Trajanje, podaljšanje in prenehanje stanovanjske najemne pogodbe na Portugalskem

Stanovanjska najemna pogodba na Portugalskem ni nujno sklenjena za pet let. Najem za določen čas mora običajno trajati vsaj eno leto, lahko pa traja do 30 let. Če pogodba ne določa drugače, se ob koncu vsakega obdobja samodejno podaljša. Kot najemodajalec je ne morete končati z zavrnitvijo prvega podaljšanja prej kot tri leta po podpisu, razen če stanovanje potrebujete zase ali za svoje otroke. Odpovedni rok, ki ga mora upoštevati vsaka stran, je odvisen od trajanja pogodbe ali obdobja podaljšanja. Odpoved mora biti pisna in se običajno pošlje s priporočenim pismom.

Za določen ali nedoločen čas: dve vrsti najema

Civilni zakonik (Código Civil, čl. 1094) dovoljuje dve vrsti stanovanjskega najema:

• Za določen čas (prazo certo). Najem traja določeno obdobje, na primer eno, tri ali pet let, nato pa se samodejno podaljša, razen če kdo nasprotuje podaljšanju.
• Za nedoločen čas (duração indeterminada). Najem nima končnega datuma. Najemodajalec ga lahko konča le iz razlogov, ki jih določa zakon (glejte spodaj). Pogodba za določen čas lahko določa tudi, da se po prvem podaljšanju spremeni v pogodbo za nedoločen čas.

Če pogodba o trajanju ne določa ničesar, se šteje za najem za določen čas petih let (čl. 1094(3)). To privzeto pravilo je skupaj z drugačnimi pravili za poslovne najeme verjetno izvor mita o »najmanj petih letih«. Za stanovanja zakon takega minimuma ne določa.

Kako kratko ali dolgo je lahko obdobje

Po čl. 1095, ki ima to besedilo od uveljavitve Lei 13/2019 dne 13. februarja 2019:

• Obdobje mora biti zapisano v eni od klavzul pogodbe.
• Ne sme biti krajše od 1 leta ali daljše od 30 let. Krajše ali daljše obdobje se samodejno podaljša ali skrajša na to mejo. Šestmesečni najem stalnega bivališča se zato obravnava kot enoletni najem.
• Izjema: najmanj enoletno trajanje ne velja za najeme za nestalno bivanje ali za začasen poseben namen, naveden v pogodbi. Zakon kot primere navaja poklicne razloge, izobraževanje in usposabljanje ter turizem. Sem spadajo najemi za študente in najemi zaradi službenih napotitev.
• Ti začasni najemi se ne podaljšajo samodejno, razen če pogodba tako določa (čl. 1096(2)).

Za poslovne (nestanovanjske) najeme čl. 1110 določa drugačna privzeta pravila. Če pogodba o tem molči, najem traja pet let, najemodajalec pa v prvih petih letih ne more nasprotovati podaljšanju. Nič od tega ne velja za stanovanja.

Samodejno podaljšanje in pravilo treh let

Člen 1096(1) določa, da se najem za določen čas, »če ni dogovorjeno drugače«, ob koncu obdobja samodejno podaljša. Vsako podaljšanje traja enako dolgo kot prvotno obdobje ali tri leta, če je bilo to obdobje krajše. Člen 1097(3) dodaja, da nasprotovanje najemodajalca prvemu podaljšanju začne učinkovati šele tri leta po podpisu pogodbe. Do takrat pogodba ostane v veljavi.

V praksi obstajajo trije položaji:

1. Pogodba izključuje podaljšanje (nepodaljšljiv najem). Večina sodišč in komentatorjev sprejema, da je to dovoljeno, in najem se preprosto izteče ob koncu obdobja. Klavzulo oblikujte jasno, saj so sodišča glede delov čl. 1096 še vedno razdeljena.
2. Pogodba se podaljšuje in ne določa obdobja podaljšanja. Enoletni najem se podaljša za tri leta, zato je najzgodnejši datum, ko ga lahko končate z nepodaljšanjem, štiri leta po začetku. Dveletni najem se podaljša za tri leta, kar skupaj znaša pet let. Petletni najem se podaljšuje za po tri leta.
3. Pogodba se podaljšuje za krajše obdobje (na primer letno). Sodišča so razdeljena glede tega, ali se lahko stranki dogovorita za obdobje podaljšanja, krajše od treh let. Odločitve vrhovnega sodišča (STJ) od leta 2023 težijo k temu, da so tri leta obvezen minimum. Tudi po milejšem stališču najema ne morete končati z nepodaljšanjem prej kot tri leta po podpisu.

