Laufzeit, Verlängerung und Beendigung eines Wohnraummietvertrags in Portugal

Ein Wohnraummietvertrag in Portugal muss nicht fünf Jahre laufen. Ein befristeter Mietvertrag muss normalerweise mindestens ein Jahr und kann bis zu 30 Jahre laufen. Sofern der Vertrag nichts anderes bestimmt, verlängert er sich am Ende jeder Laufzeit automatisch. Als Vermieter können Sie ihn erst drei Jahre nach Vertragsschluss durch Widerspruch gegen die erste Verlängerung beenden, es sei denn, Sie benötigen die Wohnung für sich selbst oder Ihre Kinder. Die Frist, die jede Seite einhalten muss, hängt von der Dauer des Vertrags oder des Verlängerungszeitraums ab. Die Mitteilung muss schriftlich erfolgen und wird normalerweise per Einschreiben versandt.

Befristet oder unbefristet: die beiden Arten von Mietverträgen

Das Zivilgesetzbuch (Código Civil, Art. 1094) erlaubt zwei Arten von Wohnraummietverträgen:

• Befristet (prazo certo). Der Mietvertrag läuft für einen bestimmten Zeitraum, etwa ein, drei oder fünf Jahre, und verlängert sich dann automatisch, sofern niemand der Verlängerung widerspricht.
• Unbefristet (duração indeterminada). Der Mietvertrag hat kein Enddatum. Der Vermieter kann ihn nur aus den gesetzlich vorgesehenen Gründen beenden (siehe unten). Ein befristeter Vertrag kann auch vorsehen, dass er nach seiner ersten Verlängerung unbefristet wird.

Sagt der Vertrag nichts über die Dauer, gilt er als befristeter Mietvertrag über fünf Jahre (Art. 1094 Abs. 3). Diese Standardregel ist zusammen mit den abweichenden Regeln für Gewerbemietverträge vermutlich der Ursprung des Mythos einer „Mindestlaufzeit von fünf Jahren“. Für Wohnungen sieht das Gesetz keine solche Mindestlaufzeit vor.

Wie kurz oder lang die Laufzeit sein darf

Nach Art. 1095, der diesen Wortlaut seit dem Inkrafttreten von Lei 13/2019 am 13. Februar 2019 hat:

• Die Laufzeit muss in einer Klausel des Vertrags festgelegt sein.
• Sie darf nicht kürzer als 1 Jahr und nicht länger als 30 Jahre sein. Eine kürzere oder längere Laufzeit wird automatisch auf diese Grenze verlängert bzw. gekürzt. Ein sechsmonatiger Mietvertrag über einen ständigen Wohnsitz wird daher als einjähriger Mietvertrag behandelt.
• Ausnahme: Die einjährige Mindestlaufzeit gilt nicht für Mietverträge über nicht ständiges Wohnen oder für einen im Vertrag angegebenen vorübergehenden besonderen Zweck. Als Beispiele nennt das Gesetz berufliche Gründe, Ausbildung und Fortbildung sowie Tourismus. Vermietungen an Studierende und für berufliche Einsätze fallen hierunter.
• Diese befristeten Mietverträge verlängern sich nicht automatisch, es sei denn, der Vertrag sieht dies vor (Art. 1096 Abs. 2).

Für Gewerbemietverträge (Nichtwohnraum) legt Art. 1110 andere Standardregeln fest. Schweigt der Vertrag, läuft er fünf Jahre, und der Vermieter kann der Verlängerung in den ersten fünf Jahren nicht widersprechen. Nichts davon gilt für Wohnungen.

Automatische Verlängerung und die 3-Jahres-Regel

Artikel 1096 Abs. 1 bestimmt, dass sich ein befristeter Mietvertrag „sofern nichts anderes vereinbart ist“ am Ende seiner Laufzeit automatisch verlängert. Jede Verlängerung erfolgt für denselben Zeitraum wie die ursprüngliche Laufzeit oder für drei Jahre, wenn diese Laufzeit kürzer war. Artikel 1097 Abs. 3 fügt hinzu, dass der Widerspruch des Vermieters gegen die erste Verlängerung erst drei Jahre nach Vertragsschluss wirksam wird. Bis dahin bleibt der Vertrag in Kraft.

