Eluruumi üürilepingu kestus, pikenemine ja lõpetamine Portugalis

Portugali eluruumi üürileping ei pea kestma viis aastat. Tähtajaline üürileping peab tavaliselt kestma vähemalt ühe aasta ja võib kesta kuni 30 aastat. Kui lepingus ei ole sätestatud teisiti, pikeneb see iga tähtaja lõpus automaatselt. Üürileandjana ei saa Te seda esimese pikenemise vaidlustamisega lõpetada enne, kui allkirjastamisest on möödunud kolm aastat, välja arvatud juhul, kui vajate kodu endale või oma lastele. Etteteatamistähtaeg, mida kumbki pool peab järgima, sõltub lepingu või pikenemisperioodi pikkusest. Teade peab olema kirjalik ja see saadetakse tavaliselt tähitud kirjaga.

Tähtajaline või tähtajatu: kaks üürilepingu liiki

Tsiviilseadustik (Código Civil, art. 1094) lubab kahte liiki eluruumi üürilepinguid:

• Tähtajaline (prazo certo). Üürileping kestab kindlaksmääratud perioodi, näiteks ühe, kolme või viis aastat, ja pikeneb seejärel automaatselt, kui keegi pikenemisele vastu ei ole.
• Tähtajatu (duração indeterminada). Üürilepingul ei ole lõppkuupäeva. Üürileandja saab selle lõpetada ainult seaduses sätestatud alustel (vt allpool). Tähtajalises lepingus võib ka olla sätestatud, et see muutub pärast esimest pikenemist tähtajatuks.

Kui lepingus kestuse kohta midagi öeldud ei ole, käsitletakse seda viieaastase tähtajalise üürilepinguna (art. 1094(3)). See vaikereegel koos äripindade üürilepingute erinevate reeglitega on tõenäoliselt „viieaastase miinimumi“ müüdi allikas. Seadus ei sätesta kodude puhul sellist miinimumi.

Kui lühike või pikk võib tähtaeg olla

Art. 1095 kohaselt, mille sõnastus kehtib alates Lei 13/2019 jõustumisest 13. veebruaril 2019:

• Tähtaeg peab olema kirjas lepingu tingimuses.
• See ei tohi olla lühem kui 1 aasta ega pikem kui 30 aastat. Lühem või pikem tähtaeg pikendatakse või lühendatakse automaatselt selle piirini. Alalise kodu kuuekuulist üürilepingut käsitletakse seega üheaastase üürilepinguna.
• Erand: üheaastane miinimum ei kehti mittealalise eluaseme või lepingus märgitud ajutise eriotstarbe jaoks sõlmitud üürilepingutele. Seadus toob näidetena tööalased põhjused, hariduse ja koolituse ning turismi. Siia kuuluvad üliõpilaste üürid ja töölähetuse üürid.
• Need ajutised üürilepingud ei pikene automaatselt, kui lepingus ei ole seda sätestatud (art. 1096(2)).

Äri- (mitte-eluruumi) üürilepingute puhul sätestab art. 1110 teistsugused vaikereeglid. Kui leping selle kohta midagi ei ütle, kestab üürileping viis aastat ja üürileandja ei saa esimese viie aasta jooksul pikenemisele vastu olla. Midagi sellest ei kehti kodude kohta.

Automaatne pikenemine ja 3 aasta reegel

Artikkel 1096(1) ütleb, et „kui ei ole kokku lepitud teisiti“, pikeneb tähtajaline üürileping tähtaja lõpus automaatselt. Iga pikenemine on sama pikk kui algne tähtaeg või kolm aastat, kui see tähtaeg oli lühem. Artikkel 1097(3) lisab, et üürileandja vastuseis esimesele pikenemisele jõustub alles kolm aastat pärast lepingu allkirjastamist. Seni jääb leping kehtima.

Praktikas on kolm olukorda:

1. Leping välistab pikenemise (pikenemata üürileping). Enamik kohtuid ja kommentaatoreid nõustub, et see on lubatud, ja üürileping lihtsalt lõpeb tähtaja lõpus. Sõnastage tingimus selgelt, sest kohtud on art. 1096 osade suhtes endiselt eri meelt.
2. Leping pikeneb ja ei määra pikenemisperioodi. Üheaastane üürileping pikeneb kolmeks aastaks, seega on varaseim kuupäev, mil saate selle pikenemata jätmisega lõpetada, neli aastat pärast algust. Kaheaastane üürileping pikeneb kolmeks aastaks, kokku viis aastat. Viieaastane üürileping pikeneb kolme aasta kaupa.
3. Leping pikeneb lühemaks perioodiks (näiteks aasta kaupa). Kohtud on eri meelt selles, kas pooled võivad kokku leppida alla kolmeaastase pikenemisperioodi. Riigikohtu (STJ) otsused alates 2023. aastast on kaldunud käsitlema kolme aastat kohustusliku miinimumina. Isegi leebema seisukoha korral ei saa Te üürilepingut pikenemata jätmisega lõpetada enne, kui allkirjastamisest on möödunud kolm aastat.

