Okres najmu, przedłużenie i zakończenie umowy najmu lokalu mieszkalnego w Portugalii

Umowa najmu lokalu mieszkalnego w Portugalii nie musi trwać pięciu lat. Umowa na czas określony musi zwykle obowiązywać co najmniej rok, a może obowiązywać do 30 lat. Jeżeli umowa nie stanowi inaczej, przedłuża się automatycznie z końcem każdego okresu. Jako wynajmujący nie mogą Państwo zakończyć jej przez sprzeciw wobec pierwszego przedłużenia przed upływem trzech lat od jej podpisania, chyba że potrzebują Państwo mieszkania dla siebie lub swoich dzieci. Okres wypowiedzenia każdej ze stron zależy od długości okresu umowy lub przedłużenia. Wypowiedzenie musi mieć formę pisemną i zwykle wysyła się je listem poleconym.

Na czas określony czy nieokreślony: dwa rodzaje umów najmu

Kodeks cywilny (Código Civil, art. 1094) przewiduje dwa rodzaje umów najmu lokali mieszkalnych:

• Na czas określony (prazo certo). Umowa obowiązuje przez wskazany okres, np. rok, trzy lub pięć lat, a następnie przedłuża się automatycznie, chyba że któraś ze stron sprzeciwi się przedłużeniu.
• Na czas nieokreślony (duração indeterminada). Umowa nie ma daty zakończenia. Wynajmujący może ją zakończyć tylko z przyczyn przewidzianych w ustawie (zob. niżej). Umowa na czas określony może też stanowić, że po pierwszym przedłużeniu staje się umową na czas nieokreślony.

Jeżeli umowa nie określa okresu obowiązywania, traktuje się ją jako umowę na czas określony pięciu lat (art. 1094 ust. 3). Ta zasada domyślna, wraz z odmiennymi przepisami dla najmu lokali użytkowych, jest prawdopodobnie źródłem mitu o „pięcioletnim minimum”. Ustawa nie przewiduje takiego minimum dla mieszkań.

Jak krótki lub długi może być okres najmu

Zgodnie z art. 1095, w brzmieniu obowiązującym od wejścia w życie Lei 13/2019 w dniu 13 lutego 2019 r.:

• Okres najmu musi być wpisany w postanowieniu umowy.
• Nie może być krótszy niż 1 rok ani dłuższy niż 30 lat. Krótszy lub dłuższy okres jest automatycznie wydłużany lub skracany do tej granicy. Sześciomiesięczny najem mieszkania służącego jako stałe miejsce zamieszkania traktuje się więc jako najem roczny.
• Wyjątek: minimum jednego roku nie dotyczy najmu na cele mieszkaniowe o charakterze nietrwałym lub w szczególnym, tymczasowym celu wskazanym w umowie. Ustawa podaje jako przykłady względy zawodowe, edukację i szkolenia oraz turystykę. Należą tu najmy dla studentów i w związku z delegacją służbową.
• Takie tymczasowe umowy nie przedłużają się automatycznie, chyba że umowa tak stanowi (art. 1096 ust. 2).

Dla umów najmu lokali użytkowych (niemieszkalnych) art. 1110 ustanawia inne zasady domyślne. Jeżeli umowa milczy, najem trwa pięć lat, a wynajmujący nie może sprzeciwić się przedłużeniu przez pierwsze pięć lat. Nic z tego nie dotyczy mieszkań.

Automatyczne przedłużenie i zasada 3 lat

Art. 1096 ust. 1 stanowi, że „o ile nie postanowiono inaczej”, umowa na czas określony przedłuża się automatycznie z końcem okresu, na jaki została zawarta. Każde przedłużenie następuje na taki sam okres jak pierwotny lub na trzy lata, jeżeli pierwotny okres był krótszy. Art. 1097 ust. 3 dodaje, że sprzeciw wynajmującego wobec pierwszego przedłużenia staje się skuteczny dopiero po trzech latach od podpisania umowy. Do tego czasu umowa pozostaje w mocy.

W praktyce występują trzy sytuacje:

1. Umowa wyłącza przedłużenie (umowa bez możliwości przedłużenia). Większość sądów i komentatorów przyjmuje, że jest to dopuszczalne, a najem po prostu wygasa z końcem okresu. Proszę jasno sformułować to postanowienie, ponieważ sądy nadal są podzielone co do części art. 1096.
2. Umowa przedłuża się i nie określa okresu przedłużenia. Umowa roczna przedłuża się na trzy lata, więc najwcześniejszy termin zakończenia jej przez nieprzedłużenie przypada cztery lata po rozpoczęciu. Umowa dwuletnia przedłuża się na trzy lata, co łącznie daje pięć lat. Umowa pięcioletnia przedłuża się każdorazowo na trzy lata.
3. Umowa przedłuża się na krótszy okres (na przykład co roku). Sądy są podzielone co do tego, czy strony mogą uzgodnić okres przedłużenia krótszy niż trzy lata. Orzeczenia Sądu Najwyższego (STJ) od 2023 r. zmierzają ku traktowaniu trzech lat jako bezwzględnie obowiązującego minimum. Nawet przy łagodniejszym poglądzie nie można zakończyć najmu przez nieprzedłużenie przed upływem trzech lat od podpisania.

