Duração, renovação e cessação do arrendamento habitacional em Portugal

Um contrato de arrendamento habitacional em Portugal não tem de durar cinco anos. Um contrato com prazo certo tem normalmente de durar pelo menos um ano, e pode durar até 30. Salvo estipulação em contrário, renova-se automaticamente no fim de cada prazo. Enquanto senhorio, não pode pôr-lhe fim opondo-se à primeira renovação antes de decorridos três anos sobre a sua celebração, salvo se precisar da casa para si ou para os seus filhos. O pré-aviso que cada parte tem de dar depende da duração do contrato ou do período de renovação. A comunicação tem de ser feita por escrito e é normalmente enviada por carta registada.

Prazo certo ou duração indeterminada: os dois tipos de contrato

O Código Civil (art. 1094.º) admite dois tipos de arrendamento habitacional:

• Com prazo certo. O contrato vigora por um período estipulado, como um, três ou cinco anos, e depois renova-se automaticamente, salvo se alguém se opuser à renovação.
• De duração indeterminada. O contrato não tem data de termo. O senhorio só lhe pode pôr fim pelos fundamentos previstos na lei (ver abaixo). Um contrato com prazo certo pode também estipular que passa a ter duração indeterminada após a primeira renovação.

Se o contrato nada disser sobre a duração, considera-se celebrado com prazo certo de cinco anos (art. 1094.º, n.º 3). Essa regra supletiva, a par das regras diferentes do arrendamento não habitacional, está provavelmente na origem do mito do «mínimo de cinco anos». A lei não estabelece qualquer mínimo desse tipo para habitação.

Qual pode ser a duração mínima e máxima

Nos termos do art. 1095.º, com a redação dada pela Lei 13/2019, em vigor desde 13 de fevereiro de 2019:

• O prazo tem de constar de cláusula inserida no contrato.
• Não pode ser inferior a 1 ano nem superior a 30 anos. Um prazo mais curto ou mais longo é automaticamente ampliado ou reduzido a esse limite. Um contrato de seis meses relativo a uma habitação permanente é, por isso, considerado um contrato de um ano.
• Exceção: o mínimo de um ano não se aplica aos contratos para habitação não permanente ou para fins especiais transitórios indicados no contrato. A lei dá como exemplos motivos profissionais, de educação e formação ou turísticos. Os arrendamentos a estudantes e por deslocação profissional cabem aqui.
• Estes contratos transitórios não se renovam automaticamente, salvo se o contrato o previr (art. 1096.º, n.º 2).

Para o arrendamento não habitacional, o art. 1110.º estabelece regras supletivas diferentes. Se o contrato for omisso, vigora por cinco anos, e o senhorio não se pode opor à renovação durante os primeiros cinco anos. Nada disto se aplica à habitação.

Renovação automática e a regra dos 3 anos

O artigo 1096.º, n.º 1, estabelece que, «salvo estipulação em contrário», o contrato com prazo certo se renova automaticamente no seu termo. Cada renovação tem a mesma duração do prazo inicial, ou três anos se esse prazo for inferior. O artigo 1097.º, n.º 3, acrescenta que a oposição do senhorio à primeira renovação só produz efeitos decorridos três anos sobre a celebração do contrato. Até lá, o contrato mantém-se em vigor.

Na prática, há três situações:

1. O contrato exclui a renovação (contrato não renovável). A maioria dos tribunais e da doutrina aceita que isto é permitido, e o contrato simplesmente caduca no fim do prazo. Redija a cláusula com clareza, porque os tribunais continuam divididos quanto a partes do art. 1096.º.
2. O contrato renova-se e não fixa o período de renovação. Um contrato de um ano renova-se por três anos, pelo que a data mais próxima em que lhe pode pôr fim por oposição à renovação é quatro anos após o início. Um contrato de dois anos renova-se por três anos, num total de cinco anos. Um contrato de cinco anos renova-se por períodos de três anos.
3. O contrato renova-se por um período mais curto (por exemplo, anualmente). Os tribunais dividem-se quanto a saber se as partes podem acordar um período de renovação inferior a três anos. As decisões do Supremo Tribunal de Justiça (STJ) desde 2023 têm tendido a tratar os três anos como um mínimo imperativo. Mesmo na interpretação mais flexível, não pode pôr fim ao contrato por oposição à renovação antes de três anos a contar da celebração.

