vivienda no permanente o para una finalidad especial transitoria indicada en el contrato. La ley cita como ejemplos los motivos profesionales, la educación y la formación, y el turismo. Los alquileres a estudiantes y por desplazamiento laboral entran aquí.
• Estos arrendamientos temporales no se renuevan automáticamente salvo que el contrato así lo disponga (art. 1096(2)).

Para los arrendamientos comerciales (no habitacionales), el art. 1110 establece reglas supletorias distintas. Si el contrato no dice nada, el arrendamiento dura cinco años, y el arrendador no puede oponerse a la renovación durante sus primeros cinco años. Nada de esto se aplica a las viviendas.

La renovación automática y la regla de los 3 años

El artículo 1096(1) establece que, «salvo estipulación en contrario», un arrendamiento de duración determinada se renueva automáticamente al final de su periodo. Cada renovación es por el mismo periodo que la duración inicial, o por tres años si esa duración era menor. El artículo 1097(3) añade que la oposición del arrendador a la primera renovación solo surte efecto tres años después de la firma del contrato. Hasta entonces, el contrato sigue en vigor.

En la práctica, hay tres situaciones:

1. El contrato excluye la renovación (un arrendamiento no renovable). La mayoría de los tribunales y de la doctrina aceptan que esto está permitido, y el arrendamiento simplemente vence al final de su periodo. Redacte la cláusula con claridad, ya que los tribunales siguen divididos sobre partes del art. 1096.
2. El contrato se renueva y no fija el periodo de renovación. Un arrendamiento de un año se renueva por tres años, por lo que la fecha más temprana para ponerle fin mediante la no renovación es cuatro años después del inicio. Un arrendamiento de dos años se renueva por tres años, lo que da cinco años en total. Un arrendamiento de cinco años se renueva por periodos de tres años.
3. El contrato se renueva por un periodo más corto (por ejemplo, anual). Los tribunales están divididos sobre si las partes pueden pactar un periodo de renovación inferior a tres años. Las sentencias del Tribunal Supremo (STJ) desde 2023 tienden a considerar los tres años un mínimo imperativo. Incluso con la interpretación más flexible, no puede poner fin al arrendamiento mediante la no renovación antes de tres años desde la firma.

La norma se aplica a los arrendamientos renovables de duración determinada que seguían vigentes cuando entró en vigor la Lei 13/2019, no solo a los contratos más recientes. Mais Habitação (Lei 56/2023) modificó las normas sobre la renta y no reescribió estas disposiciones sobre duración.

Qué preaviso debe dar para impedir una renovación

Para impedir que el arrendamiento se renueve, el arrendador envía una oposición a la renovación (oposição à renovação). El preaviso se cuenta hacia atrás desde la fecha de fin del periodo o de la renovación en curso (art. 1097(1)–(2)), y la regla de los tres años anterior se sigue aplicando además.

Por ejemplo, tome un arrendamiento de tres años que termina el 31 de agosto de 2027. Si quiere que termine entonces, el inquilino debe recibir su comunicación al menos 120 días antes, es decir, a principios de mayo de 2027. Si la comunicación llega tarde, el arrendamiento se renueva, en este caso por otros tres años.

Una vez enviada una oposición a la renovación válida, el inquilino puede marcharse en cualquier momento con un preaviso de 30 días (art. 1098(4)).

Cuándo puede marcharse antes el inquilino

Un inquilino con un arrendamiento de duración determinada puede ponerle fin antes de que venza (art. 1098(3)). Las reglas son:

• El inquilino debe haber cumplido primero un tercio de la duración inicial o de la renovación en curso. En un arrendamiento de tres años, eso supone un año.
• A partir de ahí, el inquilino puede desistir en cualquier momento con un preaviso de 120 días si la duración es de un año o más, o de 60 días si es inferior.
• El desistimiento surte efecto al final de un mes natural (art. 1098(5)).
• Si el inquilino da un preaviso insuficiente, el arrendamiento termina igualmente, pero el inquilino debe la renta correspondiente al periodo de preaviso que falte. Las excepciones son el desempleo involuntario, la incapacidad permanente para el trabajo o el fallecimiento del inquilino o de alguien que haya convivido con él como un mismo hogar durante más de un año (art. 1098(6)).

En un arrendamiento indefinido, el inquilino puede desistir transcurridos seis meses, con un preaviso de 120 días si el arrendamiento ha durado un año o más, o de 60 días si ha durado hasta un año (art. 1100).

Extinción por necesidad de la vivienda o por obras importantes

Necesidad propia, arrendamiento de duración determinada. La regla de los tres años no se aplica si necesita la vivienda para que vivan en ella usted o un hijo (descendiente en primer grado) (art. 1097(4)). Se aplican las condiciones de los arts. 1102 y 1103:

• Paga al inquilino una indemnización equivalente a un año de renta.
• Debe haber sido propietario, copropietario o usufructuario del inmueble durante más de dos años, salvo que lo haya heredado.
• Durante más de un año, no debe haber tenido otra vivienda propia que satisfaga esa necesidad. En Lisboa y Oporto, esto abarca la ciudad y los municipios limítrofes. En el resto del país, el mismo municipio.
• Da un preaviso por escrito de al menos seis meses, y la comunicación debe indicar expresamente el motivo, o no surte efecto.
• Usted o su hijo deben instalarse en un plazo de tres meses y vivir allí al menos dos años. Si no lo hacen, debe una indemnización de 10 años de renta, salvo que el incumplimiento no le sea imputable.

