Przejście z Alojamento Local na najem długoterminowy w Portugalii

Przeniesienie mieszkania z alojamento local (AL, licencjonowanego najmu krótkoterminowego) na najem długoterminowy to głównie formalności. Zgłaszają Państwo zakończenie działalności AL, co powoduje wykreślenie rejestracji. Zamykają lub zmieniają Państwo działalność gospodarczą w urzędzie skarbowym. Następnie podpisują i rejestrują Państwo zwykłą umowę najmu lokalu mieszkalnego. Pełne zwolnienie z IRS dla mieszkań po AL jest już niedostępne dla nowych osób zmieniających formę najmu, ponieważ umowa musiała zostać podpisana i zarejestrowana do 31 grudnia 2024 r. Czynsz z nowej umowy jest natomiast opodatkowany jako zwykły dochód z najmu, często stawką 25% lub 10%. Przed zmianą proszę sprawdzić, czy w Państwa okolicy kiedykolwiek będzie można wrócić do AL i czy VAT odzyskany w przeszłości nie będzie musiał zostać zwrócony.

Stan przepisów o AL w 2026 r.

• Mais Habitação (Lei 56/2023) zawiesiła w 2023 r. nowe rejestracje AL w całym kraju.
• Decreto-Lei 76/2024, obowiązujący od 1 listopada 2024 r., zniósł to ogólnokrajowe zawieszenie i przekazał kontrolę gminom:
  • Rejestracje nie wygasają już z upływem czasu.
  • Gminy mogą przyjmować własne regulaminy AL z áreas de contenção (obszarami ograniczeń) i áreas de crescimento sustentável (obszarami zrównoważonego wzrostu), wyznaczanymi według parafii (DL 128/2014, art. 15-A).
• Decreto-Lei 151/2026 daje gminom, które na dzień 31 grudnia 2025 r. miały ponad 1000 rejestracji AL, czas do 31 grudnia 2026 r. na decyzję w sprawie regulaminu. W międzyczasie mogą one przedłużać zawieszenie nowych rejestracji.
• Lizbona i Porto już teraz mocno ograniczają nowe AL:
  • Regulamin Lizbony, przyjęty w grudniu 2025 r., przewiduje obszary bezwzględnych i względnych ograniczeń.
  • Porto zawiesiło nowe AL w historycznym centrum i w Bonfim.

Dlaczego ma to znaczenie przed zmianą. Na obszarze ograniczeń regulamin gminy może przewidywać odmowę nowej rejestracji AL dla mieszkania, które w ciągu poprzednich dwóch lat było wynajmowane na podstawie umowy najmu lokalu mieszkalnego (DL 128/2014, art. 15-B). Po wykreśleniu odzyskanie rejestracji może być trudne lub niemożliwe. Proszę najpierw sprawdzić aktualny regulamin AL w swojej gminie.

Jak zamknąć rejestrację AL i co się z nią dzieje

Dla posiadanej rejestracji nie istnieje opcja „wstrzymania”. Zgodnie z DL 128/2014 w obecnym brzmieniu:

• Zgłoszenie zakończenia działalności. Należy zgłosić cessação da exploração (zakończenie działalności) za pośrednictwem Balcão Único Eletrónico (elektronicznego punktu kompleksowej obsługi na gov.pt) w ciągu 10 dni od tego zdarzenia (art. 6). Trzeba zalogować się za pomocą Chave Móvel Digital, karty obywatela lub certyfikatu cyfrowego. Przykładowo Porto nie pobiera za to opłaty.
• Co dzieje się z rejestracją. Zakończenie działalności oznacza wykreślenie rejestracji (art. 9). Aktualizacja trafia automatycznie do krajowego rejestru Turismo de Portugal, Registo Nacional de Alojamento Local (RNAL). Państwa numer AL przestaje wówczas istnieć i nie można go później reaktywować.
• Platformy rezerwacyjne. W tym samym terminie 10 dni trzeba poinformować Airbnb, Booking i inne platformy oraz usunąć ogłoszenia.
• Opłata turystyczna. Proszę zamknąć konto na gminnej platformie opłaty turystycznej, jeżeli Państwa gmina ją prowadzi.

Zamknięcie działalności gospodarczej w Finanças

Dochód z AL jest dochodem z działalności gospodarczej, opodatkowanym w ramach kategorii B IRS. Większość właścicieli ma więc otwarte início de atividade (zgłoszenie rozpoczęcia działalności) na Portal das Finanças.

• Jeżeli AL była Państwa jedyną działalnością: należy złożyć declaração de cessação de atividade (zgłoszenie zakończenia działalności) w ciągu 30 dni od jej zaprzestania (art. 112 CIRS, art. 33 CIVA). Można to zrobić online na Portal das Finanças. Jeżeli prowadzą Państwo contabilidade organizada (pełną księgowość), zgłoszenie musi złożyć Państwa contabilista certificado (biegły księgowy).