A regra aplica-se aos contratos com prazo certo renováveis que ainda estavam em vigor quando a Lei 13/2019 entrou em vigor, e não apenas aos contratos mais recentes. O Mais Habitação (Lei 56/2023) alterou as regras das rendas e não reescreveu estas disposições sobre a duração.

Que pré-aviso tem de dar para impedir a renovação

Para impedir a renovação do contrato, o senhorio envia uma oposição à renovação. O pré-aviso conta-se para trás a partir da data de termo do prazo ou da renovação em curso (art. 1097.º, n.ºs 1 e 2), e a regra dos três anos acima referida continua a aplicar-se cumulativamente.

Por exemplo, considere um contrato de três anos que termina a 31 de agosto de 2027. Se quiser que termine nessa data, o inquilino tem de receber a sua comunicação com pelo menos 120 dias de antecedência, ou seja, até ao início de maio de 2027. Se a comunicação chegar tarde, o contrato renova-se, neste caso por mais três anos.

Depois de ter enviado uma oposição à renovação válida, o inquilino pode sair a qualquer momento com 30 dias de pré-aviso (art. 1098.º, n.º 4).

Quando o inquilino pode sair antes do fim do prazo

Um inquilino com contrato de prazo certo pode denunciá-lo antes do fim do prazo (art. 1098.º, n.º 3). As regras são:

• O inquilino tem primeiro de ter cumprido um terço do prazo inicial ou da renovação em curso. Num contrato de três anos, isso corresponde a um ano.
• A partir daí, pode denunciar o contrato a qualquer momento com 120 dias de pré-aviso se o prazo for igual ou superior a um ano, ou 60 dias de pré-aviso se for inferior.
• A denúncia produz efeitos no fim de um mês do calendário gregoriano (art. 1098.º, n.º 5).
• Se o inquilino der um pré-aviso insuficiente, o contrato cessa na mesma, mas o inquilino deve as rendas correspondentes ao período de pré-aviso em falta. As exceções são o desemprego involuntário, a incapacidade permanente para o trabalho ou a morte do inquilino ou de pessoa que com ele viva em economia comum há mais de um ano (art. 1098.º, n.º 6).

Num contrato de duração indeterminada, o inquilino pode denunciá-lo decorridos seis meses, com 120 dias de pré-aviso se o contrato durar há um ano ou mais, ou 60 dias de pré-aviso se durar há até um ano (art. 1100.º).

Pôr fim ao contrato por necessidade da casa ou para obras profundas

Habitação própria, contrato com prazo certo. A regra dos três anos não se aplica se precisar da casa para habitação própria ou de um filho (descendente em 1.º grau) (art. 1097.º, n.º 4). Aplicam-se as condições dos arts. 1102.º e 1103.º:

• Paga ao inquilino uma indemnização equivalente a um ano de renda.
• Tem de ser proprietário, comproprietário ou usufrutuário do imóvel há mais de dois anos, salvo se o tiver herdado.
• Há mais de um ano, não pode ter tido outra casa própria que satisfaça essa necessidade. Em Lisboa e no Porto, isto abrange a cidade e os concelhos limítrofes. Nos restantes casos, abrange o mesmo concelho.
• Comunica com pelo menos seis meses de antecedência, por escrito, e a comunicação tem de indicar expressamente o fundamento, sob pena de não produzir efeitos.
• O senhorio ou o filho têm de passar a viver na casa no prazo de três meses e lá permanecer durante pelo menos dois anos. Se tal não acontecer, deve uma indemnização correspondente a 10 anos de renda, salvo se o incumprimento não lhe for imputável.

