Koszty, które wynajmujący mogą odliczyć od dochodu z najmu w Portugalii

Portugalski podatek od najmu długoterminowego nalicza się od kwoty netto: czynszu otrzymanego w danym roku pomniejszonego o koszty faktycznie poniesione w celu jego uzyskania. Do kosztów podlegających odliczeniu należą IMI, opłaty na rzecz wspólnoty mieszkaniowej, naprawy i konserwacja, ubezpieczenie od niepłacenia czynszu, opłata skarbowa od umowy najmu, świadectwo energetyczne oraz prowizje agencji najmu. Nie można odliczyć odsetek od kredytu hipotecznego, amortyzacji, mebli, sprzętu AGD, dekoracji ani AIMI. Zasady są takie same dla właścicieli mieszkających w Portugalii i za granicą i obowiązują zarówno przy stawce 10%, jak i 25%.

Zasada podstawowa

Dochód z najmu to rendimentos prediais (dochody z nieruchomości, „kategoria F”). Art. 41 Kodeksu IRS (CIRS) pozwala odliczyć w odniesieniu do każdej nieruchomości „wszystkie koszty faktycznie poniesione i zapłacone” w celu uzyskania lub zabezpieczenia czynszu. Obowiązują cztery warunki:

• Koszt został przez Państwa zapłacony. Nie liczy się koszt zapłacony przez najemcę lub wspólnotę, ani koszt zafakturowany, ale jeszcze niezapłacony.
• Dotyczy danej nieruchomości. Koszty ustala się odrębnie dla każdej nieruchomości i dla każdego odrębnego lokalu (fração).
• Przypada na właściwy rok. Koszt odlicza się w roku zapłaty, za okres, w którym nieruchomość jest wynajmowana.
• Można go udokumentować. Art. 41 ust. 9 wymaga dowodu w postaci dokumentu, zwykle faktury (fatura) wystawionej na Państwa numer podatkowy (NIF).

Ustawa przewiduje dwa wyłączenia. Po pierwsze, koszty finansowania, amortyzację oraz meble, sprzęt AGD i przedmioty służące wygodzie lub dekoracji. Po drugie, AIMI (adicional ao IMI, dodatkowy podatek od nieruchomości od dużych portfeli).

Co można odliczyć

Kilka uwag do tych pozycji:

• IMI. W interpretacji 1115/2017 Autoridade Tributária (organ podatkowy, AT) zaakceptowała IMI i opłaty na rzecz wspólnoty za cały rok w przypadku mieszkania wynajmowanego od października. Nie ograniczyła ich do miesięcy, w których mieszkanie było wynajmowane. IMI zapłaconego w roku, w którym nieruchomość nie przyniosła opodatkowanego czynszu, nie można odliczyć.
• Opłaty na rzecz wspólnoty. Jeżeli posiadają Państwo kilka mieszkań w tym samym budynku, wspólne koszty dzieli się według permilagem (udziału we własności) określonego w akcie ustanowienia wspólnoty.
• Ubezpieczenie. Liczy się ubezpieczenie budynku, które jest obowiązkowe z mocy prawa. W przypadku mieszkań jest to ubezpieczenie od pożaru. Liczy się także ubezpieczenie od niepłacenia czynszu. W interpretacji 1115/2017 AT odmówiła uznania dobrowolnej polisy wieloryzykowej, ponieważ jest ona nieobowiązkowa. Należy się liczyć z zakwestionowaniem składki za tego rodzaju ochronę.
• Naprawy i konserwacja. AT uznaje za konserwację wszelkie prace utrzymujące budynek w dotychczasowym stanie: renowację, naprawy i sprzątanie. Utrzymanie obejmuje windy, dozorcę, sprzątanie, oświetlenie i centralne ogrzewanie w częściach wspólnych oraz składki na ubezpieczenie budynku. W interpretacji 4074/2017 AT zaakceptowała wymianę toalety i przegląd bezpieczeństwa instalacji gazowej płyty i kotła. W interpretacji 1115/2017 zaakceptowała naprawę lub wymianę drzwi wewnętrznych, okien, szaf wnękowych i blatów kuchennych.

