Doba nájmu, predĺženie a skončenie nájomnej zmluvy na bývanie v Portugalsku

Nájomná zmluva na bývanie v Portugalsku nemusí trvať päť rokov. Zmluva na dobu určitú musí spravidla trvať najmenej jeden rok a môže trvať až 30 rokov. Pokiaľ zmluva neurčuje inak, na konci každého obdobia sa automaticky predĺži. Ako prenajímateľ ju nemôžete ukončiť odmietnutím prvého predĺženia skôr ako tri roky po jej podpise, pokiaľ byt nepotrebujete pre seba alebo svoje deti. Výpovedná lehota oboch strán závisí od dĺžky zmluvy alebo obdobia predĺženia. Oznámenie musí byť písomné a bežne sa posiela doporučeným listom.

Na dobu určitú alebo neurčitú: dva typy nájmu

Občiansky zákonník (Código Civil, čl. 1094) pripúšťa dva druhy nájmu bytu:

• Na dobu určitú (prazo certo). Nájom trvá stanovené obdobie, napríklad jeden, tri alebo päť rokov, a potom sa automaticky predĺži, pokiaľ niekto predĺženiu neodporuje.
• Na dobu neurčitú (duração indeterminada). Nájom nemá dátum skončenia. Prenajímateľ ho môže ukončiť len z dôvodov stanovených zákonom (pozri nižšie). Zmluva na dobu určitú môže tiež stanoviť, že sa po prvom predĺžení zmení na zmluvu na dobu neurčitú.

Ak zmluva o dobe trvania nič neuvádza, považuje sa za nájom na dobu určitú piatich rokov (čl. 1094 ods. 3). Toto štandardné pravidlo spolu s odlišnými pravidlami pre nebytové nájmy je pravdepodobne zdrojom mýtu o „päťročnom minime“. Zákon pre byty žiadne také minimum nestanovuje.

Aká krátka alebo dlhá môže byť doba nájmu

Podľa čl. 1095, ktorý má toto znenie od nadobudnutia účinnosti Lei 13/2019 13. februára 2019:

• Doba musí byť uvedená v doložke zmluvy.
• Nemôže byť kratšia ako 1 rok ani dlhšia ako 30 rokov. Kratšia alebo dlhšia doba sa automaticky predĺži alebo skráti na tento limit. Šesťmesačný nájom trvalého bydliska sa preto považuje za jednoročný.
• Výnimka: jednoročné minimum sa nevzťahuje na nájmy na netrvalé bývanie alebo na dočasný osobitný účel uvedený v zmluve. Zákon ako príklady uvádza pracovné dôvody, vzdelávanie a odbornú prípravu a cestovný ruch. Patria sem prenájmy študentom a prenájmy na pracovné vyslanie.
• Tieto dočasné nájmy sa automaticky nepredlžujú, pokiaľ to zmluva neuvádza (čl. 1096 ods. 2).

Pre nebytové nájmy stanovuje čl. 1110 iné štandardné pravidlá. Ak zmluva mlčí, nájom trvá päť rokov a prenajímateľ nemôže počas prvých piatich rokov predĺženiu odporovať. Nič z toho sa na byty nevzťahuje.

Automatické predĺženie a pravidlo 3 rokov

Článok 1096 ods. 1 stanovuje, že „pokiaľ nie je dohodnuté inak“, zmluva na dobu určitú sa na konci svojej doby automaticky predĺži. Každé predĺženie je na rovnaké obdobie ako pôvodná doba, alebo na tri roky, ak bola táto doba kratšia. Článok 1097 ods. 3 dopĺňa, že námietka prenajímateľa proti prvému predĺženiu nadobúda účinnosť až tri roky po podpise zmluvy. Dovtedy zmluva zostáva v platnosti.

V praxi existujú tri situácie:

1. Zmluva predĺženie vylučuje (nepredĺžiteľný nájom). Väčšina súdov a komentátorov uznáva, že je to prípustné, a nájom jednoducho uplynie na konci svojej doby. Doložku formulujte jasne, pretože súdy sú v niektorých častiach čl. 1096 stále nejednotné.
2. Zmluva sa predlžuje a obdobie predĺženia neurčuje. Jednoročný nájom sa predĺži na tri roky, takže najskorší termín, ku ktorému ho môžete ukončiť nepredĺžením, sú štyri roky od začiatku. Dvojročný nájom sa predĺži na tri roky, spolu teda päť rokov. Päťročný nájom sa predlžuje vždy na tri roky.
3. Zmluva sa predlžuje na kratšie obdobie (napríklad ročne). Súdy sa rozchádzajú v tom, či si strany môžu dohodnúť obdobie predĺženia kratšie ako tri roky. Rozhodnutia Najvyššieho súdu (STJ) od roku 2023 majú tendenciu považovať tri roky za povinné minimum. Aj pri miernejšom výklade však nemôžete ukončiť nájom nepredĺžením skôr ako tri roky od podpisu.

