Prechod z Alojamento Local na dlhodobý nájom v Portugalsku

Presun bytu z alojamento local (AL, licencovaného krátkodobého prenájmu) na dlhodobý nájom je väčšinou administratívna záležitosť. Oznámite ukončenie prevádzky AL, čím sa registrácia zruší. Na daňovom úrade ukončíte alebo zmeníte svoju podnikateľskú činnosť. Potom podpíšete a zaregistrujete bežnú nájomnú zmluvu na bývanie. Úplné oslobodenie od IRS pre bývalé byty AL je pre nových prechádzajúcich už uzavreté, pretože zmluva musela byť podpísaná a zaregistrovaná do 31. decembra 2024. Nájomné z novej zmluvy sa namiesto toho zdaňuje ako bežný príjem z prenájmu, často sadzbou 25 % alebo 10 %. Pred prechodom si overte, či by ste sa vo svojej oblasti mohli niekedy vrátiť k AL a či nemusíte vrátiť DPH, ktorú ste si v minulosti uplatnili.

Stav pravidiel AL v roku 2026

• Mais Habitação (Lei 56/2023) v roku 2023 celoštátne pozastavil nové registrácie AL.
• Decree-Law 76/2024, účinný od 1. novembra 2024, toto celoštátne pozastavenie zrušil a kontrolu odovzdal obciam:
  • Registrácie už nestrácajú platnosť.
  • Obce môžu prijať vlastné nariadenia o AL s áreas de contenção (oblasťami obmedzenia) a áreas de crescimento sustentável (oblasťami udržateľného rastu), vymedzenými podľa farností (DL 128/2014, čl. 15-A).
• Decree-Law 151/2026 dáva obciam, ktoré k 31. decembru 2025 mali viac ako 1 000 registrácií AL, čas do 31. decembra 2026 na rozhodnutie o svojom nariadení. Medzitým môžu predĺžiť pozastavenie nových registrácií.
• Lisabon a Porto už nové AL výrazne obmedzujú:
  • Lisabonské nariadenie schválené v decembri 2025 obsahuje absolútne a relatívne oblasti obmedzenia.
  • Porto pozastavilo nové AL v historickom centre a v Bonfime.

Prečo je to dôležité pred prechodom. V oblasti obmedzenia môže nariadenie obce odmietnuť novú registráciu AL pre byt, ktorý bol v predchádzajúcich dvoch rokoch prenajatý na základe nájomnej zmluvy na bývanie (DL 128/2014, čl. 15-B). Po zrušení môže byť opätovné získanie registrácie ťažké alebo nemožné. Najprv si preštudujte aktuálne nariadenie o AL vo svojej obci.

Ako zrušiť registráciu AL a čo sa s ňou stane

Pre registráciu, ktorú máte, neexistuje možnosť „pozastavenia“. Podľa DL 128/2014 v platnom znení:

• Oznámenie ukončenia prevádzky. Cessação da exploração (ukončenie prevádzky) musíte oznámiť prostredníctvom Balcão Único Eletrónico (elektronického jednotného kontaktného miesta na gov.pt) do 10 dní od jeho nastania (čl. 6). Musíte sa prihlásiť pomocou Chave Móvel Digital, občianskeho preukazu (Cartão de Cidadão) alebo digitálneho certifikátu. Napríklad Porto si neúčtuje žiadny poplatok.
• Čo sa stane s registráciou. Ukončenie prevádzky znamená zrušenie registrácie (čl. 9). Aktualizácia sa automaticky prenesie do národného registra Turismo de Portugal, Registo Nacional de Alojamento Local (RNAL). Vaše číslo AL potom zanikne a neskôr ho nemôžete znovu aktivovať.
• Rezervačné platformy. V rovnakej lehote 10 dní musíte informovať Airbnb, Booking a ďalšie platformy a odstrániť svoje ponuky.
• Turistický poplatok. Zrušte svoj účet na obecnej platforme pre turistický poplatok, ak ju Vaša obec má.

Ukončenie podnikateľskej činnosti na Finanças

Príjem z AL je príjmom z podnikania, ktorý sa zdaňuje v kategórii B IRS. Väčšina vlastníkov má preto na Portal das Finanças otvorené início de atividade (registráciu podnikateľskej činnosti).

