Gyvenamojo būsto nuomos sutarties trukmė, pratęsimas ir nutraukimas Portugalijoje

Gyvenamojo būsto nuomos sutartis Portugalijoje neprivalo trukti penkerių metų. Terminuota nuomos sutartis paprastai turi trukti bent vienerius metus ir gali trukti iki 30 metų. Jei sutartyje nenustatyta kitaip, kiekvieno termino pabaigoje ji automatiškai pratęsiama. Būdami nuomotojas, negalite jos nutraukti atsisakydami pirmojo pratęsimo anksčiau nei po trejų metų nuo jos pasirašymo, nebent būsto reikia Jums ar Jūsų vaikams. Įspėjimo terminas, kurį turi duoti kiekviena šalis, priklauso nuo sutarties ar pratęsimo laikotarpio trukmės. Įspėjimas turi būti rašytinis ir paprastai siunčiamas registruotu laišku.

Terminuota ar neterminuota: dvi nuomos sutarčių rūšys

Civilinis kodeksas (Código Civil, 1094 str.) leidžia dviejų rūšių gyvenamojo būsto nuomos sutartis:

• Terminuota (prazo certo). Sutartis galioja nustatytą laikotarpį, pavyzdžiui, vienerius, trejus ar penkerius metus, o tada automatiškai pratęsiama, nebent kuri nors šalis pratęsimui prieštarauja.
• Neterminuota (duração indeterminada). Sutartis neturi pabaigos datos. Nuomotojas ją gali nutraukti tik įstatyme nustatytais pagrindais (žr. toliau). Terminuotoje sutartyje taip pat gali būti nurodyta, kad po pirmojo pratęsimo ji tampa neterminuota.

Jei sutartyje apie trukmę nieko nenurodyta, ji laikoma terminuota penkerių metų nuomos sutartimi (1094 str. 3 d.). Ši numatytoji taisyklė kartu su kitokiomis komercinės nuomos taisyklėmis tikriausiai ir yra „penkerių metų minimumo“ mito šaltinis. Būstams įstatymas tokio minimumo nenustato.

Kokios trukmės gali būti terminas

Pagal 1095 str., kurio redakcija galioja nuo 2019 m. vasario 13 d., kai įsigaliojo Lei 13/2019:

• Terminas turi būti įrašytas į sutarties sąlygą.
• Jis negali būti trumpesnis nei 1 metai ar ilgesnis nei 30 metų. Trumpesnis ar ilgesnis terminas automatiškai pailginamas ar sutrumpinamas iki šios ribos. Todėl šešių mėnesių nuolatinio būsto nuomos sutartis laikoma vienerių metų sutartimi.
• Išimtis: vienerių metų minimumas netaikomas sutartims dėl nenuolatinio gyvenimo ar sutartyje nurodyto laikino specialaus tikslo. Įstatymas kaip pavyzdžius pateikia profesines priežastis, mokslą ir mokymąsi bei turizmą. Čia priskiriama nuoma studentams ir nuoma darbo komandiruotės laikotarpiui.
• Šios laikinos sutartys automatiškai nepratęsiamos, nebent tai numatyta sutartyje (1096 str. 2 d.).

Komercinei (negyvenamųjų patalpų) nuomai 1110 str. nustato kitas numatytąsias taisykles. Jei sutartyje nieko nenurodyta, ji galioja penkerius metus, o nuomotojas per pirmuosius penkerius metus negali prieštarauti pratęsimui. Niekas iš to būstams netaikoma.

Automatinis pratęsimas ir trejų metų taisyklė

1096 straipsnio 1 dalyje nustatyta, kad, „jei nesusitarta kitaip“, terminuota nuomos sutartis jos termino pabaigoje automatiškai pratęsiama. Kiekvienas pratęsimas trunka tiek pat, kiek pradinis terminas, arba trejus metus, jei tas terminas buvo trumpesnis. 1097 straipsnio 3 dalis papildo, kad nuomotojo prieštaravimas pirmajam pratęsimui įsigalioja tik praėjus trejiems metams nuo sutarties pasirašymo. Iki tol sutartis lieka galioti.

Praktiškai yra trys situacijos:

1. Sutartyje pratęsimas atmestas (nepratęsiama sutartis). Dauguma teismų ir komentatorių pripažįsta, kad tai leidžiama, ir sutartis paprasčiausiai baigiasi termino pabaigoje. Sąlygą suformuluokite aiškiai, nes teismai dėl kai kurių 1096 str. dalių vis dar nesutaria.
2. Sutartis pratęsiama, bet pratęsimo laikotarpis nenustatytas. Vienerių metų sutartis pratęsiama trejiems metams, todėl anksčiausia data, kai ją galite nutraukti nepratęsdami, yra praėjus ketveriems metams nuo pradžios. Dvejų metų sutartis pratęsiama trejiems metams, iš viso – penkeri metai. Penkerių metų sutartis pratęsiama kiekvieną kartą trejiems metams.
3. Sutartis pratęsiama trumpesniam laikotarpiui (pavyzdžiui, kasmet). Teismai nesutaria, ar šalys gali susitarti dėl trumpesnio nei trejų metų pratęsimo laikotarpio. Aukščiausiojo Teismo (STJ) sprendimai nuo 2023 m. linkę trejus metus laikyti privalomu minimumu. Net ir taikant švelnesnį požiūrį, vis tiek negalite nutraukti sutarties ją nepratęsdami anksčiau nei po trejų metų nuo pasirašymo.

