Leietid, fornyelse og avslutning av en boligleiekontrakt i Portugal

En boligleiekontrakt i Portugal trenger ikke å vare i fem år. En tidsbestemt leiekontrakt må normalt løpe i minst ett år, og den kan løpe i inntil 30 år. Med mindre kontrakten sier noe annet, fornyes den automatisk ved utløpet av hver periode. Som utleier kan du ikke avslutte den ved å motsette deg den første fornyelsen før tre år etter at den ble inngått, med mindre du trenger boligen til deg selv eller barna dine. Varselet hver part må gi, avhenger av hvor lang kontrakts- eller fornyelsesperioden er. Varselet må være skriftlig og sendes normalt som rekommandert brev.

Tidsbestemt eller tidsubestemt: de to typene leiekontrakt

Sivillovboken (Código Civil, art. 1094) tillater to typer boligleiekontrakt:

• Tidsbestemt (prazo certo). Leiekontrakten løper i en angitt periode, for eksempel ett, tre eller fem år, og fornyes deretter automatisk med mindre noen motsetter seg fornyelse.
• Tidsubestemt (duração indeterminada). Leiekontrakten har ingen sluttdato. Utleieren kan bare avslutte den på de grunnlagene loven angir (se nedenfor). En tidsbestemt kontrakt kan også si at den blir tidsubestemt etter første fornyelse.

Sier kontrakten ingenting om varighet, behandles den som en tidsbestemt leiekontrakt på fem år (art. 1094(3)). Denne standardregelen, sammen med de andre reglene for næringsleiekontrakter, er trolig opphavet til myten om et «minimum på fem år». Loven fastsetter ikke noe slikt minimum for boliger.

Hvor kort eller lang perioden kan være

Etter art. 1095, som har hatt denne ordlyden siden Lei 13/2019 trådte i kraft 13. februar 2019:

• Perioden må skrives inn i en klausul i kontrakten.
• Den kan ikke være kortere enn 1 år eller lengre enn 30 år. En kortere eller lengre periode forlenges eller forkortes automatisk til denne grensen. En seksmåneders leiekontrakt for en fast bolig behandles derfor som en ettårs leiekontrakt.
• Unntak: Minstetiden på ett år gjelder ikke for leiekontrakter for ikke-permanent bolig eller et midlertidig særlig formål som er angitt i kontrakten. Loven nevner yrkesmessige grunner, utdanning og opplæring samt turisme som eksempler. Utleie til studenter og utleie i forbindelse med arbeidsoppdrag faller inn her.
• Disse midlertidige leiekontraktene fornyes ikke automatisk, med mindre kontrakten sier at de gjør det (art. 1096(2)).

For næringsleiekontrakter (ikke bolig) fastsetter art. 1110 andre standardregler. Sier kontrakten ingenting, løper leiekontrakten i fem år, og utleieren kan ikke motsette seg fornyelse i løpet av de første fem årene. Ingenting av dette gjelder boliger.

Automatisk fornyelse og treårsregelen

Artikkel 1096(1) sier at en tidsbestemt leiekontrakt, «med mindre annet er avtalt», fornyes automatisk ved utløpet av perioden. Hver fornyelse gjelder for samme periode som den opprinnelige perioden, eller for tre år hvis den perioden var kortere. Artikkel 1097(3) legger til at utleierens motsettelse av den første fornyelsen først får virkning tre år etter at kontrakten ble inngått. Inntil da forblir kontrakten i kraft.

I praksis finnes det tre situasjoner:

1. Kontrakten utelukker fornyelse (en leiekontrakt som ikke kan fornyes). De fleste domstoler og kommentatorer godtar at dette er tillatt, og leiekontrakten utløper rett og slett ved periodens slutt. Formuler klausulen tydelig, ettersom domstolene fortsatt er uenige om deler av art. 1096.
2. Kontrakten fornyes og fastsetter ikke fornyelsesperioden. En ettårs leiekontrakt fornyes for tre år, så det tidligste tidspunktet du kan avslutte den ved å motsette deg fornyelse, er fire år etter start. En toårs leiekontrakt fornyes for tre år, som gir fem år til sammen. En femårs leiekontrakt fornyes for tre år av gangen.
3. Kontrakten fornyes for en kortere periode (for eksempel årlig). Domstolene er delt i spørsmålet om partene kan avtale en fornyelsesperiode på mindre enn tre år. Avgjørelser fra Høyesterett (STJ) siden 2023 har hatt en tendens til å behandle de tre årene som et ufravikelig minimum. Selv etter det mildeste synet kan du fortsatt ikke avslutte leiekontrakten ved å motsette deg fornyelse før tre år etter inngåelsen.

