Durata, reînnoirea și încetarea unui contract de închiriere rezidențial în Portugalia

Un contract de închiriere rezidențial în Portugalia nu trebuie să dureze cinci ani. Un contract pe durată determinată trebuie, în mod normal, să dureze cel puțin un an și poate dura până la 30 de ani. Cu excepția cazului în care contractul prevede altfel, el se reînnoiește automat la sfârșitul fiecărei perioade. În calitate de proprietar, nu îl puteți înceta refuzând prima reînnoire decât după trei ani de la semnare, cu excepția cazului în care aveți nevoie de locuință pentru dumneavoastră sau pentru copiii dumneavoastră. Preavizul pe care trebuie să îl dea fiecare parte depinde de durata contractului sau a perioadei de reînnoire. Preavizul trebuie să fie scris și se trimite în mod normal prin scrisoare recomandată.

Pe durată determinată sau nedeterminată: cele două tipuri de contract

Codul civil (Código Civil, art. 1094) permite două tipuri de contracte de închiriere rezidențiale:

• Pe durată determinată (prazo certo). Contractul se derulează pe o perioadă stabilită, cum ar fi unu, trei sau cinci ani, și apoi se reînnoiește automat, cu excepția cazului în care una dintre părți se opune reînnoirii.
• Pe durată nedeterminată (duração indeterminada). Contractul nu are o dată de încetare. Proprietarul îl poate înceta doar pentru motivele prevăzute de lege (a se vedea mai jos). Un contract pe durată determinată poate prevedea și că devine pe durată nedeterminată după prima reînnoire.

Dacă contractul nu prevede nimic cu privire la durată, el este considerat un contract pe durată determinată de cinci ani (art. 1094 alin. (3)). Această regulă implicită, împreună cu regulile diferite pentru spațiile comerciale, explică probabil mitul unui „minim de cinci ani”. Legea nu stabilește un astfel de minim pentru locuințe.

Cât de scurtă sau de lungă poate fi durata

Conform art. 1095, care are această formulare de când Lei 13/2019 a intrat în vigoare la 13 februarie 2019:

• Durata trebuie înscrisă într-o clauză a contractului.
• Ea nu poate fi mai mică de 1 an sau mai mare de 30 de ani. O durată mai scurtă sau mai lungă este prelungită sau redusă automat la această limită. Un contract de șase luni pentru o locuință permanentă este, așadar, tratat ca un contract de un an.
• Excepție: minimul de un an nu se aplică contractelor pentru locuințe nepermanente sau pentru un scop special temporar menționat în contract. Legea dă ca exemple motivele profesionale, educația și formarea, precum și turismul. Închirierile pentru studenți și pentru detașări de muncă se încadrează aici.
• Aceste contracte temporare nu se reînnoiesc automat, cu excepția cazului în care contractul prevede acest lucru (art. 1096 alin. (2)).

Pentru contractele comerciale (nerezidențiale), art. 1110 stabilește alte reguli implicite. Dacă contractul nu prevede nimic, el durează cinci ani, iar proprietarul nu se poate opune reînnoirii în primii cinci ani. Nimic din toate acestea nu se aplică locuințelor.

Reînnoirea automată și regula celor 3 ani

Articolul 1096 alin. (1) prevede că, „în lipsa unei stipulații contrare”, un contract pe durată determinată se reînnoiește automat la sfârșitul duratei sale. Fiecare reînnoire se face pentru aceeași perioadă ca durata inițială sau pentru trei ani, dacă acea durată era mai scurtă. Articolul 1097 alin. (3) adaugă că opoziția proprietarului la prima reînnoire produce efecte doar la trei ani de la semnarea contractului. Până atunci, contractul rămâne în vigoare.

În practică există trei situații:

1. Contractul exclude reînnoirea (un contract nereînnoibil). Majoritatea instanțelor și a comentatorilor acceptă că acest lucru este permis, iar contractul expiră pur și simplu la sfârșitul duratei sale. Redactați clauza clar, deoarece instanțele sunt încă divizate cu privire la unele aspecte ale art. 1096.
2. Contractul se reînnoiește și nu stabilește perioada de reînnoire. Un contract de un an se reînnoiește pentru trei ani, așa că cea mai apropiată dată la care îl puteți înceta prin nereînnoire este la patru ani de la început. Un contract de doi ani se reînnoiește pentru trei ani, ceea ce dă cinci ani în total. Un contract de cinci ani se reînnoiește pentru câte trei ani.
3. Contractul se reînnoiește pentru o perioadă mai scurtă (de exemplu anual). Instanțele sunt divizate cu privire la posibilitatea ca părțile să convină o perioadă de reînnoire mai mică de trei ani. Hotărârile Curții Supreme (STJ) din 2023 încoace au tins să considere cei trei ani drept un minim obligatoriu. Chiar și în interpretarea mai permisivă, tot nu puteți înceta contractul prin nereînnoire înainte de trei ani de la semnare.

