Costais in-asbhainte ar ioncam cíosa sa Phortaingéil do thiarnaí talún

Gearrtar cáin Phortaingéalach ar chíos fadtéarmach ar an nglanmhéid: an cíos a fuair tú sa bhliain lúide na costais a d'íoc tú i ndáiríre chun é a thuilleamh. Áirítear i measc na gcostas in-asbhainte IMI, táillí comhúinéireachta, deisiúcháin agus cothabháil, árachas in aghaidh mainneachtana cíosa, dleacht stampála ar an léas, an teastas fuinnimh agus táillí gníomhaireachta ligin. Ní féidir leat ús morgáiste, dímheas, troscán, fearais, maisiúchán ná AIMI a asbhaint. Is iad na rialacha céanna iad d'úinéirí a chónaíonn sa Phortaingéil agus thar lear, agus tá feidhm acu faoin ráta 10% agus faoin ráta 25% araon.

An bunriail

Is rendimentos prediais (ioncam maoine, "Catagóir F") é ioncam cíosa. Ligeann alt 41 de Chód IRS (CIRS) duit, do gach maoin, "gach costas a iompraíodh agus a íocadh i ndáiríre" a asbhaint chun an cíos a fháil nó a dhaingniú. Tá ceithre choinníoll i bhfeidhm:

• D'íoc tú é. Ní áirítear costas a d'íoc an tionónta nó an chomhúinéireacht, ná costas a bhfuair tú sonrasc ina leith ach nár íoc tú fós.
• Baineann sé leis an maoin sin. Ríomhtar costais maoin ar mhaoin, agus do gach aonad ar leith (fração).
• Titeann sé sa bhliain cheart. Asbhaineann tú costas sa bhliain a n-íocann tú é, don tréimhse a bhfuil an mhaoin ligthe.
• Is féidir leat é a chruthú. Éilíonn alt 41(9) cruthúnas doiciméadach, sonrasc (fatura) eisithe chuig d'uimhir chánach (NIF) de ghnáth.

Tá dhá eisiamh scríofa sa dlí. Ar dtús, costais mhaoinithe, dímheas, agus troscán, fearais agus earraí compoird nó maisiúcháin. Ar an dara dul síos, AIMI (adicional ao IMI, an cháin bhreise mhaoine ar phunanna móra).

Cad is féidir leat a asbhaint

Roinnt nótaí ar na hearraí seo:

• IMI. I rialú 1115/2017 ghlac an Autoridade Tributária (údarás cánach, AT) le IMI agus táillí comhúinéireachta na bliana iomláine d'árasán a ligeadh ó Dheireadh Fómhair. Níor laghdaigh sé iad go dtí na míonna a raibh an t-árasán ligthe. Ní féidir IMI a íocadh i mbliain nár tháirg an mhaoin aon chíos inchánach a asbhaint.
• Táillí comhúinéireachta. Má tá roinnt árasán agat san fhoirgneamh céanna, roinntear táillí comhroinnte de réir an permilagem (sciar úinéireachta) i gcairt na comhúinéireachta.
• Árachas. Áirítear an t-árachas foirgnimh a dhéanann an dlí éigeantach. D'árasáin is árachas dóiteáin é seo. Áirítear árachas in aghaidh mainneachtana cíosa freisin. I rialú 1115/2017 dhiúltaigh an AT do pholasaí baile ilriosca deonach, toisc go bhfuil sé roghnach. Bí ag súil go ndéanfar préimh don chineál sin clúdaigh a cheistiú.
• Deisiúcháin agus cothabháil. Áiríonn an AT mar chaomhnú aon obair a choinníonn an foirgneamh ina riocht reatha: athchóiriú, deisiú agus glanadh. Cuimsíonn cothabháil ardaitheoirí, airíoch, glanadh, soilsiú agus téamh lárnach i gcodanna comhroinnte, agus préimheanna árachais foirgnimh. I rialú 4074/2017 ghlac an AT le leithreas a athsholáthar agus le hiniúchadh sábháilteachta gáis ar an inneall cócaireachta agus ar an gcoire. I rialú 1115/2017 ghlac sé le doirse inmheánacha, fuinneoga, cófraí ionsuite agus barra oibre cistine a dheisiú nó a athsholáthar.