Contratos de duração indeterminada. Nos termos do art. 1101.º, o senhorio pode denunciar um contrato de duração indeterminada com um de três fundamentos:

• Habitação própria, nas mesmas condições acima referidas.
• Demolição ou realização de obras de remodelação ou restauro profundos que obriguem à desocupação da casa. Precisa de seis meses de pré-aviso. A comunicação tem de incluir o comprovativo de que requereu as obras ao município e uma declaração do arquiteto ou engenheiro responsável. Mais tarde, confirma a comunicação com a licença de obras. Tem de pagar dois anos de renda (nunca menos do que o dobro de 1/15 do valor patrimonial tributário do imóvel, o VPT) ou realojar o inquilino durante pelo menos três anos. Se não chegarem a acordo sobre a opção no prazo de 30 dias, aplica-se o pagamento. Metade é devida com a confirmação da comunicação e o restante com a entrega das chaves (art. 1103.º).
• Sem indicação de motivo, com pelo menos cinco anos de antecedência. Tem de a confirmar numa segunda carta enviada entre 15 e 12 meses antes da data de cessação, sob pena de não produzir efeitos (art. 1104.º).

Os contratos mais antigos, sobretudo os anteriores a 1990, e os inquilinos com 65 anos ou mais ou com grau de deficiência igual ou superior a 60% beneficiam de proteções adicionais. Procure aconselhamento jurídico antes de enviar uma comunicação nestes casos.

Reduzir a escrito e enviar corretamente

• O próprio contrato tem de ser celebrado por escrito (art. 1069.º). Se não o for, e isso não for imputável ao inquilino, este pode provar a existência do contrato por outros meios. Basta ter vivido na casa e pago a renda durante seis meses sem oposição do senhorio.
• As comunicações relativas à cessação do contrato, às atualizações de renda e às obras têm de ser feitas por escrito e assinadas. Envie-as por carta registada com aviso de receção (NRAU, Lei 6/2006, art. 9.º).
• As cartas ao inquilino são enviadas para a casa arrendada, salvo se o inquilino lhe tiver indicado outro endereço por escrito.
• Pode também entregar a comunicação em mão, desde que o inquilino assine e date uma cópia como recebida.
• Na lei atual, o e-mail ou o WhatsApp não são meios válidos para fazer a comunicação.
• Deixe uma margem de algumas semanas antes do prazo, guarde cópias e talões dos correios e indique claramente a data de cessação.

O que mudaria com a reforma de 2026 (pendente)

A proposta de lei do Governo, Proposta de Lei 103/XVII, foi apresentada a 12 de agosto de 2026 e foi aprovada na generalidade a 30 de setembro de 2026. PSD, IL e CDS-PP votaram a favor, o Chega absteve-se e PS, Livre, PCP, BE, PAN e JPP votaram contra. É uma lei de autorização legislativa, pelo que o Governo alteraria depois a lei por decreto-lei. Não está em vigor. Ainda tem de passar pela apreciação na especialidade, pela votação final global e pela publicação, e os pormenores podem mudar. Na versão apresentada:

• o contrato renovar-se-ia pelo mesmo período do prazo inicial, eliminando a renovação mínima de três anos;
• seria eliminada a regra que adia para três anos após a celebração a oposição do senhorio à primeira renovação;
• ficaria claro a partir de que data se contam os prazos de pré-aviso;
• o pré-aviso para denunciar sem motivo um contrato de duração indeterminada passaria de cinco para três anos;
• seriam admitidas comunicações por e-mail quando ambas as partes o tenham acordado;
• o senhorio poderia resolver o contrato após dois meses de rendas em atraso, em vez de três.

Até à publicação de uma nova lei, aplicam-se as regras acima, incluindo aos contratos que celebrar agora.

Lista de verificação

• Indique no contrato se é de prazo certo ou de duração indeterminada, qual é o prazo (pelo menos um ano para habitação permanente) e se se renova e por quanto tempo.
• Num arrendamento a estudantes ou por deslocação profissional, indique no contrato o fim transitório.
• Anote na agenda a data de termo de cada prazo e o último dia para a comunicação: 240, 120 ou 60 dias antes, consoante a duração do prazo.
• Lembre-se de que não pode pôr fim ao contrato por oposição à renovação nos primeiros três anos, salvo se precisar da casa para si ou para um filho.
• Envie todas as comunicações por escrito e assinadas, por carta registada com aviso de receção, e guarde os comprovativos.
• Para habitação própria, verifique primeiro as condições (dois anos de propriedade, inexistência de outra casa, um ano de renda como indemnização, ocupação no prazo de três meses).