Pravidlo sa vzťahuje na predĺžiteľné zmluvy na dobu určitú, ktoré ešte trvali, keď Lei 13/2019 nadobudol účinnosť, nielen na novšie zmluvy. Mais Habitação (Lei 56/2023) zmenil pravidlá o nájomnom a tieto ustanovenia o dobe trvania neprepísal.

Akú lehotu musíte dodržať, aby ste zabránili predĺženiu

Aby sa nájom nepredĺžil, prenajímateľ pošle námietku proti predĺženiu (oposição à renovação). Lehota sa počíta spätne od dátumu skončenia aktuálnej doby alebo predĺženia (čl. 1097 ods. 1 – 2) a navyše stále platí vyššie uvedené pravidlo troch rokov.

Napríklad pri trojročnom nájme, ktorý končí 31. augusta 2027: ak chcete, aby sa vtedy skončil, nájomca musí dostať Vaše oznámenie najmenej 120 dní vopred, teda do začiatku mája 2027. Ak oznámenie príde neskoro, nájom sa predĺži, v tomto prípade o ďalšie tri roky.

Keď ste odoslali platnú námietku proti predĺženiu, nájomca môže kedykoľvek odísť s 30-dňovou výpovednou lehotou (čl. 1098 ods. 4).

Kedy môže nájomca odísť skôr

Nájomca so zmluvou na dobu určitú ju môže ukončiť pred uplynutím doby (čl. 1098 ods. 3). Pravidlá sú tieto:

• Nájomca musí mať najprv za sebou jednu tretinu pôvodnej doby alebo aktuálneho predĺženia. Pri trojročnom nájme to znamená jeden rok.
• Potom môže nájom kedykoľvek vypovedať s 120-dňovou lehotou, ak je doba jeden rok alebo viac, alebo so 60-dňovou lehotou, ak je kratšia.
• Výpoveď nadobúda účinnosť ku koncu kalendárneho mesiaca (čl. 1098 ods. 5).
• Ak nájomca dodrží príliš krátku lehotu, nájom sa aj tak skončí, ale nájomca dlhuje nájomné za chýbajúcu časť lehoty. Výnimkami sú nedobrovoľná nezamestnanosť, trvalá pracovná neschopnosť alebo smrť nájomcu či osoby, ktorá s ním viac ako rok žila v spoločnej domácnosti (čl. 1098 ods. 6).

Pri nájme na dobu neurčitú môže nájomca vypovedať po šiestich mesiacoch, s 120-dňovou lehotou, ak nájom trvá rok alebo viac, alebo so 60-dňovou lehotou, ak trvá najviac rok (čl. 1100).

Skončenie nájmu, pretože byt potrebujete, alebo pre rozsiahle práce

Vlastná potreba, nájom na dobu určitú. Pravidlo troch rokov sa neuplatňuje, ak byt potrebujete na bývanie pre seba alebo dieťa (potomka prvého stupňa) (čl. 1097 ods. 4). Uplatňujú sa podmienky čl. 1102 a čl. 1103:

• Nájomcovi zaplatíte odškodnenie vo výške ročného nájomného.
• Nehnuteľnosť musíte vlastniť, spoluvlastniť alebo mať k nej požívacie právo (doživotné užívanie) viac ako dva roky, pokiaľ ste ju nezdedili.
• Viac ako rok ste nesmeli mať iný vlastný byt, ktorý by túto potrebu uspokojil. Pri Lisabone a Porte sa to vzťahuje na mesto a susedné obce. Inde na tú istú obec.
• Dáte najmenej šesťmesačné písomné oznámenie, ktoré musí výslovne uvádzať dôvod, inak nemá účinok.
• Vy alebo Vaše dieťa sa musíte nasťahovať do troch mesiacov a bývať tam najmenej dva roky. Ak to nesplníte, dlhujete odškodnenie vo výške nájomného za 10 rokov, pokiaľ nesplnenie nebolo Vaším zavinením.

