Διάρκεια, ανανέωση και λήξη μίσθωσης κατοικίας στην Πορτογαλία

Μια μίσθωση κατοικίας στην Πορτογαλία δεν χρειάζεται να διαρκεί πέντε χρόνια. Μια μίσθωση ορισμένου χρόνου πρέπει κανονικά να διαρκεί τουλάχιστον ένα έτος και μπορεί να διαρκεί έως 30. Εκτός αν η σύμβαση ορίζει διαφορετικά, ανανεώνεται αυτόματα στο τέλος κάθε περιόδου. Ως εκμισθωτής, δεν μπορείτε να τη λύσετε αρνούμενοι την πρώτη ανανέωση πριν από τρία έτη από την υπογραφή της, εκτός αν χρειάζεστε την κατοικία για εσάς ή τα παιδιά σας. Η προειδοποίηση που πρέπει να δώσει κάθε μέρος εξαρτάται από τη διάρκεια της σύμβασης ή της περιόδου ανανέωσης. Η προειδοποίηση πρέπει να είναι έγγραφη και κανονικά αποστέλλεται με συστημένη επιστολή.

Ορισμένου ή αορίστου χρόνου: τα δύο είδη μίσθωσης

Ο Αστικός Κώδικας (Código Civil, άρθρο 1094) επιτρέπει δύο είδη μίσθωσης κατοικίας:

• Ορισμένου χρόνου (prazo certo). Η μίσθωση διαρκεί για ορισμένη περίοδο, όπως ένα, τρία ή πέντε έτη, και στη συνέχεια ανανεώνεται αυτόματα εκτός αν κάποιος αντιταχθεί στην ανανέωση.
• Αορίστου χρόνου (duração indeterminada). Η μίσθωση δεν έχει ημερομηνία λήξης. Ο εκμισθωτής μπορεί να τη λύσει μόνο για τους λόγους που ορίζει ο νόμος (βλ. παρακάτω). Μια σύμβαση ορισμένου χρόνου μπορεί επίσης να ορίζει ότι μετατρέπεται σε αορίστου χρόνου μετά την πρώτη ανανέωσή της.

Αν η σύμβαση δεν αναφέρει τίποτα για τη διάρκεια, θεωρείται μίσθωση ορισμένου χρόνου πέντε ετών (άρθρο 1094(3)). Αυτός ο προεπιλεγμένος κανόνας, μαζί με τους διαφορετικούς κανόνες για τις επαγγελματικές μισθώσεις, είναι πιθανώς η πηγή του μύθου της «ελάχιστης πενταετίας». Ο νόμος δεν θέτει τέτοιο ελάχιστο όριο για τις κατοικίες.

Πόσο σύντομη ή μακρά μπορεί να είναι η διάρκεια

Σύμφωνα με το άρθρο 1095, που έχει τη διατύπωση αυτή από τότε που τέθηκε σε ισχύ ο Lei 13/2019 στις 13 Φεβρουαρίου 2019:

• Η διάρκεια πρέπει να αναγράφεται σε ρήτρα της σύμβασης.
• Δεν μπορεί να είναι μικρότερη από 1 έτος ή μεγαλύτερη από 30 έτη. Μια μικρότερη ή μεγαλύτερη διάρκεια παρατείνεται ή περικόπτεται αυτόματα στο όριο αυτό. Μια εξάμηνη μίσθωση μόνιμης κατοικίας θεωρείται επομένως μίσθωση ενός έτους.
• Εξαίρεση: το ελάχιστο όριο του ενός έτους δεν ισχύει για μισθώσεις μη μόνιμης κατοικίας ή για προσωρινό ειδικό σκοπό που αναφέρεται στη σύμβαση. Ο νόμος αναφέρει ως παραδείγματα επαγγελματικούς λόγους, εκπαίδευση και κατάρτιση, και τουρισμό. Εδώ εμπίπτουν οι μισθώσεις σε φοιτητές και οι μισθώσεις για εργασιακή απόσπαση.
• Οι προσωρινές αυτές μισθώσεις δεν ανανεώνονται αυτόματα εκτός αν το ορίζει η σύμβαση (άρθρο 1096(2)).