Czego nie można odliczyć

• Odsetek od kredytu hipotecznego i opłat bankowych. Są to koszty finansowania, wprost wyłączone. Zaskakuje to wielu właścicieli z krajów, w których odsetki stanowią największe odliczenie.
• Mebli, sprzętu AGD i dekoracji. Są wyłączone nawet wtedy, gdy mieszkanie jest wynajmowane z umeblowaniem. AT odmówiła uznania nowej płyty gazowej, piekarnika do zabudowy, żarówek LED oraz naprawy istniejącego podgrzewacza wody, ponieważ podgrzewacz wody jest traktowany jako urządzenie AGD.
• Amortyzacji budynku lub jego wyposażenia.
• AIMI. Nie można jej odliczyć od czynszu. Można ją jednak zaliczyć na poczet samego podatku (zob. niżej).
• Ulepszeń. Prace zwiększające wartość lub podnoszące standard nieruchomości nie są naprawą. W interpretacji 23775 (grudzień 2023 r.) AT uznała panele słoneczne za ulepszenie, a nie konserwację. Takie koszty mogą natomiast obniżyć podatek od zysków kapitałowych przy sprzedaży, jeżeli zostały poniesione w ciągu 12 lat przed sprzedażą (art. 51 CIRS).
• Przyłączenia mediów przed wprowadzeniem się najemcy. AT odmówiła uznania tych kosztów w interpretacji 4074/2017.
• Kosztów związanych z podnajmowaną nieruchomością. Podnajmujący nie może niczego odliczyć (art. 41 ust. 6).

W przypadku niektórych kosztów nie znaleźliśmy jednoznacznego stanowiska AT. Należą do nich woda, prąd lub internet opłacane przez Państwa na podstawie umowy, honoraria księgowego, wynagrodzenie przedstawiciela podatkowego oraz koszty prawne odzyskiwania czynszu. Niektórzy doradcy akceptują media, jeżeli umowa obciąża nimi wynajmującego, a refakturowana kwota jest wykazywana jako czynsz. Proszę zachować fakturę i potwierdzić to z księgowym przed odliczeniem.

Terminy: przed pierwszym czynszem i po zakończeniu najmu

• Zasada 24 miesięcy. Można również odliczyć prace naprawcze i konserwacyjne opłacone w ciągu 24 miesięcy przed rozpoczęciem najmu, o ile w tym czasie nieruchomość nie była wykorzystywana do celów innych niż wynajem (art. 41 ust. 7). Zasada ta obejmuje wyłącznie prace konserwacyjne i utrzymaniowe. Nie obejmuje IMI ani opłat na rzecz wspólnoty sprzed rozpoczęcia najmu. Koszty te wykazuje się w roku rozpoczęcia najmu, w osobnych kolumnach Anexo F, w których podaje się miesiąc rozpoczęcia i miesiąc pierwszej płatności. Kwalifikują się wyłącznie koszty zapłacone po 1 stycznia 2015 r.
• W okresie najmu. Instrukcja do Anexo F ogranicza odliczenia do kosztów zapłaconych „za okres, w którym nieruchomość była wynajmowana”.
• Między najemcami i po zakończeniu najmu. Żaden odrębny przepis nie dotyczy prac wykonanych po wyprowadzce najemcy. Jeżeli wynajmą Państwo nieruchomość ponownie, prace w okresie przerwy mieszczą się w 24 miesiącach przed nową umową. Jeżeli definitywnie zakończą Państwo wynajem, aby sprzedać nieruchomość lub w niej zamieszkać, późniejsze koszty nie są już kosztami kategorii F.
• Zamieszkiwanie gdzie indziej. Od września 2024 r. (Decreto-Lei 57/2024) w niektórych przypadkach można odliczyć czynsz płacony za własne mieszkanie. Dotyczy to sytuacji, w której wynajmowana obecnie nieruchomość była Państwa stałym miejscem zamieszkania przez co najmniej 12 miesięcy, przeprowadzili się Państwo dalej niż 100 km, a obie umowy najmu są zarejestrowane w AT (art. 41 ust. 8).