Zasada ta dotyczy umów na czas określony z możliwością przedłużenia, które nadal obowiązywały w chwili wejścia w życie Lei 13/2019, a nie tylko nowszych umów. Mais Habitação (Lei 56/2023) zmieniła zasady dotyczące czynszu i nie zmieniła tych przepisów o okresie najmu.

Z jakim wyprzedzeniem trzeba złożyć sprzeciw wobec przedłużenia

Aby powstrzymać przedłużenie umowy, wynajmujący wysyła sprzeciw wobec przedłużenia (oposição à renovação). Termin liczy się wstecz od daty zakończenia bieżącego okresu lub przedłużenia (art. 1097 ust. 1–2), a powyższa zasada trzech lat obowiązuje dodatkowo.

Przykład: trzyletnia umowa kończy się 31 sierpnia 2027 r. Jeżeli chcą Państwo, aby wtedy wygasła, najemca musi otrzymać Państwa zawiadomienie co najmniej 120 dni wcześniej, czyli do początku maja 2027 r. Jeżeli zawiadomienie dotrze za późno, umowa się przedłuża, w tym przypadku na kolejne trzy lata.

Po wysłaniu przez Państwa skutecznego sprzeciwu wobec przedłużenia najemca może wyprowadzić się w dowolnym momencie z 30-dniowym wypowiedzeniem (art. 1098 ust. 4).

Kiedy najemca może wyprowadzić się wcześniej

Najemca z umową na czas określony może ją rozwiązać przed upływem okresu (art. 1098 ust. 3). Zasady są następujące:

• Najemca musi najpierw przebyć jedną trzecią pierwotnego okresu lub bieżącego przedłużenia. Przy umowie trzyletniej oznacza to jeden rok.
• Następnie może wypowiedzieć umowę w dowolnym momencie z 120-dniowym wypowiedzeniem, jeżeli okres wynosi rok lub dłużej, albo z 60-dniowym wypowiedzeniem, jeżeli jest krótszy.
• Rozwiązanie następuje z końcem miesiąca kalendarzowego (art. 1098 ust. 5).
• Jeżeli najemca zachowa zbyt krótki okres wypowiedzenia, umowa i tak się kończy, ale najemca jest winien czynsz za brakujący okres wypowiedzenia. Wyjątkami są przymusowe bezrobocie, trwała niezdolność do pracy lub śmierć najemcy albo osoby, która prowadziła z nim wspólne gospodarstwo domowe przez ponad rok (art. 1098 ust. 6).

W przypadku umowy na czas nieokreślony najemca może ją wypowiedzieć po sześciu miesiącach, z 120-dniowym wypowiedzeniem, jeżeli najem trwa rok lub dłużej, albo z 60-dniowym wypowiedzeniem, jeżeli trwa do roku (art. 1100).

Zakończenie najmu, gdy potrzebują Państwo mieszkania lub planują poważne prace

Potrzeby własne, umowa na czas określony. Zasada trzech lat nie ma zastosowania, jeżeli potrzebują Państwo mieszkania, aby zamieszkać w nim samodzielnie lub z dzieckiem (zstępnym pierwszego stopnia) (art. 1097 ust. 4). Obowiązują warunki z art. 1102 i art. 1103:

• Płacą Państwo najemcy odszkodowanie w wysokości rocznego czynszu.
• Muszą Państwo być właścicielem, współwłaścicielem lub użytkownikiem (dożywotnim) nieruchomości od ponad dwóch lat, chyba że ją Państwo odziedziczyli.
• Przez ponad rok nie mogli Państwo mieć innego własnego mieszkania zaspokajającego tę potrzebę. W przypadku Lizbony i Porto obejmuje to miasto i sąsiednie gminy. W innych miejscach — tę samą gminę.
• Składają Państwo pisemne wypowiedzenie z co najmniej sześciomiesięcznym wyprzedzeniem, a wypowiedzenie musi wyraźnie wskazywać przyczynę, inaczej jest bezskuteczne.
• Państwo lub Państwa dziecko muszą wprowadzić się w ciągu trzech miesięcy i mieszkać tam co najmniej dwa lata. W przeciwnym razie są Państwo winni odszkodowanie w wysokości czynszu za 10 lat, chyba że nie ponoszą Państwo winy.

