Lejeperiode, fornyelse og ophør af en boliglejekontrakt i Portugal

En boliglejekontrakt i Portugal behøver ikke at løbe i fem år. En tidsbegrænset lejekontrakt skal normalt løbe i mindst et år, og den kan løbe i op til 30 år. Medmindre kontrakten bestemmer andet, fornyes den automatisk ved udgangen af hver periode. Som udlejer kan du ikke afslutte den ved at modsætte dig den første fornyelse før tre år efter underskrivelsen, medmindre du har brug for boligen til dig selv eller dine børn. Det varsel, hver part skal give, afhænger af, hvor lang kontrakten eller fornyelsesperioden er. Varslet skal være skriftligt og sendes normalt som anbefalet brev.

Tidsbegrænset eller tidsubegrænset: de to typer lejekontrakter

Civillovbogen (Código Civil, art. 1094) tillader to slags boliglejekontrakter:

• Tidsbegrænset (prazo certo). Lejekontrakten løber i en angivet periode, f.eks. et, tre eller fem år, og fornyes derefter automatisk, medmindre nogen modsætter sig fornyelsen.
• Tidsubegrænset (duração indeterminada). Lejekontrakten har ingen slutdato. Udlejeren kan kun opsige den på de grunde, loven fastsætter (se nedenfor). En tidsbegrænset kontrakt kan også bestemme, at den bliver tidsubegrænset efter den første fornyelse.

Siger kontrakten intet om varigheden, behandles den som en tidsbegrænset lejekontrakt på fem år (art. 1094(3)). Denne standardregel, sammen med de anderledes regler for erhvervslejekontrakter, er formentlig oprindelsen til myten om et "minimum på fem år". Loven fastsætter ikke et sådant minimum for boliger.

Hvor kort eller lang perioden kan være

Efter art. 1095, der har haft denne ordlyd, siden Lei 13/2019 trådte i kraft den 13. februar 2019:

• Perioden skal fremgå af en klausul i kontrakten.
• Den kan ikke være kortere end 1 år eller længere end 30 år. En kortere eller længere periode forlænges eller afkortes automatisk til grænsen. En lejekontrakt på seks måneder om en fast bolig behandles derfor som en lejekontrakt på et år.
• Undtagelse: Minimumsperioden på et år gælder ikke for lejekontrakter om ikke-permanent bolig eller til et midlertidigt særligt formål, der er angivet i kontrakten. Loven nævner arbejdsmæssige grunde, uddannelse og efteruddannelse samt turisme som eksempler. Udlejning til studerende og til udstationerede hører hertil.
• Disse midlertidige lejekontrakter fornyes ikke automatisk, medmindre kontrakten siger det (art. 1096(2)).

For erhvervslejekontrakter (ikke til beboelse) fastsætter art. 1110 andre standardregler. Siger kontrakten intet, løber lejekontrakten i fem år, og udlejeren kan ikke modsætte sig fornyelse i de første fem år. Intet af dette gælder for boliger.

Automatisk fornyelse og treårsreglen

Artikel 1096(1) siger, at en tidsbegrænset lejekontrakt, "medmindre andet er aftalt", fornyes automatisk ved udgangen af perioden. Hver fornyelse gælder for samme periode som den oprindelige eller for tre år, hvis den periode var kortere. Artikel 1097(3) tilføjer, at udlejerens modsættelse af den første fornyelse først får virkning tre år efter kontraktens underskrivelse. Indtil da forbliver kontrakten i kraft.

I praksis er der tre situationer:

1. Kontrakten udelukker fornyelse (en lejekontrakt uden fornyelse). De fleste domstole og kommentatorer accepterer, at det er tilladt, og lejekontrakten udløber blot ved periodens udgang. Formulér klausulen klart, da domstolene stadig er uenige om dele af art. 1096.
2. Kontrakten fornyes og fastsætter ikke fornyelsesperioden. En lejekontrakt på et år fornyes for tre år, så det tidligste tidspunkt, du kan afslutte den ved ikke-fornyelse, er fire år efter starten. En lejekontrakt på to år fornyes for tre år, hvilket giver fem år i alt. En lejekontrakt på fem år fornyes for tre år ad gangen.
3. Kontrakten fornyes for en kortere periode (f.eks. årligt). Domstolene er uenige om, hvorvidt parterne kan aftale en fornyelsesperiode på under tre år. Afgørelser fra Højesteret (STJ) siden 2023 har haft en tendens til at behandle de tre år som et ufravigeligt minimum. Selv efter den mildere opfattelse kan du stadig ikke afslutte lejekontrakten ved ikke-fornyelse før tre år efter underskrivelsen.