Reegel kehtib pikendatavatele tähtajalistele üürilepingutele, mis olid Lei 13/2019 jõustumise ajal veel kehtivad, mitte ainult uuematele lepingutele. Mais Habitação (Lei 56/2023) muutis üürireegleid ega kirjutanud neid kestuse sätteid ümber.

Kui palju ette peate teatama pikenemise peatamiseks

Üürilepingu pikenemise peatamiseks saadab üürileandja pikenemise vaidlustamise teate (oposição à renovação). Tähtaeg arvestatakse tagasi kehtiva tähtaja või pikenemise lõppkuupäevast (art. 1097(1)–(2)) ja lisaks kehtib endiselt ülaltoodud kolme aasta reegel.

Võtame näiteks kolmeaastase üürilepingu, mis lõpeb 31. augustil 2027. Kui soovite, et see siis lõppeks, peab üürnik Teie teate kätte saama vähemalt 120 päeva varem, st 2027. aasta mai alguseks. Kui teade saabub hilja, üürileping pikeneb, antud juhul veel kolmeks aastaks.

Kui olete saatnud kehtiva pikenemise vaidlustamise teate, võib üürnik lahkuda igal ajal 30-päevase etteteatamisega (art. 1098(4)).

Millal võib üürnik varem lahkuda

Tähtajalise üürilepinguga üürnik võib selle lõpetada enne tähtaja möödumist (art. 1098(3)). Reeglid on järgmised:

• Üürnik peab olema esmalt täitnud ühe kolmandiku algsest tähtajast või kehtivast pikenemisest. Kolmeaastase üürilepingu puhul tähendab see ühte aastat.
• Pärast seda võib üürnik lepingu igal ajal lõpetada 120-päevase etteteatamisega, kui tähtaeg on üks aasta või rohkem, või 60-päevase etteteatamisega, kui see on lühem.
• Lõpetamine jõustub kalendrikuu lõpus (art. 1098(5)).
• Kui üürnik teatab liiga vähe ette, lõpeb üürileping siiski, kuid üürnik võlgneb puuduva etteteatamisperioodi eest üüri. Erandid on tahtmatu töötus, püsiv töövõimetus või üürniku või temaga üle aasta ühise leibkonnana elanud isiku surm (art. 1098(6)).

Tähtajatu üürilepingu puhul võib üürnik selle lõpetada pärast kuut kuud, 120-päevase etteteatamisega, kui üürileping on kestnud aasta või kauem, või 60-päevase etteteatamisega, kui see on kestnud kuni aasta (art. 1100).

Üürilepingu lõpetamine, kuna vajate kodu, või suurte tööde tõttu

Omakasutus, tähtajaline üürileping. Kolme aasta reegel ei kehti, kui vajate kodu elamiseks endale või lapsele (esimese astme alanejale sugulasele) (art. 1097(4)). Kehtivad art. 1102 ja art. 1103 tingimused:

• Maksate üürnikule hüvitist ühe aasta üüri ulatuses.
• Peate olema kinnisvara omanud, kaasomanud või omanud selle kasutusvaldust (eluaegne kasutusõigus) üle kahe aasta, välja arvatud juhul, kui pärisite selle.
• Üle aasta ei tohi Teil olla olnud teist oma kodu, mis vajaduse rahuldaks. Lissaboni ja Porto puhul hõlmab see linna ja selle naaberomavalitsusi. Mujal hõlmab see sama omavalitsust.
• Teatate kirjalikult vähemalt kuus kuud ette ja teates peab põhjus olema sõnaselgelt märgitud, vastasel juhul ei ole sellel toimet.
• Teie või Teie laps peab sisse kolima kolme kuu jooksul ja elama seal vähemalt kaks aastat. Kui Te seda ei tee, võlgnete hüvitist 10 aasta üüri ulatuses, välja arvatud juhul, kui see ei olnud Teie süü.