In der Praxis gibt es drei Situationen:

1. Der Vertrag schließt eine Verlängerung aus (ein nicht verlängerbarer Mietvertrag). Die meisten Gerichte und Kommentatoren halten dies für zulässig, und der Mietvertrag endet einfach mit Ablauf seiner Laufzeit. Formulieren Sie die Klausel eindeutig, da die Gerichte in Teilen von Art. 1096 noch uneinig sind.
2. Der Vertrag verlängert sich und legt den Verlängerungszeitraum nicht fest. Ein einjähriger Mietvertrag verlängert sich um drei Jahre, sodass Sie ihn frühestens vier Jahre nach Beginn durch Nichtverlängerung beenden können. Ein zweijähriger Mietvertrag verlängert sich um drei Jahre, insgesamt also fünf Jahre. Ein fünfjähriger Mietvertrag verlängert sich jeweils um drei Jahre.
3. Der Vertrag verlängert sich um einen kürzeren Zeitraum (zum Beispiel jährlich). Die Gerichte sind uneinig, ob die Parteien einen Verlängerungszeitraum von weniger als drei Jahren vereinbaren dürfen. Entscheidungen des Obersten Gerichtshofs (STJ) seit 2023 neigen dazu, die drei Jahre als zwingendes Minimum zu behandeln. Selbst nach der großzügigeren Auffassung können Sie den Mietvertrag nicht vor Ablauf von drei Jahren ab Vertragsschluss durch Nichtverlängerung beenden.

Die Regel gilt für verlängerbare befristete Mietverträge, die bei Inkrafttreten von Lei 13/2019 noch liefen, nicht nur für neuere Verträge. Mais Habitação (Lei 56/2023) hat die Mietregeln geändert, diese Bestimmungen zur Laufzeit aber nicht neu gefasst.

Welche Frist Sie einhalten müssen, um eine Verlängerung zu verhindern

Um die Verlängerung des Mietvertrags zu verhindern, sendet der Vermieter einen Widerspruch gegen die Verlängerung (oposição à renovação). Die Frist wird vom Enddatum der laufenden Laufzeit oder Verlängerung zurückgerechnet (Art. 1097 Abs. 1–2), und die oben genannte 3-Jahres-Regel gilt zusätzlich.

Nehmen Sie zum Beispiel einen dreijährigen Mietvertrag, der am 31. August 2027 endet. Wenn er dann enden soll, muss der Mieter Ihre Mitteilung mindestens 120 Tage vorher erhalten, also bis Anfang Mai 2027. Trifft die Mitteilung verspätet ein, verlängert sich der Mietvertrag, in diesem Fall um weitere drei Jahre.

Sobald Sie einen wirksamen Widerspruch gegen die Verlängerung gesendet haben, kann der Mieter jederzeit mit einer Frist von 30 Tagen ausziehen (Art. 1098 Abs. 4).

Wann der Mieter vorzeitig ausziehen kann

Ein Mieter mit befristetem Mietvertrag kann diesen vor Ablauf der Laufzeit beenden (Art. 1098 Abs. 3). Es gelten folgende Regeln:

• Der Mieter muss zunächst ein Drittel der ursprünglichen Laufzeit oder der laufenden Verlängerung erfüllt haben. Bei einem dreijährigen Mietvertrag ist das ein Jahr.
• Danach kann der Mieter jederzeit mit einer Frist von 120 Tagen kündigen, wenn die Laufzeit ein Jahr oder mehr beträgt, oder mit einer Frist von 60 Tagen, wenn sie kürzer ist.
• Die Kündigung wird zum Ende eines Kalendermonats wirksam (Art. 1098 Abs. 5).
• Hält der Mieter die Frist nicht ein, endet der Mietvertrag dennoch, der Mieter schuldet aber die Miete für die fehlende Kündigungsfrist. Ausnahmen sind unfreiwillige Arbeitslosigkeit, dauerhafte Arbeitsunfähigkeit oder der Tod des Mieters oder einer Person, die seit über einem Jahr mit ihm in einem Haushalt lebt (Art. 1098 Abs. 6).