Regelen gjelder for tidsbestemte leiekontrakter med fornyelse som fortsatt løp da Lei 13/2019 trådte i kraft, ikke bare for nyere kontrakter. Mais Habitação (Lei 56/2023) endret reglene om husleie og skrev ikke om disse bestemmelsene om varighet.

Hvor lang varsel du må gi for å stanse en fornyelse

For å hindre at leiekontrakten fornyes, sender utleieren en motsettelse av fornyelse (oposição à renovação). Varselet regnes bakover fra sluttdatoen for den gjeldende perioden eller fornyelsen (art. 1097(1)–(2)), og treårsregelen ovenfor gjelder fortsatt i tillegg.

Ta for eksempel en treårs leiekontrakt som utløper 31. august 2027. Vil du at den skal avsluttes da, må leietakeren motta varselet ditt minst 120 dager tidligere, det vil si innen begynnelsen av mai 2027. Kommer varselet for sent, fornyes leiekontrakten, i dette tilfellet for nye tre år.

Når du har sendt en gyldig motsettelse av fornyelse, kan leietakeren flytte når som helst med 30 dagers varsel (art. 1098(4)).

Når leietakeren kan flytte tidligere

En leietaker med en tidsbestemt leiekontrakt kan avslutte den før perioden er over (art. 1098(3)). Reglene er:

• Leietakeren må først ha fullført en tredjedel av den opprinnelige perioden eller av den gjeldende fornyelsen. På en treårs leiekontrakt betyr det ett år.
• Deretter kan leietakeren si opp når som helst med 120 dagers varsel hvis perioden er ett år eller mer, eller 60 dagers varsel hvis den er kortere.
• Oppsigelsen får virkning ved utgangen av en kalendermåned (art. 1098(5)).
• Gir leietakeren for kort varsel, avsluttes leiekontrakten likevel, men leietakeren skylder husleie for den manglende varslingsperioden. Unntakene er ufrivillig arbeidsledighet, varig arbeidsuførhet, eller dødsfall hos leietakeren eller hos noen som har bodd sammen med vedkommende i samme husstand i mer enn ett år (art. 1098(6)).

På en tidsubestemt leiekontrakt kan leietakeren si opp etter seks måneder, med 120 dagers varsel hvis leieforholdet har vart i ett år eller mer, eller 60 dagers varsel hvis det har vart i inntil ett år (art. 1100).

Avslutning fordi du trenger boligen, eller på grunn av større arbeider

Egen bruk, tidsbestemt leiekontrakt. Treårsregelen gjelder ikke hvis du trenger boligen for at du selv eller et barn (etterkommer i første ledd) skal bo der (art. 1097(4)). Vilkårene i art. 1102 og art. 1103 gjelder:

• Du betaler leietakeren en erstatning tilsvarende ett års husleie.
• Du må ha eid, vært sameier i eller hatt bruksrett (livsvarig bruksrett) til eiendommen i mer enn to år, med mindre du har arvet den.
• I mer enn ett år må du ikke ha hatt en annen egen bolig som dekker behovet. For Lisboa og Porto omfatter dette byen og nabokommunene. Andre steder omfatter det den samme kommunen.
• Du gir minst seks måneders skriftlig varsel, og varselet må uttrykkelig angi grunnen, ellers har det ingen virkning.
• Du eller barnet ditt må flytte inn innen tre måneder og bo der i minst to år. Gjør dere ikke det, skylder du en erstatning på 10 års husleie, med mindre det ikke var din skyld.

