Doba nájmu, prodloužení a ukončení nájemní smlouvy k bydlení v Portugalsku

Nájemní smlouva k bydlení v Portugalsku nemusí trvat pět let. Smlouva na dobu určitou musí obvykle trvat alespoň jeden rok a může trvat až 30 let. Pokud smlouva nestanoví jinak, na konci každého období se automaticky prodlužuje. Jako pronajímatel ji nemůžete ukončit odmítnutím prvního prodloužení dříve než tři roky po jejím podpisu, pokud byt nepotřebujete pro sebe nebo své děti. Lhůta, kterou musí každá strana dodržet, závisí na délce smlouvy nebo období prodloužení. Oznámení musí být písemné a obvykle se zasílá doporučeným dopisem.

Na dobu určitou, nebo na dobu neurčitou: dva druhy nájmu

Občanský zákoník (Código Civil, čl. 1094) umožňuje dva druhy nájmu k bydlení:

• Na dobu určitou (prazo certo). Nájem trvá stanovenou dobu, například jeden, tři nebo pět let, a poté se automaticky prodlužuje, pokud některá ze stran prodloužení neodmítne.
• Na dobu neurčitou (duração indeterminada). Nájem nemá datum skončení. Pronajímatel jej může ukončit pouze z důvodů stanovených zákonem (viz níže). Smlouva na dobu určitou může také stanovit, že se po prvním prodloužení mění na smlouvu na dobu neurčitou.

Pokud smlouva o době trvání nic neuvádí, považuje se za nájem na dobu určitou v délce pěti let (čl. 1094 odst. 3). Toto výchozí pravidlo spolu s odlišnými pravidly pro komerční nájmy je pravděpodobně zdrojem mýtu o „minimální době pěti let“. Pro byty zákon žádné takové minimum nestanoví.

Jak krátká nebo dlouhá může doba nájmu být

Podle čl. 1095, který má toto znění od nabytí účinnosti zákona Lei 13/2019 dne 13. února 2019:

• Doba nájmu musí být uvedena v ustanovení smlouvy.
• Nesmí být kratší než 1 rok ani delší než 30 let. Kratší nebo delší doba se automaticky prodlouží nebo zkrátí na tento limit. Šestiměsíční nájem trvalého bydliště se proto považuje za nájem na jeden rok.
• Výjimka: minimum jednoho roku se nevztahuje na nájmy k nikoli trvalému bydlení nebo k dočasnému zvláštnímu účelu uvedenému ve smlouvě. Zákon jako příklady uvádí pracovní důvody, vzdělávání a odbornou přípravu a cestovní ruch. Sem spadají pronájmy studentům a pronájmy na pracovní pobyt.
• Tyto dočasné nájmy se automaticky neprodlužují, pokud to smlouva nestanoví (čl. 1096 odst. 2).

Pro komerční (nebytové) nájmy stanoví čl. 1110 odlišná výchozí pravidla. Pokud smlouva nic neuvádí, trvá nájem pět let a pronajímatel nemůže během prvních pěti let odmítnout prodloužení. Nic z toho se na byty nevztahuje.

Automatické prodloužení a pravidlo tří let

Článek 1096 odst. 1 stanoví, že „není-li ujednáno jinak“, nájem na dobu určitou se na konci své doby automaticky prodlužuje. Každé prodloužení je na stejnou dobu jako původní doba nájmu, nebo na tři roky, byla-li tato doba kratší. Článek 1097 odst. 3 dodává, že odmítnutí prvního prodloužení pronajímatelem nabývá účinnosti teprve tři roky po podpisu smlouvy. Do té doby smlouva zůstává v platnosti.

V praxi existují tři situace:

1. Smlouva prodloužení vylučuje (neprodlužitelný nájem). Většina soudů a komentátorů připouští, že je to dovoleno, a nájem prostě na konci své doby skončí. Ustanovení formulujte jasně, protože soudy jsou v některých částech čl. 1096 stále nejednotné.
2. Smlouva se prodlužuje a nestanoví dobu prodloužení. Jednoletý nájem se prodlužuje o tři roky, takže nejdřívějším datem, kdy jej můžete ukončit neprodloužením, jsou čtyři roky od začátku. Dvouletý nájem se prodlužuje o tři roky, celkem tedy pět let. Pětiletý nájem se prodlužuje vždy o tři roky.
3. Smlouva se prodlužuje na kratší dobu (například každoročně). Soudy se rozcházejí v tom, zda si strany mohou sjednat dobu prodloužení kratší než tři roky. Rozhodnutí Nejvyššího soudu (STJ) od roku 2023 mají tendenci považovat tři roky za kogentní minimum. I podle mírnějšího výkladu však nemůžete nájem ukončit neprodloužením dříve než tři roky od podpisu.

