Atskaitomos išlaidos nuo Portugalijos nuomos pajamų nuomotojams

Portugalijos mokestis nuo ilgalaikės nuomos pajamų skaičiuojamas nuo grynosios sumos: per metus gautų nuomos pajamų atėmus išlaidas, kurias faktiškai sumokėjote joms gauti. Atskaitomos išlaidos apima IMI, daugiabučio (bendrijos) mokesčius, remontą ir priežiūrą, nuomos nemokėjimo draudimą, žyminį mokestį už nuomos sutartį, energinio naudingumo sertifikatą ir nuomos agentūros mokesčius. Negalite atimti hipotekos palūkanų, nusidėvėjimo, baldų, buitinės technikos, dekoro ar AIMI. Taisyklės vienodos Portugalijoje ir užsienyje gyvenantiems savininkams ir taikomos tiek 10 %, tiek 25 % tarifui.

Pagrindinė taisyklė

Nuomos pajamos yra rendimentos prediais (nekilnojamojo turto pajamos, „F kategorija“). IRS kodekso (CIRS) 41 straipsnis leidžia kiekvienam turto objektui atimti „visas faktiškai patirtas ir sumokėtas išlaidas“, skirtas nuomos pajamoms gauti ar užtikrinti. Taikomos keturios sąlygos:

• Jūs už tai sumokėjote. Neįskaitomos išlaidos, kurias sumokėjo nuomininkas ar daugiabučio bendrija, taip pat išlaidos, už kurias Jums išrašyta sąskaita, bet dar nesumokėta.
• Išlaidos susijusios su tuo turtu. Išlaidos skaičiuojamos kiekvienam turto objektui ir kiekvienam atskiram vienetui (fração).
• Jos priskirtinos tinkamiems metams. Išlaidas atimate tais metais, kuriais jas sumokate, už laikotarpį, kai turtas išnuomotas.
• Galite jas įrodyti. 41 str. 9 d. reikalauja dokumentinio įrodymo, paprastai sąskaitos faktūros (fatura), išrašytos Jūsų mokesčių mokėtojo numeriui (NIF).

Įstatyme įtvirtintos dvi išimtys. Pirma – finansavimo sąnaudos, nusidėvėjimas, baldai, buitinė technika ir komforto ar dekoro daiktai. Antra – AIMI (adicional ao IMI, papildomas nekilnojamojo turto mokestis dideliems portfeliams).

Ką galite atimti

Keletas pastabų dėl šių išlaidų:

• IMI. Sprendime 1115/2017 Autoridade Tributária (mokesčių administratorius, AT) pripažino viso metų IMI ir daugiabučio mokesčius už butą, išnuomotą nuo spalio. Jų nesumažino iki mėnesių, kai butas buvo išnuomotas. Metais, kai turtas nedavė apmokestinamų nuomos pajamų, sumokėto IMI atimti negalima.
• Daugiabučio mokesčiai. Jei tame pačiame pastate turite kelis butus, bendri mokesčiai paskirstomi pagal daugiabučio akte nurodytą permilagem (nuosavybės dalį).
• Draudimas. Įskaitomas įstatymu privalomas pastato draudimas. Butams tai yra draudimas nuo gaisro. Nuomos nemokėjimo draudimas taip pat įskaitomas. Sprendime 1115/2017 AT atmetė savanorišką kompleksinį būsto draudimą, nes jis neprivalomas. Tikėkitės, kad tokio draudimo įmoka bus ginčijama.
• Remontas ir priežiūra. AT kaip išsaugojimo darbus vertina visus darbus, kuriais pastatas išlaikomas esamos būklės: atnaujinimą, remontą ir valymą. Priežiūrai priskiriami liftai, prižiūrėtojas, valymas, apšvietimas ir centrinis šildymas bendrose patalpose bei pastato draudimo įmokos. Sprendime 4074/2017 AT pripažino unitazo pakeitimą ir viryklės bei katilo dujų saugos patikrą. Sprendime 1115/2017 ji pripažino vidaus durų, langų, įmontuotų spintų ir virtuvės stalviršių remontą ar pakeitimą.