• Jeżeli prowadzą Państwo inną działalność w kategorii B: zamiast tego składa się zgłoszenie zmiany, usuwając kod działalności AL.

• VAT. Długoterminowy najem lokali mieszkalnych jest zwolniony z VAT (art. 9 CIVA). Jeżeli byli Państwo w zwykłym reżimie VAT i odliczali VAT od zakupu, prac remontowych lub mebli, przeniesienie mieszkania do zwolnionego najmu może wywołać regularização (korektę) na rzecz państwa:

  • w przypadku nieruchomości i prac budowlanych — w okresie 20 lat;
  • w przypadku innych dóbr inwestycyjnych — w okresie 5 lat (art. 24–26 CIVA).

  Jeżeli korzystali Państwo wyłącznie ze zwolnienia dla małych przedsiębiorców i nigdy nie odliczali VAT, zwykle problem ten nie występuje.

• Zyski kapitałowe i amortyzacja. Wyprowadzenie nieruchomości z działalności gospodarczej podlega odrębnym zasadom dotyczącym zysków, które co do zasady odracza się do momentu sprzedaży. Jeżeli w ramach pełnej księgowości odliczali Państwo amortyzację, może być konieczne jej doliczenie w roku przeniesienia i w trzech kolejnych latach (art. 3 ust. 10 CIRS).

Korekta VAT i kwestia zysków kapitałowych to dwa techniczne zagadnienia, które przed złożeniem zgłoszenia powinien sprawdzić księgowy.

Z kategorii B do kategorii F: jak zmienia się opodatkowanie

W przypadku najmu długoterminowego:

• Stawka 25% spada przy dłuższych umowach, począwszy od umów na 5 lat lub dłużej.
• Stawka 10% (art. 45-C EBF, dodany przez Decreto-Lei 97/2026) obowiązuje od 1 stycznia 2026 r. do 31 grudnia 2029 r. Obejmuje umowy wyłącznie mieszkaniowe z czynszem w granicach limitu umiarkowanego czynszu, wynoszącego 2300 € miesięcznie w 2026 r.
• Odliczenia. Można odliczyć koszty takie jak IMI, opłaty na rzecz wspólnoty, naprawy, konserwację i ubezpieczenie czynszu. Nie można odliczyć kosztów finansowania, amortyzacji, AIMI ani mebli, sprzętu AGD i dekoracji (art. 41 CIRS).

Niektóre kwestie dotyczące stawki 10% wciąż nie są rozstrzygnięte. Proszę zapytać doradcę, jak dotyczy ona nierezydentów i czy wymaga minimalnego okresu najmu.

Czy zwolnienie czynszu dla mieszkań po AL do 2029 r. nadal obowiązuje?

Mais Habitação wprowadziła pełne zwolnienie z IRS i IRC dla czynszu z mieszkań przeniesionych z AL do stałego najmu mieszkaniowego (art. 74-A EBF). Obejmuje ono czynsz otrzymany do 31 grudnia 2029 r., bez limitu czynszu. Wszystkie poniższe warunki musiały być spełnione:

1. Czynsz pochodzi z przeniesienia nieruchomości wykorzystywanej jako AL do najmu na stałe cele mieszkaniowe.
2. AL była zarejestrowana i nadal wykorzystywana jako AL do 31 grudnia 2022 r.
3. Umowa najmu została podpisana i zarejestrowana w urzędzie skarbowym do 31 grudnia 2024 r.

Co to oznacza obecnie:

• Jeżeli zmieniają Państwo formę najmu teraz, nie mogą Państwo się zakwalifikować. Termin z 2024 r. upłynął i nie został przedłużony.
• Jeżeli już Państwo się kwalifikują:
  • Automatyczne przedłużenia tej samej umowy zachowują zwolnienie.
  • Jeżeli umowa się zakończy, a po 2024 r. podpiszą Państwo nową umowę, nawet z tym samym najemcą, zwolnienie przepada. Urząd skarbowy potwierdził to w wiążącej interpretacji (sprawa 26669, 2024 r.).
  • Wyrejestrowanie AL przed 31 grudnia 2022 r. również pozbawiało właścicieli prawa do zwolnienia.
• Nierezydenci kwalifikują się na tych samych warunkach, według urzędu skarbowego (styczeń 2025 r.).
• Wykazywanie. Zwolniony czynsz nadal wykazuje się w rocznym zeznaniu IRS, w specjalnym polu Anexo F.

