Строк, продовження та припинення договору оренди житла в Португалії

Договір оренди житла в Португалії не обов’язково має тривати п’ять років. Строковий договір зазвичай має діяти щонайменше один рік і може діяти до 30 років. Якщо договір не передбачає іншого, він автоматично продовжується наприкінці кожного строку. Як орендодавець Ви не можете припинити його, відмовившись від першого продовження, раніше ніж через три роки після підписання, якщо житло не потрібне Вам або Вашим дітям. Строк попередження для кожної зі сторін залежить від тривалості договору або періоду продовження. Попередження має бути письмовим і зазвичай надсилається рекомендованим листом.

Строковий чи безстроковий: два типи договору оренди

Цивільний кодекс (Código Civil, ст. 1094) допускає два види договорів оренди житла:

• Строковий (prazo certo). Договір діє протягом визначеного періоду, наприклад одного, трьох чи п’яти років, а потім автоматично продовжується, якщо хтось не заперечить проти продовження.
• Безстроковий (duração indeterminada). Договір не має дати закінчення. Орендодавець може припинити його лише з підстав, визначених законом (див. нижче). Строковий договір також може передбачати, що після першого продовження він стає безстроковим.

Якщо договір нічого не каже про строк, він вважається строковим договором на п’ять років (ст. 1094(3)). Саме це правило за замовчуванням разом з іншими правилами для комерційної оренди, імовірно, і породило міф про «мінімум п’ять років». Для житла закон такого мінімуму не встановлює.

Наскільки коротким або довгим може бути строк

Згідно зі ст. 1095 у редакції Lei 13/2019, що набув чинності 13 лютого 2019 року:

• Строк має бути закріплений у положенні договору.
• Він не може бути менше 1 року чи більше 30 років. Коротший або довший строк автоматично подовжується або скорочується до цієї межі. Тому договір оренди постійного житла на шість місяців вважається договором на один рік.
• Виняток: мінімум в один рік не застосовується до договорів оренди непостійного житла або для тимчасової спеціальної мети, зазначеної в договорі. Як приклади закон наводить професійні причини, освіту й навчання та туризм. Сюди належать оренда для студентів і оренда на час службового відрядження.
• Такі тимчасові договори не продовжуються автоматично, якщо договір цього не передбачає (ст. 1096(2)).

Для комерційної (нежитлової) оренди ст. 1110 встановлює інші правила за замовчуванням. Якщо договір мовчить, оренда діє п’ять років, і орендодавець не може заперечувати проти продовження протягом перших п’яти років. Ніщо з цього не стосується житла.

Автоматичне продовження та правило 3 років

Стаття 1096(1) передбачає, що, «якщо не встановлено іншого», строковий договір оренди автоматично продовжується наприкінці свого строку. Кожне продовження відбувається на той самий період, що й початковий строк, або на три роки, якщо цей строк був коротшим. Стаття 1097(3) додає, що заперечення орендодавця проти першого продовження набуває чинності лише через три роки після підписання договору. До того часу договір залишається чинним.

На практиці можливі три ситуації:

1. Договір виключає продовження (договір без продовження). Більшість судів і коментаторів визнають, що це допустимо, і оренда просто закінчується наприкінці строку. Формулюйте положення чітко, оскільки щодо частини ст. 1096 суди досі розходяться.
2. Договір продовжується, але не встановлює періоду продовження. Договір на один рік продовжується на три роки, тож найраніше Ви можете припинити його шляхом відмови від продовження через чотири роки від початку. Договір на два роки продовжується на три роки, що загалом дає п’ять років. Договір на п’ять років щоразу продовжується на три роки.
3. Договір продовжується на коротший період (наприклад, щороку). Суди розходяться щодо того, чи можуть сторони погодити період продовження менше трьох років. Рішення Верховного суду (STJ) з 2023 року здебільшого розглядають три роки як обов’язковий мінімум. Навіть за м’якшого підходу Ви все одно не можете припинити договір шляхом відмови від продовження раніше ніж через три роки від підписання.

