Durata, rinnovo e cessazione di una locazione abitativa in Portogallo

Una locazione abitativa in Portogallo non deve durare cinque anni. Una locazione a tempo determinato deve normalmente durare almeno un anno, e può arrivare fino a 30. Salvo diversa previsione del contratto, si rinnova automaticamente alla fine di ogni periodo. Come locatore, non può porvi fine rifiutando il primo rinnovo prima che siano trascorsi tre anni dalla firma, salvo che abbia bisogno dell'abitazione per sé o per i Suoi figli. Il preavviso che ciascuna parte deve dare dipende dalla durata del contratto o del periodo di rinnovo. La comunicazione deve essere scritta e normalmente si invia con lettera raccomandata.

A tempo determinato o indeterminato: i due tipi di locazione

Il Codice civile (Código Civil, art. 1094) prevede due tipi di locazione abitativa:

• A tempo determinato (prazo certo). La locazione dura per un periodo stabilito, ad esempio uno, tre o cinque anni, e poi si rinnova automaticamente salvo che qualcuno si opponga al rinnovo.
• A tempo indeterminato (duração indeterminada). La locazione non ha una data di scadenza. Il locatore può porvi fine solo per i motivi previsti dalla legge (vedi sotto). Un contratto a tempo determinato può anche prevedere che diventi a tempo indeterminato dopo il primo rinnovo.

Se il contratto non dice nulla sulla durata, si considera una locazione a tempo determinato di cinque anni (art. 1094(3)). Questa regola supplementare, insieme alle diverse norme per le locazioni commerciali, è probabilmente all'origine del mito di una "durata minima di cinque anni". La legge non prevede alcun minimo del genere per le abitazioni.

Quanto può essere breve o lunga la durata

Ai sensi dell'art. 1095, nella formulazione in vigore da quando la Lei 13/2019 è entrata in vigore il 13 febbraio 2019:

• La durata deve essere indicata in una clausola del contratto.
• Non può essere inferiore a 1 anno né superiore a 30 anni. Una durata più breve o più lunga viene automaticamente estesa o ridotta a tale limite. Una locazione di sei mesi di un'abitazione permanente è quindi considerata una locazione di un anno.
• Eccezione: il minimo di un anno non si applica alle locazioni per abitazione non permanente o per una finalità speciale temporanea indicata nel contratto. La legge cita come esempi motivi professionali, istruzione e formazione, e turismo. Rientrano qui le locazioni a studenti e quelle per incarichi di lavoro.
• Queste locazioni temporanee non si rinnovano automaticamente, salvo che il contratto lo preveda (art. 1096(2)).

Per le locazioni commerciali (non abitative), l'art. 1110 stabilisce regole supplementari diverse. Se il contratto non dice nulla, la locazione dura cinque anni e il locatore non può opporsi al rinnovo nei primi cinque anni. Nulla di tutto ciò si applica alle abitazioni.

Il rinnovo automatico e la regola dei 3 anni

L'articolo 1096(1) stabilisce che, "salvo diversa pattuizione", una locazione a tempo determinato si rinnova automaticamente alla scadenza. Ogni rinnovo ha la stessa durata del periodo iniziale, oppure tre anni se tale periodo era più breve. L'articolo 1097(3) aggiunge che l'opposizione del locatore al primo rinnovo ha effetto solo tre anni dopo la firma del contratto. Fino ad allora il contratto resta in vigore.

In pratica si presentano tre situazioni:

1. Il contratto esclude il rinnovo (locazione non rinnovabile). La maggior parte dei tribunali e della dottrina ammette questa possibilità, e la locazione semplicemente scade alla fine del periodo. Rediga la clausola con chiarezza, poiché i tribunali sono ancora divisi su alcuni aspetti dell'art. 1096.
2. Il contratto si rinnova e non fissa la durata del rinnovo. Una locazione di un anno si rinnova per tre anni, quindi la prima data in cui può porvi fine con il mancato rinnovo è quattro anni dopo l'inizio. Una locazione di due anni si rinnova per tre anni, per un totale di cinque. Una locazione di cinque anni si rinnova per tre anni alla volta.
3. Il contratto si rinnova per un periodo più breve (ad esempio annualmente). I tribunali sono divisi sulla possibilità per le parti di concordare un periodo di rinnovo inferiore a tre anni. Le decisioni della Corte suprema (STJ) dal 2023 tendono a considerare i tre anni un minimo inderogabile. Anche secondo l'interpretazione più favorevole, non può comunque porre fine alla locazione con il mancato rinnovo prima di tre anni dalla firma.

