Trajanje, produljenje i prestanak ugovora o najmu stambenog prostora u Portugalu

Ugovor o najmu stambenog prostora u Portugalu ne mora trajati pet godina. Ugovor na određeno vrijeme u pravilu mora trajati najmanje godinu dana, a može trajati do 30 godina. Osim ako ugovor ne određuje drukčije, na kraju svakog razdoblja automatski se produljuje. Kao najmodavac ne možete ga okončati odbijanjem prvog produljenja do isteka tri godine od potpisivanja, osim ako stan trebate za sebe ili svoju djecu. Otkazni rok koji svaka strana mora poštovati ovisi o trajanju ugovora ili razdoblja produljenja. Obavijest mora biti pisana i u pravilu se šalje preporučenim pismom.

Na određeno ili neodređeno vrijeme: dvije vrste najma

Građanski zakonik (Código Civil, čl. 1094.) dopušta dvije vrste najma stambenog prostora:

• Na određeno vrijeme (prazo certo). Najam traje utvrđeno razdoblje, primjerice jednu, tri ili pet godina, a zatim se automatski produljuje, osim ako se netko ne usprotivi produljenju.
• Na neodređeno vrijeme (duração indeterminada). Najam nema datum završetka. Najmodavac ga može okončati samo iz razloga koje propisuje zakon (vidi niže). Ugovor na određeno vrijeme može predvidjeti i da nakon prvog produljenja postaje ugovor na neodređeno vrijeme.

Ako ugovor ne govori ništa o trajanju, smatra se ugovorom na određeno vrijeme od pet godina (čl. 1094. st. 3.). To zadano pravilo, zajedno s drukčijim pravilima za poslovni najam, vjerojatno je izvor mita o „minimalnih pet godina”. Zakon ne propisuje takav minimum za stanove.

Koliko kratko ili dugo razdoblje može biti

Prema čl. 1095., koji ima ovaj tekst otkako je Lei 13/2019 stupio na snagu 13. veljače 2019.:

• Razdoblje mora biti upisano u odredbu ugovora.
• Ono ne može biti kraće od 1 godine ni dulje od 30 godina. Kraće ili dulje razdoblje automatski se produljuje ili skraćuje na tu granicu. Šestomjesečni najam stana za stalno stanovanje stoga se smatra jednogodišnjim najmom.
• Iznimka: minimum od godine dana ne primjenjuje se na najam za nestalno stanovanje ili za privremenu posebnu svrhu navedenu u ugovoru. Zakon kao primjere navodi profesionalne razloge, obrazovanje i usavršavanje te turizam. Ovamo pripadaju najam studentima i najam zbog radnog angažmana.
• Ti se privremeni ugovori ne produljuju automatski, osim ako ugovor tako ne određuje (čl. 1096. st. 2.).

Za poslovni (nestambeni) najam čl. 1110. propisuje drukčija zadana pravila. Ako ugovor o tome šuti, najam traje pet godina, a najmodavac se tijekom prvih pet godina ne može protiviti produljenju. Ništa od toga ne primjenjuje se na stanove.

Automatsko produljenje i pravilo od 3 godine

Članak 1096. st. 1. određuje da se, „osim ako nije drukčije ugovoreno”, ugovor na određeno vrijeme na kraju razdoblja automatski produljuje. Svako produljenje traje jednako kao izvorno razdoblje, ili tri godine ako je to razdoblje bilo kraće. Članak 1097. st. 3. dodaje da protivljenje najmodavca prvom produljenju proizvodi učinak tek tri godine nakon potpisivanja ugovora. Do tada ugovor ostaje na snazi.

U praksi postoje tri situacije:

1. Ugovor isključuje produljenje (najam bez produljenja). Većina sudova i komentatora prihvaća da je to dopušteno, a najam jednostavno istječe na kraju razdoblja. Odredbu sastavite jasno, jer su sudovi još podijeljeni oko dijelova čl. 1096.
2. Ugovor se produljuje, a ne utvrđuje razdoblje produljenja. Jednogodišnji najam produljuje se na tri godine, pa je najraniji datum na koji ga možete okončati neprodljenjem četiri godine nakon početka. Dvogodišnji najam produljuje se na tri godine, što ukupno daje pet godina. Petogodišnji najam produljuje se svaki put na tri godine.
3. Ugovor se produljuje na kraće razdoblje (primjerice godišnje). Sudovi su podijeljeni oko toga smiju li stranke ugovoriti razdoblje produljenja kraće od tri godine. Odluke Vrhovnog suda (STJ) od 2023. uglavnom tri godine tretiraju kao obvezni minimum. Čak i prema blažem stajalištu, najam ne možete okončati neprodljenjem prije isteka tri godine od potpisivanja.