Ko negalite atimti

• Hipotekos palūkanų ir banko mokesčių. Tai finansavimo sąnaudos, aiškiai išbrauktos įstatymu. Tai stebina daugelį savininkų iš šalių, kuriose palūkanos yra didžiausias atskaitymas.
• Baldų, buitinės technikos ir dekoro. Jie neįskaitomi net tuomet, kai būstas nuomojamas su baldais. AT atmetė naują dujinę viryklę, įmontuojamą orkaitę, LED lemputes ir esamo vandens šildytuvo remontą, nes vandens šildytuvas laikomas buitine technika.
• Pastato ar jo turinio nusidėvėjimo.
• AIMI. Jo negalima atimti iš nuomos pajamų. Tačiau jį galite įskaityti į patį mokestį (žr. toliau).
• Pagerinimų. Darbai, kurie padidina vertę ar pagerina turtą, nėra remontas. Sprendime 23775 (2023 m. gruodžio) AT saulės kolektorius laikė pagerinimu, o ne priežiūra. Tokios išlaidos vietoj to gali sumažinti kapitalo prieaugio mokestį parduodant, jei buvo patirtos per 12 metų iki pardavimo (CIRS 51 str.).
• Komunalinių paslaugų prijungimo prieš įsikraustant nuomininkui. Sprendime 4074/2017 AT šias išlaidas atmetė.
• Išlaidų už subnuomojamą turtą. Subnuomotojas negali atimti nieko (41 str. 6 d.).

Kai kurioms išlaidoms aiškios AT pozicijos neradome. Tai vanduo, elektra ar internetas, už kuriuos mokate pagal sutartį, buhalterinės apskaitos mokesčiai, mokesčių atstovo mokesčiai ir teisinės išlaidos nuomos mokesčiui išieškoti. Kai kurie konsultantai komunalines paslaugas pripažįsta, kai sutartis jas priskiria nuomotojui, o perrašyta suma deklaruojama kaip nuomos mokestis. Prieš jų prašydami saugokite sąskaitą ir pasitikrinkite su savo buhalteriu.

Laikas: prieš pirmąjį nuomos mokestį ir pasibaigus sutarčiai

• 24 mėnesių taisyklė. Taip pat galite atimti remonto ir priežiūros darbus, sumokėtus per 24 mėnesius iki nuomos pradžios, jei tarpiniu laikotarpiu turtas nebuvo naudojamas niekam kitam, išskyrus nuomą (41 str. 7 d.). Ši taisyklė apima tik išsaugojimo ir priežiūros darbus. Ji neapima iki nuomos sumokėto IMI ar daugiabučio mokesčių. Šių išlaidų prašote nuomos pradžios metais, atskiruose Anexo F stulpeliuose, kuriuose nurodomas pradžios mėnuo ir pirmojo mokėjimo mėnuo. Tinka tik po 2015 m. sausio 1 d. sumokėtos išlaidos.
• Kol turtas išnuomotas. Anexo F instrukcijos atskaitymus riboja išlaidomis, sumokėtomis „už laikotarpį, kai turtas buvo išnuomotas“.
• Tarp nuomininkų ir pasibaigus sutarčiai. Atskiros taisyklės dėl darbų, atliktų išsikrausčius nuomininkui, nėra. Jei vėl išnuomojate, tarpiniu laikotarpiu atlikti darbai patenka į 24 mėnesius iki naujos sutarties. Jei nuomoti nustojate visam laikui – parduoti ar patys įsikelti – vėlesnės išlaidos nebėra F kategorijos išlaidos.
• Gyvenimas kitur. Nuo 2024 m. rugsėjo (Decree-Law 57/2024) tam tikrais atvejais galite atimti nuomos mokestį, kurį mokate už savo būstą. Tai taikoma, kai dabar nuomojamas turtas buvo Jūsų nuolatinis būstas bent 12 mėnesių, persikraustėte daugiau nei 100 km ir abi nuomos sutartys užregistruotos AT (41 str. 8 d.).

Sąskaitos su Jūsų NIF ir e-Fatura

Kiekvienoms išlaidoms reikia galiojančios sąskaitos ar kvito. Paprašykite tiekėjų kiekvienoje sąskaitoje nurodyti Jūsų Portugalijos NIF. Taip pat paprašykite nurodyti turto adresą arba patį turtą. Sprendime 1115/2017 AT atmetė dažymo sąskaitą, nes joje buvo nurodytas tik savininko gyvenamosios vietos adresas, o nudažytas butas nebuvo identifikuotas. Nepadalyto palikimo (herança indivisa) turtui sąskaitos turėtų būti išrašomos palikimui turto adresu, o išlaidos tada paskirstomos įpėdiniams (sprendimas 661/2018).

Jūsų NIF išrašytos sąskaitos rodomos Portal das Finanças e-Fatura skiltyje. Naudokite ją patikrinti, ar kiekviena sąskaita yra ir teisinga. Anexo F šių išlaidų už Jus neužpildo, todėl sumas susumuojate ir įrašote patys. Dokumentus saugokite tol, kol AT gali tikrinti deklaraciją, ir ilgiau, kol perkeliate nuostolį.

