Looptijd, verlenging en beëindiging van een woninghuurcontract in Portugal

Een woninghuurcontract in Portugal hoeft geen vijf jaar te duren. Een huurcontract voor bepaalde tijd moet normaal minstens één jaar lopen, en mag tot 30 jaar lopen. Tenzij het contract anders bepaalt, wordt het aan het einde van elke termijn automatisch verlengd. Als verhuurder kunt u het pas drie jaar na de ondertekening beëindigen door de eerste verlenging te weigeren, tenzij u de woning nodig hebt voor uzelf of uw kinderen. De opzegtermijn die elke partij moet aanhouden, hangt af van de duur van het contract of de verlengingsperiode. De opzegging moet schriftelijk zijn en wordt normaal per aangetekende brief verstuurd.

Bepaalde of onbepaalde tijd: de twee soorten huurcontracten

Het Burgerlijk Wetboek (Código Civil, art. 1094) kent twee soorten woninghuurcontracten:

• Bepaalde tijd (prazo certo). Het huurcontract loopt voor een vermelde periode, zoals één, drie of vijf jaar, en wordt daarna automatisch verlengd tenzij iemand zich tegen verlenging verzet.
• Onbepaalde tijd (duração indeterminada). Het huurcontract heeft geen einddatum. De verhuurder kan het alleen beëindigen op de gronden die de wet noemt (zie hieronder). Een contract voor bepaalde tijd kan ook bepalen dat het na de eerste verlenging een contract voor onbepaalde tijd wordt.

Als het contract niets over de looptijd zegt, wordt het behandeld als een huurcontract voor bepaalde tijd van vijf jaar (art. 1094(3)). Die standaardregel, samen met de afwijkende regels voor bedrijfshuur, is waarschijnlijk de oorsprong van de mythe van een "minimum van vijf jaar". De wet kent zo'n minimum voor woningen niet.

Hoe kort of lang de termijn mag zijn

Op grond van art. 1095, dat deze tekst heeft sinds Lei 13/2019 op 13 februari 2019 in werking trad:

• De termijn moet in een clausule van het contract worden opgenomen.
• Hij mag niet korter zijn dan 1 jaar of langer dan 30 jaar. Een kortere of langere termijn wordt automatisch tot die grens verlengd of ingekort. Een huurcontract van zes maanden voor een hoofdverblijf wordt dus behandeld als een huurcontract van één jaar.
• Uitzondering: het minimum van één jaar geldt niet voor huurcontracten voor niet-permanente bewoning of voor een tijdelijk bijzonder doel dat in het contract wordt vermeld. De wet noemt beroepsmatige redenen, onderwijs en opleiding, en toerisme als voorbeelden. Studentenverhuur en verhuur voor een tijdelijke werkopdracht vallen hieronder.
• Deze tijdelijke huurcontracten worden niet automatisch verlengd, tenzij het contract dat bepaalt (art. 1096(2)).

Voor bedrijfshuur (niet-woninghuur) stelt art. 1110 andere standaardregels. Als het contract niets bepaalt, loopt de huur vijf jaar, en kan de verhuurder zich in de eerste vijf jaar niet tegen verlenging verzetten. Niets hiervan geldt voor woningen.

Automatische verlenging en de 3-jarenregel

Artikel 1096(1) bepaalt dat een huurcontract voor bepaalde tijd, "tenzij anders overeengekomen", aan het einde van de termijn automatisch wordt verlengd. Elke verlenging geldt voor dezelfde periode als de oorspronkelijke termijn, of voor drie jaar als die termijn korter was. Artikel 1097(3) voegt daaraan toe dat het verzet van de verhuurder tegen de eerste verlenging pas ingaat drie jaar na de ondertekening van het contract. Tot dan blijft het contract van kracht.

In de praktijk zijn er drie situaties:

1. Het contract sluit verlenging uit (een niet-verlengbaar huurcontract). De meeste rechters en commentatoren aanvaarden dat dit is toegestaan, en het huurcontract loopt dan gewoon af aan het einde van de termijn. Formuleer de clausule duidelijk, want rechters zijn het over delen van art. 1096 nog oneens.
2. Het contract wordt verlengd en bepaalt de verlengingsperiode niet. Een huurcontract van één jaar wordt met drie jaar verlengd, dus de vroegste datum waarop u het door niet-verlenging kunt beëindigen, ligt vier jaar na de aanvang. Een huurcontract van twee jaar wordt met drie jaar verlengd, wat in totaal vijf jaar oplevert. Een huurcontract van vijf jaar wordt telkens met drie jaar verlengd.
3. Het contract wordt voor een kortere periode verlengd (bijvoorbeeld jaarlijks). Rechters zijn verdeeld over de vraag of partijen een verlengingsperiode van minder dan drie jaar mogen overeenkomen. Uitspraken van het Hooggerechtshof (STJ) sinds 2023 behandelen de drie jaar doorgaans als dwingend minimum. Ook in de mildere opvatting kunt u het huurcontract niet vóór drie jaar na ondertekening door niet-verlenging beëindigen.