Bei einem unbefristeten Mietvertrag kann der Mieter nach sechs Monaten kündigen, mit einer Frist von 120 Tagen, wenn der Mietvertrag ein Jahr oder länger besteht, oder mit einer Frist von 60 Tagen, wenn er bis zu einem Jahr besteht (Art. 1100).

Beendigung wegen Eigenbedarfs oder größerer Bauarbeiten

Eigenbedarf, befristeter Mietvertrag. Die 3-Jahres-Regel gilt nicht, wenn Sie die Wohnung für sich selbst oder ein Kind (Abkömmling ersten Grades) zum Wohnen benötigen (Art. 1097 Abs. 4). Es gelten die Bedingungen der Art. 1102 und 1103:

• Sie zahlen dem Mieter eine Entschädigung in Höhe von einer Jahresmiete.
• Sie müssen die Immobilie seit mehr als zwei Jahren als Eigentümer, Miteigentümer oder Nießbraucher (usufruto) innehaben, es sei denn, Sie haben sie geerbt.
• Sie dürfen seit mehr als einem Jahr keine andere eigene Wohnung gehabt haben, die den Bedarf deckt. Für Lissabon und Porto umfasst dies die Stadt und ihre Nachbargemeinden. Andernorts umfasst es dieselbe Gemeinde.
• Sie kündigen mit einer Frist von mindestens sechs Monaten schriftlich, und die Kündigung muss den Grund ausdrücklich angeben, sonst ist sie unwirksam.
• Sie oder Ihr Kind müssen innerhalb von drei Monaten einziehen und dort mindestens zwei Jahre wohnen. Andernfalls schulden Sie eine Entschädigung von 10 Jahresmieten, es sei denn, Sie trifft kein Verschulden.

Unbefristete Mietverträge. Nach Art. 1101 kann der Vermieter einen unbefristeten Mietvertrag aus einem von drei Gründen beenden:

• Eigenbedarf, unter denselben Bedingungen wie oben.
• Abriss oder umfassende Sanierung (obras de remodelação ou restauro profundos), die eine leerstehende Wohnung erfordert. Sie benötigen eine Frist von sechs Monaten. Die Kündigung muss einen Nachweis enthalten, dass Sie die Arbeiten bei der Gemeinde beantragt haben, sowie eine Erklärung des verantwortlichen Architekten oder Ingenieurs. Später bestätigen Sie die Kündigung mit der Baugenehmigung. Sie müssen entweder zwei Jahresmieten zahlen (mindestens das Doppelte von 1/15 des steuerlichen Werts der Immobilie, des VPT) oder dem Mieter für mindestens drei Jahre eine andere Wohnung stellen. Haben Sie sich nicht innerhalb von 30 Tagen auf eine der beiden Möglichkeiten geeinigt, gilt die Zahlung. Die Hälfte ist bei Bestätigung der Kündigung fällig, der Rest bei Rückgabe der Schlüssel (Art. 1103).
• Ohne Angabe von Gründen, mit einer Frist von mindestens fünf Jahren. Sie müssen die Kündigung in einem zweiten Schreiben bestätigen, das zwischen 15 und 12 Monaten vor dem Enddatum versandt wird, sonst ist sie unwirksam (Art. 1104).

Ältere Verträge, insbesondere solche aus der Zeit vor 1990, sowie Mieter ab 65 Jahren oder mit einer Behinderung von 60 % oder mehr genießen zusätzlichen Schutz. Lassen Sie sich in diesen Fällen rechtlich beraten, bevor Sie kündigen.

