Prehod z Alojamento Local na dolgoročni najem na Portugalskem

Prehod stanovanja z alojamento local (AL, licencirano kratkoročno oddajanje) na dolgoročni najem je večinoma papirologija. Prijavite prenehanje dejavnosti AL, s čimer se registracija izbriše. Pri davčnem uradu zaprete ali spremenite svojo poslovno dejavnost. Nato podpišete in registrirate običajno stanovanjsko najemno pogodbo. Popolna oprostitev IRS za nekdanja stanovanja AL je za nove prehode zaprta, ker je morala biti pogodba podpisana in registrirana do 31. decembra 2024. Najemnina iz nove pogodbe se namesto tega obdavči kot običajen dohodek od oddajanja, pogosto po stopnji 25 % ali 10 %. Preden preidete, preverite, ali bi se na svojem območju sploh lahko kdaj vrnili k AL in ali morate DDV, ki ste ga v preteklosti uveljavili kot odbitek, vrniti.

Stanje pravil za AL v letu 2026

• Mais Habitação (Lei 56/2023) je leta 2023 na nacionalni ravni začasno ustavil nove registracije AL.
• Decreto-Lei 76/2024, ki velja od 1. novembra 2024, je to nacionalno ustavitev odpravil in nadzor prenesel na občine:
  • Registracije ne potečejo več.
  • Občine lahko sprejmejo lastne predpise o AL z áreas de contenção (območji omejevanja) in áreas de crescimento sustentável (območji trajnostne rasti), določenimi po župnijah (DL 128/2014, čl. 15-A).
• Decreto-Lei 151/2026 občinam, ki so imele 31. decembra 2025 več kot 1.000 registracij AL, daje čas do 31. decembra 2026, da odločijo o svojem predpisu. Medtem lahko podaljšajo ustavitev novih registracij.
• Lizbona in Porto nove AL že močno omejujeta:
  • Lizbonski predpis, sprejet decembra 2025, ima absolutna in relativna območja omejevanja.
  • Porto je ustavil nove AL v zgodovinskem središču in v Bonfimu.

Zakaj je to pomembno pred prehodom. Na območju omejevanja lahko občinski predpis zavrne novo registracijo AL za stanovanje, ki je bilo v zadnjih dveh letih oddano po stanovanjski najemni pogodbi (DL 128/2014, čl. 15-B). Ko registracijo izbrišete, jo je lahko težko ali nemogoče znova pridobiti. Najprej preverite veljavni predpis o AL v svoji občini.

Kako zaprete registracijo AL in kaj se z njo zgodi

Za registracijo, ki jo imate, ni možnosti »premora«. Po DL 128/2014 s spremembami:

• Prijava prenehanja dejavnosti. Cessação da exploração (prenehanje dejavnosti) morate prijaviti prek Balcão Único Eletrónico (elektronske vstopne točke na gov.pt) v 10 dneh od prenehanja (čl. 6). Prijaviti se morate s Chave Móvel Digital, osebno izkaznico (Citizen Card) ali digitalnim potrdilom. Porto na primer ne zaračuna takse.
• Kaj se zgodi z registracijo. Prenehanje dejavnosti pomeni, da se registracija izbriše (čl. 9). Sprememba se samodejno prenese v nacionalni register Turismo de Portugal, Registo Nacional de Alojamento Local (RNAL). Vaša številka AL nato preneha obstajati in je pozneje ne morete ponovno aktivirati.
• Platforme za rezervacije. Airbnb, Booking in druge platforme morate obvestiti v istih 10 dneh in odstraniti svoje oglase.
• Turistična taksa. Zaprite svoj račun na občinski platformi za turistično takso, kjer jo Vaša občina ima.

Zaprtje poslovne dejavnosti pri Finanças

Dohodek iz AL je poslovni dohodek, obdavčen po IRS kategoriji B. Večina lastnikov ima zato na Portal das Finanças odprto início de atividade (registracijo poslovne dejavnosti).

• Če je bila AL Vaša edina dejavnost: v 30 dneh od prenehanja oddajte declaração de cessação de atividade (prijavo prenehanja dejavnosti) (CIRS čl. 112, CIVA čl. 33). Oddate jo lahko prek spleta na Portal das Finanças. Če imate contabilidade organizada (polno knjigovodstvo), jo mora oddati Vaš contabilista certificado (pooblaščeni računovodja).