Porównanie rentowności netto obu rozwiązań

Proszę nie porównywać kwot brutto. Proszę skorzystać z poniższego schematu, wykorzystując własne dane za co najmniej jeden pełny rok.

Dochód netto z AL

1. Liczba zarezerwowanych nocy × średnia cena za noc = przychód brutto.
2. Proszę odjąć prowizje platform, sprzątanie i pranie, media, internet i telewizję, materiały eksploatacyjne, opłaty za zarządzanie, konserwację i wymianę mebli, ubezpieczenie AL, księgowość, opłaty na rzecz wspólnoty i IMI.
3. Proszę odjąć podatek dochodowy. Proszę obliczyć go od 35% (lub 50%) przychodu według swojej stawki krańcowej i doliczyć VAT, którego nie mogą Państwo przerzucić na klientów.

Dochód netto z najmu długoterminowego

1. Czynsz miesięczny × 12, pomniejszony o rezerwę na puste miesiące między najemcami.
2. Proszę odjąć IMI, opłaty na rzecz wspólnoty, ubezpieczenie, konserwację, opłaty za zarządzanie i ewentualne ubezpieczenie gwarancji czynszu.
3. Proszę odjąć opłatę skarbową płaconą na początku każdej umowy, wynoszącą 10% czynszu za jeden miesiąc.
4. Proszę odjąć podatek według stawki 25% lub 10% od kwoty netto (czynsz pomniejszony o koszty podlegające odliczeniu) albo według stawki łącznego opodatkowania, jeżeli jest niższa.

Rentowność netto = dochód netto ÷ obecna wartość rynkowa mieszkania × 100. Proszę porównać również poświęcany czas, zmienność dochodów i ryzyko zaległości czynszowych. Najem długoterminowy ogranicza także możliwość odzyskania mieszkania, ze względu na zasady przedłużania umów.

Z meblami czy bez, media i ubezpieczenie

• Meble. Mieszkanie można wynająć z umeblowaniem, ale mebli i sprzętu AGD nie można odliczyć od czynszu z najmu długoterminowego. Do umowy proszę dołączyć podpisany spis wyposażenia ze zdjęciami. Proszę usunąć dodatki w stylu hotelowym, takie jak pościel, kosmetyki i skrytki na klucze.
• Media. Przy najmie długoterminowym najemca zwykle przepisuje prąd, wodę i gaz na siebie. Proszę uzgodnić w umowie, kto jest stroną której umowy, i spisać stany liczników przy przekazaniu. Proszę wypowiedzieć usługi potrzebne wyłącznie przy AL, takie jak Wi-Fi dla gości, umowy na sprzątanie i subskrypcje channel managera.
• Ubezpieczenie. AL wymaga ubezpieczenia odpowiedzialności cywilnej na co najmniej 75 000 € na zdarzenie (DL 128/2014, art. 13-A). Proszę zastąpić je ubezpieczeniem mieszkania dla wynajmujących. Jeżeli mieszkanie znajduje się w budynku objętym propriedade horizontal (wspólnotą mieszkaniową), proszę utrzymać ubezpieczenie od pożaru swojego lokalu. Warto rozważyć ubezpieczenie gwarancji czynszu.
• Pozwolenie i świadectwo. Proszę sprawdzić, czy licença de utilização (pozwolenie na użytkowanie) dopuszcza cele mieszkaniowe. Przed opublikowaniem ogłoszenia proszę sprawdzić, czy świadectwo energetyczne jest ważne.

Lista kontrolna

1. Proszę sprawdzić regulamin AL i obszary ograniczeń w swojej gminie oraz zdecydować, czy akceptują Państwo możliwość, że nie będzie można wrócić do AL.
2. Przed zamknięciem czegokolwiek proszę poprosić księgowego o analizę korekty VAT, zysków kapitałowych i amortyzacji.
3. Proszę zrealizować lub anulować przyszłe rezerwacje, a następnie zgłosić zakończenie działalności AL w Balcão Único Eletrónico w ciągu 10 dni.
4. Proszę usunąć ogłoszenia i poinformować platformy w ciągu 10 dni. Proszę zamknąć konto opłaty turystycznej.
5. Proszę złożyć zgłoszenie zakończenia działalności (lub zgłoszenie zmiany) na Portal das Finanças w ciągu 30 dni.
6. Proszę zmienić ubezpieczenie, uporządkować kwestię mediów oraz przygotować spis wyposażenia i świadectwo energetyczne.
7. Proszę podpisać umowę najmu, a następnie złożyć Modelo 2 i zapłacić opłatę skarbową do końca miesiąca następującego po rozpoczęciu najmu.
8. Proszę co miesiąc wystawiać elektroniczne pokwitowania czynszu i wykazać czynsz w Anexo F następnej wiosny.