A lakásbérleti szerződés időtartama, megújítása és megszüntetése Portugáliában

Egy portugáliai lakásbérleti szerződésnek nem kell öt évig tartania. A határozott idejű bérletnek általában legalább egy évig kell tartania, és legfeljebb 30 évig tarthat. Eltérő kikötés hiányában minden időszak végén automatikusan megújul. Bérbeadóként az első megújítás megtagadásával csak az aláírástól számított három év után szüntetheti meg, kivéve, ha a lakásra saját maga vagy gyermekei számára van szüksége. A felek által adandó értesítési idő a szerződés vagy a megújítási időszak hosszától függ. Az értesítésnek írásbelinek kell lennie, és általában ajánlott levélben küldik.

Határozott vagy határozatlan idejű: a bérleti szerződés két típusa

A Polgári Törvénykönyv (Código Civil, 1094. cikk) kétféle lakásbérletet tesz lehetővé:

• Határozott idejű (prazo certo). A bérlet meghatározott időtartamig – például egy, három vagy öt évig – tart, majd automatikusan megújul, hacsak valamelyik fél nem ellenzi a megújítást.
• Határozatlan idejű (duração indeterminada). A bérletnek nincs végdátuma. A bérbeadó csak a törvényben meghatározott okokból szüntetheti meg (lásd alább). A határozott idejű szerződés azt is kikötheti, hogy az első megújítás után határozatlan idejűvé válik.

Ha a szerződés nem rendelkezik az időtartamról, öt évre szóló határozott idejű bérletnek kell tekinteni (1094. cikk (3) bek.). Valószínűleg ez az alapszabály – az üzlethelyiség-bérletekre vonatkozó eltérő szabályokkal együtt – az „ötéves minimum” mítoszának forrása. A törvény lakásokra nem ír elő ilyen minimumot.

Milyen rövid vagy hosszú lehet az időtartam

Az 1095. cikk szerint, amely a Lei 13/2019 2019. február 13-i hatálybalépése óta ezzel a szöveggel szerepel:

• Az időtartamot a szerződés egyik kikötésébe bele kell írni.
• Az időtartam nem lehet 1 évnél rövidebb és 30 évnél hosszabb. A rövidebb vagy hosszabb időtartam automatikusan erre a határra hosszabbodik, illetve rövidül. Egy állandó lakóhelyre szóló hat hónapos bérletet tehát egyéves bérletként kell kezelni.
• Kivétel: az egyéves minimum nem vonatkozik a nem állandó lakhatásra vagy a szerződésben megjelölt, átmeneti különleges célra szóló bérletekre. A törvény példaként a szakmai okokat, az oktatást és képzést, valamint a turizmust említi. A diákbérletek és a munkavégzési kiküldetéshez kapcsolódó bérletek ide tartoznak.
• Ezek az átmeneti bérletek nem újulnak meg automatikusan, hacsak a szerződés ezt ki nem köti (1096. cikk (2) bek.).

Az üzleti (nem lakáscélú) bérletekre az 1110. cikk más alapszabályokat állapít meg. Ha a szerződés hallgat, a bérlet öt évig tart, és a bérbeadó az első öt évben nem ellenezheti a megújítást. Ezek egyike sem vonatkozik a lakásokra.

Automatikus megújítás és a hároméves szabály

Az 1096. cikk (1) bekezdése szerint „eltérő kikötés hiányában” a határozott idejű bérlet időtartama végén automatikusan megújul. Minden megújítás az eredeti időtartammal azonos időszakra szól, vagy három évre, ha az eredeti időtartam ennél rövidebb volt. Az 1097. cikk (3) bekezdése hozzáteszi, hogy a bérbeadónak az első megújítással szembeni ellenvetése csak a szerződés aláírásától számított három év elteltével hatályos. Addig a szerződés hatályban marad.

A gyakorlatban három helyzet fordulhat elő:

1. A szerződés kizárja a megújítást (meg nem újítható bérlet). A bíróságok és a szakirodalom többsége elfogadja, hogy ez megengedett, és a bérlet egyszerűen lejár az időtartam végén. A kikötést egyértelműen fogalmazza meg, mert a bíróságok az 1096. cikk egyes részeit illetően még megosztottak.
2. A szerződés megújul, de nem rögzíti a megújítási időszakot. Az egyéves bérlet három évre újul meg, így nem megújítással legkorábban a kezdettől számított négy év után szüntetheti meg. A kétéves bérlet három évre újul meg, összesen öt évet adva. Az ötéves bérlet háromévente újul meg.
3. A szerződés rövidebb időszakra (például évente) újul meg. A bíróságok megosztottak abban, hogy a felek megállapodhatnak-e háromnál rövidebb megújítási időszakban. A Legfelsőbb Bíróság (STJ) 2023 óta hozott döntései inkább kötelező minimumnak tekintik a három évet. Még a megengedőbb álláspont szerint sem szüntetheti meg azonban a bérletet nem megújítással az aláírástól számított három éven belül.