La regola si applica alle locazioni a tempo determinato rinnovabili ancora in corso quando è entrata in vigore la Lei 13/2019, non solo ai contratti più recenti. Il Mais Habitação (Lei 56/2023) ha modificato le norme sul canone e non ha riscritto queste disposizioni sulla durata.

Quanto preavviso deve dare per impedire un rinnovo

Per impedire il rinnovo della locazione, il locatore invia un'opposizione al rinnovo (oposição à renovação). Il preavviso si calcola a ritroso dalla data di scadenza del periodo o del rinnovo in corso (art. 1097(1)–(2)), e si applica comunque anche la regola dei tre anni illustrata sopra.

Ad esempio, si consideri una locazione di tre anni che scade il 31 agosto 2027. Se desidera che termini a quella data, l'inquilino deve ricevere la Sua comunicazione almeno 120 giorni prima, cioè entro i primi di maggio 2027. Se la comunicazione arriva in ritardo, la locazione si rinnova, in questo caso per altri tre anni.

Una volta inviata un'opposizione al rinnovo valida, l'inquilino può lasciare l'immobile in qualsiasi momento con 30 giorni di preavviso (art. 1098(4)).

Quando l'inquilino può lasciare in anticipo

Un inquilino con una locazione a tempo determinato può recedere prima della scadenza (art. 1098(3)). Le regole sono:

• L'inquilino deve prima aver completato un terzo del periodo iniziale o del rinnovo in corso. In una locazione di tre anni, significa un anno.
• Successivamente, l'inquilino può recedere in qualsiasi momento con 120 giorni di preavviso se la durata è di un anno o più, oppure con 60 giorni di preavviso se è più breve.
• Il recesso ha effetto alla fine di un mese di calendario (art. 1098(5)).
• Se l'inquilino dà un preavviso insufficiente, la locazione termina comunque, ma l'inquilino deve l'affitto per il periodo di preavviso mancante. Fanno eccezione la disoccupazione involontaria, l'inabilità permanente al lavoro o il decesso dell'inquilino o di una persona che vive con lui come nucleo familiare da oltre un anno (art. 1098(6)).

In una locazione a tempo indeterminato, l'inquilino può recedere dopo sei mesi, con 120 giorni di preavviso se la locazione dura da un anno o più, oppure con 60 giorni di preavviso se dura da non più di un anno (art. 1100).

Porre fine a una locazione perché ha bisogno dell'abitazione, o per lavori importanti

Uso proprio, locazione a tempo determinato. La regola dei tre anni non si applica se ha bisogno dell'abitazione per sé o per un figlio (discendente di primo grado) per abitarvi (art. 1097(4)). Si applicano le condizioni degli artt. 1102 e 1103:

• Paga all'inquilino un indennizzo pari a un anno di affitto.
• Deve essere proprietario, comproprietario o usufruttuario dell'immobile da più di due anni, salvo che lo abbia ereditato.
• Da più di un anno non deve aver avuto un'altra abitazione propria che soddisfi tale esigenza. Per Lisbona e Porto ciò comprende la città e i comuni limitrofi. Altrove riguarda lo stesso comune.
• Dà un preavviso scritto di almeno sei mesi, e la comunicazione deve indicare espressamente il motivo, altrimenti non ha effetto.
• Lei o Suo figlio dovete trasferirvi entro tre mesi e abitarvi per almeno due anni. In caso contrario, deve un indennizzo pari a 10 anni di affitto, salvo che l'inadempimento non Le sia imputabile.

Locazioni a tempo indeterminato. Ai sensi dell'art. 1101 il locatore può porre fine a una locazione a tempo indeterminato per uno di tre motivi:

• Uso proprio, alle stesse condizioni sopra indicate.
• Demolizione o ristrutturazione profonda (obras de remodelação ou restauro profundos) che richieda che l'abitazione sia libera. Occorrono sei mesi di preavviso. La comunicazione deve includere la prova della richiesta dei lavori al comune e una dichiarazione dell'architetto o dell'ingegnere responsabile. Successivamente conferma la comunicazione con il permesso di costruire. Deve pagare due anni di affitto (non meno del doppio di 1/15 del valore fiscale dell'immobile, il VPT) oppure trovare all'inquilino un'altra sistemazione per almeno tre anni. Se entro 30 giorni non vi siete accordati su quale opzione scegliere, si applica il pagamento. La metà è dovuta alla conferma della comunicazione e il resto alla restituzione delle chiavi (art. 1103).
• Senza indicare un motivo, con un preavviso di almeno cinque anni. Deve confermarlo con una seconda lettera inviata tra 15 e 12 mesi prima della data di cessazione, altrimenti non ha effetto (art. 1104).