Це правило застосовується до строкових договорів із продовженням, які ще діяли на момент набуття чинності Lei 13/2019, а не лише до новіших договорів. Mais Habitação (Lei 56/2023) змінив правила щодо орендної плати й не переписував цих положень про строк.

За скільки потрібно попередити, щоб зупинити продовження

Щоб договір не продовжився, орендодавець надсилає заперечення проти продовження (oposição à renovação). Строк попередження відлічується назад від дати закінчення поточного строку або продовження (ст. 1097(1)–(2)), і правило трьох років, описане вище, діє додатково.

Наприклад, візьмімо трирічний договір, що закінчується 31 серпня 2027 року. Якщо Ви хочете, щоб він тоді закінчився, орендар має отримати Ваше попередження щонайменше за 120 днів, тобто до початку травня 2027 року. Якщо попередження надійде пізно, договір продовжиться — у цьому випадку ще на три роки.

Після того як Ви надіслали дійсне заперечення проти продовження, орендар може виїхати будь-коли, попередивши за 30 днів (ст. 1098(4)).

Коли орендар може виїхати достроково

Орендар за строковим договором може припинити його до закінчення строку (ст. 1098(3)). Правила такі:

• Спершу орендар має відпрацювати третину початкового строку або поточного продовження. Для трирічного договору це один рік.
• Після цього орендар може розірвати договір будь-коли, попередивши за 120 днів, якщо строк становить один рік або більше, чи за 60 днів, якщо він коротший.
• Розірвання набуває чинності наприкінці календарного місяця (ст. 1098(5)).
• Якщо орендар попередив замало заздалегідь, договір однаково припиняється, але орендар винен орендну плату за пропущену частину строку попередження. Винятки — вимушене безробіття, стійка непрацездатність або смерть орендаря чи особи, яка понад рік проживала з ним однією сім’єю (ст. 1098(6)).

За безстроковим договором орендар може розірвати його через шість місяців, попередивши за 120 днів, якщо договір діє рік або більше, чи за 60 днів, якщо він діє до року (ст. 1100).

Припинення оренди, бо житло потрібне Вам, або для капітальних робіт

Власні потреби, строковий договір. Правило трьох років не застосовується, якщо житло потрібне для проживання Вам або Вашій дитині (нащадку першого ступеня) (ст. 1097(4)). Застосовуються умови ст. 1102 і ст. 1103:

• Ви сплачуєте орендарю компенсацію в розмірі річної орендної плати.
• Ви повинні володіти об’єктом, бути його співвласником або мати на нього право довічного користування (узуфрукт) понад два роки, якщо Ви не успадкували його.
• Понад рік у Вас не повинно було бути іншого власного житла, що задовольняє цю потребу. Для Лісабона та Порту це стосується міста та сусідніх муніципалітетів. В інших місцях — того самого муніципалітету.
• Ви попереджаєте письмово щонайменше за шість місяців, і в попередженні має бути прямо зазначено причину, інакше воно не має сили.
• Ви або Ваша дитина повинні вселитися протягом трьох місяців і проживати там щонайменше два роки. Якщо цього не станеться, Ви винні компенсацію в розмірі орендної плати за 10 років, якщо невиконання сталося не з Вашої вини.

Безстрокові договори. Згідно зі ст. 1101 орендодавець може припинити безстроковий договір з однієї з трьох підстав:

• Власні потреби на тих самих умовах, що й вище.
• Знесення або капітальна реконструкція (obras de remodelação ou restauro profundos), що вимагає звільнення житла. Потрібне попередження за шість місяців. До попередження слід додати докази подання до муніципалітету заяви на проведення робіт і заяву відповідального архітектора чи інженера. Згодом Ви підтверджуєте попередження дозволом на будівництво. Ви повинні або сплатити орендну плату за два роки (не менше подвоєної 1/15 податкової вартості об’єкта, VPT), або переселити орендаря щонайменше на три роки. Якщо протягом 30 днів Ви не домовилися, який варіант обрати, застосовується виплата. Половина сплачується під час підтвердження попередження, а решта — під час повернення ключів (ст. 1103).
• Без зазначення причини з попередженням щонайменше за п’ять років. Ви повинні підтвердити його другим листом, надісланим за 15–12 місяців до дати закінчення, інакше воно не має сили (ст. 1104).