Tidsubestemte leiekontrakter. Etter art. 1101 kan utleieren avslutte en tidsubestemt leiekontrakt på ett av tre grunnlag:

• Egen bruk, på de samme vilkårene som ovenfor.
• Riving eller omfattende renovering (obras de remodelação ou restauro profundos) som krever at boligen er tom. Du må gi seks måneders varsel. Varselet må inneholde bevis på at du har søkt kommunen om arbeidene, og en erklæring fra den ansvarlige arkitekten eller ingeniøren. Du bekrefter senere varselet med byggetillatelsen. Du må enten betale to års husleie (ikke mindre enn to ganger 1/15 av eiendommens skatteverdi, VPT) eller skaffe leietakeren ny bolig i minst tre år. Har dere ikke blitt enige om hvilket innen 30 dager, gjelder betalingen. Halvparten forfaller når du bekrefter varselet, og resten når nøklene leveres tilbake (art. 1103).
• Uten angitt grunn, med minst fem års varsel. Du må bekrefte det i et nytt brev som sendes mellom 15 og 12 måneder før sluttdatoen, ellers har det ingen virkning (art. 1104).

Eldre kontrakter, særlig de fra før 1990, og leietakere som er 65 år eller eldre eller har en funksjonsnedsettelse på 60 % eller mer, har ekstra beskyttelse. Søk juridisk rådgivning før du gir varsel i slike tilfeller.

Skriftlighet og riktig forsendelse

• Selve leiekontrakten må være skriftlig (art. 1069). Er den ikke det, og det ikke skyldes leietakeren, kan leietakeren bevise leieforholdet på andre måter. Seks måneder med bosted i boligen og betaling av husleie uten at utleieren har protestert, er nok.
• Varsler om avslutning av leieforholdet, husleiejusteringer og arbeider må være skriftlige og signerte. Send dem som rekommandert brev med mottaksbevis (carta registada com aviso de receção) (NRAU, Lei 6/2006, art. 9).
• Brev til leietakeren sendes til den utleide boligen, med mindre leietakeren skriftlig har oppgitt en annen adresse.
• Du kan også levere varselet personlig, hvis leietakeren signerer og daterer en kopi som mottatt.
• Etter gjeldende rett er e-post eller WhatsApp ikke en gyldig måte å gi varsel på.
• Legg inn en margin på noen uker før fristen, ta vare på kopier og postkvitteringer, og angi sluttdatoen tydelig.

Hva 2026-reformen vil endre (ikke vedtatt)

Regjeringens lovforslag, Proposta de Lei 103/XVII, ble fremmet 12. august 2026 og ble vedtatt ved første behandling 30. september 2026. PSD, IL og CDS-PP stemte for, Chega avsto, og PS, Livre, PCP, BE, PAN og JPP stemte mot. Det er en fullmaktslov, slik at regjeringen deretter vil endre loven ved lovdekret. Den er ikke i kraft. Den må fortsatt gjennom komitébehandling, sluttvotering og kunngjøring, og detaljene kan bli endret. Slik den ble fremmet, vil den:

• la en leiekontrakt fornyes for samme periode som den opprinnelige perioden, slik at minstetiden på tre år for fornyelse fjernes;
• fjerne regelen som utsetter utleierens motsettelse av første fornyelse til tre år etter inngåelsen;
• gjøre det klart fra hvilken dato varslingsfristene regnes;
• korte ned varselet for å avslutte en tidsubestemt leiekontrakt uten grunn fra fem år til tre;
• tillate varsler på e-post der begge parter har avtalt det;
• la utleieren si opp etter to måneder med ubetalt husleie i stedet for tre.

Inntil en ny lov er kunngjort, gjelder reglene ovenfor, også for leiekontrakter du inngår nå.

Sjekkliste

• Angi i kontrakten om leiekontrakten er tidsbestemt eller tidsubestemt, hvor lang perioden er (minst ett år for en fast bolig), og om og for hvor lenge den fornyes.
• Ved utleie til studenter eller i forbindelse med arbeidsoppdrag angir du det midlertidige formålet i kontrakten.
• Før inn sluttdatoen for hver periode i kalenderen, og siste dag for varsel: 240, 120 eller 60 dager før, avhengig av periodens lengde.
• Husk at du ikke kan avslutte leiekontrakten ved å motsette deg fornyelse i løpet av de første tre årene, med mindre du trenger boligen til deg selv eller et barn.
• Send hvert varsel skriftlig og signert som rekommandert brev med mottaksbevis, og ta vare på beviset.
• Ved egen bruk må du først sjekke vilkårene (to års eierskap, ingen annen bolig, ett års husleie i erstatning, innflytting innen tre måneder).