Asuinhuoneiston vuokrasopimuksen kesto, jatkuminen ja päättyminen Portugalissa

Portugalilaisen asuinhuoneiston vuokrasopimuksen ei tarvitse kestää viittä vuotta. Määräaikaisen vuokrasopimuksen on tavallisesti kestettävä vähintään vuosi, ja se voi kestää enintään 30 vuotta. Ellei sopimuksessa toisin määrätä, se jatkuu automaattisesti kunkin kauden lopussa. Vuokranantajana ette voi päättää sitä vastustamalla ensimmäistä jatkoa ennen kuin sen allekirjoittamisesta on kulunut kolme vuotta, ellette tarvitse asuntoa itsellenne tai lapsillenne. Kummankin osapuolen irtisanomisaika riippuu sopimus- tai jatkokauden pituudesta. Ilmoituksen on oltava kirjallinen, ja se lähetetään tavallisesti kirjattuna kirjeenä.

Määräaikainen tai toistaiseksi voimassa oleva: kaksi vuokrasopimustyyppiä

Siviililaki (Código Civil, art. 1094) sallii kaksi asuinhuoneiston vuokrasopimustyyppiä:

• Määräaikainen (prazo certo). Vuokrasopimus on voimassa tietyn ajan, kuten yhden, kolme tai viisi vuotta, ja jatkuu sitten automaattisesti, ellei joku vastusta jatkamista.
• Toistaiseksi voimassa oleva (duração indeterminada). Vuokrasopimuksella ei ole päättymispäivää. Vuokranantaja voi päättää sen vain laissa säädetyillä perusteilla (ks. alla). Määräaikaisessa sopimuksessa voidaan myös määrätä, että siitä tulee toistaiseksi voimassa oleva ensimmäisen jatkon jälkeen.

Jos sopimuksessa ei sanota mitään kestosta, sitä pidetään viiden vuoden määräaikaisena vuokrasopimuksena (art. 1094(3)). Tämä oletussääntö yhdessä liiketilojen vuokrasopimusten erilaisten sääntöjen kanssa on luultavasti ”viiden vuoden vähimmäiskeston” myytin alkuperä. Laki ei aseta asunnoille tällaista vähimmäiskestoa.

Kuinka lyhyt tai pitkä kausi voi olla

Artiklan 1095 mukaan, jonka sanamuoto on ollut tämä siitä lähtien, kun Lei 13/2019 tuli voimaan 13.2.2019:

• Kausi on kirjattava sopimuksen ehtoon.
• Se ei voi olla alle 1 vuotta eikä yli 30 vuotta. Lyhyempi tai pidempi kausi pidennetään tai lyhennetään automaattisesti tähän rajaan. Vakituisen asunnon kuuden kuukauden vuokrasopimusta pidetään siksi vuoden vuokrasopimuksena.
• Poikkeus: vuoden vähimmäiskestoa ei sovelleta vuokrasopimuksiin, jotka koskevat muuta kuin vakituista asumista tai sopimuksessa mainittua tilapäistä erityistarkoitusta. Laki mainitsee esimerkkeinä ammatilliset syyt, opiskelun ja koulutuksen sekä matkailun. Opiskelija- ja työkomennusvuokraukset kuuluvat tähän.
• Nämä tilapäiset vuokrasopimukset eivät jatku automaattisesti, ellei sopimuksessa niin määrätä (art. 1096(2)).

Liiketilojen (muiden kuin asuinhuoneistojen) vuokrasopimuksille artikla 1110 asettaa eri oletussäännöt. Jos sopimuksessa ei sanota mitään, vuokrasopimus on voimassa viisi vuotta, eikä vuokranantaja voi vastustaa jatkamista sen ensimmäisten viiden vuoden aikana. Mikään tästä ei koske asuntoja.

Automaattinen jatkuminen ja kolmen vuoden sääntö

Artiklan 1096 1 kohdan mukaan määräaikainen vuokrasopimus jatkuu ”ellei toisin sovita” automaattisesti kautensa lopussa. Kukin jatko on yhtä pitkä kuin alkuperäinen kausi tai kolme vuotta, jos kausi oli lyhyempi. Artiklan 1097 3 kohta lisää, että vuokranantajan ensimmäisen jatkon vastustaminen tulee voimaan vasta kolmen vuoden kuluttua sopimuksen allekirjoittamisesta. Siihen asti sopimus pysyy voimassa.

