Hyrestid, förlängning och uppsägning av bostadshyresavtal i Portugal

Ett bostadshyresavtal i Portugal behöver inte löpa i fem år. Ett tidsbestämt hyresavtal måste normalt löpa i minst ett år, och det kan löpa i upp till 30 år. Om inte avtalet anger annat förlängs det automatiskt vid slutet av varje avtalsperiod. Som hyresvärd kan du inte avsluta det genom att motsätta dig den första förlängningen förrän tre år efter att det undertecknades, om du inte behöver bostaden för dig själv eller dina barn. Den uppsägningstid som varje part måste iaktta beror på hur lång avtals- eller förlängningsperioden är. Meddelandet måste vara skriftligt och skickas normalt med rekommenderat brev.

Tidsbestämt eller tillsvidare: de två typerna av hyresavtal

Civilrättslagen (Código Civil, art. 1094) tillåter två slags bostadshyresavtal:

• Tidsbestämt (prazo certo). Hyresavtalet löper under en angiven period, till exempel ett, tre eller fem år, och förlängs sedan automatiskt om ingen motsätter sig förlängningen.
• Tillsvidare (duração indeterminada). Hyresavtalet har inget slutdatum. Hyresvärden kan avsluta det endast på de grunder som lagen anger (se nedan). Ett tidsbestämt avtal kan också ange att det övergår till att gälla tillsvidare efter den första förlängningen.

Om avtalet inte säger något om löptiden behandlas det som ett tidsbestämt hyresavtal på fem år (art. 1094(3)). Denna utgångspunkt, tillsammans med de annorlunda reglerna för lokalhyresavtal, är troligen ursprunget till myten om en ”minsta hyrestid på fem år”. Lagen fastställer ingen sådan minimitid för bostäder.

Hur kort eller lång avtalsperioden kan vara

Enligt art. 1095, som har denna lydelse sedan Lei 13/2019 trädde i kraft den 13 februari 2019:

• Avtalsperioden måste anges i en klausul i avtalet.
• Den får inte vara kortare än 1 år eller längre än 30 år. En kortare eller längre period förlängs eller förkortas automatiskt till den gränsen. Ett hyresavtal på sex månader för en permanent bostad behandlas därför som ett hyresavtal på ett år.
• Undantag: minimitiden på ett år gäller inte hyresavtal för icke-permanent boende eller för ett tillfälligt särskilt ändamål som anges i avtalet. Lagen nämner yrkesmässiga skäl, utbildning och studier samt turism som exempel. Uthyrning till studenter och uthyrning vid arbetsuppdrag hör hit.
• Dessa tillfälliga hyresavtal förlängs inte automatiskt om inte avtalet säger det (art. 1096(2)).

För lokalhyresavtal (icke-bostäder) fastställer art. 1110 andra utgångspunkter. Om avtalet inte säger något löper hyresavtalet i fem år, och hyresvärden kan inte motsätta sig förlängning under de första fem åren. Inget av detta gäller bostäder.

Automatisk förlängning och treårsregeln

Artikel 1096(1) säger att ett tidsbestämt hyresavtal, ”om inte annat avtalats”, förlängs automatiskt vid slutet av avtalsperioden. Varje förlängning gäller för samma period som den ursprungliga avtalsperioden, eller för tre år om den perioden var kortare. Artikel 1097(3) tillägger att hyresvärdens motsättande av den första förlängningen får verkan först tre år efter att avtalet undertecknades. Fram till dess fortsätter avtalet att gälla.

I praktiken finns det tre situationer:

1. Avtalet utesluter förlängning (ett hyresavtal som inte kan förlängas). De flesta domstolar och kommentatorer godtar att detta är tillåtet, och hyresavtalet upphör då helt enkelt vid avtalsperiodens slut. Formulera klausulen tydligt, eftersom domstolarna fortfarande är oeniga om delar av art. 1096.
2. Avtalet förlängs och anger inte förlängningsperiodens längd. Ett hyresavtal på ett år förlängs med tre år, så det tidigaste datum då du kan avsluta det genom att motsätta dig förlängning är fyra år efter starten. Ett hyresavtal på två år förlängs med tre år, vilket ger sammanlagt fem år. Ett hyresavtal på fem år förlängs med tre år åt gången.
3. Avtalet förlängs med en kortare period (till exempel årsvis). Domstolarna är oeniga om huruvida parterna får avtala om en förlängningsperiod som är kortare än tre år. Avgöranden från Högsta domstolen (STJ) sedan 2023 har tenderat att behandla de tre åren som ett tvingande minimum. Även enligt den mildare tolkningen kan du ändå inte avsluta hyresavtalet genom att motsätta dig förlängning tidigare än tre år från undertecknandet.