Arrendamientos indefinidos. Según el art. 1101, el arrendador puede poner fin a un arrendamiento indefinido por uno de tres motivos:

• Necesidad propia, en las mismas condiciones indicadas arriba.
• Demolición o rehabilitación profunda (obras de remodelação ou restauro profundos) que exija que la vivienda esté vacía. Necesita un preaviso de seis meses. La comunicación debe incluir la prueba de que ha solicitado las obras al municipio y una declaración del arquitecto o ingeniero responsable. Más adelante confirma la comunicación con la licencia de obras. Debe pagar dos años de renta (no menos del doble de 1/15 del valor fiscal del inmueble, el VPT) o realojar al inquilino durante al menos tres años. Si no han acordado una de las dos opciones en 30 días, se aplica el pago. La mitad se debe al confirmar la comunicación y el resto al devolver las llaves (art. 1103).
• Sin indicar motivo, con un preaviso de al menos cinco años. Debe confirmarlo en una segunda carta enviada entre 15 y 12 meses antes de la fecha de fin, o no surte efecto (art. 1104).

Los contratos más antiguos, sobre todo los anteriores a 1990, y los inquilinos de 65 años o más o con una discapacidad del 60 % o superior gozan de protecciones adicionales. Asesórese jurídicamente antes de enviar una comunicación en estos casos.

Ponerlo por escrito y enviarlo correctamente

• El propio contrato debe constar por escrito (art. 1069). Si no es así, y no es culpa del inquilino, este puede probar la existencia del arrendamiento por otros medios. Basta con seis meses viviendo en la vivienda y pagando la renta sin oposición del arrendador.
• Las comunicaciones sobre la extinción del arrendamiento, las actualizaciones de renta y las obras deben hacerse por escrito y estar firmadas. Envíelas por carta certificada con acuse de recibo (carta registada com aviso de receção) (NRAU, Lei 6/2006, art. 9).
• Las cartas al inquilino se envían a la vivienda arrendada, salvo que el inquilino le haya indicado por escrito otra dirección.
• También puede entregar la comunicación en mano, si el inquilino firma y fecha una copia como recibida.
• Con la ley actual, el correo electrónico o WhatsApp no son un medio válido de comunicación.
• Deje un margen de algunas semanas antes del plazo, conserve copias y resguardos postales e indique claramente la fecha de fin.

Qué cambiaría la reforma de 2026 (pendiente)

El proyecto de ley del Gobierno, la Proposta de Lei 103/XVII, se presentó el 12 de agosto de 2026 y superó su votación general el 30 de septiembre de 2026. PSD, IL y CDS-PP votaron a favor, Chega se abstuvo, y PS, Livre, PCP, BE, PAN y JPP votaron en contra. Es una ley de autorización, por lo que el Gobierno modificaría después la ley mediante decreto-ley. No está en vigor. Aún necesita el examen en comisión, una votación final y su publicación, y los detalles pueden cambiar. Tal como se presentó:

• haría que un arrendamiento se renueve por el mismo periodo que la duración inicial, eliminando la renovación mínima de tres años;
• eliminaría la norma que retrasa la oposición del arrendador a la primera renovación hasta tres años después de la firma;
• aclararía desde qué fecha se cuentan los plazos de preaviso;
• reduciría el preaviso para poner fin a un arrendamiento indefinido sin motivo de cinco años a tres;
• permitiría comunicaciones por correo electrónico cuando ambas partes lo hayan acordado;
• permitiría al arrendador resolver el contrato tras dos meses de rentas impagadas en lugar de tres.

Hasta que se publique una nueva ley, se aplican las normas anteriores, también a los contratos que firme ahora.

Lista de comprobación

• Indique en el contrato si el arrendamiento es de duración determinada o indefinida, cuál es su duración (al menos un año para una vivienda habitual) y si se renueva y por cuánto tiempo.
• Para un alquiler a estudiantes o por desplazamiento laboral, indique en el contrato la finalidad temporal.
• Anote en su agenda la fecha de fin de cada periodo y el último día para el preaviso: 240, 120 o 60 días antes, según la duración del periodo.
• Recuerde que no puede poner fin al arrendamiento mediante la no renovación en sus tres primeros años, salvo que necesite la vivienda para usted o para un hijo.
• Envíe cada comunicación por escrito y firmada, por carta certificada con acuse de recibo, y conserve la prueba.
• En caso de necesidad propia, compruebe antes las condiciones (dos años de propiedad, ninguna otra vivienda, un año de renta como indemnización, instalarse en tres meses).