Käytännössä tilanteita on kolme:

1. Sopimus sulkee jatkamisen pois (jatkumaton vuokrasopimus). Useimmat tuomioistuimet ja oikeuskirjoittajat hyväksyvät tämän, ja vuokrasopimus yksinkertaisesti päättyy kautensa lopussa. Laatikaa ehto selkeästi, koska tuomioistuimet ovat yhä erimielisiä artiklan 1096 osista.
2. Sopimus jatkuu eikä määritä jatkokauden pituutta. Vuoden vuokrasopimus jatkuu kolmella vuodella, joten aikaisin päivä, jona voitte päättää sen jatkamatta jättämisellä, on neljä vuotta alkamisesta. Kahden vuoden vuokrasopimus jatkuu kolmella vuodella, eli yhteensä viisi vuotta. Viiden vuoden vuokrasopimus jatkuu kolme vuotta kerrallaan.
3. Sopimus jatkuu lyhyemmällä kaudella (esimerkiksi vuosittain). Tuomioistuimet ovat erimielisiä siitä, voivatko osapuolet sopia alle kolmen vuoden jatkokaudesta. Korkeimman oikeuden (STJ) ratkaisuissa vuodesta 2023 lähtien kolmea vuotta on yleensä pidetty pakottavana vähimmäisaikana. Sallivammankin näkemyksen mukaan ette silti voi päättää vuokrasopimusta jatkamatta jättämisellä ennen kuin allekirjoittamisesta on kulunut kolme vuotta.

Sääntöä sovelletaan jatkuviin määräaikaisiin vuokrasopimuksiin, jotka olivat yhä voimassa, kun Lei 13/2019 tuli voimaan, eikä vain uudempiin sopimuksiin. Mais Habitação (Lei 56/2023) muutti vuokrasääntöjä mutta ei kirjoittanut näitä kestoa koskevia säännöksiä uudelleen.

Kuinka paljon etukäteen jatkamisen vastustamisesta on ilmoitettava

Estääkseen vuokrasopimuksen jatkumisen vuokranantaja lähettää jatkamisen vastustamisilmoituksen (oposição à renovação). Ilmoitusaika lasketaan taaksepäin nykyisen kauden tai jatkon päättymispäivästä (art. 1097(1)–(2)), ja edellä kuvattua kolmen vuoden sääntöä sovelletaan lisäksi.

Otetaan esimerkiksi kolmen vuoden vuokrasopimus, joka päättyy 31.8.2027. Jos haluatte sen päättyvän silloin, vuokralaisen on saatava ilmoituksenne vähintään 120 päivää aiemmin eli toukokuun 2027 alkuun mennessä. Jos ilmoitus saapuu myöhässä, vuokrasopimus jatkuu, tässä tapauksessa vielä kolmella vuodella.

Kun olette lähettänyt pätevän jatkamisen vastustamisilmoituksen, vuokralainen voi muuttaa pois milloin tahansa 30 päivän irtisanomisajalla (art. 1098(4)).

Milloin vuokralainen voi lähteä aikaisemmin

Määräaikaisen vuokrasopimuksen vuokralainen voi päättää sen ennen kauden päättymistä (art. 1098(3)). Säännöt ovat:

• Vuokralaisen on ensin täytynyt olla vuokralaisena kolmasosa alkuperäisestä kaudesta tai nykyisestä jatkosta. Kolmen vuoden vuokrasopimuksessa se tarkoittaa yhtä vuotta.
• Sen jälkeen vuokralainen voi irtisanoa sopimuksen milloin tahansa 120 päivän irtisanomisajalla, jos kausi on vuosi tai pidempi, tai 60 päivän irtisanomisajalla, jos se on lyhyempi.
• Irtisanominen tulee voimaan kalenterikuukauden lopussa (art. 1098(5)).
• Jos vuokralainen noudattaa liian lyhyttä irtisanomisaikaa, vuokrasopimus silti päättyy, mutta vuokralainen on velkaa vuokran puuttuvalta irtisanomisajalta. Poikkeuksia ovat tahaton työttömyys, pysyvä työkyvyttömyys tai vuokralaisen taikka yli vuoden hänen kanssaan samassa taloudessa asuneen henkilön kuolema (art. 1098(6)).