Umowy na czas nieokreślony. Na podstawie art. 1101 wynajmujący może zakończyć umowę na czas nieokreślony z jednej z trzech przyczyn:

• Potrzeby własne, na tych samych warunkach co powyżej.
• Rozbiórka lub gruntowna przebudowa (obras de remodelação ou restauro profundos), wymagająca opróżnienia mieszkania. Potrzebne jest sześciomiesięczne wypowiedzenie. Wypowiedzenie musi zawierać dowód złożenia w gminie wniosku o pozwolenie na prace oraz oświadczenie odpowiedzialnego architekta lub inżyniera. Później potwierdzają Państwo wypowiedzenie pozwoleniem na budowę. Muszą Państwo albo zapłacić czynsz za dwa lata (nie mniej niż dwukrotność 1/15 wartości podatkowej nieruchomości, VPT), albo zapewnić najemcy inne mieszkanie na co najmniej trzy lata. Jeżeli w ciągu 30 dni strony nie uzgodnią, która opcja ma zastosowanie, obowiązuje płatność. Połowa jest należna przy potwierdzeniu wypowiedzenia, a reszta przy zwrocie kluczy (art. 1103).
• Bez podania przyczyny, z co najmniej pięcioletnim wypowiedzeniem. Trzeba je potwierdzić drugim listem wysłanym między 15 a 12 miesiącami przed datą zakończenia, inaczej jest bezskuteczne (art. 1104).

Starsze umowy, zwłaszcza sprzed 1990 r., a także najemcy w wieku 65 lat lub starsi albo z niepełnosprawnością w stopniu 60% lub wyższym korzystają z dodatkowej ochrony. W takich przypadkach przed złożeniem wypowiedzenia proszę zasięgnąć porady prawnej.

Forma pisemna i prawidłowe doręczenie

• Sama umowa najmu musi mieć formę pisemną (art. 1069). Jeżeli jej nie ma, a nie wynika to z winy najemcy, najemca może udowodnić istnienie najmu w inny sposób. Wystarczy sześć miesięcy zamieszkiwania w lokalu i płacenia czynszu bez sprzeciwu wynajmującego.
• Zawiadomienia o zakończeniu najmu, waloryzacji czynszu i pracach muszą mieć formę pisemną i być podpisane. Proszę wysyłać je listem poleconym za potwierdzeniem odbioru (carta registada com aviso de receção) (NRAU, Lei 6/2006, art. 9).
• Listy do najemcy wysyła się na adres wynajmowanego lokalu, chyba że najemca wskazał Państwu na piśmie inny adres.
• Zawiadomienie można też doręczyć osobiście, jeżeli najemca podpisze i opatrzy datą kopię jako potwierdzenie odbioru.
• Według obecnych przepisów e-mail ani WhatsApp nie są skutecznym sposobem złożenia wypowiedzenia.
• Proszę zostawić kilka tygodni zapasu przed terminem, zachować kopie i dowody nadania oraz jasno wskazać datę zakończenia.

Co zmieniłaby reforma z 2026 r. (w toku)

Rządowy projekt ustawy, Proposta de Lei 103/XVII, został złożony 12 sierpnia 2026 r. i przeszedł głosowanie ogólne 30 września 2026 r. Za głosowały PSD, IL i CDS-PP, Chega wstrzymała się od głosu, a PS, Livre, PCP, BE, PAN i JPP głosowały przeciw. Jest to ustawa upoważniająca, więc rząd zmieniałby następnie prawo w drodze dekretu z mocą ustawy. Nie obowiązuje ona. Wymaga jeszcze prac w komisji, głosowania końcowego i publikacji, a szczegóły mogą się zmienić. W złożonej wersji:

• umowa przedłużałaby się na taki sam okres jak pierwotny, co znosiłoby trzyletnie minimum przedłużenia;
• zniesiona zostałaby zasada odraczająca sprzeciw wynajmującego wobec pierwszego przedłużenia do trzech lat od podpisania;
• doprecyzowano by, od której daty liczy się okresy wypowiedzenia;
• okres wypowiedzenia umowy na czas nieokreślony bez podania przyczyny zostałby skrócony z pięciu lat do trzech;
• dopuszczono by zawiadomienia e-mailem, jeżeli obie strony się na to zgodziły;
• wynajmujący mógłby rozwiązać umowę po dwóch miesiącach zaległości w czynszu zamiast trzech.

Dopóki nowa ustawa nie zostanie opublikowana, obowiązują powyższe zasady, również w odniesieniu do umów zawieranych obecnie.

Lista kontrolna

• Proszę wskazać w umowie, czy najem jest na czas określony czy nieokreślony, jak długi jest okres (co najmniej rok dla stałego miejsca zamieszkania) oraz czy i na jak długo się przedłuża.
• Przy najmie dla studenta lub w związku z delegacją proszę wskazać w umowie tymczasowy cel.
• Proszę zapisać w kalendarzu datę zakończenia każdego okresu i ostatni dzień na złożenie wypowiedzenia: 240, 120 lub 60 dni wcześniej, w zależności od długości okresu.
• Proszę pamiętać, że w ciągu pierwszych trzech lat nie można zakończyć najmu przez nieprzedłużenie, chyba że potrzebują Państwo mieszkania dla siebie lub dziecka.
• Każde zawiadomienie proszę wysyłać w podpisanej formie pisemnej listem poleconym za potwierdzeniem odbioru i zachować dowód.
• W przypadku potrzeb własnych proszę najpierw sprawdzić warunki (dwa lata własności, brak innego mieszkania, roczny czynsz jako odszkodowanie, wprowadzenie się w ciągu trzech miesięcy).