Að skipta úr Alojamento Local yfir í langtímaleigu í Portúgal

Að flytja íbúð úr alojamento local (AL, leyfisskyldri skammtímaleigu) yfir í langtímaleigu er að mestu leyti pappírsvinna. Þú tilkynnir lok AL-rekstrarins, sem fellir skráninguna niður. Þú lokar eða breytir atvinnustarfseminni hjá skattstofunni. Síðan undirritarðu og skráir venjulegan íbúðarleigusamning. Full IRS-undanþága fyrir fyrrverandi AL-íbúðir stendur nú ekki lengur þeim til boða sem skipta núna, því leigusamningurinn þurfti að vera undirritaður og skráður fyrir 31. desember 2024. Leiga af nýjum leigusamningi er þess í stað skattlögð sem venjulegar leigutekjur, oft um 25% eða 10%. Áður en þú skiptir skaltu kanna hvort þú gætir nokkurn tíma snúið aftur í AL á þínu svæði og hvort endurgreiða þurfi virðisaukaskatt sem þú fékkst endurgreiddan áður.

Staða AL-reglna árið 2026

• Mais Habitação (Lei 56/2023) stöðvaði nýjar AL-skráningar á landsvísu árið 2023.
• Decree-Law 76/2024, sem hefur verið í gildi frá 1. nóvember 2024, afnam þá stöðvun á landsvísu og færði valdið til sveitarfélaganna:
  • Skráningar renna ekki lengur út.
  • Sveitarfélög geta sett eigin AL-reglugerðir, með áreas de contenção (takmörkunarsvæðum) og áreas de crescimento sustentável (svæðum sjálfbærs vaxtar), skilgreindum eftir sóknum (DL 128/2014, 15. gr. A).
• Decree-Law 151/2026 veitir sveitarfélögum sem höfðu yfir 1.000 AL-skráningar 31. desember 2025 frest til 31. desember 2026 til að ákveða reglugerð sína. Á meðan mega þau framlengja stöðvun nýrra skráninga.
• Lissabon og Porto takmarka þegar nýja AL-starfsemi verulega:
  • Reglugerð Lissabon, sem samþykkt var í desember 2025, hefur algjör og hlutfallsleg takmörkunarsvæði.
  • Porto hefur stöðvað nýja AL-starfsemi í sögulega miðbænum og Bonfim.

Hvers vegna þetta skiptir máli áður en þú skiptir. Á takmörkunarsvæði getur reglugerð sveitarfélags hafnað nýrri AL-skráningu fyrir íbúð sem var leigð út samkvæmt íbúðarleigusamningi á undanförnum tveimur árum (DL 128/2014, 15. gr. B). Þegar þú hefur afskráð getur verið erfitt eða ómögulegt að fá skráningu aftur. Kynntu þér fyrst gildandi AL-reglugerð sveitarfélagsins þíns.

Hvernig þú lokar AL-skráningu og hvað verður um hana

Enginn möguleiki er á að „gera hlé“ á skráningu sem þú ert með. Samkvæmt DL 128/2014 með áorðnum breytingum:

• Tilkynning um lok rekstrar. Þú verður að tilkynna cessação da exploração (lok rekstrar) í gegnum Balcão Único Eletrónico (rafrænt þjónustuborð, á gov.pt) innan 10 daga frá því að þau eiga sér stað (6. gr.). Þú þarft að skrá þig inn með Chave Móvel Digital, borgarakorti eða rafrænu skilríki. Porto innheimtir til dæmis ekkert gjald.
• Hvað verður um skráninguna. Lok rekstrar merkja að skráningin er felld niður (9. gr.). Uppfærslan berst sjálfkrafa í landsskrá Turismo de Portugal, Registo Nacional de Alojamento Local (RNAL). AL-númerið þitt hættir þá að vera til og þú getur ekki virkjað það aftur síðar.
• Bókunarvefir. Þú verður að tilkynna Airbnb, Booking og öðrum vefjum innan sömu 10 daga og fjarlægja auglýsingarnar þínar.
• Gistináttaskattur. Lokaðu reikningi þínum á gistináttaskattsvettvangi sveitarfélagsins, þar sem slíkur er til.

Lokun atvinnustarfseminnar hjá Finanças

Tekjur af AL eru atvinnutekjur, skattlagðar í IRS-flokki B. Flestir eigendur eru því með opna início de atividade (skráningu atvinnustarfsemi) á Portal das Finanças.