Toistaiseksi voimassa olevassa vuokrasopimuksessa vuokralainen voi irtisanoa sopimuksen kuuden kuukauden jälkeen 120 päivän irtisanomisajalla, jos vuokrasopimus on ollut voimassa vuoden tai pidempään, tai 60 päivän irtisanomisajalla, jos se on ollut voimassa enintään vuoden (art. 1100).

Vuokrasopimuksen päättäminen, koska tarvitsette asunnon, tai suurten korjaustöiden vuoksi

Oma käyttö, määräaikainen vuokrasopimus. Kolmen vuoden sääntöä ei sovelleta, jos tarvitsette asunnon itsellenne tai lapsellenne (ensimmäisen asteen jälkeläinen) asuttavaksi (art. 1097(4)). Sovelletaan artiklojen 1102 ja 1103 edellytyksiä:

• Maksatte vuokralaiselle korvauksen, joka vastaa vuoden vuokraa.
• Teidän on täytynyt omistaa tai omistaa yhdessä kiinteistö tai pitää siihen käyttöoikeutta (elinikäinen käyttöoikeus) yli kaksi vuotta, ellette perinyt sitä.
• Teillä ei ole yli vuoteen saanut olla toista omaa asuntoa, joka täyttäisi tarpeen. Lissabonissa ja Portossa tämä koskee kaupunkia ja sen naapurikuntia. Muualla se koskee samaa kuntaa.
• Annatte vähintään kuuden kuukauden kirjallisen ilmoituksen, ja ilmoituksessa on mainittava syy nimenomaisesti, muuten sillä ei ole vaikutusta.
• Teidän tai lapsenne on muutettava asuntoon kolmen kuukauden kuluessa ja asuttava siellä vähintään kaksi vuotta. Jos näin ei tapahdu, olette velkaa 10 vuoden vuokraa vastaavan korvauksen, ellei laiminlyönti johtunut teistä.

Toistaiseksi voimassa olevat vuokrasopimukset. Artiklan 1101 mukaan vuokranantaja voi päättää toistaiseksi voimassa olevan vuokrasopimuksen jollakin kolmesta perusteesta:

• Oma käyttö samoin edellytyksin kuin edellä.
• Purkaminen tai perusteellinen peruskorjaus (obras de remodelação ou restauro profundos), joka edellyttää asunnon tyhjentämistä. Tarvitsette kuuden kuukauden irtisanomisajan. Ilmoitukseen on liitettävä todiste siitä, että olette hakenut kunnalta lupaa töille, sekä vastuullisen arkkitehdin tai insinöörin lausunto. Vahvistatte ilmoituksen myöhemmin rakennusluvalla. Teidän on joko maksettava kahden vuoden vuokra (vähintään kaksi kertaa 1/15 kiinteistön verotusarvosta, VPT) tai järjestettävä vuokralaiselle asunto vähintään kolmeksi vuodeksi. Jos ette ole sopineet vaihtoehdosta 30 päivän kuluessa, sovelletaan maksua. Puolet erääntyy, kun vahvistatte ilmoituksen, ja loput, kun avaimet palautetaan (art. 1103).
• Ilman syytä vähintään viiden vuoden irtisanomisajalla. Teidän on vahvistettava se toisella kirjeellä, joka lähetetään 15–12 kuukautta ennen päättymispäivää, muuten sillä ei ole vaikutusta (art. 1104).

Vanhemmilla sopimuksilla, erityisesti ennen vuotta 1990 tehdyillä, sekä 65 vuotta täyttäneillä tai vähintään 60 %:n vammaisuusasteen omaavilla vuokralaisilla on lisäsuojaa. Hankkikaa oikeudellista neuvontaa ennen irtisanomisilmoituksen antamista näissä tapauksissa.