• Če imate drugo dejavnost kategorije B: namesto tega oddate prijavo spremembe, s katero odstranite šifro dejavnosti AL.

• DDV. Dolgoročno oddajanje stanovanj je oproščeno DDV (CIVA čl. 9). Če ste bili v običajnem režimu DDV in ste uveljavljali odbitek DDV pri nakupu, prenovitvenih delih ali pohištvu, lahko prenos stanovanja v oproščeno oddajanje sproži regularização (popravek) v korist države:

  • za nepremičnino in gradbena dela v obdobju 20 let;
  • za drugo investicijsko blago v obdobju 5 let (CIVA čl. 24–26).

  Če ste uporabljali le oprostitev za mala podjetja in DDV nikoli niste uveljavljali kot odbitek, se to običajno ne pojavi.

• Kapitalski dobički in amortizacija. Za izločitev nepremičnine iz poslovne dejavnosti veljajo posebna pravila o dobičkih, ki se praviloma odložijo do prodaje. Če ste pri polnem knjigovodstvu odšteli amortizacijo, jo boste morda morali prišteti nazaj v letu prenosa in naslednjih treh letih (CIRS čl. 3(10)).

Popravek DDV in položaj glede kapitalskega dobička sta dve tehnični točki, ki naj ju pred oddajo prijave preveri računovodja.

Iz kategorije B v kategorijo F: kako se spremeni obdavčitev

Za dolgoročno najemnino:

• Stopnja 25 % se pri daljših najemih zniža, začenši pri najemih za 5 let ali več.
• Stopnja 10 % (EBF čl. 45-C, dodan z Decreto-Lei 97/2026) velja od 1. januarja 2026 do 31. decembra 2029. Zajema pogodbe, ki se uporabljajo izključno za bivanje, z najemnino v zmerni meji, ki znaša 2.300 € na mesec v letu 2026.
• Odbitki. Odštejete lahko stroške, kot so IMI, stroški etažne lastnine, popravila, vzdrževanje in zavarovanje najemnine. Ne morete odšteti stroškov financiranja, amortizacije, AIMI ali pohištva, gospodinjskih aparatov in dekoracije (CIRS čl. 41).

Nekatera vprašanja glede 10-odstotne stopnje še niso razrešena. Svetovalca vprašajte, kako se uporablja za nerezidente in ali zahteva najkrajše trajanje najema.

Ali oprostitev najemnine za nekdanja stanovanja AL do leta 2029 še velja?

Mais Habitação je uvedel popolno oprostitev IRS in IRC za najemnino iz stanovanj, prenesenih iz AL v stalno stanovanjsko oddajanje (EBF čl. 74-A). Zajema najemnino, prejeto do 31. decembra 2029, brez zgornje meje najemnine. Izpolnjeni so morali biti vsi naslednji pogoji:

1. Najemnina izvira iz prenosa nepremičnine, ki se je uporabljala za AL, v najem za stalno bivanje.
2. AL je bila registrirana in se je kot AL še uporabljala do 31. decembra 2022.
3. Pogodba je bila podpisana in registrirana pri davčnem uradu do 31. decembra 2024.

Kaj to pomeni danes:

• Če preidete zdaj, ne morete biti upravičeni. Rok iz leta 2024 je potekel in ni bil podaljšan.
• Če ste že upravičeni:
  • Samodejna podaljšanja iste pogodbe ohranijo oprostitev.
  • Če se pogodba konča in po letu 2024 podpišete novo pogodbo, tudi z istim najemnikom, se oprostitev izgubi. Davčni urad je to potrdil v zavezujočem mnenju (postopek 26669, 2024).
  • Izbris AL pred 31. decembrom 2022 je lastnike prav tako izključil.
• Nerezidenti so po navedbah davčnega urada (januar 2025) upravičeni pod enakimi pogoji.
• Poročanje. Oproščeno najemnino še vedno prijavite v letni napovedi IRS, v posebnem polju Anexo F.

Primerjava neto donosa obeh možnosti

Ne primerjajte bruto zneskov. Uporabite lastne številke za vsaj eno celo leto v tem okviru.

