Срок, подновяване и прекратяване на договор за жилищен наем в Португалия

Договорът за жилищен наем в Португалия не е задължително да е за пет години. Срочният договор обикновено трябва да е за поне една година и може да бъде за до 30 години. Освен ако договорът не предвижда друго, той се подновява автоматично в края на всеки срок. Като наемодател не можете да го прекратите, като откажете първото подновяване, преди да са изминали три години от подписването му, освен ако жилището не Ви е нужно за Вас или за децата Ви. Предизвестието, което всяка страна трябва да даде, зависи от продължителността на договора или на периода на подновяване. Предизвестието трябва да е писмено и обикновено се изпраща с препоръчано писмо.

Срочен или безсрочен: двата вида договор

Гражданският кодекс (Código Civil, чл. 1094) допуска два вида договори за жилищен наем:

• Срочен (prazo certo). Договорът е за определен период, например една, три или пет години, и след това се подновява автоматично, освен ако някоя от страните не се противопостави на подновяването.
• Безсрочен (duração indeterminada). Договорът няма крайна дата. Наемодателят може да го прекрати само на основанията, предвидени в закона (вижте по-долу). Срочният договор може също да предвижда, че става безсрочен след първото си подновяване.

Ако договорът не посочва нищо за срока, той се третира като срочен договор за пет години (чл. 1094, ал. 3). Това правило по подразбиране, заедно с различните правила за търговските наеми, вероятно е източникът на мита за „минимум пет години“. Законът не предвижда такъв минимум за жилищата.

Колко кратък или дълъг може да бъде срокът

Съгласно чл. 1095, който има тази редакция откакто Lei 13/2019 влезе в сила на 13 февруари 2019 г.:

• Срокът трябва да бъде записан в клауза на договора.
• Той не може да бъде по-кратък от 1 година или по-дълъг от 30 години. По-кратък или по-дълъг срок автоматично се удължава или скъсява до тази граница. Затова шестмесечен договор за постоянно жилище се третира като договор за една година.
• Изключение: минимумът от една година не се прилага за договори за непостоянно жилище или за временна специална цел, посочена в договора. Законът дава като примери професионални причини, образование и обучение и туризъм. Тук попадат наемите за студенти и за командировки.
• Тези временни договори не се подновяват автоматично, освен ако договорът не предвижда това (чл. 1096, ал. 2).

За търговските (нежилищни) наеми чл. 1110 предвижда различни правила по подразбиране. Ако договорът не посочва нищо, той е за пет години и наемодателят не може да се противопостави на подновяването през първите пет години. Нищо от това не се прилага за жилищата.

Автоматично подновяване и правилото за 3 години

Член 1096, ал. 1 гласи, че „освен ако не е уговорено друго“, срочният договор се подновява автоматично в края на срока си. Всяко подновяване е за същия период като първоначалния срок или за три години, ако този срок е бил по-кратък. Член 1097, ал. 3 добавя, че противопоставянето на наемодателя на първото подновяване поражда действие едва три години след подписването на договора. Дотогава договорът остава в сила.

На практика има три ситуации:

1. Договорът изключва подновяването (неподновяем договор). Повечето съдилища и коментатори приемат, че това е допустимо и договорът просто изтича в края на срока си. Формулирайте клаузата ясно, тъй като съдилищата все още са на различни мнения по някои аспекти на чл. 1096.
2. Договорът се подновява и не определя периода на подновяване. Едногодишен договор се подновява за три години, така че най-ранната дата, на която можете да го прекратите чрез неподновяване, е четири години след началото. Двегодишен договор се подновява за три години, което прави общо пет години. Петгодишен договор се подновява всеки път за три години.
3. Договорът се подновява за по-кратък период (например всяка година). Съдилищата са на различни мнения дали страните могат да договорят период на подновяване, по-кратък от три години. Решенията на Върховния съд (STJ) от 2023 г. насам са склонни да третират трите години като задължителен минимум. Дори при по-либералното тълкуване не можете да прекратите договора чрез неподновяване преди изтичането на три години от подписването.