Kirjallinen muoto ja asianmukainen lähettäminen

• Itse vuokrasopimuksen on oltava kirjallinen (art. 1069). Jos se ei ole, eikä se johdu vuokralaisesta, vuokralainen voi todistaa vuokrasopimuksen olemassaolon muilla keinoin. Kuuden kuukauden asuminen asunnossa ja vuokran maksaminen ilman vuokranantajan vastustusta riittää.
• Vuokrasopimuksen päättämistä, vuokrantarkistuksia ja korjaustöitä koskevien ilmoitusten on oltava kirjallisia ja allekirjoitettuja. Lähettäkää ne kirjattuna kirjeenä vastaanottotodistuksin (carta registada com aviso de receção) (NRAU, Lei 6/2006, art. 9).
• Vuokralaiselle osoitetut kirjeet lähetetään vuokrattuun asuntoon, ellei vuokralainen ole antanut teille kirjallisesti muuta osoitetta.
• Voitte myös luovuttaa ilmoituksen käsin, jos vuokralainen allekirjoittaa kopion ja merkitsee siihen vastaanottopäivän.
• Voimassa olevan lain mukaan sähköposti tai WhatsApp ei ole pätevä tapa antaa ilmoitusta.
• Varatkaa muutaman viikon pelivara ennen määräaikaa, säilyttäkää kopiot ja postikuitit ja mainitkaa päättymispäivä selvästi.

Mitä vuoden 2026 uudistus muuttaisi (vireillä)

Hallituksen lakiesitys Proposta de Lei 103/XVII annettiin 12.8.2026, ja se hyväksyttiin yleisäänestyksessä 30.9.2026. PSD, IL ja CDS-PP äänestivät sen puolesta, Chega pidättäytyi äänestämästä, ja PS, Livre, PCP, BE, PAN ja JPP äänestivät vastaan. Se on valtuutuslaki, joten hallitus muuttaisi sen jälkeen lakia asetuksella (decree-law). Se ei ole voimassa. Se edellyttää vielä valiokuntakäsittelyä, lopullista äänestystä ja julkaisemista, ja yksityiskohdat voivat muuttua. Annetussa muodossaan se:

• saisi vuokrasopimuksen jatkumaan samalla kaudella kuin alkuperäinen kausi, poistaen kolmen vuoden vähimmäisjatkon;
• poistaisi säännön, joka lykkää vuokranantajan ensimmäisen jatkon vastustamista kolmeen vuoteen allekirjoittamisesta;
• selventäisi, mistä päivästä ilmoitusajat lasketaan;
• lyhentäisi toistaiseksi voimassa olevan vuokrasopimuksen syyttä päättämisen irtisanomisajan viidestä vuodesta kolmeen;
• sallisi ilmoitukset sähköpostitse, jos molemmat osapuolet ovat siitä sopineet;
• antaisi vuokranantajalle oikeuden päättää sopimuksen kahden kuukauden maksamattoman vuokran jälkeen kolmen sijaan.

Kunnes uusi laki julkaistaan, sovelletaan edellä kuvattuja sääntöjä, myös nyt allekirjoittamiinne vuokrasopimuksiin.

Tarkistuslista

• Mainitkaa sopimuksessa, onko vuokrasopimus määräaikainen vai toistaiseksi voimassa oleva, kuinka pitkä kausi on (vakituisessa asunnossa vähintään vuosi) ja jatkuuko se ja kuinka pitkäksi aikaa.
• Opiskelija- tai työkomennusvuokrauksessa mainitkaa tilapäinen tarkoitus sopimuksessa.
• Merkitkää kalenteriin kunkin kauden päättymispäivä ja ilmoituksen viimeinen päivä: 240, 120 tai 60 päivää ennen sitä kauden pituudesta riippuen.
• Muistakaa, että ette voi päättää vuokrasopimusta jatkamatta jättämisellä sen kolmen ensimmäisen vuoden aikana, ellette tarvitse asuntoa itsellenne tai lapsellenne.
• Lähettäkää jokainen ilmoitus allekirjoitettuna ja kirjallisena kirjattuna kirjeenä vastaanottotodistuksin ja säilyttäkää todiste.
• Oman käytön osalta tarkistakaa ensin edellytykset (kahden vuoden omistus, ei muuta asuntoa, vuoden vuokra korvauksena, muutto kolmen kuukauden kuluessa).