Για τις επαγγελματικές μισθώσεις (μη κατοικίας), το άρθρο 1110 ορίζει διαφορετικούς προεπιλεγμένους κανόνες. Αν η σύμβαση δεν αναφέρει τίποτα, η μίσθωση διαρκεί πέντε έτη και ο εκμισθωτής δεν μπορεί να αντιταχθεί στην ανανέωση κατά τα πρώτα πέντε έτη. Τίποτα από αυτά δεν ισχύει για κατοικίες.

Αυτόματη ανανέωση και ο κανόνας των 3 ετών

Το άρθρο 1096(1) ορίζει ότι, «εκτός αν συμφωνηθεί διαφορετικά», μια μίσθωση ορισμένου χρόνου ανανεώνεται αυτόματα στο τέλος της διάρκειάς της. Κάθε ανανέωση γίνεται για την ίδια περίοδο με την αρχική διάρκεια, ή για τρία έτη αν η διάρκεια εκείνη ήταν μικρότερη. Το άρθρο 1097(3) προσθέτει ότι η αντίθεση του εκμισθωτή στην πρώτη ανανέωση παράγει αποτελέσματα μόνο τρία έτη μετά την υπογραφή της σύμβασης. Μέχρι τότε η σύμβαση παραμένει σε ισχύ.

Στην πράξη υπάρχουν τρεις περιπτώσεις:

1. Η σύμβαση αποκλείει την ανανέωση (μη ανανεούμενη μίσθωση). Τα περισσότερα δικαστήρια και η θεωρία δέχονται ότι αυτό επιτρέπεται, και η μίσθωση απλώς λήγει στο τέλος της διάρκειάς της. Διατυπώστε τη ρήτρα με σαφήνεια, καθώς τα δικαστήρια εξακολουθούν να διχάζονται σε ορισμένα σημεία του άρθρου 1096.
2. Η σύμβαση ανανεώνεται και δεν ορίζει την περίοδο ανανέωσης. Μια μίσθωση ενός έτους ανανεώνεται για τρία έτη, οπότε η νωρίτερη ημερομηνία κατά την οποία μπορείτε να τη λύσετε με μη ανανέωση είναι τέσσερα έτη μετά την έναρξη. Μια διετής μίσθωση ανανεώνεται για τρία έτη, δηλαδή συνολικά πέντε έτη. Μια πενταετής μίσθωση ανανεώνεται για τρία έτη κάθε φορά.
3. Η σύμβαση ανανεώνεται για μικρότερη περίοδο (για παράδειγμα ετησίως). Τα δικαστήρια διχάζονται για το αν τα μέρη μπορούν να συμφωνήσουν περίοδο ανανέωσης μικρότερη των τριών ετών. Οι αποφάσεις του Ανωτάτου Δικαστηρίου (STJ) από το 2023 και μετά τείνουν να αντιμετωπίζουν την τριετία ως υποχρεωτικό ελάχιστο όριο. Ακόμη και κατά την ηπιότερη άποψη, δεν μπορείτε να λύσετε τη μίσθωση με μη ανανέωση πριν από τρία έτη από την υπογραφή.

Ο κανόνας ισχύει για ανανεούμενες μισθώσεις ορισμένου χρόνου που εξακολουθούσαν να ισχύουν όταν τέθηκε σε ισχύ ο Lei 13/2019, όχι μόνο για νεότερες συμβάσεις. Το Mais Habitação (Lei 56/2023) άλλαξε κανόνες για τα ενοίκια και δεν αναδιατύπωσε αυτές τις διατάξεις για τη διάρκεια.

Πόση προειδοποίηση πρέπει να δώσετε για να σταματήσετε μια ανανέωση

Για να μην ανανεωθεί η μίσθωση, ο εκμισθωτής στέλνει αντίθεση στην ανανέωση (oposição à renovação). Η προειδοποίηση υπολογίζεται αντίστροφα από την ημερομηνία λήξης της τρέχουσας διάρκειας ή ανανέωσης (άρθρο 1097(1)–(2)) και ο ανωτέρω κανόνας των τριών ετών εξακολουθεί να ισχύει επιπλέον.