Pravidlo se vztahuje na prodlužitelné nájmy na dobu určitou, které ještě trvaly v okamžiku nabytí účinnosti zákona Lei 13/2019, nikoli pouze na novější smlouvy. Mais Habitação (Lei 56/2023) změnil pravidla pro nájemné a tato ustanovení o době trvání nepřepsal.

Jakou lhůtu musíte dodržet, chcete-li zabránit prodloužení

Chce-li pronajímatel zabránit prodloužení nájmu, zašle odmítnutí prodloužení (oposição à renovação). Lhůta se počítá zpětně od data skončení běžící doby nájmu nebo prodloužení (čl. 1097 odst. 1–2) a výše uvedené pravidlo tří let platí navíc.

Vezměme například tříletý nájem, který končí 31. srpna 2027. Chcete-li, aby tehdy skončil, musí nájemce obdržet Vaše oznámení alespoň o 120 dní dříve, tedy do začátku května 2027. Přijde-li oznámení pozdě, nájem se prodlouží, v tomto případě o další tři roky.

Jakmile zašlete platné odmítnutí prodloužení, může nájemce odejít kdykoli s 30denní výpovědní lhůtou (čl. 1098 odst. 4).

Kdy může nájemce odejít předčasně

Nájemce s nájmem na dobu určitou jej může ukončit před uplynutím doby (čl. 1098 odst. 3). Pravidla jsou následující:

• Nájemce musí nejprve odbydlet jednu třetinu původní doby nebo běžícího prodloužení. U tříletého nájmu to znamená jeden rok.
• Poté může nájemce vypovědět kdykoli se 120denní výpovědní lhůtou, je-li doba jeden rok nebo delší, nebo se 60denní výpovědní lhůtou, je-li kratší.
• Výpověď nabývá účinnosti koncem kalendářního měsíce (čl. 1098 odst. 5).
• Dodrží-li nájemce příliš krátkou lhůtu, nájem přesto skončí, nájemce však dluží nájemné za chybějící část výpovědní lhůty. Výjimkou je nedobrovolná nezaměstnanost, trvalá pracovní neschopnost nebo úmrtí nájemce či osoby, která s ním déle než rok žila ve společné domácnosti (čl. 1098 odst. 6).

U nájmu na dobu neurčitou může nájemce vypovědět po šesti měsících, se 120denní výpovědní lhůtou, trvá-li nájem rok nebo déle, nebo se 60denní výpovědní lhůtou, trvá-li nájem nejvýše rok (čl. 1100).

Ukončení nájmu, protože byt potřebujete, nebo kvůli rozsáhlým stavebním pracím

Vlastní potřeba, nájem na dobu určitou. Pravidlo tří let se neuplatní, potřebujete-li byt k bydlení pro sebe nebo své dítě (potomka prvního stupně) (čl. 1097 odst. 4). Platí podmínky čl. 1102 a čl. 1103:

• Zaplatíte nájemci odškodnění ve výši ročního nájemného.
• Nemovitost musíte vlastnit, spoluvlastnit nebo k ní mít požívací právo (doživotní užívání) déle než dva roky, pokud jste ji nezdědili.
• Déle než rok jste nesměli mít jiný vlastní byt, který by danou potřebu uspokojil. Pro Lisabon a Porto to zahrnuje město a sousední obce. Jinde to zahrnuje tutéž obec.
• Dáte alespoň šestiměsíční písemnou výpověď a výpověď musí výslovně uvádět důvod, jinak nemá účinek.
• Vy nebo Vaše dítě se musíte nastěhovat do tří měsíců a bydlet tam alespoň dva roky. Pokud ne, dlužíte odškodnění ve výši nájemného za 10 let, pokud jste nesplnění nezavinili.