• Ak bolo AL Vašou jedinou činnosťou: do 30 dní od ukončenia podajte declaração de cessação de atividade (vyhlásenie o ukončení činnosti) (čl. 112 CIRS, čl. 33 CIVA). Môžete ho podať online na Portal das Finanças. Ak vediete contabilidade organizada (úplné účtovníctvo), musí ho podať Váš contabilista certificado (certifikovaný účtovník).

• Ak máte inú činnosť v kategórii B: namiesto toho podáte vyhlásenie o zmene, v ktorom odstránite kód činnosti AL.

• DPH. Dlhodobý prenájom na bývanie je oslobodený od DPH (čl. 9 CIVA). Ak ste boli v bežnom režime DPH a uplatnili ste si DPH z kúpy, rekonštrukčných prác alebo nábytku, presun bytu na oslobodený prenájom môže vyvolať regularização (úpravu) v prospech štátu:

  • pri nehnuteľnosti a stavebných prácach počas 20-ročného obdobia;
  • pri ostatnom investičnom majetku počas 5 rokov (čl. 24 – 26 CIVA).

  Ak ste využívali len oslobodenie pre malé podniky a DPH ste si nikdy neuplatnili, táto situácia zvyčajne nenastane.

• Kapitálové zisky a odpisy. Vyňatie nehnuteľnosti z podnikateľskej činnosti má vlastné pravidlá týkajúce sa ziskov, ktoré sa spravidla odkladajú až do predaja. Ak ste pri úplnom účtovníctve odpočítavali odpisy, môže byť potrebné ich pripočítať späť v roku prevodu a v nasledujúcich troch rokoch (čl. 3 ods. 10 CIRS).

Úprava DPH a situácia s kapitálovými ziskami sú dva technické body, ktoré by mal pred podaním skontrolovať účtovník.

Z kategórie B do kategórie F: ako sa mení zdanenie

Pri dlhodobom nájomnom:

• Sadzba 25 % sa pri dlhších nájmoch znižuje, počnúc nájmami na 5 a viac rokov.
• Sadzba 10 % (čl. 45-C EBF, doplnený Decree-Law 97/2026) platí od 1. januára 2026 do 31. decembra 2029. Vzťahuje sa na zmluvy využívané výlučne na bývanie s nájomným v rámci primeraného limitu, ktorý je 2 300 € mesačne v roku 2026.
• Odpočty. Môžete si odpočítať výdavky, ako je IMI, príspevky spoločenstvu vlastníkov, opravy, údržba a poistenie nájomného. Nemôžete si odpočítať finančné náklady, odpisy, AIMI ani nábytok, spotrebiče a dekorácie (čl. 41 CIRS).

Niektoré otázky týkajúce sa sadzby 10 % sú stále nevyriešené. Opýtajte sa svojho poradcu, ako sa uplatňuje na nerezidentov a či vyžaduje minimálnu dobu nájmu.

Uplatňuje sa ešte oslobodenie nájomného pre bývalé byty AL do roku 2029?

Mais Habitação zaviedol úplné oslobodenie od IRS a IRC pre nájomné z bytov presunutých z AL na trvalé bývanie (čl. 74-A EBF). Vzťahuje sa na nájomné prijaté do 31. decembra 2029 bez stropu nájomného. Museli byť splnené všetky tieto podmienky:

1. Nájomné pochádza z presunu nehnuteľnosti, ktorá sa používala na AL, do nájmu na trvalé bývanie.
2. AL bolo registrované a stále sa ako AL používalo do 31. decembra 2022.
3. Nájomná zmluva bola podpísaná a zaregistrovaná na daňovom úrade do 31. decembra 2024.

Čo to znamená dnes:

• Ak prechádzate teraz, nárok získať nemôžete. Lehota z roku 2024 uplynula a nebola predĺžená.
• Ak už nárok máte:
  • Automatické predĺženia tej istej zmluvy oslobodenie zachovávajú.
  • Ak zmluva skončí a po roku 2024 podpíšete novú zmluvu, aj s tým istým nájomcom, oslobodenie strácate. Daňový úrad to potvrdil v záväznom stanovisku (konanie 26669, 2024).
  • Zrušenie registrácie AL pred 31. decembrom 2022 tiež vlastníkov vylúčilo.
• Nerezidenti majú podľa daňového úradu (január 2025) nárok za rovnakých podmienok.
• Priznanie. Oslobodené nájomné stále uvádzate v ročnom priznaní IRS, v osobitnom poli Anexo F.