Schriftform und ordnungsgemäße Zustellung

• Der Mietvertrag selbst muss schriftlich geschlossen werden (Art. 1069). Ist er es nicht und trifft den Mieter daran keine Schuld, kann der Mieter das Bestehen des Mietverhältnisses auf andere Weise nachweisen. Sechs Monate Wohnen in der Wohnung und Zahlen der Miete ohne Widerspruch des Vermieters genügen.
• Mitteilungen über die Beendigung des Mietverhältnisses, Mietanpassungen und Arbeiten müssen schriftlich erfolgen und unterschrieben sein. Senden Sie sie per Einschreiben mit Rückschein (carta registada com aviso de receção) (NRAU, Lei 6/2006, Art. 9).
• Schreiben an den Mieter gehen an die vermietete Wohnung, es sei denn, der Mieter hat Ihnen schriftlich eine andere Adresse genannt.
• Sie können die Mitteilung auch persönlich übergeben, wenn der Mieter eine Kopie als erhalten unterschreibt und datiert.
• Nach geltendem Recht sind E-Mail und WhatsApp kein wirksamer Weg für eine Kündigung.
• Planen Sie einige Wochen Puffer vor Fristablauf ein, bewahren Sie Kopien und Einlieferungsbelege auf und nennen Sie das Enddatum eindeutig.

Was die Reform 2026 ändern würde (noch anhängig)

Der Gesetzentwurf der Regierung, Proposta de Lei 103/XVII, wurde am 12. August 2026 eingebracht und am 30. September 2026 in der Grundsatzabstimmung angenommen. PSD, IL und CDS-PP stimmten dafür, Chega enthielt sich, und PS, Livre, PCP, BE, PAN und JPP stimmten dagegen. Es handelt sich um ein Ermächtigungsgesetz, sodass die Regierung das Recht anschließend durch Gesetzesdekret ändern würde. Es ist nicht in Kraft. Es bedarf noch der Ausschussberatung, einer Schlussabstimmung und der Veröffentlichung, und die Einzelheiten können sich ändern. In der eingebrachten Fassung würde es:

• einen Mietvertrag für denselben Zeitraum wie die ursprüngliche Laufzeit verlängern und damit die dreijährige Mindestverlängerung abschaffen;
• die Regel abschaffen, die den Widerspruch des Vermieters gegen die erste Verlängerung bis drei Jahre nach Vertragsschluss aufschiebt;
• klarstellen, ab welchem Datum die Fristen berechnet werden;
• die Frist für die Beendigung eines unbefristeten Mietvertrags ohne Grund von fünf auf drei Jahre verkürzen;
• Mitteilungen per E-Mail erlauben, wenn beide Parteien dem zugestimmt haben;
• dem Vermieter die Kündigung nach zwei Monaten unbezahlter Miete statt nach drei erlauben.

Bis ein neues Gesetz veröffentlicht ist, gelten die oben genannten Regeln, auch für Mietverträge, die Sie jetzt unterzeichnen.

Checkliste

• Legen Sie im Vertrag fest, ob der Mietvertrag befristet oder unbefristet ist, wie lang die Laufzeit ist (mindestens ein Jahr für einen ständigen Wohnsitz) und ob und für wie lange er sich verlängert.
• Geben Sie bei einer Vermietung an Studierende oder für einen beruflichen Einsatz den vorübergehenden Zweck im Vertrag an.
• Notieren Sie sich das Enddatum jeder Laufzeit und den letzten Tag für die Mitteilung: je nach Dauer der Laufzeit 240, 120 oder 60 Tage davor.
• Denken Sie daran, dass Sie den Mietvertrag in den ersten drei Jahren nicht durch Nichtverlängerung beenden können, es sei denn, Sie benötigen die Wohnung für sich selbst oder ein Kind.
• Senden Sie jede Mitteilung schriftlich und unterschrieben per Einschreiben mit Rückschein und bewahren Sie den Nachweis auf.
• Prüfen Sie bei Eigenbedarf zuerst die Bedingungen (zwei Jahre Eigentum, keine andere Wohnung, eine Jahresmiete als Entschädigung, Einzug innerhalb von drei Monaten).