Odbitni troškovi od prihoda od najma u Portugalu za najmodavce

Portugalski porez na dugoročni najam obračunava se na neto iznos: najamninu koju ste primili u godini umanjenu za troškove koje ste stvarno platili kako biste je ostvarili. Odbitni troškovi uključuju IMI, troškove pričuve, popravke i održavanje, osiguranje od neplaćanja najamnine, biljegovinu na ugovor o najmu, energetski certifikat i naknade agenciji za najam. Ne možete odbiti kamate na hipoteku, amortizaciju, namještaj, kućanske aparate, dekoraciju ni AIMI. Pravila su ista za vlasnike koji žive u Portugalu i u inozemstvu te vrijede i uz stopu od 10 % i uz stopu od 25 %.

Osnovno pravilo

Prihod od najma ubraja se u rendimentos prediais (prihodi od nekretnina, „kategorija F”). Članak 41. Zakona o porezu na dohodak (CIRS) dopušta Vam da za svaku nekretninu odbijete „sve troškove stvarno snošene i plaćene” radi ostvarivanja ili osiguranja najamnine. Primjenjuju se četiri uvjeta:

• Vi ste ga platili. Trošak koji je platio najmoprimac ili zajednica suvlasnika ne računa se, kao ni onaj za koji ste dobili račun, ali ga još niste platili.
• Odnosi se na tu nekretninu. Troškovi se utvrđuju za svaku nekretninu posebno i za svaku zasebnu jedinicu (fração).
• Pripada pravoj godini. Trošak odbijate u godini u kojoj ste ga platili, za razdoblje u kojem je nekretnina iznajmljena.
• Možete ga dokazati. Članak 41. st. 9. zahtijeva dokumentirani dokaz, u pravilu račun (fatura) izdan na Vaš porezni broj (NIF).

Zakon izričito predviđa dva isključenja. Prvo, troškove financiranja, amortizaciju te namještaj, kućanske aparate i predmete udobnosti ili dekoracije. Drugo, AIMI (adicional ao IMI, dodatni porez na nekretnine za velike portfelje).

Što možete odbiti

Nekoliko napomena o tim stavkama:

• IMI. U mišljenju 1115/2017 Autoridade Tributária (porezna uprava, AT) prihvatila je cjelogodišnji IMI i troškove pričuve za stan iznajmljen od listopada. Nije ih umanjila na mjesece u kojima je stan bio iznajmljen. IMI plaćen u godini u kojoj nekretnina nije ostvarila oporezivu najamninu ne može se odbiti.
• Troškovi pričuve. Ako posjedujete više stanova u istoj zgradi, zajednički troškovi dijele se prema permilagem (suvlasničkom udjelu) iz akta o etažnom vlasništvu.
• Osiguranje. Računa se osiguranje zgrade koje je zakonom obvezno. Za stanove je to osiguranje od požara. Računa se i osiguranje od neplaćanja najamnine. U mišljenju 1115/2017 AT je odbila dobrovoljnu policu kombiniranog osiguranja kućanstva jer je neobvezna. Računajte s tim da će premija za takvo pokriće biti osporena.
• Popravci i održavanje. AT kao očuvanje računa svaki rad kojim se zgrada održava u postojećem stanju: obnovu, popravak i čišćenje. Održavanje uključuje dizala, domara, čišćenje, rasvjetu i centralno grijanje u zajedničkim dijelovima te premije osiguranja zgrade. U mišljenju 4074/2017 AT je prihvatila zamjenu WC školjke i sigurnosni pregled plinske ploče i bojlera. U mišljenju 1115/2017 prihvatila je popravak ili zamjenu unutarnjih vrata, prozora, ugradbenih ormara i kuhinjskih radnih ploča.