Regula se aplică contractelor pe durată determinată reînnoibile care erau încă în derulare când Lei 13/2019 a intrat în vigoare, nu doar contractelor mai noi. Mais Habitação (Lei 56/2023) a modificat regulile privind chiria și nu a rescris aceste prevederi privind durata.

Ce preaviz trebuie să dați pentru a opri o reînnoire

Pentru a împiedica reînnoirea contractului, proprietarul trimite o opoziție la reînnoire (oposição à renovação). Preavizul se calculează înapoi de la data de încetare a duratei sau a reînnoirii în curs (art. 1097 alin. (1)–(2)), iar regula celor trei ani de mai sus se aplică în continuare în plus.

De exemplu, să luăm un contract de trei ani care se încheie la 31 august 2027. Dacă doriți ca acesta să înceteze atunci, chiriașul trebuie să primească preavizul dumneavoastră cu cel puțin 120 de zile înainte, adică până la începutul lui mai 2027. Dacă preavizul ajunge cu întârziere, contractul se reînnoiește, în acest caz pentru încă trei ani.

După ce ați trimis o opoziție valabilă la reînnoire, chiriașul poate pleca oricând cu un preaviz de 30 de zile (art. 1098 alin. (4)).

Când poate chiriașul să plece mai devreme

Un chiriaș cu un contract pe durată determinată îl poate înceta înainte de expirarea duratei (art. 1098 alin. (3)). Regulile sunt:

• Chiriașul trebuie să fi parcurs mai întâi o treime din durata inițială sau din reînnoirea în curs. La un contract de trei ani, aceasta înseamnă un an.
• După aceea, chiriașul poate denunța contractul oricând cu un preaviz de 120 de zile dacă durata este de un an sau mai mult ori cu un preaviz de 60 de zile dacă este mai scurtă.
• Denunțarea produce efecte la sfârșitul unei luni calendaristice (art. 1098 alin. (5)).
• Dacă chiriașul dă un preaviz prea scurt, contractul încetează totuși, dar chiriașul datorează chiria pentru perioada de preaviz lipsă. Excepțiile sunt șomajul involuntar, incapacitatea permanentă de muncă sau decesul chiriașului ori al unei persoane care a locuit cu acesta în aceeași gospodărie timp de peste un an (art. 1098 alin. (6)).

La un contract pe durată nedeterminată, chiriașul îl poate denunța după șase luni, cu un preaviz de 120 de zile dacă contractul s-a derulat un an sau mai mult ori cu un preaviz de 60 de zile dacă s-a derulat până la un an (art. 1100).

Încetarea contractului pentru că aveți nevoie de locuință sau pentru lucrări majore

Uz propriu, contract pe durată determinată. Regula celor trei ani nu se aplică dacă aveți nevoie de locuință pentru ca dumneavoastră sau un copil (descendent de gradul întâi) să locuiți acolo (art. 1097 alin. (4)). Se aplică condițiile din art. 1102 și art. 1103:

• Plătiți chiriașului o despăgubire egală cu chiria pe un an.
• Trebuie să fi deținut proprietatea, în proprietate exclusivă sau în coproprietate, ori să fi avut un drept de uzufruct asupra ei de mai mult de doi ani, cu excepția cazului în care ați moștenit-o.
• De mai mult de un an, nu trebuie să fi avut o altă locuință proprie care să satisfacă nevoia. Pentru Lisabona și Porto, aceasta acoperă orașul și municipalitățile învecinate. În rest, acoperă aceeași municipalitate.
• Dați un preaviz scris de cel puțin șase luni, iar preavizul trebuie să indice expres motivul, altfel nu produce efecte.
• Dumneavoastră sau copilul dumneavoastră trebuie să vă mutați în termen de trei luni și să locuiți acolo cel puțin doi ani. În caz contrar, datorați o despăgubire egală cu chiria pe 10 ani, cu excepția cazului în care nerespectarea nu vă este imputabilă.