I contratti più vecchi, in particolare quelli anteriori al 1990, e gli inquilini di 65 anni o più o con una disabilità pari o superiore al 60% godono di tutele aggiuntive. Si faccia consigliare da un legale prima di inviare una comunicazione in questi casi.

Metterlo per iscritto e inviarlo correttamente

• Il contratto di locazione stesso deve essere scritto (art. 1069). Se non lo è, e ciò non è imputabile all'inquilino, l'inquilino può provare l'esistenza della locazione con altri mezzi. Bastano sei mesi di permanenza nell'abitazione e di pagamento dell'affitto senza opposizione del locatore.
• Le comunicazioni sulla cessazione della locazione, sugli aggiornamenti del canone e sui lavori devono essere scritte e firmate. Le invii con lettera raccomandata con avviso di ricevimento (carta registada com aviso de receção) (NRAU, Lei 6/2006, art. 9).
• Le lettere all'inquilino vanno inviate all'abitazione locata, salvo che l'inquilino Le abbia indicato per iscritto un altro indirizzo.
• Può anche consegnare la comunicazione a mano, se l'inquilino firma e data una copia per ricevuta.
• Secondo la legge vigente, l'e-mail o WhatsApp non sono un mezzo valido per dare il preavviso.
• Lasci un margine di alcune settimane prima della scadenza, conservi copie e ricevute postali e indichi chiaramente la data di cessazione.

Cosa cambierebbe la riforma 2026 (in corso di approvazione)

Il disegno di legge del governo, la Proposta de Lei 103/XVII, è stato presentato il 12 agosto 2026 e ha superato la votazione generale il 30 settembre 2026. PSD, IL e CDS-PP hanno votato a favore, Chega si è astenuto, e PS, Livre, PCP, BE, PAN e JPP hanno votato contro. Si tratta di una legge di autorizzazione, per cui il governo modificherebbe poi la legge con decreto-legge. Non è in vigore. Deve ancora passare per l'esame in commissione, il voto finale e la pubblicazione, e i dettagli potrebbero cambiare. Nella versione presentata:

• la locazione si rinnoverebbe per lo stesso periodo della durata iniziale, eliminando il rinnovo minimo di tre anni;
• verrebbe eliminata la regola che rinvia l'opposizione del locatore al primo rinnovo a tre anni dopo la firma;
• verrebbe chiarito da quale data si calcolano i termini di preavviso;
• il preavviso per porre fine senza motivo a una locazione a tempo indeterminato passerebbe da cinque anni a tre;
• sarebbero ammesse comunicazioni per e-mail se entrambe le parti lo hanno concordato;
• il locatore potrebbe risolvere il contratto dopo due mesi di affitto non pagato anziché tre.

Finché non sarà pubblicata una nuova legge, si applicano le regole sopra illustrate, anche ai contratti che stipula ora.

Lista di controllo

• Indichi nel contratto se la locazione è a tempo determinato o indeterminato, la durata (almeno un anno per un'abitazione permanente) e se e per quanto tempo si rinnova.
• Per una locazione a studenti o per incarichi di lavoro, indichi nel contratto la finalità temporanea.
• Annoti in agenda la data di scadenza di ogni periodo e l'ultimo giorno utile per il preavviso: 240, 120 o 60 giorni prima, a seconda della durata.
• Ricordi che non può porre fine alla locazione con il mancato rinnovo nei primi tre anni, salvo che abbia bisogno dell'abitazione per sé o per un figlio.
• Invii ogni comunicazione per iscritto e firmata, con raccomandata con avviso di ricevimento, e conservi la prova.
• Per l'uso proprio, verifichi prima le condizioni (due anni di proprietà, nessun'altra abitazione, un anno di affitto come indennizzo, trasferimento entro tre mesi).