• Ef AL var eina starfsemi þín: skilaðu declaração de cessação de atividade (tilkynningu um lok starfsemi) innan 30 daga frá því að þú hættir (112. gr. CIRS, 33. gr. CIVA). Þú getur skilað henni rafrænt á Portal das Finanças. Ef þú heldur contabilidade organizada (fullt bókhald) verður contabilista certificado (löggiltur bókari) þinn að skila henni.

• Ef þú ert með aðra starfsemi í flokki B: skilarðu í staðinn breytingatilkynningu þar sem AL-starfsemiskóðinn er fjarlægður.

• Virðisaukaskattur. Langtímaútleiga íbúðarhúsnæðis er undanþegin virðisaukaskatti (9. gr. CIVA). Ef þú varst í almenna virðisaukaskattskerfinu og fékkst endurgreiddan virðisaukaskatt af kaupunum, endurbótum eða húsgögnum getur flutningur íbúðarinnar yfir í undanþegna útleigu kallað á regularização (leiðréttingu) ríkinu í hag:

  • fyrir eignina og byggingarframkvæmdir, yfir 20 ára tímabil;
  • fyrir aðrar fjárfestingarvörur, yfir 5 ár (24.–26. gr. CIVA).

  Ef þú nýttir aðeins undanþáguna fyrir smáfyrirtæki og fékkst aldrei endurgreiddan virðisaukaskatt kemur þetta yfirleitt ekki upp.

• Söluhagnaður og afskriftir. Um það að taka eign út úr atvinnustarfsemi gilda sérstakar reglur um hagnað, sem almennt er frestað þar til við sölu. Ef þú dróst frá afskriftir í fullu bókhaldi gæti þurft að bæta þeim aftur við á yfirfærsluárinu og næstu þremur árum (10. mgr. 3. gr. CIRS).

Leiðrétting virðisaukaskatts og staðan varðandi söluhagnað eru tvö tæknilegu atriðin sem bókari ætti að fara yfir áður en þú skilar.

Úr flokki B í flokk F: hvernig skatturinn breytist

Fyrir langtímaleigu:

• 25% hlutfallið lækkar fyrir lengri leigusamninga, frá og með leigusamningum til 5 ára eða lengur.
• 10% hlutfallið (45. gr. C EBF, bætt við með Decree-Law 97/2026) gildir frá 1. janúar 2026 til 31. desember 2029. Það nær til samninga sem eingöngu eru notaðir til íbúðar, með leigu innan marka hóflegrar leigu, sem eru €2.300 á mánuði árið 2026.
• Frádráttur. Þú getur dregið frá kostnað á borð við IMI, húsfélagsgjöld, viðgerðir, viðhald og leigutryggingu. Þú getur ekki dregið frá fjármagnskostnað, afskriftir, AIMI eða húsgögn, heimilistæki og skreytingar (41. gr. CIRS).

Sum atriði varðandi 10% hlutfallið eru enn óútkljáð. Spurðu ráðgjafann þinn hvernig það gildir um þá sem búa erlendis og hvort það krefjist lágmarksgildistíma leigusamnings.

Gildir undanþágan fyrir leigu fyrrverandi AL-íbúða til 2029 enn?

Mais Habitação kom á fullri IRS- og IRC-undanþágu fyrir leigu af íbúðum sem fluttar voru úr AL yfir í varanlega íbúðarleigu (74. gr. A EBF). Hún nær til leigu sem berst til 31. desember 2029, án leiguhámarks. Öll eftirfarandi skilyrði þurftu að vera uppfyllt:

1. Leigan stafar af flutningi eignar sem notuð var fyrir AL yfir í leigusamning um fast heimili.
2. AL-starfsemin var skráð, og enn í notkun sem AL, fyrir 31. desember 2022.
3. Leigusamningurinn var undirritaður og skráður hjá skattstofunni fyrir 31. desember 2024.

Hvað þetta merkir í dag:

• Ef þú skiptir núna geturðu ekki uppfyllt skilyrðin. Fresturinn 2024 er liðinn og hefur ekki verið framlengdur.
• Ef þú uppfyllir þegar skilyrðin:
  • Sjálfvirkar endurnýjanir sama leigusamnings halda undanþágunni.
  • Ef leigusamningnum lýkur og þú undirritar nýjan samning eftir 2024, jafnvel við sama leigjanda, fellur undanþágan niður. Skattstofan staðfesti þetta í bindandi áliti (mál 26669, 2024).
  • Afskráning AL fyrir 31. desember 2022 gerði eigendur einnig óhæfa til undanþágunnar.
• Þeir sem búa erlendis uppfylla skilyrðin á sömu forsendum, samkvæmt skattstofunni (janúar 2025).
• Framtal. Þú telur undanþegnu leiguna samt fram á árlegu IRS-framtali þínu, í sérstökum reit í Anexo F.