Για παράδειγμα, έστω μια τριετής μίσθωση που λήγει στις 31 Αυγούστου 2027. Αν θέλετε να λήξει τότε, ο μισθωτής πρέπει να λάβει την ειδοποίησή σας τουλάχιστον 120 ημέρες νωρίτερα, δηλαδή έως τις αρχές Μαΐου 2027. Αν η ειδοποίηση φτάσει καθυστερημένα, η μίσθωση ανανεώνεται, στην περίπτωση αυτή για άλλα τρία έτη.

Μόλις στείλετε έγκυρη αντίθεση στην ανανέωση, ο μισθωτής μπορεί να αποχωρήσει οποιαδήποτε στιγμή με προειδοποίηση 30 ημερών (άρθρο 1098(4)).

Πότε μπορεί ο μισθωτής να αποχωρήσει νωρίτερα

Ένας μισθωτής με μίσθωση ορισμένου χρόνου μπορεί να τη λύσει πριν λήξει η διάρκειά της (άρθρο 1098(3)). Οι κανόνες είναι:

• Ο μισθωτής πρέπει πρώτα να έχει συμπληρώσει το ένα τρίτο της αρχικής διάρκειας ή της τρέχουσας ανανέωσης. Σε τριετή μίσθωση, αυτό σημαίνει ένα έτος.
• Μετά από αυτό, ο μισθωτής μπορεί να καταγγείλει οποιαδήποτε στιγμή με προειδοποίηση 120 ημερών αν η διάρκεια είναι ένα έτος ή περισσότερο, ή προειδοποίηση 60 ημερών αν είναι μικρότερη.
• Η καταγγελία παράγει αποτελέσματα στο τέλος ημερολογιακού μήνα (άρθρο 1098(5)).
• Αν ο μισθωτής δώσει ανεπαρκή προειδοποίηση, η μίσθωση λήγει παρ' όλα αυτά, αλλά ο μισθωτής οφείλει ενοίκιο για την περίοδο προειδοποίησης που λείπει. Εξαιρέσεις αποτελούν η ακούσια ανεργία, η μόνιμη ανικανότητα προς εργασία ή ο θάνατος του μισθωτή ή προσώπου που συζεί μαζί του ως ένα νοικοκυριό για περισσότερο από ένα έτος (άρθρο 1098(6)).

Σε μίσθωση αορίστου χρόνου, ο μισθωτής μπορεί να καταγγείλει μετά από έξι μήνες, με προειδοποίηση 120 ημερών αν η μίσθωση διαρκεί ένα έτος ή περισσότερο, ή προειδοποίηση 60 ημερών αν διαρκεί έως ένα έτος (άρθρο 1100).

Λύση της μίσθωσης επειδή χρειάζεστε την κατοικία ή για μεγάλες εργασίες

Ιδιόχρηση, μίσθωση ορισμένου χρόνου. Ο κανόνας των τριών ετών δεν ισχύει αν χρειάζεστε την κατοικία για να κατοικήσετε εσείς ή ένα παιδί σας (κατιόν πρώτου βαθμού) (άρθρο 1097(4)). Ισχύουν οι προϋποθέσεις των άρθρων 1102 και 1103:

• Καταβάλλετε στον μισθωτή αποζημίωση ίση με το ενοίκιο ενός έτους.
• Πρέπει να είστε κύριος, συγκύριος ή επικαρπωτής (ισόβιο δικαίωμα χρήσης) του ακινήτου για περισσότερα από δύο έτη, εκτός αν το κληρονομήσατε.
• Για περισσότερο από ένα έτος, δεν πρέπει να είχατε άλλη δική σας κατοικία που να καλύπτει την ανάγκη. Για τη Λισαβόνα και το Πόρτο αυτό καλύπτει την πόλη και τους όμορους δήμους. Αλλού καλύπτει τον ίδιο δήμο.
• Δίνετε έγγραφη προειδοποίηση τουλάχιστον έξι μηνών και η προειδοποίηση πρέπει να αναφέρει ρητά τον λόγο, διαφορετικά δεν παράγει αποτελέσματα.
• Εσείς ή το παιδί σας πρέπει να εγκατασταθείτε εντός τριών μηνών και να κατοικήσετε εκεί για τουλάχιστον δύο έτη. Αν δεν το κάνετε, οφείλετε αποζημίωση ίση με το ενοίκιο 10 ετών, εκτός αν η παράλειψη δεν οφείλεται σε δική σας υπαιτιότητα.