Правилото се прилага за подновяеми срочни договори, които са били в сила, когато Lei 13/2019 влезе в сила, а не само за по-новите договори. Mais Habitação (Lei 56/2023) промени правилата за наема и не преформулира тези разпоредби за срока.

Колко предварително трябва да уведомите, за да спрете подновяването

За да спре подновяването на договора, наемодателят изпраща противопоставяне на подновяването (oposição à renovação). Предизвестието се отброява назад от крайната дата на текущия срок или подновяване (чл. 1097, ал. 1–2), като правилото за трите години по-горе продължава да се прилага.

Например да вземем тригодишен договор, който изтича на 31 август 2027 г. Ако искате той да приключи тогава, наемателят трябва да получи предизвестието Ви поне 120 дни по-рано, т.е. до началото на май 2027 г. Ако предизвестието пристигне късно, договорът се подновява — в този случай за още три години.

След като сте изпратили валидно противопоставяне на подновяването, наемателят може да напусне по всяко време с 30-дневно предизвестие (чл. 1098, ал. 4).

Кога наемателят може да напусне предсрочно

Наемател по срочен договор може да го прекрати преди изтичането на срока (чл. 1098, ал. 3). Правилата са следните:

• Наемателят трябва първо да е изкарал една трета от първоначалния срок или от текущото подновяване. При тригодишен договор това означава една година.
• След това наемателят може да прекрати договора по всяко време със 120-дневно предизвестие, ако срокът е една или повече години, или с 60-дневно предизвестие, ако е по-кратък.
• Прекратяването поражда действие в края на календарен месец (чл. 1098, ал. 5).
• Ако наемателят даде твърде кратко предизвестие, договорът все пак се прекратява, но наемателят дължи наем за липсващия период на предизвестие. Изключенията са недоброволна безработица, трайна неработоспособност или смърт на наемателя или на лице, живяло с него като едно домакинство повече от година (чл. 1098, ал. 6).

При безсрочен договор наемателят може да го прекрати след шест месеца със 120-дневно предизвестие, ако договорът е действал една или повече години, или с 60-дневно предизвестие, ако е действал до една година (чл. 1100).

Прекратяване на договора, защото жилището Ви е нужно или заради основни ремонти

Собствени нужди, срочен договор. Правилото за трите години не се прилага, ако жилището Ви е нужно, за да живеете в него Вие или Ваше дете (низходящ от първа степен) (чл. 1097, ал. 4). Прилагат се условията на чл. 1102 и чл. 1103:

• Плащате на наемателя обезщетение в размер на едногодишния наем.
• Трябва да сте собственик, съсобственик или ползвател (пожизнено право на ползване) на имота от повече от две години, освен ако не сте го наследили.
• В продължение на повече от година не трябва да сте имали друго собствено жилище, което да задоволява нуждата. За Лисабон и Порто това обхваща града и съседните общини. На други места то обхваща същата община.
• Давате поне шестмесечно писмено предизвестие, като в него изрично трябва да се посочи причината, иначе то няма действие.
• Вие или детето Ви трябва да се нанесете в рамките на три месеца и да живеете там поне две години. Ако не го направите, дължите обезщетение в размер на 10-годишния наем, освен ако неизпълнението не е по Ваша вина.