Što ne možete odbiti

• Kamate na hipoteku i bankovne naknade. To su troškovi financiranja, izričito isključeni. To iznenađuje mnoge vlasnike iz zemalja u kojima su kamate najveći odbitak.
• Namještaj, kućanski aparati i dekoracija. Isključeni su čak i ako se stan iznajmljuje namješten. AT je odbila novu plinsku ploču, ugradbenu pećnicu, LED žarulje i popravak postojećeg bojlera, jer se bojler smatra kućanskim aparatom.
• Amortizacija zgrade ili njezina sadržaja.
• AIMI. Ne može se odbiti od najamnine. Možete ga, međutim, prebiti sa samim porezom (vidi niže).
• Poboljšanja. Radovi koji povećavaju vrijednost ili unaprjeđuju nekretninu nisu popravak. U mišljenju 23775 (prosinac 2023.) AT je solarne panele smatrala poboljšanjem, a ne održavanjem. Takvi troškovi mogu umjesto toga smanjiti porez na kapitalni dobitak pri prodaji, ako su nastali u 12 godina prije prodaje (čl. 51. CIRS-a).
• Priključivanje komunalnih usluga prije useljenja najmoprimca. AT je te troškove odbila u mišljenju 4074/2017.
• Troškovi za nekretninu danu u podnajam. Podnajmodavac ne može odbiti ništa (čl. 41. st. 6.).

Za neke troškove nismo pronašli jasno stajalište AT-a. To uključuje vodu, struju ili internet koje plaćate na temelju ugovora, naknade računovođi, naknade poreznom zastupniku i pravne troškove naplate najamnine. Neki savjetnici prihvaćaju komunalne troškove kada ih ugovor stavlja na teret najmodavca, a njihova se refundacija prijavljuje kao najamnina. Sačuvajte račun i prije nego što ih zatražite, provjerite sa svojim računovođom.

Vremenski okvir: prije prve najamnine i nakon prestanka najma

• Pravilo od 24 mjeseca. Možete odbiti i radove popravka i održavanja plaćene u 24 mjeseca prije početka najma, pod uvjetom da se nekretnina u međuvremenu nije koristila ni za što osim za najam (čl. 41. st. 7.). To pravilo obuhvaća samo radove očuvanja i održavanja. Ne obuhvaća IMI ni troškove pričuve prije najma. Te troškove tražite u godini početka najma, u zasebnim stupcima obrasca Anexo F u kojima se traže mjesec početka i mjesec prve uplate. Priznaju se samo troškovi plaćeni nakon 1. siječnja 2015.
• Dok je nekretnina iznajmljena. Upute za Anexo F ograničavaju odbitke na troškove plaćene „za razdoblje u kojem je nekretnina bila iznajmljena”.
• Između najmoprimaca i nakon prestanka najma. Nijedno posebno pravilo ne obuhvaća radove obavljene nakon odlaska najmoprimca. Ako ponovno iznajmite, radovi u međurazdoblju padaju unutar 24 mjeseca prije novog najma. Ako trajno prestanete iznajmljivati, radi prodaje ili useljenja, kasniji troškovi više nisu troškovi kategorije F.
• Život drugdje. Od rujna 2024. (Decreto-Lei 57/2024) u nekim slučajevima možete odbiti najamninu koju plaćate za vlastiti dom. To vrijedi kada je nekretnina koju sada iznajmljujete najmanje 12 mjeseci bila Vaše stalno prebivalište, preselili ste se više od 100 km dalje, a oba su ugovora o najmu prijavljena AT-u (čl. 41. st. 8.).

Računi s Vašim NIF-om i e-Fatura

Za svaki trošak potreban je valjan račun ili potvrda. Zamolite dobavljače da na svaki račun stave Vaš portugalski NIF. Zamolite ih i da navedu adresu nekretnine ili samu nekretninu. U mišljenju 1115/2017 AT je odbila račun za ličenje jer je na njemu bila samo kućna adresa vlasnika, a nije bio naveden stan koji je oličen. Za nekretninu koja pripada nepodijeljenoj ostavini (herança indivisa) račune treba izdati na ostavinu na adresu nekretnine, a trošak se zatim dijeli među nasljednicima (mišljenje 661/2018).

Računi izdani na Vaš NIF prikazuju se u odjeljku e-Fatura na Portal das Finanças. Koristite ga kako biste provjerili je li svaki račun ondje i je li ispravan. Anexo F te troškove ne popunjava umjesto Vas, pa ukupne iznose zbrajate i upisujete sami. Dokumente čuvajte dokle god AT može preispitati prijavu, a dulje ako prenosite gubitak.