Taisyklė taikoma terminuotoms pratęsiamoms sutartims, kurios dar galiojo įsigaliojus Lei 13/2019, o ne tik naujesnėms sutartims. Mais Habitação (Lei 56/2023) pakeitė nuomos mokesčio taisykles ir šių trukmės nuostatų neperrašė.

Kiek iš anksto turite įspėti, kad sutartis nebūtų pratęsta

Kad sutartis nebūtų pratęsta, nuomotojas siunčia prieštaravimą pratęsimui (oposição à renovação). Įspėjimo terminas skaičiuojamas atgal nuo dabartinio termino ar pratęsimo pabaigos datos (1097 str. 1–2 d.), o pirmiau aprašyta trejų metų taisyklė vis tiek taikoma papildomai.

Pavyzdžiui, imkime trejų metų sutartį, kuri baigiasi 2027 m. rugpjūčio 31 d. Jei norite, kad ji tada baigtųsi, nuomininkas Jūsų įspėjimą turi gauti bent 120 dienų anksčiau, t. y. iki 2027 m. gegužės pradžios. Jei įspėjimas pavėluoja, sutartis pratęsiama, šiuo atveju dar trejiems metams.

Jums išsiuntus galiojantį prieštaravimą pratęsimui, nuomininkas gali išsikraustyti bet kada, įspėjęs prieš 30 dienų (1098 str. 4 d.).

Kada nuomininkas gali išsikraustyti anksčiau

Terminuotos sutarties nuomininkas gali ją nutraukti nepasibaigus terminui (1098 str. 3 d.). Taisyklės:

• Nuomininkas pirmiausia turi būti išgyvenęs trečdalį pradinio termino ar dabartinio pratęsimo. Trejų metų sutartyje tai reiškia vienerius metus.
• Po to nuomininkas gali nutraukti sutartį bet kada, įspėjęs prieš 120 dienų, jei terminas yra vieneri metai ar ilgesnis, arba prieš 60 dienų, jei jis trumpesnis.
• Nutraukimas įsigalioja kalendorinio mėnesio pabaigoje (1098 str. 5 d.).
• Jei nuomininkas įspėja per vėlai, sutartis vis tiek baigiasi, tačiau nuomininkas turi sumokėti nuomos mokestį už trūkstamą įspėjimo laikotarpį. Išimtys – nevalingas nedarbas, nuolatinis nedarbingumas arba nuomininko ar asmens, daugiau nei metus gyvenusio su juo kaip vienas namų ūkis, mirtis (1098 str. 6 d.).

Neterminuotos sutarties nuomininkas gali ją nutraukti po šešių mėnesių, įspėjęs prieš 120 dienų, jei sutartis galiojo metus ar ilgiau, arba prieš 60 dienų, jei ji galiojo iki metų (1100 str.).

Sutarties nutraukimas, nes būsto reikia Jums, arba dėl didelių darbų

Savo poreikiai, terminuota sutartis. Trejų metų taisyklė netaikoma, jei būsto reikia Jums ar vaikui (pirmojo laipsnio palikuoniui) gyventi (1097 str. 4 d.). Taikomos 1102 ir 1103 str. sąlygos:

• Nuomininkui sumokate kompensaciją, lygią vienerių metų nuomos mokesčiui.
• Turtas turi Jums priklausyti nuosavybės, bendrosios nuosavybės ar uzufrukto (iki gyvos galvos naudojimo teisės) teise daugiau nei dvejus metus, nebent jį paveldėjote.
• Daugiau nei metus neturite turėti kito nuosavo būsto, kuris patenkintų poreikį. Lisabonoje ir Porte tai apima miestą ir gretimas savivaldybes. Kitur – tą pačią savivaldybę.
• Įspėjate raštu bent prieš šešis mėnesius, o įspėjime turi būti aiškiai nurodyta priežastis, kitaip jis negalioja.
• Jūs ar Jūsų vaikas turite įsikelti per tris mėnesius ir ten gyventi bent dvejus metus. Jei to nepadarote, turite sumokėti 10 metų nuomos mokesčio kompensaciją, nebent nepadarėte to ne dėl savo kaltės.