Pravilo velja za podaljšljive najeme za določen čas, ki so še trajali ob uveljavitvi Lei 13/2019, ne le za novejše pogodbe. Mais Habitação (Lei 56/2023) je spremenil pravila o najemnini, teh določb o trajanju pa ni prenovil.

Kakšen odpovedni rok morate upoštevati, da preprečite podaljšanje

Da se najem ne podaljša, najemodajalec pošlje nasprotovanje podaljšanju (oposição à renovação). Rok se šteje nazaj od končnega datuma tekočega obdobja ali podaljšanja (čl. 1097(1)–(2)), poleg tega pa še vedno velja zgoraj opisano pravilo treh let.

Vzemimo za primer triletni najem, ki se konča 31. avgusta 2027. Če želite, da se takrat konča, mora najemnik Vaše obvestilo prejeti vsaj 120 dni prej, torej do začetka maja 2027. Če obvestilo prispe prepozno, se najem podaljša, v tem primeru za nadaljnja tri leta.

Ko pošljete veljavno nasprotovanje podaljšanju, lahko najemnik kadar koli odide z 30-dnevnim odpovednim rokom (čl. 1098(4)).

Kdaj lahko najemnik odide predčasno

Najemnik pri najemu za določen čas ga lahko konča pred iztekom obdobja (čl. 1098(3)). Pravila so:

• Najemnik mora najprej izpolniti tretjino prvotnega obdobja ali tekočega podaljšanja. Pri triletnem najemu to pomeni eno leto.
• Nato lahko pogodbo kadar koli odpove z 120-dnevnim odpovednim rokom, če obdobje traja eno leto ali več, ali s 60-dnevnim odpovednim rokom, če je krajše.
• Odpoved začne učinkovati ob koncu koledarskega meseca (čl. 1098(5)).
• Če najemnik upošteva prekratek odpovedni rok, se najem vseeno konča, najemnik pa dolguje najemnino za manjkajoči del roka. Izjeme so nehotena brezposelnost, trajna nezmožnost za delo ali smrt najemnika oziroma osebe, ki z njim že več kot eno leto živi v istem gospodinjstvu (čl. 1098(6)).

Pri najemu za nedoločen čas lahko najemnik pogodbo odpove po šestih mesecih, s 120-dnevnim odpovednim rokom, če najem traja eno leto ali več, ali s 60-dnevnim odpovednim rokom, če traja do enega leta (čl. 1100).

Prenehanje najema, ker stanovanje potrebujete sami, ali zaradi večjih del

Lastna uporaba, najem za določen čas. Pravilo treh let ne velja, če stanovanje potrebujete za bivanje zase ali za otroka (potomca v prvem kolenu) (čl. 1097(4)). Veljajo pogoji iz čl. 1102 in čl. 1103:

• Najemniku plačate odškodnino v višini enoletne najemnine.
• Nepremičnino morate imeti v lasti, solastnini ali užitku (dosmrtni pravici uporabe) več kot dve leti, razen če ste jo podedovali.
• Več kot eno leto niste smeli imeti drugega lastnega stanovanja, ki bi zadostilo tej potrebi. Za Lizbono in Porto to zajema mesto in sosednje občine. Drugod zajema isto občino.
• Pošljete vsaj šestmesečno pisno odpoved, v kateri morate razlog izrecno navesti, sicer nima učinka.
• Vi ali Vaš otrok se morate vseliti v treh mesecih in tam živeti vsaj dve leti. Če tega ne storite, dolgujete odškodnino v višini 10-letne najemnine, razen če niste krivi za neizpolnitev.

Najemi za nedoločen čas. Po čl. 1101 lahko najemodajalec najem za nedoločen čas konča iz enega od treh razlogov:

• Lastna uporaba, pod enakimi pogoji kot zgoraj.
• Rušenje ali temeljita prenova (obras de remodelação ou restauro profundos), za katero mora biti stanovanje prazno. Potreben je šestmesečni odpovedni rok. Odpovedi morate priložiti dokazilo, da ste pri občini zaprosili za dela, in izjavo odgovornega arhitekta ali inženirja. Odpoved pozneje potrdite z gradbenim dovoljenjem. Plačati morate dvoletno najemnino (ne manj kot dvakratnik 1/15 davčne vrednosti nepremičnine, VPT) ali najemniku zagotoviti drugo stanovanje za vsaj tri leta. Če se v 30 dneh ne dogovorite, katera možnost velja, se uporabi plačilo. Polovica zapade ob potrditvi odpovedi, preostanek pa ob vrnitvi ključev (čl. 1103).
• Brez navedbe razloga, z vsaj petletnim odpovednim rokom. Odpoved morate potrditi z drugim pismom, poslanim med 15 in 12 meseci pred datumom prenehanja, sicer nima učinka (čl. 1104).

