Durée, renouvellement et fin d’un bail d’habitation au Portugal

Un bail d’habitation au Portugal n’a pas à durer cinq ans. Un bail à durée déterminée doit normalement courir au moins un an, et peut aller jusqu’à 30 ans. Sauf stipulation contraire du contrat, il se renouvelle automatiquement à la fin de chaque période. En tant que bailleur, vous ne pouvez pas y mettre fin en refusant le premier renouvellement avant trois ans à compter de sa signature, sauf si vous avez besoin du logement pour vous-même ou pour vos enfants. Le préavis que chaque partie doit donner dépend de la durée du contrat ou de la période de renouvellement. Le préavis doit être donné par écrit et est normalement envoyé par lettre recommandée.

Durée déterminée ou indéterminée : les deux types de bail

Le Code civil (Código Civil, art. 1094) prévoit deux types de bail d’habitation :

• À durée déterminée (prazo certo). Le bail court pendant une période fixée, par exemple un, trois ou cinq ans, puis se renouvelle automatiquement, sauf si l’une des parties s’oppose au renouvellement.
• À durée indéterminée (duração indeterminada). Le bail n’a pas de date de fin. Le bailleur ne peut y mettre fin que pour les motifs prévus par la loi (voir ci-dessous). Un contrat à durée déterminée peut aussi prévoir qu’il devient à durée indéterminée après son premier renouvellement.

Si le contrat ne dit rien de sa durée, il est considéré comme un bail à durée déterminée de cinq ans (art. 1094(3)). C’est probablement de cette règle par défaut, ainsi que des règles différentes applicables aux baux commerciaux, que vient le mythe d’un « minimum de cinq ans ». La loi ne prévoit aucun minimum de ce type pour les logements.

Durée minimale et maximale

En vertu de l’art. 1095, dans sa rédaction en vigueur depuis l’entrée en vigueur de la Lei 13/2019 le 13 février 2019 :

• La durée doit figurer dans une clause du contrat.
• Elle ne peut être inférieure à 1 an ni supérieure à 30 ans. Une durée plus courte ou plus longue est automatiquement portée ou ramenée à cette limite. Un bail de six mois portant sur une résidence permanente est donc considéré comme un bail d’un an.
• Exception : la durée minimale d’un an ne s’applique pas aux baux portant sur un logement non permanent ou conclus pour un motif spécial temporaire précisé dans le contrat. La loi cite comme exemples les raisons professionnelles, les études et la formation, et le tourisme. Les locations à des étudiants et les locations liées à une mission professionnelle en relèvent.
• Ces baux temporaires ne se renouvellent pas automatiquement, sauf si le contrat le prévoit (art. 1096(2)).

Pour les baux commerciaux (non résidentiels), l’art. 1110 prévoit d’autres règles par défaut. Si le contrat ne dit rien, le bail court cinq ans, et le bailleur ne peut s’opposer au renouvellement pendant ses cinq premières années. Rien de tout cela ne s’applique aux logements.

Le renouvellement automatique et la règle des 3 ans

L’article 1096(1) dispose que, « sauf stipulation contraire », un bail à durée déterminée se renouvelle automatiquement à son terme. Chaque renouvellement porte sur la même durée que la durée initiale, ou sur trois ans si cette durée était plus courte. L’article 1097(3) ajoute que l’opposition du bailleur au premier renouvellement ne produit ses effets que trois ans après la signature du contrat. Jusque-là, le contrat reste en vigueur.

En pratique, trois situations se présentent :

1. Le contrat exclut le renouvellement (bail non renouvelable). La plupart des juridictions et des auteurs admettent cette possibilité, et le bail expire simplement à son terme. Rédigez la clause avec précision, car la jurisprudence reste partagée sur certains aspects de l’art. 1096.
2. Le contrat se renouvelle sans fixer la durée du renouvellement. Un bail d’un an se renouvelle pour trois ans ; la date la plus proche à laquelle vous pouvez y mettre fin par non-renouvellement est donc quatre ans après son début. Un bail de deux ans se renouvelle pour trois ans, soit cinq ans au total. Un bail de cinq ans se renouvelle par périodes de trois ans.
3. Le contrat se renouvelle pour une période plus courte (par exemple chaque année). La jurisprudence est divisée sur la question de savoir si les parties peuvent convenir d’une période de renouvellement inférieure à trois ans. Depuis 2023, les décisions de la Cour suprême (STJ) tendent à considérer ces trois ans comme un minimum impératif. Même selon l’interprétation la plus souple, vous ne pouvez toujours pas mettre fin au bail par non-renouvellement avant trois ans à compter de la signature.

