Opodatkowanie dochodu z najmu w Portugalii w 2026 r.: 10%, 25% i 0%

Od 1 stycznia 2026 r. czynsz z długoterminowego najmu lokalu mieszkalnego w Portugalii jest opodatkowany zryczałtowaną stawką 10%, jeżeli czynsz miesięczny wynosi 2300 € lub mniej, umowa służy wyłącznie celom mieszkaniowym, a dochód zostanie otrzymany do 31 grudnia 2029 r. Powyżej tego limitu obowiązuje standardowa stawka zryczałtowana 25%, którą dłuższe umowy mogą obniżyć do 15%, 10% lub 5%. Kilka rodzajów najmu jest całkowicie zwolnionych. Zasady zależą od umowy, a nie od miejsca zamieszkania, więc właściciele mieszkający za granicą płacą te same stawki. Poniżej wyjaśniamy każdą stawkę, możliwości englobamento (opodatkowania według stawek progresywnych) oraz jak wyglądają liczby w praktyce.

Jaka stawka dotyczy Państwa umowy

Portugalskie prawo podatkowe traktuje czynsz jako rendimentos prediais (dochody z nieruchomości, „kategoria F”). Podatek nalicza się od kwoty netto: czynszu otrzymanego w ciągu roku pomniejszonego o koszty podlegające odliczeniu dla danej nieruchomości. W przypadku większości prywatnych właścicieli kwota netto jest opodatkowana zryczałtowaną stawką „autonomiczną”. Nie dolicza się jej do pozostałych dochodów.

Jeżeli może mieć zastosowanie więcej niż jedna stawka, stosuje się najniższą. Nowa ustawa mówi to wprost.

Nowa stawka 10%: kto się kwalifikuje

Stawka 10% wynika z nowego art. 45-C Estatuto dos Benefícios Fiscais (Statutu Ulg Podatkowych), dodanego przez Decreto-Lei 97/2026 z 20 maja 2026 r. Obowiązują trzy warunki:

• Wyłącznie cele mieszkaniowe. Umowa musi służyć wyłącznie celom mieszkaniowym. Umowa, która dopuszcza również biuro, zarejestrowany adres siedziby spółki lub działalność gospodarczą, nie kwalifikuje się.
• Umiarkowany czynsz. Czynsz miesięczny nie może przekraczać 2,5-krotności minimalnego wynagrodzenia miesięcznego z 2026 r. w wysokości 920 €, czyli 2300 €. Rząd może aktualizować ten limit w drodze portaria (rozporządzenia ministra) zgodnie z rocznym współczynnikiem waloryzacji czynszu. W chwili pisania tego tekstu żadna aktualizacja nie została opublikowana.
• Ograniczenie czasowe. Obejmuje czynsz otrzymany od 1 stycznia 2026 r. do 31 grudnia 2029 r.

Kwestie, o które właściciele często pytają:

• Istniejące umowy się kwalifikują. Nie potrzeba nowej umowy. Stawka dotyczy umów już obowiązujących.
• Limit dotyczy umowy i działa skokowo. Mierzy się go dla całego czynszu z umowy, nawet jeżeli najemców lub współwłaścicieli jest kilku. Przy czynszu 2301 € cała umowa jest opodatkowana stawką 25%, a nie tylko nadwyżka.
• Dodatki się liczą. Czynsz na potrzeby testu obejmuje kwoty za meble, wyposażenie, przynależne części nieruchomości i usługi zwiększające jej wartość, nawet jeżeli są pobierane na podstawie odrębnej umowy. Podział czynszu 2600 € na 2250 € czynszu i 350 € za „meble” nie zadziała.
• Zmiany czynszu w trakcie roku. Test opiera się na rocznym czynszu podzielonym przez liczbę miesięcy, które upłynęły w danym roku.
• Brak minimalnego okresu najmu. Projekty tego środka z początku 2026 r. wspominały o trzyletnim minimum, a niektóre strony internetowe nadal to powtarzają. Ostateczny tekst art. 45-C i dekretu z mocą ustawy nie przewiduje minimalnego okresu. Nadal obowiązują ogólne przepisy Kodeksu cywilnego o okresie najmu.
• Najem spółce. W wiążącej interpretacji PIV_30751 (opisanej 22 września 2026 r.) Autoridade Tributária (organ podatkowy, AT) zaakceptowała stawkę 10% przy najmie spółce. Mieszkanie musiało służyć wyłącznie jako stałe miejsce zamieszkania osoby fizycznej wskazanej w umowie, a umowa musiała zakazywać podnajmu i działalności gospodarczej.

Czy stawka 10% ma zastosowanie, jeśli mieszkają Państwo za granicą?

Tak, zgodnie z brzmieniem ustawy. Art. 45-C nie przewiduje żadnego warunku dotyczącego rezydencji podatkowej wynajmującego. Czynsz z nieruchomości w Portugalii jest dochodem ze źródła portugalskiego niezależnie od miejsca zamieszkania i podlega tym samym stawkom z art. 72 co w przypadku rezydentów.