Starejše pogodbe, zlasti tiste izpred leta 1990, ter najemniki, stari 65 let ali več ali s 60-odstotno ali večjo invalidnostjo, imajo dodatno zaščito. V teh primerih se pred odpovedjo posvetujte s pravnikom.

Pisna oblika in pravilno pošiljanje

• Sama najemna pogodba mora biti pisna (čl. 1069). Če ni, najemnik pa za to ni kriv, lahko najemnik obstoj najema dokaže z drugimi sredstvi. Zadostuje šest mesecev bivanja v stanovanju in plačevanja najemnine brez nasprotovanja najemodajalca.
• Obvestila o prenehanju najema, uskladitvah najemnine in delih morajo biti pisna in podpisana. Pošljite jih s priporočenim pismom s povratnico (carta registada com aviso de receção) (NRAU, Lei 6/2006, čl. 9).
• Pisma najemniku se pošiljajo na naslov najetega stanovanja, razen če Vam je najemnik pisno sporočil drug naslov.
• Odpoved lahko izročite tudi osebno, če najemnik na kopiji s podpisom in datumom potrdi prejem.
• Po veljavni zakonodaji e-pošta ali WhatsApp nista veljaven način pošiljanja odpovedi.
• Pred rokom pustite nekaj tednov rezerve, shranite kopije in potrdila o oddaji pošiljk ter jasno navedite datum prenehanja.

Kaj bi spremenila reforma iz leta 2026 (v postopku)

Vladni predlog zakona Proposta de Lei 103/XVII je bil vložen 12. avgusta 2026 in je 30. septembra 2026 prestal splošno glasovanje. Zanj so glasovali PSD, IL in CDS-PP, Chega se je vzdržal, PS, Livre, PCP, BE, PAN in JPP pa so glasovali proti. Gre za pooblastitveni zakon, zato bi vlada nato zakonodajo spremenila z uredbo z zakonsko močjo (decreto-lei). Ni v veljavi. Potrebuje še obravnavo na odboru, končno glasovanje in objavo, podrobnosti pa se lahko spremenijo. V vloženi obliki bi:

• določil, da se najem podaljša za enako obdobje kot prvotno obdobje, s čimer bi odpravil najmanj triletno podaljšanje;
• odpravil pravilo, ki odloži nasprotovanje najemodajalca prvemu podaljšanju na tri leta po podpisu;
• pojasnil, od katerega datuma se štejejo odpovedni roki;
• skrajšal odpovedni rok za prenehanje najema za nedoločen čas brez razloga s petih let na tri;
• dovolil obvestila po e-pošti, kadar sta se stranki o tem dogovorili;
• najemodajalcu omogočil odpoved po dveh mesecih neplačane najemnine namesto po treh.

Dokler nov zakon ni objavljen, veljajo zgoraj opisana pravila, tudi za pogodbe, ki jih podpišete zdaj.

Kontrolni seznam

• V pogodbi navedite, ali gre za najem za določen ali nedoločen čas, kako dolgo traja obdobje (za stalno bivališče vsaj eno leto) ter ali in za koliko časa se podaljša.
• Pri najemu za študenta ali zaradi službene napotitve v pogodbi navedite začasni namen.
• V koledar si zabeležite končni datum vsakega obdobja in zadnji dan za odpoved: 240, 120 ali 60 dni pred njim, odvisno od trajanja obdobja.
• Ne pozabite, da najema v prvih treh letih ne morete končati z nepodaljšanjem, razen če stanovanje potrebujete zase ali za otroka.
• Vsako obvestilo pošljite v podpisani pisni obliki s priporočenim pismom s povratnico in shranite dokazilo.
• Pri lastni uporabi najprej preverite pogoje (dve leti lastništva, nobenega drugega stanovanja, enoletna najemnina kot odškodnina, vselitev v treh mesecih).