Reglen gælder for tidsbegrænsede lejekontrakter med fornyelse, der stadig løb, da Lei 13/2019 trådte i kraft, ikke kun for nyere kontrakter. Mais Habitação (Lei 56/2023) ændrede reglerne om leje og omskrev ikke disse bestemmelser om varighed.

Hvor langt et varsel du skal give for at stoppe en fornyelse

For at forhindre, at lejekontrakten fornyes, sender udlejeren en modsættelse af fornyelsen (oposição à renovação). Varslet regnes baglæns fra slutdatoen for den aktuelle periode eller fornyelse (art. 1097(1)–(2)), og treårsreglen ovenfor gælder fortsat derudover.

Tag for eksempel en treårig lejekontrakt, der udløber den 31. august 2027. Vil du have, at den ophører da, skal lejeren modtage dit varsel mindst 120 dage før, dvs. senest i begyndelsen af maj 2027. Kommer varslet for sent, fornyes lejekontrakten, i dette tilfælde for yderligere tre år.

Når du har sendt en gyldig modsættelse af fornyelsen, kan lejeren fraflytte når som helst med 30 dages varsel (art. 1098(4)).

Hvornår lejeren kan fraflytte før tid

En lejer med en tidsbegrænset lejekontrakt kan opsige den, før perioden udløber (art. 1098(3)). Reglerne er:

• Lejeren skal først have gennemført en tredjedel af den oprindelige periode eller den aktuelle fornyelse. Ved en treårig lejekontrakt betyder det et år.
• Derefter kan lejeren opsige når som helst med 120 dages varsel, hvis perioden er et år eller mere, eller 60 dages varsel, hvis den er kortere.
• Opsigelsen får virkning ved udgangen af en kalendermåned (art. 1098(5)).
• Giver lejeren for kort et varsel, ophører lejekontrakten stadig, men lejeren skylder leje for den manglende varselsperiode. Undtagelserne er ufrivillig arbejdsløshed, varig uarbejdsdygtighed eller dødsfald hos lejeren eller hos en person, der har boet sammen med lejeren i samme husstand i over et år (art. 1098(6)).

Ved en tidsubegrænset lejekontrakt kan lejeren opsige efter seks måneder med 120 dages varsel, hvis lejekontrakten har løbet i et år eller mere, eller 60 dages varsel, hvis den har løbet i op til et år (art. 1100).

Opsigelse, fordi du har brug for boligen, eller på grund af større arbejder

Egen brug, tidsbegrænset lejekontrakt. Treårsreglen gælder ikke, hvis du har brug for boligen, så du selv eller et barn (livsarving i første led) kan bo der (art. 1097(4)). Betingelserne i art. 1102 og art. 1103 gælder:

• Du betaler lejeren en godtgørelse svarende til et års leje.
• Du skal have ejet, ejet i sameje eller haft brugsret (livsvarig brugsret) til ejendommen i mere end to år, medmindre du har arvet den.
• Du må ikke i mere end et år have haft en anden bolig, der dækker behovet. For Lissabon og Porto omfatter det byen og nabokommunerne. Andre steder omfatter det samme kommune.
• Du giver mindst seks måneders skriftligt varsel, og varslet skal udtrykkeligt angive grunden, ellers har det ingen virkning.
• Du eller dit barn skal flytte ind inden for tre måneder og bo der i mindst to år. Gør I ikke det, skylder du en godtgørelse på 10 års leje, medmindre det ikke var din skyld.