Regeln gäller tidsbestämda hyresavtal som kan förlängas och som fortfarande löpte när Lei 13/2019 trädde i kraft, inte bara nyare avtal. Mais Habitação (Lei 56/2023) ändrade reglerna om hyror och skrev inte om dessa bestämmelser om löptid.

Hur lång uppsägningstid du måste ge för att stoppa en förlängning

För att stoppa en förlängning av hyresavtalet skickar hyresvärden ett motsättande av förlängning (oposição à renovação). Uppsägningstiden räknas bakåt från slutdatumet för den pågående avtalsperioden eller förlängningen (art. 1097(1)–(2)), och treårsregeln ovan gäller fortfarande därutöver.

Ta till exempel ett hyresavtal på tre år som löper ut den 31 augusti 2027. Om du vill att det ska upphöra då måste hyresgästen få ditt meddelande minst 120 dagar tidigare, vilket innebär i början av maj 2027. Om meddelandet kommer fram för sent förlängs hyresavtalet, i det här fallet med ytterligare tre år.

När du har skickat ett giltigt motsättande av förlängning får hyresgästen flytta när som helst med 30 dagars uppsägningstid (art. 1098(4)).

När hyresgästen kan flytta i förtid

En hyresgäst med ett tidsbestämt hyresavtal kan avsluta det innan avtalsperioden löper ut (art. 1098(3)). Reglerna är:

• Hyresgästen måste först ha fullgjort en tredjedel av den ursprungliga avtalsperioden eller av den pågående förlängningen. För ett hyresavtal på tre år innebär det ett år.
• Därefter kan hyresgästen säga upp avtalet när som helst med 120 dagars uppsägningstid om avtalsperioden är ett år eller längre, eller 60 dagars uppsägningstid om den är kortare.
• Uppsägningen får verkan vid slutet av en kalendermånad (art. 1098(5)).
• Om hyresgästen ger för kort uppsägningstid upphör hyresavtalet ändå, men hyresgästen är skyldig hyra för den del av uppsägningstiden som fattas. Undantagen är ofrivillig arbetslöshet, permanent arbetsoförmåga eller dödsfall för hyresgästen eller för någon som har bott med hyresgästen i samma hushåll i mer än ett år (art. 1098(6)).

Vid ett hyresavtal som gäller tillsvidare kan hyresgästen säga upp det efter sex månader, med 120 dagars uppsägningstid om hyresavtalet har löpt i ett år eller mer, eller 60 dagars uppsägningstid om det har löpt i upp till ett år (art. 1100).

Att avsluta ett hyresavtal för att du behöver bostaden, eller för större arbeten

Eget bruk, tidsbestämt hyresavtal. Treårsregeln gäller inte om du behöver bostaden för att du själv eller ett barn (släkting i rakt nedstigande led i första ledet) ska bo där (art. 1097(4)). Villkoren i art. 1102 och art. 1103 gäller:

• Du betalar hyresgästen en ersättning som motsvarar ett års hyra.
• Du måste ha ägt, samägt eller haft nyttjanderätt (livstids nyttjanderätt) till fastigheten i mer än två år, om du inte har ärvt den.
• Under mer än ett år får du inte ha haft någon annan egen bostad som tillgodoser behovet. För Lissabon och Porto omfattar detta staden och dess grannkommuner. På andra håll omfattar det samma kommun.
• Du ger minst sex månaders skriftlig uppsägningstid, och meddelandet måste uttryckligen ange skälet, annars saknar det verkan.
• Du eller ditt barn måste flytta in inom tre månader och bo där i minst två år. Om så inte sker är du skyldig en ersättning motsvarande 10 års hyra, om inte underlåtenheten berodde på omständigheter som du inte rådde över.