Neto dohodek iz AL

1. Rezervirane noči × povprečna cena na noč = bruto prihodek.
2. Odštejte provizije platform, čiščenje in pranje perila, komunalne storitve, internet in televizijo, potrošni material, provizije za upravljanje, vzdrževanje in zamenjavo pohištva, zavarovanje za AL, računovodstvo, stroške etažne lastnine in IMI.
3. Odštejte dohodnino. Izračunajte jo od 35 % (ali 50 %) prihodkov po svoji mejni stopnji in prištejte morebitni DDV, ki ga ne morete prevaliti.

Neto dohodek iz dolgoročnega najema

1. Mesečna najemnina × 12, zmanjšana za rezervo za prazne mesece med najemniki.
2. Odštejte IMI, stroške etažne lastnine, zavarovanje, vzdrževanje, provizije za upravljanje in morebitno zavarovanje za primer neplačila najemnine.
3. Odštejte kolkovino, ki jo plačate ob začetku vsakega najema in znaša 10 % enomesečne najemnine.
4. Odštejte davek po 25 % ali 10 % od neto zneska (najemnina, zmanjšana za odbitne stroške) ali po svoji stopnji pri združevanju, če je nižja.

Neto donos = neto dohodek ÷ trenutna tržna vrednost stanovanja × 100. Primerjajte tudi ure, ki jih porabite, koliko niha Vaš dohodek, in tveganje zaostankov pri najemnini. Dolgoročni najem zaradi pravil o podaljšanju omejuje tudi, kdaj lahko stanovanje dobite nazaj.

Opremljeno ali neopremljeno, komunalne storitve in zavarovanje

• Pohištvo. Stanovanje lahko oddate opremljeno, vendar pohištva in gospodinjskih aparatov od dolgoročne najemnine ni mogoče odšteti. Najemni pogodbi priložite podpisan popis s fotografijami. Odstranite dodatke v hotelskem slogu, kot so posteljnina, toaletni pripomočki in škatle za ključe.
• Komunalne storitve. Pri dolgoročnih najemih najemnik elektriko, vodo in plin običajno prevzame na svoje ime. V pogodbi se dogovorite, kdo je imetnik katere pogodbe, in ob predaji odčitajte števce. Prekličite storitve, ki so namenjene samo AL, na primer Wi-Fi za goste, pogodbe za čiščenje in naročnine na upravitelja kanalov.
• Zavarovanje. AL zahteva zavarovanje odgovornosti z najmanj 75.000 € na škodni dogodek (DL 128/2014, čl. 13-A). Nadomestite ga z zavarovanjem stanovanja za najemodajalce. Če je stanovanje v stavbi v propriedade horizontal (etažni lastnini), ohranite požarno zavarovanje svoje enote. Razmislite o zavarovanju za primer neplačila najemnine.
• Dovoljenje in izkaznica. Preverite, ali licença de utilização (uporabno dovoljenje) dovoljuje bivanje. Preden objavite oglas, preverite, ali je energetska izkaznica veljavna.

Kontrolni seznam

1. Preverite predpis o AL in območja omejevanja v svoji občini ter se odločite, ali sprejemate, da se morda ne boste mogli vrniti k AL.
2. Prosite računovodjo, naj pred kakršnim koli zaprtjem pregleda popravek DDV, kapitalske dobičke in amortizacijo.
3. Izpolnite ali prekličite morebitne prihodnje rezervacije, nato prenehanje dejavnosti AL prijavite na Balcão Único Eletrónico v 10 dneh.
4. Odstranite oglase in obvestite platforme v 10 dneh. Zaprite račun za turistično takso.
5. Prijavo prenehanja (ali prijavo spremembe) oddajte na Portal das Finanças v 30 dneh.
6. Zamenjajte zavarovanje, uredite komunalne storitve ter pripravite popis in energetsko izkaznico.
7. Podpišite najemno pogodbo, nato oddajte Modelo 2 in plačajte kolkovino do konca meseca po začetku najema.
8. Vsak mesec izdajajte elektronska potrdila o plačilu najemnine in najemnino naslednjo pomlad prijavite v Anexo F.