Старі договори, особливо укладені до 1990 року, а також орендарі віком 65 років і старші чи з інвалідністю 60% або більше мають додатковий захист. У таких випадках отримайте юридичну консультацію, перш ніж надсилати попередження.

Письмова форма та належне надсилання

• Сам договір оренди має бути письмовим (ст. 1069). Якщо це не так і в цьому немає вини орендаря, орендар може довести існування оренди іншими способами. Достатньо шести місяців проживання в житлі та сплати орендної плати без заперечень орендодавця.
• Повідомлення про припинення оренди, індексацію орендної плати та роботи мають бути письмовими й підписаними. Надсилайте їх рекомендованим листом із повідомленням про вручення (carta registada com aviso de receção) (NRAU, Lei 6/2006, ст. 9).
• Листи орендарю надсилаються на адресу орендованого житла, якщо орендар письмово не повідомив Вам іншої адреси.
• Ви також можете вручити попередження особисто, якщо орендар підпише й датує копію як отриману.
• За чинним законодавством електронна пошта чи WhatsApp не є дійсним способом попередження.
• Залиште запас у кілька тижнів до кінцевого строку, зберігайте копії та поштові квитанції й чітко вказуйте дату закінчення.

Що змінила б реформа 2026 року (на розгляді)

Урядовий законопроєкт Proposta de Lei 103/XVII було подано 12 серпня 2026 року, і 30 вересня 2026 року він пройшов загальне голосування. PSD, IL і CDS-PP голосували «за», Chega утрималася, а PS, Livre, PCP, BE, PAN і JPP голосували «проти». Це закон про надання повноважень, тож потім уряд змінив би законодавство декретом-законом. Він не набув чинності. Йому ще потрібні розгляд у комітеті, остаточне голосування та опублікування, і деталі можуть змінитися. У поданій редакції він:

• передбачав би продовження договору на той самий період, що й початковий строк, скасувавши мінімальне продовження на три роки;
• скасував би правило, яке відкладає заперечення орендодавця проти першого продовження до трьох років після підписання;
• уточнив би, з якої дати відлічуються строки попередження;
• скоротив би строк попередження для припинення безстрокового договору без зазначення причини з п’яти до трьох років;
• дозволив би повідомлення електронною поштою, якщо обидві сторони на це погодилися;
• дозволив би орендодавцю розірвати договір після двох місяців несплати орендної плати замість трьох.

Доки не буде опубліковано новий закон, діють наведені вище правила, зокрема щодо договорів, які Ви підписуєте зараз.

Контрольний список

• Зазначте в договорі, чи він строковий чи безстроковий, яка тривалість строку (щонайменше один рік для постійного житла), а також чи продовжується він і на який період.
• Для оренди студентам чи на час службового відрядження зазначте в договорі тимчасову мету.
• Занотуйте в календарі дату закінчення кожного строку та останній день для попередження: за 240, 120 або 60 днів до неї залежно від тривалості строку.
• Пам’ятайте, що Ви не можете припинити договір шляхом відмови від продовження протягом перших трьох років, якщо житло не потрібне Вам або Вашій дитині.
• Надсилайте кожне попередження в підписаній письмовій формі рекомендованим листом із повідомленням про вручення і зберігайте підтвердження.
• Для власних потреб спершу перевірте умови (два роки власності, відсутність іншого житла, компенсація в розмірі річної орендної плати, вселення протягом трьох місяців).