De regel geldt voor verlengbare huurcontracten voor bepaalde tijd die nog liepen toen Lei 13/2019 in werking trad, niet alleen voor nieuwere contracten. Mais Habitação (Lei 56/2023) wijzigde de huurprijsregels en herschreef deze bepalingen over de looptijd niet.

Hoeveel opzegtermijn u moet aanhouden om een verlenging te voorkomen

Om te voorkomen dat het huurcontract wordt verlengd, stuurt de verhuurder een verzet tegen verlenging (oposição à renovação). De termijn wordt teruggerekend vanaf de einddatum van de lopende termijn of verlenging (art. 1097(1)–(2)), en de bovenstaande 3-jarenregel geldt daarnaast nog steeds.

Neem bijvoorbeeld een huurcontract van drie jaar dat op 31 augustus 2027 afloopt. Als u wilt dat het dan eindigt, moet de huurder uw opzegging minstens 120 dagen eerder ontvangen, dus begin mei 2027. Komt de opzegging te laat aan, dan wordt het huurcontract verlengd, in dit geval met nog eens drie jaar.

Zodra u een geldig verzet tegen verlenging hebt verstuurd, mag de huurder op elk moment vertrekken met een opzegtermijn van 30 dagen (art. 1098(4)).

Wanneer de huurder eerder kan vertrekken

Een huurder met een huurcontract voor bepaalde tijd kan het vóór het einde van de termijn beëindigen (art. 1098(3)). De regels zijn:

• De huurder moet eerst een derde van de oorspronkelijke termijn of van de lopende verlenging hebben uitgediend. Bij een huurcontract van drie jaar betekent dat één jaar.
• Daarna kan de huurder op elk moment opzeggen met een opzegtermijn van 120 dagen als de termijn één jaar of langer is, of van 60 dagen als hij korter is.
• De opzegging gaat in aan het einde van een kalendermaand (art. 1098(5)).
• Als de huurder een te korte opzegtermijn aanhoudt, eindigt het huurcontract toch, maar is de huurder huur verschuldigd over de ontbrekende opzegtermijn. Uitzonderingen zijn onvrijwillige werkloosheid, blijvende arbeidsongeschiktheid, of het overlijden van de huurder of van iemand die al meer dan een jaar met de huurder een huishouden vormt (art. 1098(6)).

Bij een huurcontract voor onbepaalde tijd kan de huurder na zes maanden opzeggen, met een opzegtermijn van 120 dagen als het huurcontract een jaar of langer heeft gelopen, of van 60 dagen als het tot een jaar heeft gelopen (art. 1100).

Een huurcontract beëindigen omdat u de woning nodig hebt, of voor grote werkzaamheden

Eigen gebruik, huurcontract voor bepaalde tijd. De 3-jarenregel geldt niet als u de woning nodig hebt om er zelf of met een kind (afstammeling in de eerste graad) te wonen (art. 1097(4)). De voorwaarden van art. 1102 en art. 1103 zijn van toepassing:

• U betaalt de huurder een vergoeding gelijk aan één jaar huur.
• U moet de woning langer dan twee jaar in eigendom, mede-eigendom of vruchtgebruik hebben gehad, tenzij u haar hebt geërfd.
• U mag gedurende meer dan een jaar geen andere eigen woning hebben gehad die in de behoefte voorziet. Voor Lissabon en Porto omvat dat de stad en de aangrenzende gemeenten. Elders omvat het dezelfde gemeente.
• U zegt minstens zes maanden van tevoren schriftelijk op, en de opzegging moet de reden uitdrukkelijk vermelden, anders heeft ze geen effect.
• U of uw kind moet er binnen drie maanden gaan wonen en er minstens twee jaar blijven wonen. Gebeurt dat niet, dan bent u een vergoeding van 10 jaar huur verschuldigd, tenzij het niet aan u te wijten is.