Nájmy na dobu neurčitú. Podľa čl. 1101 môže prenajímateľ ukončiť nájom na dobu neurčitú z jedného z troch dôvodov:

• Vlastná potreba, za rovnakých podmienok ako vyššie.
• Demolácia alebo rozsiahla rekonštrukcia (obras de remodelação ou restauro profundos), ktorá si vyžaduje prázdny byt. Potrebujete šesťmesačnú lehotu. Oznámenie musí obsahovať doklad o tom, že ste obec požiadali o povolenie prác, a vyhlásenie zodpovedného architekta alebo inžiniera. Oznámenie neskôr potvrdíte stavebným povolením. Musíte buď zaplatiť nájomné za dva roky (nie menej ako dvojnásobok 1/15 daňovej hodnoty nehnuteľnosti, VPT), alebo nájomcovi zabezpečiť náhradné bývanie najmenej na tri roky. Ak sa do 30 dní nedohodnete, ktorá možnosť sa uplatní, platí platba. Polovica je splatná pri potvrdení oznámenia a zvyšok pri vrátení kľúčov (čl. 1103).
• Bez uvedenia dôvodu, s lehotou najmenej päť rokov. Musíte ju potvrdiť druhým listom odoslaným 15 až 12 mesiacov pred dátumom skončenia, inak nemá účinok (čl. 1104).

Staršie zmluvy, najmä spred roku 1990, a nájomcovia vo veku 65 a viac rokov alebo so zdravotným postihnutím 60 % a viac majú dodatočnú ochranu. V týchto prípadoch sa pred doručením oznámenia poraďte s právnikom.

Písomná forma a správne doručenie

• Samotná nájomná zmluva musí byť písomná (čl. 1069). Ak nie je a nie je to vinou nájomcu, nájomca môže existenciu nájmu preukázať inými prostriedkami. Postačuje šesť mesiacov bývania v byte a platenia nájomného bez námietky prenajímateľa.
• Oznámenia o skončení nájmu, aktualizáciách nájomného a prácach musia byť písomné a podpísané. Posielajte ich doporučeným listom s doručenkou (carta registada com aviso de receção) (NRAU, Lei 6/2006, čl. 9).
• Listy nájomcovi sa posielajú na adresu prenajatého bytu, pokiaľ Vám nájomca písomne neoznámil inú adresu.
• Oznámenie môžete odovzdať aj osobne, ak nájomca podpíše a datuje kópiu ako prevzatú.
• Podľa platného práva nie je e-mail ani WhatsApp platným spôsobom doručenia oznámenia.
• Nechajte si pred lehotou rezervu niekoľkých týždňov, uschovajte kópie a potvrdenia o podaní a jasne uveďte dátum skončenia.

Čo by zmenila reforma z roku 2026 (pripravuje sa)

Vládny návrh zákona Proposta de Lei 103/XVII bol predložený 12. augusta 2026 a 30. septembra 2026 prešiel všeobecným hlasovaním. Za hlasovali PSD, IL a CDS-PP, Chega sa zdržala a PS, Livre, PCP, BE, PAN a JPP hlasovali proti. Ide o splnomocňovací zákon, takže vláda by potom zmenila právo prostredníctvom dekrétu (decree-law). Nie je účinný. Ešte musí prejsť posúdením vo výbore, záverečným hlasovaním a uverejnením a podrobnosti sa môžu zmeniť. V predloženom znení by:

• nájom sa predlžoval na rovnaké obdobie ako pôvodná doba, čím by sa zrušilo trojročné minimum predĺženia;
• zrušil pravidlo, ktoré odkladá námietku prenajímateľa proti prvému predĺženiu na tri roky od podpisu;
• spresnil, od ktorého dátumu sa výpovedné lehoty počítajú;
• skrátil lehotu na ukončenie nájmu na dobu neurčitú bez uvedenia dôvodu z piatich rokov na tri;
• umožnil oznámenia e-mailom, ak s tým obe strany súhlasili;
• umožnil prenajímateľovi vypovedať zmluvu po dvoch mesiacoch nezaplateného nájomného namiesto troch.

Kým nebude uverejnený nový zákon, platia vyššie uvedené pravidlá, a to aj pre zmluvy, ktoré podpíšete teraz.

Kontrolný zoznam

• V zmluve uveďte, či je nájom na dobu určitú alebo neurčitú, aká je doba (pri trvalom bydlisku najmenej jeden rok) a či a na ako dlho sa predlžuje.
• Pri prenájme študentovi alebo na pracovné vyslanie uveďte v zmluve dočasný účel.
• Zapíšte si do kalendára dátum skončenia každej doby a posledný deň na oznámenie: 240, 120 alebo 60 dní pred ním, podľa dĺžky doby.
• Pamätajte, že v prvých troch rokoch nemôžete nájom ukončiť nepredĺžením, pokiaľ byt nepotrebujete pre seba alebo dieťa.
• Každé oznámenie posielajte podpísané a písomne, doporučeným listom s doručenkou, a uschovajte si doklad.
• Pri vlastnej potrebe si najprv overte podmienky (dva roky vlastníctva, žiadny iný byt, ročné nájomné ako odškodnenie, nasťahovanie do troch mesiacov).