Pravilo se primjenjuje na ugovore na određeno vrijeme s produljenjem koji su još trajali kada je Lei 13/2019 stupio na snagu, a ne samo na novije ugovore. Mais Habitação (Lei 56/2023) promijenio je pravila o najamnini, ali nije preoblikovao te odredbe o trajanju.

Koliki otkazni rok morate dati da biste spriječili produljenje

Da bi spriječio produljenje najma, najmodavac šalje izjavu o protivljenju produljenju (oposição à renovação). Rok se računa unatrag od datuma završetka tekućeg razdoblja ili produljenja (čl. 1097. st. 1.–2.), a gore navedeno pravilo od tri godine primjenjuje se dodatno.

Primjerice, uzmimo trogodišnji najam koji završava 31. kolovoza 2027. Ako želite da tada završi, najmoprimac mora primiti Vašu obavijest najmanje 120 dana ranije, odnosno do početka svibnja 2027. Ako obavijest stigne kasno, najam se produljuje, u ovom slučaju na još tri godine.

Nakon što pošaljete valjanu izjavu o protivljenju produljenju, najmoprimac može otići u bilo kojem trenutku uz otkazni rok od 30 dana (čl. 1098. st. 4.).

Kada najmoprimac može otići ranije

Najmoprimac s ugovorom na određeno vrijeme može ga okončati prije isteka razdoblja (čl. 1098. st. 3.). Pravila su:

• Najmoprimac najprije mora ispuniti jednu trećinu početnog razdoblja ili tekućeg produljenja. Kod trogodišnjeg najma to znači jednu godinu.
• Nakon toga najmoprimac može otkazati u bilo kojem trenutku uz otkazni rok od 120 dana ako razdoblje traje godinu dana ili dulje, ili uz otkazni rok od 60 dana ako je kraće.
• Otkaz proizvodi učinak na kraju kalendarskog mjeseca (čl. 1098. st. 5.).
• Ako najmoprimac da prekratak otkazni rok, najam ipak prestaje, ali najmoprimac duguje najamninu za nedostajući dio otkaznog roka. Iznimke su nesvojevoljna nezaposlenost, trajna nesposobnost za rad ili smrt najmoprimca ili osobe koja s njim živi u zajedničkom kućanstvu dulje od godinu dana (čl. 1098. st. 6.).

Kod najma na neodređeno vrijeme najmoprimac može otkazati nakon šest mjeseci, uz otkazni rok od 120 dana ako najam traje godinu dana ili dulje, ili uz otkazni rok od 60 dana ako traje do godinu dana (čl. 1100.).

Prestanak najma jer Vam je stan potreban ili radi većih radova

Vlastita uporaba, najam na određeno vrijeme. Pravilo od tri godine ne primjenjuje se ako stan trebate za stanovanje sebe ili djeteta (potomka prvog stupnja) (čl. 1097. st. 4.). Primjenjuju se uvjeti iz čl. 1102. i čl. 1103.:

• Najmoprimcu plaćate naknadu u iznosu jednogodišnje najamnine.
• Morate biti vlasnik, suvlasnik ili plodouživatelj nekretnine dulje od dvije godine, osim ako ste je naslijedili.
• Dulje od godine dana ne smijete imati drugi vlastiti stan koji zadovoljava tu potrebu. Za Lisabon i Porto to obuhvaća grad i susjedne općine. Drugdje obuhvaća istu općinu.
• Dajete pisanu obavijest najmanje šest mjeseci unaprijed, a obavijest mora izričito navesti razlog jer inače nema učinka.
• Vi ili Vaše dijete morate se useliti u roku od tri mjeseca i ondje živjeti najmanje dvije godine. Ako to ne učinite, dugujete naknadu u iznosu najamnine za 10 godina, osim ako propust nije Vaša krivnja.