Odpowiada to interpretacji wcześniejszych środków:

• Portugalska izba biegłych księgowych (OCC, opinia PT28608, maj 2025 r.) potwierdziła, że obniżki zależne od długości umowy dotyczą nierezydentów.
• AT potwierdziła w styczniu 2025 r., że zwolnienie dla mieszkań po AL obejmuje również nierezydentów, stwierdzając, że miejsce zamieszkania jest „bez znaczenia”.

Nie znaleźliśmy jeszcze interpretacji ani okólnika AT, który bezpośrednio odnosiłby się do nierezydentów i art. 45-C. Formularze zeznań za 2026 rok zostaną opublikowane dopiero na początku 2027 r. Jeżeli w grę wchodzą duże kwoty, proszę poprosić doradcę o potwierdzenie tego w Państwa przypadku.

Stawka 25% i obniżki zależne od długości umowy

Jeżeli czynsz przekracza 2300 €, stawka podstawowa dla umowy mieszkaniowej wynosi 25% (art. 72 ust. 2 CIRS). Została ona obniżona z 28% przez Mais Habitação (Ustawa 56/2023) od dochodów za 2023 rok. Dłuższe umowy najmu na stałe cele mieszkaniowe obniżają tę stawkę (art. 72 ust. 3–5):

• Od 5 do mniej niż 10 lat: minus 10 punktów, czyli 15%. Każde przedłużenie na taki sam okres odejmuje kolejne 2 punkty, łącznie do 10 dodatkowych punktów. Najniższa możliwa stawka na tej ścieżce to 5%.
• Od 10 do mniej niż 20 lat: minus 15 punktów, czyli 10%.
• 20 lat lub dłużej: minus 20 punktów, czyli 5%.

Obniżki te mają zastosowanie przy dowolnym czynszu, więc są głównym narzędziem powyżej 2300 €. Poniżej 2300 € umowa na 20 lat lub dłużej nadal wypada korzystniej niż stawka 10%.

Jest jednak haczyk. Jeżeli umowa zakończy się przedwcześnie z przyczyny leżącej po Państwa stronie jako wynajmującego, tracą Państwo obniżkę od początku umowy lub przedłużenia. Trzeba to wówczas zgłosić i zapłacić różnicę wraz z odsetkami wyrównawczymi (art. 72 ust. 20).

Reżimy 0%

Przystępny czynsz (RSAA). Regime Simplificado de Arrendamento Acessível (uproszczony reżim przystępnego czynszu) wszedł w życie 1 września 2026 r. i zastępuje dawny program przystępnego czynszu. Czynsz z kwalifikującej się umowy jest całkowicie zwolniony z IRS. Warunki są następujące:

• Czynsz nie może przekraczać limitu dla danego typu mieszkania, ustalonego na poziomie 80% mediany czynszu INE dla gminy.
• Umowa musi być zawarta na co najmniej 3 lata w przypadku stałego miejsca zamieszkania lub na co najmniej 3 miesiące w przypadku tymczasowego pobytu osoby, której rezydencja podatkowa znajduje się w innej gminie.
• Do 15 stycznia roku następującego po podpisaniu umowy trzeba przesłać umowę i dowód jej rejestracji w Finanças na platformę IHRU (instytutu mieszkalnictwa).

Na koniec września 2026 r. portaria ustalająca limity czynszu i platforma IHRU nadal nie były dostępne, więc w praktyce z reżimu nie można jeszcze korzystać. Proszę to sprawdzić, zanim zaczną Państwo na nim polegać.

Dawny najem krótkoterminowy. Czynsz jest zwolniony z IRS do 31 grudnia 2029 r., jeżeli spełnione są oba poniższe warunki:

• Mieszkanie było zarejestrowane jako Alojamento Local i wykorzystywane do najmu krótkoterminowego do 31 grudnia 2022 r.
• Zostało przeniesione do długoterminowego najmu mieszkaniowego na podstawie umowy podpisanej i zarejestrowanej na Portal das Finanças do 31 grudnia 2024 r.

Termin na podpisanie kwalifikującej się umowy minął, więc nowe przekształcenia nie mogą korzystać z tego zwolnienia.

Jeżeli wybiorą Państwo englobamento, zwolniony czynsz RSAA trzeba nadal uwzględnić przy ustalaniu stawki dla pozostałych dochodów.

Englobamento: kiedy stawki progresywne mogą pomóc

Englobamento (łączenie dochodów) oznacza doliczenie czynszu netto do pozostałych dochodów i opodatkowanie sumy według progresywnych stawek IRS. Na 2026 rok zaczynają się one od 12,5% od pierwszych 8342 € dochodu do opodatkowania i sięgają 48% powyżej 86 634 €.