Cad nach féidir leat a asbhaint

• Ús morgáiste agus táillí bainc. Costais mhaoinithe iad seo, eisiata de réir ainm. Cuireann sé seo iontas ar go leor úinéirí ó thíortha inarb é an t-ús an asbhaint is mó.
• Troscán, fearais agus maisiúchán. Tá siad seo eisiata fiú má ligtear an teach le troscán. Dhiúltaigh an AT d'inneall cócaireachta gáis nua, d'oigheann ionsuite, do bholgáin LED agus do dheisiú téitheora uisce a bhí ann cheana, toisc go n-áirítear téitheoir uisce mar fhearas.
• Dímheas ar an bhfoirgneamh nó ar a bhfuil ann.
• AIMI. Ní féidir é a asbhaint ón gcíos. Is féidir leat, áfach, é a fhritháireamh in aghaidh na cánach féin (féach thíos).
• Feabhsuithe. Ní deisiúchán é obair a chuireann luach leis an maoin nó a uasghrádaíonn í. I rialú 23775 (Nollaig 2023), mheas an AT painéil ghréine mar fheabhsúchán, ní mar chothabháil. Ina ionad sin d'fhéadfadh costais den sórt sin cáin ghnóchan caipitiúil a laghdú nuair a dhíolann tú, má rinneadh iad sna 12 bliana roimh an díolachán (CIRS alt 51).
• Fóntais a cheangal sula mbogann an tionónta isteach. Dhiúltaigh an AT do na costais seo i rialú 4074/2017.
• Costais ar mhaoin fholigthe. Ní féidir le foligtheoir aon rud a asbhaint (alt 41(6)).

Níl seasamh soiléir ag an AT, a bhféadfaimis teacht air, i leith roinnt costas. Áirítear orthu seo uisce, leictreachas nó idirlíon a íocann tú faoin gconradh, táillí cuntasaíochta, táillí ionadaí cánach, agus costais dlí chun cíos a ghnóthú. Glacann roinnt comhairleoirí le fóntais nuair a chuireann an conradh ar an tiarna talún iad agus nuair a dhearbhaítear an t-athghearradh mar chíos. Coinnigh an sonrasc agus deimhnigh le do chuntasóir sula n-éilíonn tú iad.

Uainiú: roimh an gcéad chíos agus tar éis dheireadh an léasa

• Riail na 24 mhí. Is féidir leat freisin oibreacha deisiúcháin agus cothabhála a íocadh sna 24 mhí roimh thús léasa a asbhaint, chomh fada agus nár úsáideadh an mhaoin le haghaidh aon rud seachas ligean idir an dá linn (alt 41(7)). Ní chlúdaíonn an riail seo ach oibreacha caomhnaithe agus cothabhála. Ní chlúdaíonn sí IMI ná táillí comhúinéireachta roimh an ligean. Éilíonn tú na costais seo sa bhliain a dtosaíonn an léas, i gcolúin ar leith de Anexo F a iarrann mí an tosaigh agus mí na chéad íocaíochta. Ní cháilíonn ach costais a íocadh tar éis an 1 Eanáir 2015.
• Fad atá an mhaoin ligthe. Cuireann treoracha Anexo F teorainn le hasbhaintí do chostais a íocadh "don tréimhse a raibh an mhaoin ligthe".
• Idir tionóntaí agus tar éis dheireadh an léasa. Níl aon riail ar leith ann maidir le hoibreacha a dhéantar tar éis do thionónta imeacht. Má ligeann tú arís, titeann oibreacha sa bhearna laistigh de na 24 mhí roimh an léas nua. Má stopann tú den ligean go buan, chun díol nó chun bogadh isteach, ní costais Chatagóir F a thuilleadh iad costais níos déanaí.
• Cónaí in áit eile. Ó Mheán Fómhair 2024 (Foraithne-Dlí 57/2024) is féidir leat, i gcásanna áirithe, an cíos a íocann tú ar do theach féin a asbhaint. Tá feidhm aige seo nuair ba é an mhaoin atá á ligean agat anois do bhuanteach ar feadh 12 mhí ar a laghad, nuair a bhog tú níos mó ná 100 km ar shiúl, agus nuair atá an dá léas cláraithe leis an AT (alt 41(8)).

Sonraisc le do NIF agus e-Fatura

Teastaíonn sonrasc nó admháil bhailí do gach costas. Iarr ar sholáthraithe do NIF Portaingéalach a chur ar gach sonrasc. Iarr orthu freisin seoladh na maoine, nó an mhaoin féin, a ainmniú. I rialú 1115/2017 dhiúltaigh an AT do shonrasc péinteála toisc nár thaispeáin sé ach seoladh baile an úinéara agus nár shainaithin sé an t-árasán a péinteáladh. I gcás maoine atá ag eastát neamhroinnte (herança indivisa), ba cheart sonraisc a eisiúint chuig an eastát ag seoladh na maoine, agus roinntear an costas ansin idir na hoidhrí (rialú 661/2018).

Feictear sonraisc a eisítear chuig do NIF i limistéar e-Fatura an Portal das Finanças. Úsáid é chun a sheiceáil go bhfuil gach sonrasc ann agus ceart. Ní líonann Anexo F na costais seo isteach duit, mar sin suimíonn tú agus iontrálann tú na hiomláin tú féin. Coinnigh na doiciméid chomh fada agus is féidir leis an AT an tuairisceán a athbhreithniú, agus níos faide fad atá caillteanas á thabhairt ar aghaidh agat.