Hyresavtal som gäller tillsvidare. Enligt art. 1101 kan hyresvärden avsluta ett hyresavtal som gäller tillsvidare på någon av tre grunder:

• Eget bruk, på samma villkor som ovan.
• Rivning eller omfattande renovering (obras de remodelação ou restauro profundos) som kräver att bostaden är tom. Du behöver sex månaders uppsägningstid. Meddelandet måste innehålla bevis på att du har ansökt hos kommunen om arbetena och ett intyg från den ansvariga arkitekten eller ingenjören. Du bekräftar senare meddelandet med bygglovet. Du måste antingen betala två års hyra (inte mindre än två gånger 1/15 av fastighetens taxeringsvärde, VPT) eller ordna ny bostad åt hyresgästen i minst tre år. Om ni inte har kommit överens om vilket inom 30 dagar gäller betalningen. Hälften förfaller när du bekräftar meddelandet och resten när nycklarna lämnas tillbaka (art. 1103).
• Utan angivet skäl, med minst fem års uppsägningstid. Du måste bekräfta den i ett andra brev som skickas mellan 15 och 12 månader före slutdatumet, annars saknar den verkan (art. 1104).

Äldre avtal, särskilt sådana från före 1990, och hyresgäster som är 65 år eller äldre eller har en funktionsnedsättning på 60 % eller mer har ytterligare skydd. Sök juridisk rådgivning innan du skickar en uppsägning i dessa fall.

Att få det skriftligt och skicka det korrekt

• Själva hyresavtalet måste vara skriftligt (art. 1069). Om det inte är det, och det inte är hyresgästens fel, kan hyresgästen visa att hyresavtalet finns på annat sätt. Sex månaders boende i bostaden med hyresbetalningar utan att hyresvärden har invänt räcker.
• Meddelanden om att avsluta hyresavtalet, hyresjusteringar och arbeten måste vara skriftliga och undertecknade. Skicka dem som rekommenderat brev med mottagningsbevis (carta registada com aviso de receção) (NRAU, Lei 6/2006, art. 9).
• Brev till hyresgästen skickas till den hyrda bostaden, om inte hyresgästen skriftligen har uppgett en annan adress till dig.
• Du kan också lämna över meddelandet personligen, om hyresgästen undertecknar och daterar en kopia som mottagen.
• Enligt gällande lag är e-post eller WhatsApp inte ett giltigt sätt att lämna meddelanden.
• Lägg in en marginal på några veckor före fristen, spara kopior och postkvitton och ange slutdatumet tydligt.

Vad 2026 års reform skulle ändra (pågående)

Regeringens lagförslag, Proposta de Lei 103/XVII, lämnades in den 12 augusti 2026 och antogs i den allmänna omröstningen den 30 september 2026. PSD, IL och CDS-PP röstade för, Chega lade ned sina röster och PS, Livre, PCP, BE, PAN och JPP röstade emot. Det är en bemyndigandelag, så regeringen skulle därefter ändra lagstiftningen genom lagdekret. Den är inte i kraft. Den behöver fortfarande utskottsgranskning, en slutomröstning och offentliggörande, och detaljerna kan ändras. I sin inlämnade form skulle den:

• låta ett hyresavtal förlängas med samma period som den ursprungliga avtalsperioden, vilket tar bort minimiförlängningen på tre år;
• ta bort regeln som skjuter upp hyresvärdens motsättande av den första förlängningen till tre år efter undertecknandet;
• klargöra från vilket datum uppsägningstiderna räknas;
• korta uppsägningstiden för att avsluta ett hyresavtal som gäller tillsvidare utan skäl från fem år till tre;
• tillåta meddelanden via e-post när båda parter har kommit överens om det;
• låta hyresvärden säga upp avtalet efter två månaders obetald hyra i stället för tre.

Tills en ny lag har offentliggjorts gäller reglerna ovan, även för hyresavtal som du tecknar nu.

Checklista

• Ange i avtalet om hyresavtalet är tidsbestämt eller gäller tillsvidare, hur lång avtalsperioden är (minst ett år för en permanent bostad) och om och för hur lång tid det förlängs.
• Vid uthyrning till studenter eller vid arbetsuppdrag, ange det tillfälliga ändamålet i avtalet.
• För in slutdatumet för varje avtalsperiod i kalendern, liksom sista dagen för uppsägning: 240, 120 eller 60 dagar före, beroende på avtalsperiodens längd.
• Kom ihåg att du inte kan avsluta hyresavtalet genom att motsätta dig förlängning under de tre första åren, om du inte behöver bostaden för dig själv eller ett barn.
• Skicka varje meddelande skriftligt och undertecknat med rekommenderat brev med mottagningsbevis, och spara beviset.
• Vid eget bruk, kontrollera först villkoren (två års ägande, ingen annan bostad, ett års hyra i ersättning, inflyttning inom tre månader).