Porovnanie čistého výnosu oboch možností

Neporovnávajte hrubé čísla. Do tohto rámca dosaďte vlastné čísla, aspoň za jeden celý rok.

Čistý príjem z AL

1. Počet rezervovaných nocí × priemerná cena za noc = hrubé tržby.
2. Odpočítajte provízie platforiem, upratovanie a pranie, energie, internet a televíziu, spotrebný materiál, poplatky za správu, údržbu a výmenu nábytku, poistenie AL, účtovníctvo, príspevky spoločenstvu a IMI.
3. Odpočítajte daň z príjmov. Vypočítajte ju z 35 % (alebo 50 %) tržieb pri Vašej hraničnej sadzbe a pripočítajte DPH, ktorú nemôžete preniesť na hostí.

Čistý príjem z dlhodobého nájmu

1. Mesačné nájomné × 12, mínus rezerva na neobsadené mesiace medzi nájomcami.
2. Odpočítajte IMI, príspevky spoločenstvu, poistenie, údržbu, poplatky za správu a prípadné poistenie garancie nájomného.
3. Odpočítajte kolkovú daň, ktorú platíte na začiatku každej zmluvy, teda 10 % z jedného mesačného nájomného.
4. Odpočítajte daň vo výške 25 % alebo 10 % z čistej sumy (nájomné mínus odpočítateľné výdavky), alebo Vašu sadzbu pri zlučovaní, ak je nižšia.

Čistý výnos = čistý príjem ÷ aktuálna trhová hodnota bytu × 100. Porovnajte aj čas, ktorý tomu venujete, kolísanie Vášho príjmu a riziko nedoplatkov nájomného. Dlhodobý nájom navyše pre pravidlá o predĺžení obmedzuje, kedy môžete byt získať späť.

Zariadený alebo nezariadený, energie a poistenie

• Nábytok. Byt môžete prenajať zariadený, nábytok a spotrebiče však nie sú odpočítateľné od dlhodobého nájomného. K zmluve priložte podpísaný súpis s fotografiami. Odstráňte doplnky v hotelovom štýle, ako je posteľná bielizeň, toaletné potreby a schránky na kľúče.
• Energie. Pri dlhodobých prenájmoch si nájomca zvyčajne prepíše elektrinu, vodu a plyn na svoje meno. V zmluve sa dohodnite, kto má ktorú zmluvu, a pri odovzdaní odčítajte stavy meračov. Zrušte služby určené len pre AL, ako je Wi-Fi pre hostí, zmluvy o upratovaní a predplatné channel managera.
• Poistenie. AL vyžaduje poistenie zodpovednosti s krytím najmenej 75 000 € na poistnú udalosť (DL 128/2014, čl. 13-A). Nahraďte ho poistením domácnosti pre prenajímateľov. Ak je byt v budove v režime propriedade horizontal (bytové spoluvlastníctvo), ponechajte si poistenie proti požiaru pre svoju jednotku. Zvážte poistenie garancie nájomného.
• Povolenie a certifikát. Overte si, že licença de utilização (kolaudačné povolenie) umožňuje bývanie. Pred zverejnením inzerátu si overte, že energetický certifikát je platný.

Kontrolný zoznam

1. Preštudujte si nariadenie o AL a oblasti obmedzenia vo svojej obci a rozhodnite sa, či akceptujete, že sa k AL možno nebudete môcť vrátiť.
2. Pred tým, ako čokoľvek ukončíte, požiadajte účtovníka o posúdenie úpravy DPH, kapitálových ziskov a odpisov.
3. Dodržte alebo zrušte budúce rezervácie a potom do 10 dní oznámte ukončenie prevádzky AL na Balcão Único Eletrónico.
4. Odstráňte ponuky a do 10 dní informujte platformy. Zrušte účet pre turistický poplatok.
5. Do 30 dní podajte na Portal das Finanças vyhlásenie o ukončení činnosti (alebo vyhlásenie o zmene).
6. Zmeňte poistenie, vybavte energie a pripravte súpis a energetický certifikát.
7. Podpíšte nájomnú zmluvu, potom podajte Modelo 2 a zaplaťte kolkovú daň do konca mesiaca nasledujúceho po začiatku nájmu.
8. Každý mesiac vystavujte elektronické potvrdenia o nájomnom a nasledujúcu jar priznajte nájomné v Anexo F.