Išlaidų įrašymas į Anexo F

Nuomos pajamas ir išlaidas kasmet deklaruojate Modelo 3 IRS deklaracijoje, Anexo F, nuo kitų metų balandžio 1 d. iki birželio 30 d. Kiekvienam turto objektui ir sutarčiai skirta atskira eilutė. Nuo 2025 m. sausio naudojamoje formoje išlaidų stulpeliai yra šie:

1. Išsaugojimas ir priežiūra (conservação e manutenção)
2. Daugiabutis (condomínio)
3. IMI, sumokėtas per metus
4. Žyminis mokestis (imposto do selo)
5. Savivaldybės rinkliavos (taxas autárquicas)
6. Kita (outros) – kitoms 41 str. leidžiamoms išlaidoms, pavyzdžiui, nuomos draudimui, agentūros mokesčiams ir energinio naudingumo sertifikatui
7. Darbai iki nuomos pagal 24 mėnesių taisyklę: nuomos pradžios mėnuo, pirmojo mokėjimo mėnuo ir bendra suma

Jei už išnuomotą turtą mokėjote AIMI, jį atskirai įrašykite į Quadro 9. AT jį įskaitys į Jūsų mokestį (CIMI 135-I str.), neviršydama mokesčio dalies, tenkančios Jūsų nuomos pajamoms. Tai taikoma nepriklausomai nuo to, ar esate apmokestinami fiksuotu tarifu, ar renkatės englobamento (apmokestinimą progresiniais tarifais).

2026 m. deklaracija (teikiama 2027 m.) bus pirmoji, kurioje bus naujasis 10 % tarifas. Forma gali pasikeisti, todėl paskelbtas instrukcijas patikrinkite.

Fiksuoti tarifai, englobamento ir nerezidentai

10 % tarifas pagal Estatuto dos Benefícios Fiscais (Mokesčių lengvatų statuto) 45-C straipsnį taikomas 2026–2029 m. Jis keičia tik tarifą. Apmokestinamosios sumos apskaičiavimo jis nekeičia. Tas pats pasakytina apie 25 % tarifą, mažesnius tarifus ilgalaikėms sutartims ir englobamento. Visais atvejais tarifas taikomas nuomos pajamoms atėmus 41 str. išlaidas. Taikant 10 %, kiekvieni 100 € atskaitomų išlaidų sutaupo 10 € mokesčio; taikant 25 % – 25 €.

Nerezidentai gali atimti lygiai tas pačias išlaidas. 41 straipsnis neskiria pagal rezidavimą, o nerezidentai teikia tą patį Anexo F. Teiginiai, kad nerezidentams „jokie atskaitymai“ netaikomi, painioja du dalykus. Asmeninės mokesčių lengvatos (už sveikatos, švietimo ir panašias išlaidas) paprastai skirtos rezidentams. Šiame vadove aptariamos turto išlaidos nėra asmeninės mokesčių lengvatos.

Nuostoliai ir jų perkėlimas

Jei per metus Jūsų išlaidos viršija nuomos pajamas, pavyzdžiui, dėl didelio remonto ar metų tarp nuomininkų, F kategorijos rezultatas yra neigiamas. Pagal CIRS 55 str. šį nuostolį galite perkelti ateinantiems šešeriems metams. Jį galima įskaityti tik į būsimas F kategorijos pajamas, ir tam nereikia rinktis englobamento. Šią teisę prarandate, jei atitinkamas turtas per penkerius metus po išlaidų metų nedavė nuomos pajamų bent 36 mėnesius, iš eilės ar ne.

Skaičiavimo pavyzdys

Gyvenate užsienyje ir Porte nuomojate butą už 1 200 € per mėnesį pagal sutartį, skirtą tik gyventi. Tai 14 400 € už 2026 m., apmokestinama 10 % tarifu.

Grynosios apmokestinamosios nuomos pajamos: 14 400 € − 3 467 € = 10 933 €. Mokestis taikant 10 % yra 1 093 €, palyginti su 1 440 €, jei nieko neprašytumėte. Jei nuomos pajamos būtų apmokestinamos 25 %, tos pačios išlaidos sumažintų mokestį nuo 3 600 € iki 2 733 €.

Kontrolinis sąrašas

• Paprašykite kiekvieno tiekėjo sąskaitos su Jūsų NIF ir turto adresu.
• Saugokite sąskaitas kiekvienam turto objektui ir kiekvieniems metams. Patikrinkite jas e-Fatura.
• Atskirkite remontą nuo pagerinimų ir buitinės technikos.
• Užsirašykite iki nuomos pradžios atliktų darbų datą – 24 mėnesių taisyklei.
• Saugokite IMI, žyminio mokesčio ir AIMI mokėjimo įrodymus.
• Pateikite Modelo 3 su Anexo F nuo balandžio 1 d. iki birželio 30 d. Perkelkite bet kokį nuostolį ir sekite šešerių metų terminą.