Costais a iontráil in Anexo F

Dearbhaíonn tú cíos agus costais gach bliain sa tuairisceán IRS Modelo 3, Anexo F, idir an 1 Aibreán agus an 30 Meitheamh na bliana dár gcionn. Tá a líne féin ag gach maoin agus gach léas. San fhoirm atá in úsáid ó Eanáir 2025, is iad seo na colúin chostais:

1. Caomhnú agus cothabháil (conservação e manutenção)
2. Comhúinéireacht (condomínio)
3. IMI, mar a íocadh sa bhliain
4. Dleacht stampála (imposto do selo)
5. Táillí bardasacha (taxas autárquicas)
6. Eile (outros), do chostais eile a cheadaítear faoi alt 41, ar nós árachas cíosa, táillí gníomhaireachta agus an teastas fuinnimh
7. Oibreacha roimh an ligean, faoi riail na 24 mhí: mí thús an léasa, mí na chéad íocaíochta, agus an t-iomlán

Má d'íoc tú AIMI ar mhaoin ligthe, iontráil é ar leithligh i gCadre 9 (Quadro 9). Tabharfaidh an AT creidmheas ina leith in aghaidh do chánach (CIMI alt 135-I), suas go dtí an chuid den cháin a bhaineann le d'ioncam cíosa. Tá feidhm aige seo cibé an ngearrtar cáin ort ag ráta comhréidh nó an roghnaíonn tú englobamento (cáin ag rátaí forchéimnitheacha).

Is é tuairisceán 2026 (comhdaithe in 2027) an chéad cheann a chuimseoidh an ráta nua 10%. D'fhéadfadh an fhoirm athrú, mar sin seiceáil na treoracha nuair a fhoilseofar iad.

Rátaí comhréidh, englobamento agus neamhchónaitheoirí

Tá feidhm ag an ráta 10% faoi alt 45-C den Estatuto dos Benefícios Fiscais (Reacht na Sochar Cánach) ó 2026 go 2029. Ní athraíonn sé ach an ráta. Ní athraíonn sé an chaoi a ríomhtar an méid inchánach. Is fíor an rud céanna faoin ráta 25%, faoi na rátaí níos ísle do léasanna fada, agus faoi englobamento. I ngach cás cuirtear an ráta i bhfeidhm ar an gcíos lúide costais alt 41. Ag 10%, sábhálann gach €100 de chostas in-asbhainte €10 cánach duit; ag 25% sábhálann sé €25.

Is féidir le neamhchónaitheoirí díreach na costais chéanna a asbhaint. Ní dhéanann alt 41 aon idirdhealú de réir cónaithe, agus comhdaíonn neamhchónaitheoirí an Anexo F céanna. Meascann éilimh nach bhfaigheann neamhchónaitheoirí "aon asbhaintí" dhá rud. Is do chónaitheoirí go ginearálta atá creidmheasanna cánach pearsanta (do shláinte, oideachas agus costais chomhchosúla). Ní creidmheasanna cánach pearsanta iad na costais mhaoine sa treoir seo.

Caillteanais agus iad a thabhairt ar aghaidh

Má tá do chostais níos airde ná do chíos i mbliain, mar shampla mar gheall ar dheisiúcháin mhóra nó bliain a caitheadh idir tionóntaí, taispeánann Catagóir F toradh diúltach. Faoi CIRS alt 55 is féidir leat an caillteanas sin a thabhairt ar aghaidh ar feadh na sé bliana dár gcionn. Ní féidir é a fhritháireamh ach in aghaidh ioncaim Chatagóir F amach anseo, agus ní gá duit englobamento a roghnú chun é seo a dhéanamh. Cailleann tú an ceart mura dtáirgeann na maoine lena mbaineann ioncam cíosa ar feadh 36 mhí ar a laghad, as a chéile nó nach ea, sna cúig bliana tar éis bhliain an chostais.

Sampla oibrithe

Cónaíonn tú thar lear agus ligeann tú árasán i Porto ar €1,200 sa mhí ar léas tithíochta amháin. Is ionann sin agus €14,400 do 2026, faoi réir cánach ag 10%.

Is é an glanchíos inchánach €14,400 − €3,467 = €10,933. Is é an cháin ag 10% €1,093, i gcomparáid le €1,440 mura n-éileofá aon rud. Dá ngearrfaí cáin ar an gcíos ag 25%, laghdódh na costais chéanna an cháin ó €3,600 go €2,733.

Seicliosta

• Iarr ar gach soláthraí sonrasc le do NIF agus seoladh na maoine.
• Coinnigh sonraisc do gach maoin agus do gach bliain. Seiceáil iad in e-Fatura.
• Coinnigh deisiúcháin ar leithligh ó fheabhsuithe agus ó fhearais.
• Breac síos dáta aon oibre a dhéantar roimh thús léasa, do riail na 24 mhí.
• Coinnigh do chruthúnais íocaíochta IMI, dleachta stampála agus AIMI.
• Comhdaigh Modelo 3 le Anexo F idir an 1 Aibreán agus an 30 Meitheamh. Tabhair aon chaillteanas ar aghaidh agus coinnigh súil ar an teorainn sé bliana.