Neterminuotos sutartys. Pagal 1101 str. nuomotojas gali nutraukti neterminuotą sutartį vienu iš trijų pagrindų:

• Savo poreikiai, tomis pačiomis sąlygomis kaip pirmiau.
• Griovimas arba gili renovacija (obras de remodelação ou restauro profundos), kuriai reikia, kad būstas būtų tuščias. Reikia įspėti prieš šešis mėnesius. Įspėjime turi būti pateiktas įrodymas, kad savivaldybei pateikėte prašymą dėl darbų, ir atsakingo architekto ar inžinieriaus pareiškimas. Vėliau įspėjimą patvirtinate statybos leidimu. Turite arba sumokėti dvejų metų nuomos mokestį (ne mažiau kaip dvigubą 1/15 turto mokestinės vertės, VPT), arba perkelti nuomininką į kitą būstą bent trejiems metams. Jei per 30 dienų nesusitarėte, kuris variantas taikomas, taikomas mokėjimas. Pusė mokama patvirtinus įspėjimą, o likusi dalis – grąžinus raktus (1103 str.).
• Nenurodžius priežasties, įspėjus bent prieš penkerius metus. Įspėjimą turite patvirtinti antru laišku, išsiųstu likus nuo 15 iki 12 mėnesių iki pabaigos datos, kitaip jis negalioja (1104 str.).

Senesnės sutartys, ypač sudarytos iki 1990 m., ir 65 metų ar vyresni nuomininkai arba nuomininkai, kurių neįgalumas yra 60 % ar didesnis, turi papildomų apsaugų. Tokiais atvejais prieš įteikdami įspėjimą pasikonsultuokite su teisininku.

Rašytinė forma ir tinkamas išsiuntimas

• Pati nuomos sutartis turi būti rašytinė (1069 str.). Jei ji nerašytinė ir tai ne dėl nuomininko kaltės, nuomininkas sutarties egzistavimą gali įrodyti kitomis priemonėmis. Pakanka šešių mėnesių gyvenimo būste ir nuomos mokesčio mokėjimo, nuomotojui neprieštaraujant.
• Įspėjimai dėl sutarties nutraukimo, nuomos mokesčio indeksavimo ir darbų turi būti rašytiniai ir pasirašyti. Siųskite juos registruotu laišku su įteikimo patvirtinimu (carta registada com aviso de receção) (NRAU, Lei 6/2006, 9 str.).
• Laiškai nuomininkui siunčiami į nuomojamą būstą, nebent nuomininkas raštu nurodė kitą adresą.
• Įspėjimą taip pat galite įteikti asmeniškai, jei nuomininkas pasirašo ir nurodo datą ant kopijos kaip gavęs.
• Pagal dabartinius įstatymus el. paštas ar WhatsApp nėra tinkamas įspėjimo būdas.
• Palikite kelių savaičių atsargą iki termino, saugokite kopijas ir pašto kvitus bei aiškiai nurodykite pabaigos datą.

Ką pakeistų 2026 m. reforma (laukiama)

Vyriausybės įstatymo projektas Proposta de Lei 103/XVII pateiktas 2026 m. rugpjūčio 12 d. ir 2026 m. rugsėjo 30 d. priimtas bendruoju balsavimu. PSD, IL ir CDS-PP balsavo už, Chega susilaikė, o PS, Livre, PCP, BE, PAN ir JPP balsavo prieš. Tai įgaliojimų įstatymas, todėl vyriausybė vėliau keistų įstatymą dekretu-įstatymu. Jis neįsigaliojęs. Jam dar reikia komiteto svarstymo, galutinio balsavimo ir paskelbimo, o detalės gali pasikeisti. Pateiktos redakcijos projektas:

• nustatytų, kad sutartis pratęsiama tokiam pačiam laikotarpiui kaip pradinis terminas, panaikinant trejų metų minimalų pratęsimą;
• panaikintų taisyklę, kuri atideda nuomotojo prieštaravimą pirmajam pratęsimui iki trejų metų nuo pasirašymo;
• aiškiai nustatytų, nuo kurios datos skaičiuojami įspėjimo terminai;
• sutrumpintų įspėjimo terminą nutraukiant neterminuotą sutartį nenurodžius priežasties nuo penkerių iki trejų metų;
• leistų įspėjimus el. paštu, jei abi šalys dėl to susitarė;
• leistų nuomotojui nutraukti sutartį po dviejų mėnesių nesumokėto nuomos mokesčio vietoj trijų.

Kol naujas įstatymas nepaskelbtas, taikomos pirmiau aprašytos taisyklės, taip pat ir sutartims, kurias pasirašote dabar.

Kontrolinis sąrašas

• Sutartyje nurodykite, ar ji terminuota, ar neterminuota, kokia termino trukmė (nuolatiniam būstui – bent vieneri metai) ir ar bei kokiam laikotarpiui ji pratęsiama.
• Nuomojant studentui ar darbo komandiruotės laikotarpiui, sutartyje nurodykite laikiną tikslą.
• Kalendoriuje pasižymėkite kiekvieno termino pabaigos datą ir paskutinę įspėjimo dieną: 240, 120 ar 60 dienų iki jos, priklausomai nuo termino trukmės.
• Atminkite, kad per pirmuosius trejus metus negalite nutraukti sutarties ją nepratęsdami, nebent būsto reikia Jums ar vaikui.
• Kiekvieną įspėjimą siųskite pasirašytą raštu registruotu laišku su įteikimo patvirtinimu ir saugokite įrodymą.
• Dėl savo poreikių pirmiausia patikrinkite sąlygas (dveji nuosavybės metai, jokio kito būsto, vienerių metų nuomos mokesčio kompensacija, įsikėlimas per tris mėnesius).