Upisivanje troškova u Anexo F

Najamninu i troškove prijavljujete svake godine u prijavi IRS Modelo 3, Anexo F, od 1. travnja do 30. lipnja sljedeće godine. Svaka nekretnina i svaki ugovor o najmu imaju vlastiti redak. U obrascu koji se koristi od siječnja 2025. stupci za troškove su:

1. Očuvanje i održavanje (conservação e manutenção)
2. Pričuva (condomínio)
3. IMI, kako je plaćen u godini
4. Biljegovina (imposto do selo)
5. Općinske pristojbe (taxas autárquicas)
6. Ostalo (outros), za druge troškove dopuštene čl. 41., kao što su osiguranje najamnine, naknade agenciji i energetski certifikat
7. Radovi prije najma, prema pravilu od 24 mjeseca: mjesec početka najma, mjesec prve uplate i ukupni iznos

Ako ste plaćali AIMI za iznajmljene nekretnine, upišite ga zasebno u Quadro 9. AT će ga uračunati u Vaš porez (čl. 135-I CIMI-ja), do dijela poreza koji se odnosi na Vaš prihod od najma. To vrijedi bez obzira oporezujete li se jedinstvenom stopom ili se odlučite za englobamento (oporezivanje progresivnim stopama).

Prijava za 2026. (podnosi se 2027.) bit će prva koja uključuje novu stopu od 10 %. Obrazac se može promijeniti, stoga provjerite upute kada budu objavljene.

Jedinstvene stope, englobamento i nerezidenti

Stopa od 10 % iz članka 45-C Estatuto dos Benefícios Fiscais (Statut poreznih olakšica) primjenjuje se od 2026. do 2029. Mijenja samo stopu. Ne mijenja način izračuna oporezivog iznosa. Isto vrijedi za stopu od 25 %, niže stope za dugoročne ugovore i englobamento. U svakom se slučaju stopa primjenjuje na najamninu umanjenu za troškove iz čl. 41. Uz stopu od 10 % svakih 100 € odbitnog troška uštedi Vam 10 € poreza; uz 25 % uštedi 25 €.

Nerezidenti mogu odbiti potpuno iste troškove. Članak 41. ne razlikuje prema rezidentnosti, a nerezidenti podnose isti Anexo F. Tvrdnje da nerezidenti „nemaju odbitaka” miješaju dvije stvari. Osobni porezni odbici (za zdravstvo, obrazovanje i slične troškove) u pravilu su namijenjeni rezidentima. Troškovi za nekretninu iz ovog vodiča nisu osobni porezni odbici.

Gubici i njihov prijenos

Ako su Vaši troškovi u nekoj godini viši od najamnine, primjerice zbog velikih popravaka ili godine provedene između najmoprimaca, kategorija F iskazuje negativan rezultat. Prema čl. 55. CIRS-a taj gubitak možete prenijeti na sljedećih šest godina. Može se prebiti samo s budućim prihodima kategorije F, a za to se ne morate odlučiti za englobamento. Pravo gubite ako dotične nekretnine najmanje 36 mjeseci, uzastopno ili ne, u pet godina nakon godine nastanka troška ne ostvaruju prihod od najma.

Razrađeni primjer

Živite u inozemstvu i iznajmljujete stan u Portu za 1.200 € mjesečno na temelju ugovora isključivo za stanovanje. To je 14.400 € za 2026., oporezovano stopom od 10 %.

Neto oporeziva najamnina iznosi 14.400 € − 3.467 € = 10.933 €. Porez uz stopu od 10 % iznosi 1.093 €, u odnosu na 1.440 € da niste ništa odbili. Kada bi se najamnina oporezivala stopom od 25 %, isti bi troškovi smanjili porez s 3.600 € na 2.733 €.

Kontrolni popis

• Od svakog dobavljača zatražite račun s Vašim NIF-om i adresom nekretnine.
• Čuvajte račune za svaku nekretninu i svaku godinu. Provjerite ih u e-Faturi.
• Popravke držite odvojeno od poboljšanja i kućanskih aparata.
• Zabilježite datum svih radova obavljenih prije početka najma, zbog pravila od 24 mjeseca.
• Čuvajte dokaze o plaćanju IMI-ja, biljegovine i AIMI-ja.
• Podnesite Modelo 3 s obrascem Anexo F od 1. travnja do 30. lipnja. Prenesite eventualni gubitak i pratite rok od šest godina.