Μισθώσεις αορίστου χρόνου. Σύμφωνα με το άρθρο 1101 ο εκμισθωτής μπορεί να λύσει μια μίσθωση αορίστου χρόνου για έναν από τρεις λόγους:

• Ιδιόχρηση, με τις ίδιες προϋποθέσεις όπως παραπάνω.
• Κατεδάφιση ή ριζική ανακαίνιση (obras de remodelação ou restauro profundos) που απαιτεί την εκκένωση της κατοικίας. Χρειάζεστε προειδοποίηση έξι μηνών. Η προειδοποίηση πρέπει να περιλαμβάνει απόδειξη ότι έχετε υποβάλει αίτηση στον δήμο για τις εργασίες και δήλωση του υπεύθυνου αρχιτέκτονα ή μηχανικού. Αργότερα επιβεβαιώνετε την προειδοποίηση με την οικοδομική άδεια. Πρέπει είτε να καταβάλετε το ενοίκιο δύο ετών (όχι λιγότερο από το διπλάσιο του 1/15 της φορολογητέας αξίας του ακινήτου, της VPT) είτε να στεγάσετε αλλού τον μισθωτή για τουλάχιστον τρία έτη. Αν δεν έχετε συμφωνήσει ποιο από τα δύο εντός 30 ημερών, ισχύει η καταβολή. Το ήμισυ οφείλεται όταν επιβεβαιώνετε την προειδοποίηση και το υπόλοιπο κατά την επιστροφή των κλειδιών (άρθρο 1103).
• Χωρίς αιτιολογία, με προειδοποίηση τουλάχιστον πέντε ετών. Πρέπει να την επιβεβαιώσετε με δεύτερη επιστολή που αποστέλλεται μεταξύ 15 και 12 μηνών πριν από την ημερομηνία λήξης, διαφορετικά δεν παράγει αποτελέσματα (άρθρο 1104).

Οι παλαιότερες συμβάσεις, ιδίως εκείνες πριν από το 1990, και οι μισθωτές ηλικίας 65 ετών και άνω ή με αναπηρία 60% ή μεγαλύτερη έχουν πρόσθετη προστασία. Ζητήστε νομική συμβουλή πριν επιδώσετε προειδοποίηση στις περιπτώσεις αυτές.

Έγγραφη διατύπωση και σωστή αποστολή

• Η ίδια η μίσθωση πρέπει να είναι έγγραφη (άρθρο 1069). Αν δεν είναι, και αυτό δεν οφείλεται σε υπαιτιότητα του μισθωτή, ο μισθωτής μπορεί να αποδείξει την ύπαρξη της μίσθωσης με άλλα μέσα. Αρκούν έξι μήνες διαμονής στην κατοικία και καταβολής ενοικίου χωρίς αντίρρηση του εκμισθωτή.
• Οι ειδοποιήσεις για τη λήξη της μίσθωσης, τις αναπροσαρμογές του ενοικίου και τις εργασίες πρέπει να είναι έγγραφες και υπογεγραμμένες. Στείλτε τες με συστημένη επιστολή με απόδειξη παραλαβής (carta registada com aviso de receção) (NRAU, Lei 6/2006, άρθρο 9).
• Οι επιστολές προς τον μισθωτή αποστέλλονται στη μισθωμένη κατοικία, εκτός αν ο μισθωτής σας έχει δώσει εγγράφως άλλη διεύθυνση.
• Μπορείτε επίσης να παραδώσετε την ειδοποίηση ιδιοχείρως, εφόσον ο μισθωτής υπογράψει και χρονολογήσει ένα αντίγραφο ως παραληφθέν.
• Σύμφωνα με την ισχύουσα νομοθεσία, το email ή το WhatsApp δεν αποτελούν έγκυρο τρόπο ειδοποίησης.
• Αφήστε περιθώριο μερικών εβδομάδων πριν από την προθεσμία, φυλάξτε αντίγραφα και ταχυδρομικές αποδείξεις και αναφέρετε με σαφήνεια την ημερομηνία λήξης.