• Rezydenci Portugalii mogą wybrać tę opcję co roku w zeznaniu podatkowym (art. 72 ust. 13). W takim przypadku trzeba uwzględnić wszystkie dochody kategorii F (art. 22 ust. 5). Najniższy próg wynosi 12,5%, więc englobamento prawie nigdy nie wypada korzystniej niż stawka 10%. Może pomóc, gdy czynsz jest opodatkowany stawką 25%, a łączne dochody są niskie. Przed złożeniem zeznania proszę przeliczyć obie opcje w symulatorze na Portal das Finanças.
• Rezydenci innego państwa UE/EOG mogą wybrać opodatkowanie jak rezydent na podstawie art. 17-A. Dotyczy to tylko sytuacji, w których dochody portugalskie stanowią co najmniej 90% ich dochodów z całego świata. Stawkę ustala się wówczas w odniesieniu do dochodów światowych, więc rozwiązanie to odpowiada głównie osobom, których jedynym realnym dochodem jest portugalski czynsz. Art. 72 ust. 15 również daje rezydentom UE/EOG możliwość wyboru stawek progresywnych, ale jego brzmienie odnosi się do kategorii 28%, a nie wprost do stawki 25% dla najmu mieszkaniowego. Proszę poprosić doradcę o potwierdzenie, czy dotyczy to Państwa czynszu z najmu mieszkaniowego.
• Rezydenci spoza UE/EOG (na przykład z Wielkiej Brytanii, USA, Szwajcarii lub Brazylii) nie mają możliwości englobamento. Płacą powyższe stawki zryczałtowane.

Odliczenia, pobór u źródła i składanie zeznania

• Odliczenia (art. 41). Są to koszty faktycznie zapłacone w celu uzyskania czynszu: IMI, opłaty na rzecz wspólnoty, naprawy i konserwacja, ubezpieczenie od niepłacenia czynszu oraz opłata skarbowa od umowy najmu. Liczą się również naprawy opłacone w ciągu 24 miesięcy przed pierwszą umową najmu. Nie można odliczyć kosztów finansowania, amortyzacji, mebli i sprzętu AGD ani AIMI. Proszę przechowywać faktury wystawione na Państwa NIF. Zasady te są takie same dla rezydentów i nierezydentów.
• Pobór u źródła. Najemca prowadzący zorganizowaną księgowość (większość spółek) musi pobierać podatek od każdej płatności czynszu: 10% przy umowach kwalifikujących się na podstawie art. 45-C, w pozostałych przypadkach 25% (art. 101). Pobrana kwota jest zaliczana na poczet ostatecznego podatku. Najemcy będący osobami prywatnymi nie pobierają podatku.
• Składanie zeznania. Czynsz wykazuje się w rocznym zeznaniu IRS (Modelo 3 z Anexo F) między 1 kwietnia a 30 czerwca następnego roku. Nierezydenci uzyskujący czynsz w Portugalii również muszą złożyć zeznanie. Należny podatek jest zwykle płatny do 31 sierpnia. Czynsz otrzymany od stycznia do maja 2026 r., przed publikacją dekretu z mocą ustawy, również korzysta ze stawki 10%. Ewentualna nadwyżka podatku pobranego w tych miesiącach według stawki 25% zostanie rozliczona w zeznaniu.

Kraj zamieszkania również może opodatkować czynsz. Na podstawie większości umów podatkowych Portugalia opodatkowuje go jako pierwsza, a kraj zamieszkania przyznaje następnie ulgę w formie zaliczenia lub zwolnienia.

Przykłady obliczeniowe

Dotyczą one jednego właściciela i jednej umowy wyłącznie mieszkaniowej przez pełny 2026 rok, bez szczególnego reżimu. Koszty mają charakter przykładowy.

Przy czynszu 2500 € miesięcznie umowa pięcioletnia obniżyłaby podatek do 4125 € (15%), a dziesięcioletnia do 2750 € (10%).

Ustalenie czynszu na 2300 € zamiast 2500 € daje czynsz netto do opodatkowania 25 100 € i podatek 2510 €. Państwa dochód po opodatkowaniu i kosztach rośnie z 20 625 € do 22 590 €, mimo że pobierają Państwo o 2400 € mniej czynszu.

Lista kontrolna

• Proszę upewnić się, że umowa stanowi, iż służy wyłącznie celom mieszkaniowym, i zakazuje działalności gospodarczej oraz podnajmu.
• Jeżeli chcą Państwo korzystać ze stawki 10%, łączny czynsz miesięczny, w tym opłaty za meble, parking lub usługi, nie może przekraczać 2300 €.
• Proszę zarejestrować umowę w Finanças i zachować dowód. Zależy od tego RSAA i inne ulgi.
• Jeżeli czynsz przekracza 2300 €, proszę rozważyć umowę na 5, 10 lub 20 lat i upewnić się, że nie zakończą jej Państwo przedwcześnie.
• Proszę przechowywać faktury za IMI, opłaty na rzecz wspólnoty, ubezpieczenie i naprawy wystawione na Państwa NIF.
• Jeżeli są Państwo rezydentem UE/EOG z niewielkimi innymi dochodami, przed złożeniem zeznania proszę sprawdzić opcję z art. 17-A.
• Proszę złożyć Modelo 3 z Anexo F między 1 kwietnia a 30 czerwca 2027 r. za czynsz z 2026 r. i zapłacić podatek do 31 sierpnia.