Безсрочни договори. Съгласно чл. 1101 наемодателят може да прекрати безсрочен договор на едно от три основания:

• Собствени нужди при същите условия като по-горе.
• Събаряне или основно преустройство (obras de remodelação ou restauro profundos), което изисква жилището да е празно. Нужно е шестмесечно предизвестие. Предизвестието трябва да включва доказателство, че сте подали заявление до общината за ремонтите, и декларация от отговорния архитект или инженер. По-късно потвърждавате предизвестието с разрешението за строеж. Трябва или да платите двугодишния наем (не по-малко от двукратния размер на 1/15 от данъчната стойност на имота, VPT), или да настаните наемателя другаде за поне три години. Ако не сте се договорили за едното или другото в рамките на 30 дни, се прилага плащането. Половината се дължи при потвърждаването на предизвестието, а останалата част — при връщането на ключовете (чл. 1103).
• Без посочване на причина, с предизвестие от поне пет години. Трябва да го потвърдите с второ писмо, изпратено между 15 и 12 месеца преди крайната дата, иначе то няма действие (чл. 1104).

По-старите договори, особено тези отпреди 1990 г., и наемателите на 65 или повече години или с увреждане от 60% или повече имат допълнителна защита. Потърсете правен съвет, преди да изпратите предизвестие в тези случаи.

Писмена форма и правилно изпращане

• Самият договор за наем трябва да е в писмена форма (чл. 1069). Ако не е и това не е по вина на наемателя, наемателят може да докаже съществуването на договора с други средства. Достатъчни са шест месеца живеене в жилището и плащане на наем без възражение от страна на наемодателя.
• Уведомленията за прекратяване на договора, за актуализации на наема и за ремонти трябва да са писмени и подписани. Изпращайте ги с препоръчано писмо с обратна разписка (carta registada com aviso de receção) (NRAU, Lei 6/2006, чл. 9).
• Писмата до наемателя се изпращат на адреса на наетото жилище, освен ако наемателят не Ви е посочил писмено друг адрес.
• Можете също да връчите уведомлението лично, ако наемателят подпише и датира копие като получено.
• Съгласно действащото законодателство имейлът или WhatsApp не са валиден начин за уведомяване.
• Оставете резерв от няколко седмици преди крайния срок, пазете копия и пощенски квитанции и посочете ясно крайната дата.

Какво би променила реформата от 2026 г. (предстояща)

Законопроектът на правителството, Proposta de Lei 103/XVII, беше внесен на 12 август 2026 г. и беше приет на първо четене на 30 септември 2026 г. PSD, IL и CDS-PP гласуваха „за“, Chega се въздържа, а PS, Livre, PCP, BE, PAN и JPP гласуваха „против“. Той е закон за оправомощаване, така че след това правителството ще промени законодателството чрез декрет-закон. Той не е в сила. Все още му предстоят разглеждане в комисия, окончателно гласуване и обнародване, а подробностите могат да се променят. Във внесения си вид той би:

• предвидил договорът да се подновява за същия период като първоначалния срок, като премахне минималното подновяване от три години;
• премахнал правилото, което отлага противопоставянето на наемодателя на първото подновяване до три години след подписването;
• изяснил от коя дата се отброяват сроковете за предизвестие;
• намалил предизвестието за прекратяване на безсрочен договор без причина от пет на три години;
• позволил уведомления по имейл, когато двете страни са се съгласили с това;
• позволил на наемодателя да прекрати договора след два месеца неплатен наем вместо три.

Докато не бъде обнародван нов закон, се прилагат горните правила, включително за договорите, които подписвате сега.

Контролен списък

• Посочете в договора дали той е срочен или безсрочен, колко е срокът (поне една година за постоянно жилище) и дали и за колко време се подновява.
• При наем за студенти или за командировка посочете временната цел в договора.
• Запишете в календара си крайната дата на всеки срок и последния ден за предизвестие: 240, 120 или 60 дни преди нея в зависимост от продължителността на срока.
• Помнете, че не можете да прекратите договора чрез неподновяване през първите му три години, освен ако жилището не Ви е нужно за Вас или за Ваше дете.
• Изпращайте всяко уведомление в подписана писмена форма с препоръчано писмо с обратна разписка и пазете доказателството.
• При собствени нужди първо проверете условията (две години собственост, липса на друго жилище, едногодишен наем като обезщетение, нанасяне в рамките на три месеца).