La règle s’applique aux baux renouvelables à durée déterminée qui étaient encore en cours lors de l’entrée en vigueur de la Lei 13/2019, et pas seulement aux contrats plus récents. Mais Habitação (Lei 56/2023) a modifié les règles relatives aux loyers sans réécrire ces dispositions sur la durée.

Le préavis à respecter pour empêcher un renouvellement

Pour empêcher le renouvellement du bail, le bailleur envoie une opposition au renouvellement (oposição à renovação). Le préavis se calcule à rebours à partir de la date de fin de la période ou du renouvellement en cours (art. 1097(1)–(2)), et la règle des trois ans ci-dessus continue de s’appliquer en plus.

Prenons l’exemple d’un bail de trois ans qui se termine le 31 août 2027. Si vous souhaitez qu’il prenne fin à cette date, le locataire doit recevoir votre préavis au moins 120 jours avant, c’est-à-dire début mai 2027 au plus tard. Si le préavis arrive en retard, le bail se renouvelle, ici pour trois années supplémentaires.

Une fois que vous avez envoyé une opposition au renouvellement valable, le locataire peut partir à tout moment moyennant un préavis de 30 jours (art. 1098(4)).

Quand le locataire peut partir de manière anticipée

Un locataire titulaire d’un bail à durée déterminée peut y mettre fin avant son terme (art. 1098(3)). Les règles sont les suivantes :

• Le locataire doit d’abord avoir accompli un tiers de la durée initiale ou du renouvellement en cours. Pour un bail de trois ans, cela représente un an.
• Ensuite, le locataire peut résilier à tout moment avec un préavis de 120 jours si la durée est d’un an ou plus, ou de 60 jours si elle est plus courte.
• La résiliation prend effet à la fin d’un mois civil (art. 1098(5)).
• Si le locataire donne un préavis trop court, le bail prend tout de même fin, mais le locataire doit le loyer correspondant à la période de préavis manquante. Font exception le chômage involontaire, l’incapacité permanente de travail, ou le décès du locataire ou d’une personne ayant vécu avec lui au sein du même foyer depuis plus d’un an (art. 1098(6)).

Pour un bail à durée indéterminée, le locataire peut résilier après six mois, avec un préavis de 120 jours si le bail a duré un an ou plus, ou de 60 jours s’il a duré jusqu’à un an (art. 1100).

Mettre fin au bail parce que vous avez besoin du logement, ou pour des travaux importants

Usage personnel, bail à durée déterminée. La règle des trois ans ne s’applique pas si vous avez besoin du logement pour y habiter vous-même ou un enfant (descendant au premier degré) (art. 1097(4)). Les conditions des art. 1102 et 1103 s’appliquent :

• Vous versez au locataire une indemnité égale à un an de loyer.
• Vous devez être propriétaire, copropriétaire ou usufruitier du bien depuis plus de deux ans, sauf si vous en avez hérité.
• Vous ne devez pas, depuis plus d’un an, disposer d’un autre logement vous appartenant qui réponde à ce besoin. Pour Lisbonne et Porto, cela couvre la ville et les communes limitrophes. Ailleurs, cela couvre la même commune.
• Vous donnez un préavis écrit d’au moins six mois, qui doit indiquer expressément le motif, faute de quoi il est sans effet.
• Vous ou votre enfant devez emménager dans un délai de trois mois et y habiter pendant au moins deux ans. À défaut, vous devez une indemnité égale à 10 ans de loyer, sauf si ce manquement ne vous est pas imputable.

Baux à durée indéterminée. En vertu de l’art. 1101, le bailleur peut mettre fin à un bail à durée indéterminée pour l’un des trois motifs suivants :

• Usage personnel, aux mêmes conditions que ci-dessus.
• Démolition ou rénovation lourde (obras de remodelação ou restauro profundos) nécessitant que le logement soit libre. Un préavis de six mois est nécessaire. Le préavis doit comporter la preuve que vous avez déposé auprès de la commune une demande d’autorisation des travaux et une déclaration de l’architecte ou de l’ingénieur responsable. Vous confirmez ensuite le préavis avec le permis de construire. Vous devez soit verser deux ans de loyer (sans que ce montant puisse être inférieur à deux fois 1/15 de la valeur fiscale du bien, la VPT), soit reloger le locataire pendant au moins trois ans. À défaut d’accord sur l’une ou l’autre option dans un délai de 30 jours, c’est le versement qui s’applique. La moitié est due à la confirmation du préavis et le reste lors de la remise des clés (art. 1103).
• Sans motif, avec un préavis d’au moins cinq ans. Vous devez le confirmer par une seconde lettre envoyée entre 15 et 12 mois avant la date de fin, faute de quoi il est sans effet (art. 1104).