Contracte pe durată nedeterminată. Conform art. 1101, proprietarul poate înceta un contract pe durată nedeterminată pentru unul dintre trei motive:

• Uz propriu, în aceleași condiții ca mai sus.
• Demolare sau renovare profundă (obras de remodelação ou restauro profundos) care impune ca locuința să fie liberă. Aveți nevoie de un preaviz de șase luni. Preavizul trebuie să includă dovada că ați solicitat municipalității aprobarea lucrărilor și o declarație a arhitectului sau a inginerului responsabil. Ulterior confirmați preavizul cu autorizația de construire. Trebuie fie să plătiți chiria pe doi ani (nu mai puțin de dublul a 1/15 din valoarea fiscală a proprietății, VPT), fie să îi asigurați chiriașului o altă locuință pentru cel puțin trei ani. Dacă nu ați convenit asupra variantei în termen de 30 de zile, se aplică plata. Jumătate se datorează la confirmarea preavizului, iar restul la predarea cheilor (art. 1103).
• Fără indicarea unui motiv, cu un preaviz de cel puțin cinci ani. Trebuie să îl confirmați printr-o a doua scrisoare trimisă cu 15 până la 12 luni înainte de data încetării, altfel nu produce efecte (art. 1104).

Contractele mai vechi, în special cele dinainte de 1990, precum și chiriașii în vârstă de 65 de ani sau mai mult ori cu un grad de handicap de 60% sau mai mare beneficiază de protecții suplimentare. Cereți o opinie juridică înainte de a trimite un preaviz în aceste cazuri.

Forma scrisă și trimiterea corectă

• Contractul de închiriere în sine trebuie să fie scris (art. 1069). Dacă nu este, iar acest lucru nu se datorează chiriașului, chiriașul poate dovedi existența contractului prin alte mijloace. Șase luni de locuire în imobil și de plată a chiriei fără obiecții din partea proprietarului sunt suficiente.
• Notificările privind încetarea contractului, actualizările chiriei și lucrările trebuie să fie scrise și semnate. Trimiteți-le prin scrisoare recomandată cu confirmare de primire (carta registada com aviso de receção) (NRAU, Lei 6/2006, art. 9).
• Scrisorile către chiriaș se trimit la locuința închiriată, cu excepția cazului în care chiriașul v-a comunicat în scris o altă adresă.
• Puteți și înmâna personal notificarea, dacă chiriașul semnează și datează o copie drept primită.
• Conform legii actuale, e-mailul sau WhatsApp nu sunt modalități valabile de notificare.
• Lăsați o marjă de câteva săptămâni înainte de termen, păstrați copii și chitanțele poștale și indicați clar data încetării.

Ce ar schimba reforma din 2026 (în curs)

Proiectul de lege al guvernului, Proposta de Lei 103/XVII, a fost depus la 12 august 2026 și a trecut de votul în general la 30 septembrie 2026. PSD, IL și CDS-PP au votat pentru, Chega s-a abținut, iar PS, Livre, PCP, BE, PAN și JPP au votat împotrivă. Este o lege de abilitare, așa că guvernul ar modifica apoi legea prin decret-lege. Nu este în vigoare. Mai are nevoie de examinare în comisie, de un vot final și de publicare, iar detaliile se pot schimba. În forma depusă, aceasta ar:

• face ca un contract să se reînnoiască pentru aceeași perioadă ca durata inițială, eliminând reînnoirea minimă de trei ani;
• elimina regula care amână opoziția proprietarului la prima reînnoire până la trei ani de la semnare;
• clarifica de la ce dată se calculează termenele de preaviz;
• reduce preavizul pentru încetarea fără motiv a unui contract pe durată nedeterminată de la cinci ani la trei;
• permite notificările prin e-mail acolo unde ambele părți au convenit acest lucru;
• permite proprietarului să rezilieze contractul după două luni de chirie neplătită în loc de trei.

Până la publicarea unei noi legi, se aplică regulile de mai sus, inclusiv pentru contractele pe care le semnați acum.

Listă de verificare

• Precizați în contract dacă acesta este pe durată determinată sau nedeterminată, care este durata (cel puțin un an pentru o locuință permanentă) și dacă și pentru cât timp se reînnoiește.
• Pentru o închiriere pentru studenți sau pentru o detașare de muncă, menționați scopul temporar în contract.
• Notați în calendar data de încetare a fiecărei perioade și ultima zi pentru preaviz: cu 240, 120 sau 60 de zile înainte, în funcție de durata perioadei.
• Rețineți că nu puteți înceta contractul prin nereînnoire în primii trei ani, cu excepția cazului în care aveți nevoie de locuință pentru dumneavoastră sau pentru un copil.
• Trimiteți fiecare notificare în formă scrisă și semnată, prin scrisoare recomandată cu confirmare de primire, și păstrați dovada.
• Pentru uz propriu, verificați mai întâi condițiile (doi ani de proprietate, nicio altă locuință, chiria pe un an drept despăgubire, mutarea în termen de trei luni).