Najam na neodređeno vrijeme. Prema čl. 1101. najmodavac može okončati najam na neodređeno vrijeme iz jednog od tri razloga:

• Vlastita uporaba, pod istim uvjetima kao gore.
• Rušenje ili temeljita obnova (obras de remodelação ou restauro profundos) koja zahtijeva da stan bude prazan. Potreban je otkazni rok od šest mjeseci. Obavijest mora sadržavati dokaz da ste općini podnijeli zahtjev za radove i izjavu odgovornog arhitekta ili inženjera. Obavijest kasnije potvrđujete građevinskom dozvolom. Morate platiti najamninu za dvije godine (ne manje od dvostrukog iznosa 1/15 porezne vrijednosti nekretnine, VPT-a) ili najmoprimca preseliti u drugi stan na najmanje tri godine. Ako se u roku od 30 dana ne dogovorite što od toga, primjenjuje se plaćanje. Polovica dospijeva kada potvrdite obavijest, a ostatak pri predaji ključeva (čl. 1103.).
• Bez navođenja razloga, uz otkazni rok od najmanje pet godina. Morate ga potvrditi drugim pismom poslanim između 15 i 12 mjeseci prije datuma prestanka, jer inače nema učinka (čl. 1104.).

Stariji ugovori, osobito oni sklopljeni prije 1990., te najmoprimci u dobi od 65 ili više godina ili s invaliditetom od 60 % ili više imaju dodatnu zaštitu. U tim slučajevima zatražite pravni savjet prije dostave obavijesti.

Pisani oblik i ispravno slanje

• Sam ugovor o najmu mora biti pisan (čl. 1069.). Ako nije, a to nije krivnja najmoprimca, najmoprimac postojanje najma može dokazati i drugim sredstvima. Dovoljno je šest mjeseci stanovanja u stanu i plaćanja najamnine bez prigovora najmodavca.
• Obavijesti o prestanku najma, usklađivanju najamnine i radovima moraju biti pisane i potpisane. Šaljite ih preporučenim pismom s povratnicom (carta registada com aviso de receção) (NRAU, Lei 6/2006, čl. 9.).
• Pisma najmoprimcu šalju se na adresu iznajmljenog stana, osim ako Vam je najmoprimac pisano dao drugu adresu.
• Obavijest možete predati i osobno, ako najmoprimac na primjerku potpiše i stavi datum kao potvrdu primitka.
• Prema važećem pravu e-pošta ili WhatsApp nisu valjan način davanja obavijesti.
• Ostavite rezervu od nekoliko tjedana prije isteka roka, sačuvajte preslike i potvrde pošte te jasno navedite datum prestanka.

Što bi promijenila reforma iz 2026. (u postupku)

Vladin prijedlog zakona, Proposta de Lei 103/XVII, podnesen je 12. kolovoza 2026. i prošao je opće glasovanje 30. rujna 2026. PSD, IL i CDS-PP glasovali su za, Chega je bila suzdržana, a PS, Livre, PCP, BE, PAN i JPP glasovali su protiv. Riječ je o zakonu o ovlaštenju, pa bi Vlada zatim zakon mijenjala uredbom sa zakonskom snagom (decreto-lei). Nije na snazi. Još mora proći razmatranje u odboru, završno glasovanje i objavu, a pojedinosti se mogu promijeniti. U podnesenom obliku on bi:

• odredio da se najam produljuje na isto razdoblje kao izvorno razdoblje, čime bi se ukinulo minimalno produljenje od tri godine;
• ukinuo pravilo koje odgađa protivljenje najmodavca prvom produljenju do isteka tri godine od potpisivanja;
• pojasnio od kojeg se datuma računaju otkazni rokovi;
• skratio otkazni rok za okončanje najma na neodređeno vrijeme bez navođenja razloga s pet godina na tri;
• dopustio obavijesti e-poštom ako su se obje strane s time složile;
• omogućio najmodavcu raskid nakon dva mjeseca neplaćene najamnine umjesto tri.

Dok se novi zakon ne objavi, primjenjuju se gore navedena pravila, uključujući na ugovore koje sada potpisujete.

Kontrolni popis

• U ugovoru navedite je li najam na određeno ili neodređeno vrijeme, koliko traje razdoblje (najmanje godinu dana za stalno stanovanje) te produljuje li se i na koliko.
• Kod najma studentima ili zbog radnog angažmana u ugovoru navedite privremenu svrhu.
• Zabilježite u kalendar datum završetka svakog razdoblja i posljednji dan za obavijest: 240, 120 ili 60 dana prije, ovisno o trajanju razdoblja.
• Imajte na umu da najam ne možete okončati neprodljenjem u prve tri godine, osim ako stan trebate za sebe ili dijete.
• Svaku obavijest pošaljite u potpisanom pisanom obliku preporučenim pismom s povratnicom i sačuvajte dokaz.
• Za vlastitu uporabu najprije provjerite uvjete (dvije godine vlasništva, nema drugog stana, jednogodišnja najamnina kao naknada, useljenje u roku od tri mjeseca).