Samanburður á nettóávöxtun beggja kosta

Ekki bera saman brúttótölur. Notaðu eigin tölur, fyrir minnst eitt heilt ár, í þessum ramma.

Nettótekjur af AL

1. Bókaðar nætur × meðalverð á nótt = brúttótekjur.
2. Dragðu frá þóknun bókunarvefja, þrif og þvott, veitur, internet og sjónvarp, rekstrarvörur, umsýsluþóknun, viðhald og endurnýjun húsgagna, AL-tryggingu, bókhald, húsfélagsgjöld og IMI.
3. Dragðu frá tekjuskatt. Reiknaðu hann af 35% (eða 50%) teknanna miðað við jaðarskatthlutfall þitt og bættu við virðisaukaskatti sem þú getur ekki velt yfir.

Nettótekjur af langtímaleigu

1. Mánaðarleiga × 12, að frádregnu svigrúmi fyrir tóma mánuði milli leigjenda.
2. Dragðu frá IMI, húsfélagsgjöld, tryggingar, viðhald, umsýsluþóknun og hvers kyns leiguábyrgðartryggingu.
3. Dragðu frá stimpilgjaldið sem þú greiðir í upphafi hvers leigusamnings, sem nemur 10% af mánaðarleigu.
4. Dragðu frá skatt við 25% eða 10% af nettótölunni (leigu að frádregnum frádráttarbærum kostnaði), eða samlagt hlutfall þitt ef það er lægra.

Nettóávöxtun = nettótekjur ÷ núverandi markaðsvirði íbúðarinnar × 100. Berðu einnig saman tímann sem þú ver í þetta, hversu mikið tekjur þínar sveiflast og hættuna á vanskilum á leigu. Langtímaleigusamningur takmarkar einnig hvenær þú getur fengið íbúðina aftur, vegna reglnanna um endurnýjun.

Með húsgögnum eða án, veitur og tryggingar

• Húsgögn. Þú getur leigt íbúðina út með húsgögnum, en húsgögn og heimilistæki eru ekki frádráttarbær frá langtímaleigu. Láttu undirritaða úttekt, með myndum, fylgja leigusamningnum. Fjarlægðu hótellegan aukabúnað á borð við rúmföt, snyrtivörur og lyklabox.
• Veitur. Í langtímaleigu tekur leigjandinn yfirleitt rafmagn, vatn og gas á eigið nafn. Semjið í leigusamningnum um hver er með hvaða samning og lesið af mælum við afhendingu. Segðu upp þjónustu sem aðeins á við um AL, svo sem gesta-Wi-Fi, þrifasamningum og áskriftum að rásastjórnunarkerfum.
• Tryggingar. AL krefst ábyrgðartryggingar sem nemur minnst €75.000 fyrir hvert tjón (DL 128/2014, 13. gr. A). Skiptu henni út fyrir húseigendatryggingu leigusala. Ef íbúðin er í byggingu undir propriedade horizontal (fjöleignarhúsi) skaltu halda brunatryggingu á eignarhlutanum þínum. Íhugaðu leiguábyrgðartryggingu.
• Leyfi og vottorð. Gakktu úr skugga um að licença de utilização (notkunarleyfið) heimili íbúðarnot. Gakktu úr skugga um að orkuvottorðið sé í gildi áður en þú auglýsir.

Gátlisti

1. Kynntu þér AL-reglugerð og takmörkunarsvæði sveitarfélagsins og ákveddu hvort þú sættir þig við að þú getir hugsanlega ekki snúið aftur í AL.
2. Biddu bókara að fara yfir leiðréttingu virðisaukaskatts, söluhagnað og afskriftir áður en þú lokar nokkru.
3. Virtu eða afbókaðu framtíðarbókanir og tilkynntu síðan lok AL-rekstrarins á Balcão Único Eletrónico innan 10 daga.
4. Fjarlægðu auglýsingarnar þínar og tilkynntu bókunarvefjunum innan 10 daga. Lokaðu gistináttaskattsreikningnum.
5. Skilaðu tilkynningu um lok starfsemi (eða breytingatilkynningu) á Portal das Finanças innan 30 daga.
6. Skiptu um tryggingu, gakktu frá veitunum og undirbúðu úttektina og orkuvottorðið.
7. Undirritaðu leigusamninginn, skilaðu síðan Modelo 2 og greiddu stimpilgjald fyrir lok mánaðarins eftir að leigusamningurinn hefst.
8. Gefðu út rafrænar leigukvittanir í hverjum mánuði og teldu leiguna fram í Anexo F næsta vor.