A szabály azokra a megújítható határozott idejű bérletekre is vonatkozik, amelyek a Lei 13/2019 hatálybalépésekor még folyamatban voltak, nem csak az újabb szerződésekre. A Mais Habitação (Lei 56/2023) a bérleti díjra vonatkozó szabályokat módosította, ezeket az időtartamra vonatkozó rendelkezéseket nem írta át.

Milyen értesítési időt kell adnia a megújítás megakadályozásához

A bérlet megújulásának megakadályozásához a bérbeadó megújítással szembeni ellenvetést (oposição à renovação) küld. Az értesítési időt a folyamatban lévő időtartam vagy megújítás végdátumától visszafelé kell számítani (1097. cikk (1)–(2) bek.), és emellett a fenti hároméves szabály is érvényes.

Vegyünk például egy hároméves bérletet, amely 2027. augusztus 31-én jár le. Ha azt szeretné, hogy akkor megszűnjön, a bérlőnek legalább 120 nappal korábban meg kell kapnia az értesítést, vagyis 2027. május elejéig. Ha az értesítés késve érkezik, a bérlet megújul, ebben az esetben újabb három évre.

Miután érvényes ellenvetést küldött a megújítással szemben, a bérlő bármikor távozhat 30 napos értesítéssel (1098. cikk (4) bek.).

Mikor távozhat korábban a bérlő

A határozott idejű bérlet bérlője az időtartam lejárta előtt is felmondhat (1098. cikk (3) bek.). A szabályok:

• A bérlőnek előbb ki kell töltenie a kezdeti időtartam vagy a folyamatban lévő megújítás egyharmadát. Hároméves bérletnél ez egy év.
• Ezt követően bármikor felmondhat 120 napos értesítéssel, ha az időtartam egy év vagy annál hosszabb, illetve 60 napos értesítéssel, ha rövidebb.
• A felmondás egy naptári hónap végén lép hatályba (1098. cikk (5) bek.).
• Ha a bérlő túl rövid értesítési időt ad, a bérlet ettől még megszűnik, de a hiányzó értesítési időre a bérlő bérleti díjjal tartozik. Kivétel az önhibán kívüli munkanélküliség, a tartós munkaképtelenség, illetve a bérlő vagy egy vele egy évnél hosszabb ideje egy háztartásban élő személy halála (1098. cikk (6) bek.).

Határozatlan idejű bérletnél a bérlő hat hónap után mondhat fel, 120 napos értesítéssel, ha a bérlet egy éve vagy régebben tart, illetve 60 napos értesítéssel, ha legfeljebb egy éve (1100. cikk).

A bérlet megszüntetése, mert szüksége van a lakásra, vagy nagyobb felújítás miatt

Saját használat, határozott idejű bérlet. A hároméves szabály nem alkalmazandó, ha a lakásra saját maga vagy gyermeke (elsőfokú leszármazottja) lakhatása céljából van szüksége (1097. cikk (4) bek.). Az 1102. és 1103. cikk feltételei érvényesek:

• Egy évi bérleti díjnak megfelelő kártalanítást fizet a bérlőnek.
• Több mint két éve tulajdonosnak, résztulajdonosnak vagy haszonélvezőnek kell lennie, kivéve, ha örökölte az ingatlant.
• Több mint egy éve nem rendelkezhetett olyan saját lakással, amely a szükségletet kielégíti. Lisszabon és Porto esetén ez a várost és a szomszédos településeket jelenti. Máshol ugyanazt a települést.
• Legalább hat hónappal előre írásban értesíti a bérlőt, és az értesítésnek kifejezetten meg kell jelölnie az okot, különben hatálytalan.
• Önnek vagy gyermekének három hónapon belül be kell költöznie, és legalább két évig ott kell laknia. Ha ez nem történik meg, 10 évi bérleti díjnak megfelelő kártalanítással tartozik, kivéve, ha a mulasztás nem az Ön hibája.