Huurcontracten voor onbepaalde tijd. Op grond van art. 1101 kan de verhuurder een huurcontract voor onbepaalde tijd op een van drie gronden beëindigen:

• Eigen gebruik, onder dezelfde voorwaarden als hierboven.
• Sloop of ingrijpende renovatie (obras de remodelação ou restauro profundos) waarvoor de woning leeg moet zijn. U hebt een opzegtermijn van zes maanden nodig. De opzegging moet een bewijs bevatten dat u de werkzaamheden bij de gemeente hebt aangevraagd en een verklaring van de verantwoordelijke architect of ingenieur. U bevestigt de opzegging later met de bouwvergunning. U moet ofwel twee jaar huur betalen (niet minder dan tweemaal 1/15 van de fiscale waarde van de woning, de VPT) ofwel de huurder minstens drie jaar elders huisvesten. Als u het binnen 30 dagen niet eens bent geworden over welke van de twee, geldt de betaling. De helft is verschuldigd wanneer u de opzegging bevestigt en de rest wanneer de sleutels worden teruggegeven (art. 1103).
• Zonder opgave van reden, met een opzegtermijn van minstens vijf jaar. U moet de opzegging bevestigen in een tweede brief die tussen 15 en 12 maanden vóór de einddatum wordt verstuurd, anders heeft ze geen effect (art. 1104).

Oudere contracten, vooral die van vóór 1990, en huurders van 65 jaar of ouder of met een handicap van 60% of meer genieten extra bescherming. Win in deze gevallen juridisch advies in voordat u opzegt.

Het schriftelijk vastleggen en correct versturen

• Het huurcontract zelf moet schriftelijk zijn (art. 1069). Is dat niet zo, en is dat niet aan de huurder te wijten, dan kan de huurder het bestaan van het huurcontract op andere wijze bewijzen. Zes maanden in de woning wonen en huur betalen zonder bezwaar van de verhuurder is voldoende.
• Kennisgevingen over de beëindiging van het huurcontract, huuractualiseringen en werkzaamheden moeten schriftelijk en ondertekend zijn. Verstuur ze per aangetekende brief met ontvangstbevestiging (carta registada com aviso de receção) (NRAU, Lei 6/2006, art. 9).
• Brieven aan de huurder gaan naar de gehuurde woning, tenzij de huurder u schriftelijk een ander adres heeft opgegeven.
• U kunt de opzegging ook persoonlijk overhandigen, als de huurder een kopie als ontvangen ondertekent en dateert.
• Volgens het huidige recht is e-mail of WhatsApp geen geldige manier om op te zeggen.
• Houd een marge van enkele weken vóór de termijn aan, bewaar kopieën en verzendbewijzen, en vermeld de einddatum duidelijk.

Wat de hervorming van 2026 zou veranderen (hangend)

Het wetsvoorstel van de regering, Proposta de Lei 103/XVII, werd op 12 augustus 2026 ingediend en werd op 30 september 2026 in eerste lezing aangenomen. PSD, IL en CDS-PP stemden voor, Chega onthield zich, en PS, Livre, PCP, BE, PAN en JPP stemden tegen. Het is een machtigingswet, dus de regering zou de wet vervolgens bij wetsbesluit wijzigen. Het is niet van kracht. Het moet nog door de commissie worden behandeld, een eindstemming doorlopen en worden gepubliceerd, en de details kunnen veranderen. Zoals ingediend zou het:

• een huurcontract laten verlengen voor dezelfde periode als de oorspronkelijke termijn, waarmee de minimale verlenging van drie jaar verdwijnt;
• de regel schrappen die het verzet van de verhuurder tegen de eerste verlenging uitstelt tot drie jaar na ondertekening;
• verduidelijken vanaf welke datum de opzegtermijnen worden berekend;
• de opzegtermijn voor het zonder reden beëindigen van een huurcontract voor onbepaalde tijd verkorten van vijf jaar naar drie;
• kennisgevingen per e-mail toestaan wanneer beide partijen daarmee hebben ingestemd;
• de verhuurder laten ontbinden na twee maanden onbetaalde huur in plaats van drie.

Totdat een nieuwe wet is gepubliceerd, gelden de bovenstaande regels, ook voor huurcontracten die u nu sluit.

Checklist

• Vermeld in het contract of het huurcontract voor bepaalde of onbepaalde tijd is, hoe lang de termijn is (minstens één jaar voor een hoofdverblijf) en of en voor hoe lang het wordt verlengd.
• Vermeld bij studentenverhuur of verhuur voor een tijdelijke werkopdracht het tijdelijke doel in het contract.
• Noteer de einddatum van elke termijn in uw agenda, en de laatste dag voor opzegging: 240, 120 of 60 dagen daarvoor, afhankelijk van de duur van de termijn.
• Houd er rekening mee dat u het huurcontract in de eerste drie jaar niet door niet-verlenging kunt beëindigen, tenzij u de woning nodig hebt voor uzelf of een kind.
• Verstuur elke opzegging ondertekend en schriftelijk per aangetekende brief met ontvangstbevestiging, en bewaar het bewijs.
• Controleer bij eigen gebruik eerst de voorwaarden (twee jaar eigendom, geen andere woning, één jaar huur als vergoeding, binnen drie maanden erin trekken).