Tähtajatud üürilepingud. Art. 1101 kohaselt võib üürileandja tähtajatu üürilepingu lõpetada ühel kolmest alusest:

• Omakasutus samadel tingimustel nagu eespool.
• Lammutamine või põhjalik renoveerimine (obras de remodelação ou restauro profundos), mis nõuab, et kodu oleks tühi. Vajate kuuekuulist etteteatamist. Teatele tuleb lisada tõend, et olete omavalitsuselt tööde jaoks taotlenud luba, ja vastutava arhitekti või inseneri avaldus. Hiljem kinnitate teate ehitusloaga. Peate kas maksma kahe aasta üüri (mitte vähem kui kaks korda 1/15 kinnisvara maksustamisväärtusest, VPT) või majutama üürniku ümber vähemalt kolmeks aastaks. Kui Te ei ole 30 päeva jooksul kokku leppinud, kumba valite, kohaldatakse maksmist. Pool summast tuleb tasuda teate kinnitamisel ja ülejäänu võtmete tagastamisel (art. 1103).
• Põhjust esitamata, vähemalt viieaastase etteteatamisega. Peate seda kinnitama teise kirjaga, mis saadetakse 15 kuni 12 kuud enne lõppkuupäeva, vastasel juhul ei ole sellel toimet (art. 1104).

Vanematel lepingutel, eriti enne 1990. aastat sõlmitutel, ning 65-aastastel või vanematel või vähemalt 60% puudega üürnikel on lisakaitse. Neil juhtudel küsige enne teate esitamist õigusnõu.

Kirjalik vorm ja nõuetekohane saatmine

• Üürileping ise peab olema kirjalik (art. 1069). Kui see ei ole kirjalik ja see ei ole üürniku süü, võib üürnik üürilepingu olemasolu tõendada muul viisil. Piisab kuuest kuust kodus elamisest ja üüri maksmisest ilma üürileandja vastuväiteta.
• Teated üürilepingu lõpetamise, üüri ajakohastamise ja tööde kohta peavad olema kirjalikud ja allkirjastatud. Saatke need tähitud kirjaga koos kättesaamisteatega (carta registada com aviso de receção) (NRAU, Lei 6/2006, art. 9).
• Kirjad üürnikule saadetakse üüritud koju, kui üürnik ei ole Teile kirjalikult teist aadressi andnud.
• Võite teate ka isiklikult üle anda, kui üürnik allkirjastab ja kuupäevastab koopia kättesaaduna.
• Kehtiva seaduse kohaselt ei ole e-kiri ega WhatsApp kehtiv viis teate andmiseks.
• Jätke tähtajani mõne nädala varu, hoidke alles koopiad ja postikviitungid ning märkige lõppkuupäev selgelt.

Mida muudaks 2026. aasta reform (ootel)

Valitsuse eelnõu Proposta de Lei 103/XVII esitati 12. augustil 2026 ja see läbis üldhääletuse 30. septembril 2026. PSD, IL ja CDS-PP hääletasid poolt, Chega jäi erapooletuks ning PS, Livre, PCP, BE, PAN ja JPP hääletasid vastu. See on volitusseadus, seega muudaks valitsus seejärel seadust dekreetseadusega. See ei ole jõus. See vajab veel komisjonis menetlemist, lõpphääletust ja avaldamist ning üksikasjad võivad muutuda. Esitatud kujul see:

• paneks üürilepingu pikenema sama perioodi võrra kui algne tähtaeg, kaotades kolmeaastase minimaalse pikenemise;
• kaotaks reegli, mis lükkab üürileandja vastuseisu esimesele pikenemisele edasi kolme aastani pärast allkirjastamist;
• teeks selgeks, millisest kuupäevast etteteatamistähtaegu arvestatakse;
• lühendaks tähtajatu üürilepingu põhjuseta lõpetamise etteteatamist viielt aastalt kolmele;
• lubaks teateid e-posti teel, kui mõlemad pooled on sellega nõustunud;
• lubaks üürileandjal lõpetada lepingu pärast kahe kuu tasumata üüri kolme asemel.

Kuni uue seaduse avaldamiseni kehtivad ülaltoodud reeglid, sealhulgas üürilepingutele, mille sõlmite praegu.

Kontrollnimekiri

• Märkige lepingus, kas üürileping on tähtajaline või tähtajatu, kui pikk on tähtaeg (alalise kodu puhul vähemalt üks aasta) ning kas ja kui kauaks see pikeneb.
• Üliõpilase või töölähetuse üüri puhul märkige lepingus ajutine eesmärk.
• Märkige kalendrisse iga tähtaja lõppkuupäev ja etteteatamise viimane päev: 240, 120 või 60 päeva enne seda, olenevalt tähtaja pikkusest.
• Pidage meeles, et Te ei saa üürilepingut esimese kolme aasta jooksul pikenemata jätmisega lõpetada, välja arvatud juhul, kui vajate kodu endale või lapsele.
• Saatke iga teade allkirjastatud kirjalikul kujul tähitud kirjaga koos kättesaamisteatega ja hoidke tõend alles.
• Omakasutuse korral kontrollige esmalt tingimusi (kaks aastat omandit, muu kodu puudumine, ühe aasta üür hüvitisena, sissekolimine kolme kuu jooksul).