Tidsubegrænsede lejekontrakter. Efter art. 1101 kan udlejeren opsige en tidsubegrænset lejekontrakt på en af tre grunde:

• Egen brug på samme betingelser som ovenfor.
• Nedrivning eller gennemgribende renovering (obras de remodelação ou restauro profundos), der kræver, at boligen er tom. Du skal give seks måneders varsel. Varslet skal indeholde dokumentation for, at du har ansøgt kommunen om arbejderne, og en erklæring fra den ansvarlige arkitekt eller ingeniør. Senere bekræfter du varslet med byggetilladelsen. Du skal enten betale to års leje (ikke mindre end to gange 1/15 af ejendommens skatteværdi, VPT) eller genhuse lejeren i mindst tre år. Har I ikke aftalt hvilken løsning inden for 30 dage, gælder betalingen. Halvdelen forfalder, når du bekræfter varslet, og resten, når nøglerne afleveres (art. 1103).
• Uden angivelse af grund med mindst fem års varsel. Du skal bekræfte det i et nyt brev, der sendes mellem 15 og 12 måneder før slutdatoen, ellers har det ingen virkning (art. 1104).

Ældre kontrakter, især fra før 1990, og lejere på 65 år eller derover eller med en funktionsnedsættelse på 60 % eller mere har ekstra beskyttelse. Søg juridisk rådgivning, før du giver varsel i disse tilfælde.

Gør det skriftligt, og send det korrekt

• Selve lejekontrakten skal være skriftlig (art. 1069). Er den ikke det, og er det ikke lejerens skyld, kan lejeren bevise lejeforholdet på anden måde. Seks måneders beboelse og betaling af leje, uden at udlejeren har gjort indsigelse, er nok.
• Meddelelser om lejekontraktens ophør, lejereguleringer og arbejder skal være skriftlige og underskrevne. Send dem som anbefalet brev med modtagelsesbevis (carta registada com aviso de receção) (NRAU, Lei 6/2006, art. 9).
• Breve til lejeren sendes til den lejede bolig, medmindre lejeren skriftligt har opgivet en anden adresse.
• Du kan også aflevere varslet personligt, hvis lejeren underskriver og daterer en kopi som modtaget.
• Efter gældende lov er e-mail eller WhatsApp ikke en gyldig måde at give varsel på.
• Beregn en margin på nogle uger før fristen, gem kopier og postkvitteringer, og angiv slutdatoen tydeligt.

Hvad reformen fra 2026 ville ændre (ventende)

Regeringens lovforslag, Proposta de Lei 103/XVII, blev fremsat den 12. august 2026 og blev vedtaget ved den generelle afstemning den 30. september 2026. PSD, IL og CDS-PP stemte for, Chega undlod at stemme, og PS, Livre, PCP, BE, PAN og JPP stemte imod. Det er en bemyndigelseslov, så regeringen vil derefter ændre loven ved lovdekret. Den er ikke i kraft. Den mangler stadig udvalgsbehandling, endelig afstemning og offentliggørelse, og detaljerne kan ændre sig. I sin fremsatte form ville den:

• lade en lejekontrakt fornyes for samme periode som den oprindelige, så minimumsfornyelsen på tre år fjernes;
• fjerne reglen, der udskyder udlejerens modsættelse af den første fornyelse til tre år efter underskrivelsen;
• præcisere, fra hvilken dato varslerne regnes;
• forkorte varslet for opsigelse af en tidsubegrænset lejekontrakt uden angivelse af grund fra fem år til tre;
• tillade meddelelser pr. e-mail, hvor begge parter har aftalt det;
• give udlejeren mulighed for at opsige efter to måneders ubetalt leje i stedet for tre.

Indtil en ny lov er offentliggjort, gælder reglerne ovenfor, også for lejekontrakter, du underskriver nu.

Tjekliste

• Angiv i kontrakten, om lejekontrakten er tidsbegrænset eller tidsubegrænset, hvor lang perioden er (mindst et år for en fast bolig), og om og for hvor længe den fornyes.
• Ved udlejning til studerende eller udstationerede skal det midlertidige formål angives i kontrakten.
• Notér slutdatoen for hver periode i kalenderen og den sidste dag for varsel: 240, 120 eller 60 dage før, afhængigt af periodens længde.
• Husk, at du ikke kan afslutte lejekontrakten ved ikke-fornyelse i de første tre år, medmindre du har brug for boligen til dig selv eller et barn.
• Send hvert varsel skriftligt og underskrevet som anbefalet brev med modtagelsesbevis, og gem dokumentationen.
• Ved egen brug skal du først kontrollere betingelserne (to års ejerskab, ingen anden bolig, et års leje i godtgørelse, indflytning inden for tre måneder).