Les contrats plus anciens, en particulier ceux antérieurs à 1990, ainsi que les locataires âgés de 65 ans ou plus ou atteints d’un handicap de 60 % ou plus, bénéficient de protections supplémentaires. Consultez un juriste avant de délivrer un préavis dans ces cas.

Mettre les choses par écrit et les envoyer correctement

• Le bail lui-même doit être écrit (art. 1069). S’il ne l’est pas, et que ce n’est pas imputable au locataire, celui-ci peut prouver l’existence du bail par d’autres moyens. Six mois d’occupation du logement et de paiement du loyer sans opposition du bailleur suffisent.
• Les notifications relatives à la fin du bail, aux révisions de loyer et aux travaux doivent être écrites et signées. Envoyez-les par lettre recommandée avec accusé de réception (carta registada com aviso de receção) (NRAU, Lei 6/2006, art. 9).
• Les lettres destinées au locataire sont envoyées au logement loué, sauf si le locataire vous a communiqué une autre adresse par écrit.
• Vous pouvez aussi remettre la notification en main propre, si le locataire signe et date une copie attestant sa réception.
• En l’état actuel du droit, l’e-mail ou WhatsApp ne constitue pas un moyen valable de notification.
• Prévoyez une marge de quelques semaines avant l’échéance, conservez les copies et les récépissés postaux, et indiquez clairement la date de fin.

Ce que changerait la réforme de 2026 (en cours d’examen)

Le projet de loi du gouvernement, la Proposta de Lei 103/XVII, a été déposé le 12 août 2026 et a été adopté en première lecture le 30 septembre 2026. Le PSD, l’IL et le CDS-PP ont voté pour, Chega s’est abstenu, et le PS, Livre, le PCP, le BE, le PAN et JPP ont voté contre. Il s’agit d’une loi d’habilitation : le gouvernement modifierait ensuite la loi par décret-loi. Elle n’est pas en vigueur. Elle doit encore passer par l’examen en commission, un vote final et la publication, et ses dispositions pourraient évoluer. Dans sa version déposée, elle :

• ferait renouveler le bail pour la même durée que la durée initiale, supprimant le renouvellement minimal de trois ans ;
• supprimerait la règle qui reporte à trois ans après la signature les effets de l’opposition du bailleur au premier renouvellement ;
• préciserait à partir de quelle date les délais de préavis sont calculés ;
• réduirait le préavis pour mettre fin sans motif à un bail à durée indéterminée de cinq à trois ans ;
• autoriserait les notifications par e-mail lorsque les deux parties l’ont accepté ;
• permettrait au bailleur de résilier après deux mois de loyers impayés au lieu de trois.

Tant qu’une nouvelle loi n’est pas publiée, les règles ci-dessus s’appliquent, y compris aux baux que vous signez aujourd’hui.

Liste de contrôle

• Précisez dans le contrat si le bail est à durée déterminée ou indéterminée, sa durée (au moins un an pour une résidence permanente), et s’il se renouvelle et pour quelle durée.
• Pour une location à un étudiant ou liée à une mission professionnelle, indiquez le motif temporaire dans le contrat.
• Notez dans votre agenda la date de fin de chaque période ainsi que le dernier jour pour donner préavis : 240, 120 ou 60 jours avant, selon la durée de la période.
• N’oubliez pas que vous ne pouvez pas mettre fin au bail par non-renouvellement au cours de ses trois premières années, sauf si vous avez besoin du logement pour vous-même ou un enfant.
• Envoyez chaque notification par écrit, signée, par lettre recommandée avec accusé de réception, et conservez la preuve.
• Pour un usage personnel, vérifiez d’abord les conditions (deux ans de propriété, aucun autre logement, un an de loyer à titre d’indemnité, emménagement dans les trois mois).