Τι θα άλλαζε η μεταρρύθμιση του 2026 (σε εκκρεμότητα)

Το κυβερνητικό νομοσχέδιο, Proposta de Lei 103/XVII, κατατέθηκε στις 12 Αυγούστου 2026 και πέρασε την ψηφοφορία επί της αρχής στις 30 Σεπτεμβρίου 2026. Υπέρ ψήφισαν τα PSD, IL και CDS-PP, το Chega απείχε και τα PS, Livre, PCP, BE, PAN και JPP ψήφισαν κατά. Πρόκειται για νόμο εξουσιοδότησης, οπότε η κυβέρνηση θα τροποποιούσε στη συνέχεια τη νομοθεσία με decreto-lei. Δεν είναι σε ισχύ. Χρειάζεται ακόμη επεξεργασία στην επιτροπή, τελική ψηφοφορία και δημοσίευση, και οι λεπτομέρειες μπορεί να αλλάξουν. Όπως κατατέθηκε, το νομοσχέδιο:

• θα έκανε τη μίσθωση να ανανεώνεται για την ίδια περίοδο με την αρχική διάρκεια, καταργώντας την ελάχιστη τριετή ανανέωση·
• θα καταργούσε τον κανόνα που αναβάλλει την αντίθεση του εκμισθωτή στην πρώτη ανανέωση έως τρία έτη μετά την υπογραφή·
• θα διευκρίνιζε από ποια ημερομηνία υπολογίζονται οι προθεσμίες προειδοποίησης·
• θα μείωνε την προειδοποίηση για τη λύση μίσθωσης αορίστου χρόνου χωρίς αιτιολογία από πέντε έτη σε τρία·
• θα επέτρεπε ειδοποιήσεις μέσω email όπου αμφότερα τα μέρη το έχουν συμφωνήσει·
• θα επέτρεπε στον εκμισθωτή να λύσει τη μίσθωση μετά από δύο μήνες απλήρωτου ενοικίου αντί για τρεις.

Μέχρι να δημοσιευθεί νέος νόμος, ισχύουν οι ανωτέρω κανόνες, μεταξύ άλλων και για τις μισθώσεις που υπογράφετε τώρα.

Λίστα ελέγχου

• Αναφέρετε στη σύμβαση αν η μίσθωση είναι ορισμένου ή αορίστου χρόνου, πόση είναι η διάρκεια (τουλάχιστον ένα έτος για μόνιμη κατοικία) και αν και για πόσο ανανεώνεται.
• Για μίσθωση σε φοιτητή ή για εργασιακή απόσπαση, αναφέρετε τον προσωρινό σκοπό στη σύμβαση.
• Σημειώστε στο ημερολόγιό σας την ημερομηνία λήξης κάθε περιόδου και την τελευταία ημέρα για την ειδοποίηση: 240, 120 ή 60 ημέρες πριν από αυτήν, ανάλογα με τη διάρκεια.
• Θυμηθείτε ότι δεν μπορείτε να λύσετε τη μίσθωση με μη ανανέωση κατά τα πρώτα τρία έτη, εκτός αν χρειάζεστε την κατοικία για εσάς ή ένα παιδί σας.
• Στείλτε κάθε ειδοποίηση εγγράφως και υπογεγραμμένη με συστημένη επιστολή με απόδειξη παραλαβής και φυλάξτε την απόδειξη.
• Για ιδιόχρηση, ελέγξτε πρώτα τις προϋποθέσεις (δύο έτη κυριότητας, καμία άλλη κατοικία, αποζημίωση ενός ετήσιου ενοικίου, εγκατάσταση εντός τριών μηνών).