Határozatlan idejű bérletek. Az 1101. cikk szerint a bérbeadó három okból szüntetheti meg a határozatlan idejű bérletet:

• Saját használat, a fentiekkel azonos feltételekkel.
• Bontás vagy mélyreható felújítás (obras de remodelação ou restauro profundos), amely a lakás kiürítését igényli. Hat hónapos értesítési idő szükséges. Az értesítéshez csatolni kell annak igazolását, hogy a munkákra engedélyt kért az önkormányzattól, valamint a felelős építész vagy mérnök nyilatkozatát. Az értesítést később az építési engedéllyel erősíti meg. Vagy két évi bérleti díjat kell fizetnie (legalább az ingatlan adóértéke, a VPT 1/15-ének kétszeresét), vagy legalább három évre más lakást kell biztosítania a bérlőnek. Ha 30 napon belül nem állapodnak meg, melyik legyen, a fizetés alkalmazandó. A felét az értesítés megerősítésekor, a többit a kulcsok visszaadásakor kell megfizetni (1103. cikk).
• Indokolás nélkül, legalább ötéves értesítési idővel. Ezt a végdátum előtt 15–12 hónappal küldött második levélben meg kell erősítenie, különben hatálytalan (1104. cikk).

A régebbi szerződések, különösen az 1990 előttiek, valamint a 65 éves vagy idősebb, illetve legalább 60%-os fogyatékossággal élő bérlők további védelmet élveznek. Ezekben az esetekben az értesítés előtt kérjen jogi tanácsot.

Írásba foglalás és szabályos kézbesítés

• Magát a bérleti szerződést írásba kell foglalni (1069. cikk). Ha ez nem történt meg, és ez nem a bérlő hibája, a bérlő más módon is bizonyíthatja a bérlet fennállását. Elegendő hat hónapig a lakásban lakni és bérleti díjat fizetni anélkül, hogy a bérbeadó tiltakozna.
• A bérlet megszüntetésére, a díjemelésre és a munkákra vonatkozó értesítéseket írásba kell foglalni és alá kell írni. Küldje el őket tértivevényes ajánlott levélként (carta registada com aviso de receção) (NRAU, Lei 6/2006, 9. cikk).
• A bérlőnek szóló leveleket a bérelt lakás címére kell küldeni, hacsak a bérlő írásban nem adott meg más címet.
• Az értesítést személyesen is átadhatja, ha a bérlő egy példányt átvettként aláír és keltez.
• A hatályos jog szerint az e-mail vagy a WhatsApp nem érvényes értesítési mód.
• Hagyjon néhány hét ráhagyást a határidő előtt, őrizze meg a másolatokat és a feladóvevényeket, és egyértelműen jelölje meg a végdátumot.

Mit változtatna a 2026-os reform (folyamatban)

A kormány törvényjavaslatát, a Proposta de Lei 103/XVII-et 2026. augusztus 12-én nyújtották be, és 2026. szeptember 30-án átment az általános vitán. A PSD, az IL és a CDS-PP mellette szavazott, a Chega tartózkodott, a PS, a Livre, a PCP, a BE, a PAN és a JPP ellene szavazott. Ez felhatalmazási törvény, így a kormány ezután törvényerejű rendelettel módosítaná a jogszabályt. Nem hatályos. Még bizottsági vizsgálatra, zárószavazásra és kihirdetésre van szükség, és a részletek változhatnak. A benyújtott formájában:

• a bérlet az eredeti időtartammal azonos időszakra újulna meg, megszüntetve a hároméves minimális megújítást;
• eltörölné azt a szabályt, amely a bérbeadónak az első megújítással szembeni ellenvetését az aláírástól számított három évig elhalasztja;
• egyértelművé tenné, mely naptól kell számítani az értesítési időket;
• a határozatlan idejű bérlet indokolás nélküli megszüntetésének értesítési idejét öt évről háromra csökkentené;
• lehetővé tenné az e-mailes értesítést, ha ebben mindkét fél megállapodott;
• a bérbeadó három helyett már két hónapnyi meg nem fizetett bérleti díj után felmondhatna.

Amíg új törvény meg nem jelenik, a fenti szabályok alkalmazandók, a most kötött szerződésekre is.

Ellenőrzőlista

• Rögzítse a szerződésben, hogy a bérlet határozott vagy határozatlan idejű, mekkora az időtartam (állandó lakóhelynél legalább egy év), és hogy megújul-e, illetve mennyi időre.
• Diák- vagy kiküldetési bérletnél a szerződésben jelölje meg az átmeneti célt.
• Jegyezze fel naptárába minden időtartam végdátumát és az értesítés utolsó napját: az időtartam hosszától függően 240, 120 vagy 60 nappal előtte.
• Ne feledje, hogy az első három évben nem szüntetheti meg a bérletet nem megújítással, kivéve, ha a lakásra saját maga vagy gyermeke számára van szüksége.
• Minden értesítést aláírt írásban, tértivevényes ajánlott levélként küldjön el, és őrizze meg az igazolást.
• Saját használat esetén előbb ellenőrizze a feltételeket (kétéves tulajdonlás, nincs más lakás, egy évi bérleti díj kártalanításként, beköltözés három hónapon belül).