Nájmy na dobu neurčitou. Podle čl. 1101 může pronajímatel ukončit nájem na dobu neurčitou z jednoho ze tří důvodů:

• Vlastní potřeba, za stejných podmínek jako výše.
• Demolice nebo rozsáhlá rekonstrukce (obras de remodelação ou restauro profundos), která vyžaduje, aby byt byl prázdný. Potřebujete šestiměsíční výpovědní lhůtu. Výpověď musí obsahovat doklad o tom, že jste u obce požádali o povolení prací, a prohlášení odpovědného architekta nebo inženýra. Výpověď později potvrdíte stavebním povolením. Musíte buď zaplatit nájemné za dva roky (nejméně dvojnásobek 1/15 daňové hodnoty nemovitosti, VPT), nebo nájemci zajistit náhradní bydlení alespoň na tři roky. Pokud se do 30 dní nedohodnete na jedné z možností, uplatní se platba. Polovina je splatná při potvrzení výpovědi a zbytek při vrácení klíčů (čl. 1103).
• Bez udání důvodu, s alespoň pětiletou výpovědní lhůtou. Musíte ji potvrdit druhým dopisem zaslaným 15 až 12 měsíců před datem skončení, jinak nemá účinek (čl. 1104).

Starší smlouvy, zejména ty uzavřené před rokem 1990, a nájemci ve věku 65 let a více nebo se zdravotním postižením 60 % a více mají dodatečnou ochranu. V těchto případech se před doručením výpovědi poraďte s právníkem.

Písemná forma a správné doručení

• Samotná nájemní smlouva musí být písemná (čl. 1069). Pokud není a nájemce to nezavinil, může nájemce existenci nájmu prokázat jinými prostředky. Postačí šest měsíců bydlení v bytě a placení nájemného, aniž by pronajímatel vznesl námitku.
• Oznámení o ukončení nájmu, valorizaci nájemného a stavebních pracích musí být písemná a podepsaná. Zasílejte je doporučeným dopisem s dodejkou (carta registada com aviso de receção) (NRAU, Lei 6/2006, čl. 9).
• Dopisy nájemci se zasílají na adresu pronajatého bytu, pokud Vám nájemce písemně nesdělil jinou adresu.
• Oznámení můžete také předat osobně, pokud nájemce podepíše a datuje kopii jako převzatou.
• Podle současného práva není e-mail ani WhatsApp platným způsobem doručení oznámení.
• Ponechte si před lhůtou rezervu několika týdnů, uschovejte si kopie a podací lístky a jasně uveďte datum skončení.

Co by změnila reforma z roku 2026 (v přípravě)

Vládní návrh zákona, Proposta de Lei 103/XVII, byl předložen 12. srpna 2026 a 30. září 2026 prošel prvním čtením. PSD, IL a CDS-PP hlasovaly pro, Chega se zdržela a PS, Livre, PCP, BE, PAN a JPP hlasovaly proti. Jde o zmocňovací zákon, vláda by tedy poté změnila právní úpravu formou decree-law. Není v účinnosti. Ještě musí projít projednáním ve výboru, závěrečným hlasováním a zveřejněním a podrobnosti se mohou změnit. V předloženém znění by:

• nájem se prodlužoval o stejnou dobu jako původní doba nájmu, čímž by odpadlo tříleté minimální prodloužení;
• zrušil pravidlo, které odkládá odmítnutí prvního prodloužení pronajímatelem na tři roky po podpisu;
• upřesnil, od kterého data se lhůty počítají;
• zkrátil výpovědní lhůtu pro ukončení nájmu na dobu neurčitou bez udání důvodu z pěti let na tři;
• umožnil oznámení e-mailem, pokud s tím obě strany souhlasily;
• umožnil pronajímateli vypovědět nájem po dvou měsících neplacení nájemného místo tří.

Dokud nebude nový zákon zveřejněn, platí výše uvedená pravidla, a to i pro smlouvy, které uzavíráte nyní.

Kontrolní seznam

• Uveďte ve smlouvě, zda jde o nájem na dobu určitou, nebo neurčitou, jak dlouhá je doba nájmu (u trvalého bydliště alespoň jeden rok) a zda a na jak dlouho se prodlužuje.
• U pronájmu studentovi nebo na pracovní pobyt uveďte ve smlouvě dočasný účel.
• Zapište si do kalendáře datum skončení každého období a poslední den pro oznámení: 240, 120 nebo 60 dní před ním, podle délky doby nájmu.
• Pamatujte, že v prvních třech letech nemůžete nájem ukončit neprodloužením, pokud byt nepotřebujete pro sebe nebo své dítě.
• Každé oznámení zasílejte v podepsané písemné podobě doporučeným dopisem s dodejkou a uschovejte si doklad.
• U vlastní potřeby si nejprve ověřte podmínky (dva roky vlastnictví, žádný jiný byt, odškodnění ve výši ročního nájemného, nastěhování do tří měsíců).