Faktury z Państwa NIF i e-Fatura

Każdy koszt wymaga prawidłowej faktury lub pokwitowania. Proszę prosić dostawców o umieszczanie Państwa portugalskiego NIF na każdej fakturze. Proszę też prosić o wskazanie adresu nieruchomości lub samej nieruchomości. W interpretacji 1115/2017 AT odmówiła uznania faktury za malowanie, ponieważ widniał na niej jedynie adres zamieszkania właściciela i nie identyfikowała ona pomalowanego mieszkania. W przypadku nieruchomości należącej do niepodzielonego spadku (herança indivisa) faktury powinny być wystawiane na spadek z adresem nieruchomości, a koszt dzieli się następnie między spadkobierców (interpretacja 661/2018).

Faktury wystawione na Państwa NIF pojawiają się w części e-Fatura na Portal das Finanças. Można tam sprawdzić, czy każda faktura jest widoczna i poprawna. Anexo F nie uzupełnia tych kosztów automatycznie, więc sumy trzeba obliczyć i wpisać samodzielnie. Dokumenty należy przechowywać tak długo, jak AT może weryfikować zeznanie, a dłużej, jeżeli przenoszą Państwo stratę na kolejne lata.

Wykazywanie kosztów w Anexo F

Czynsz i koszty wykazuje się co roku w zeznaniu IRS Modelo 3, Anexo F, między 1 kwietnia a 30 czerwca następnego roku. Każda nieruchomość i umowa najmu ma osobny wiersz. W formularzu stosowanym od stycznia 2025 r. kolumny kosztów są następujące:

1. Konserwacja i utrzymanie (conservação e manutenção)
2. Wspólnota (condomínio)
3. IMI, w kwocie zapłaconej w danym roku
4. Opłata skarbowa (imposto do selo)
5. Opłaty gminne (taxas autárquicas)
6. Inne (outros), dla innych kosztów dopuszczonych przez art. 41, takich jak ubezpieczenie czynszu, prowizje agencji i świadectwo energetyczne
7. Prace przed rozpoczęciem najmu, na podstawie zasady 24 miesięcy: miesiąc rozpoczęcia najmu, miesiąc pierwszej płatności i łączna kwota

Jeżeli zapłacili Państwo AIMI od wynajmowanych nieruchomości, należy ją wpisać osobno w Quadro 9. AT zaliczy ją na poczet Państwa podatku (art. 135-I CIMI), do wysokości części podatku przypadającej na dochód z najmu. Ma to zastosowanie zarówno przy opodatkowaniu stawką zryczałtowaną, jak i przy wyborze englobamento (opodatkowania według stawek progresywnych).

Zeznanie za 2026 rok (składane w 2027 r.) będzie pierwszym uwzględniającym nową stawkę 10%. Formularz może się zmienić, dlatego proszę sprawdzić instrukcję, gdy zostanie opublikowana.

Stawki zryczałtowane, englobamento i nierezydenci

Stawka 10% na podstawie art. 45-C Estatuto dos Benefícios Fiscais (Statutu Ulg Podatkowych) obowiązuje w latach 2026–2029. Zmienia ona wyłącznie stawkę. Nie zmienia sposobu ustalania podstawy opodatkowania. To samo dotyczy stawki 25%, niższych stawek dla długich umów najmu oraz englobamento. W każdym przypadku stawkę stosuje się do czynszu pomniejszonego o koszty z art. 41. Przy stawce 10% każde 100 € kosztów do odliczenia oszczędza 10 € podatku; przy 25% — 25 €.

Nierezydenci mogą odliczać dokładnie te same koszty. Art. 41 nie rozróżnia podatników według miejsca zamieszkania, a nierezydenci składają ten sam Anexo F. Twierdzenia, że nierezydenci „nie mają żadnych odliczeń”, mylą dwie kwestie. Osobiste ulgi podatkowe (z tytułu wydatków na zdrowie, edukację i podobnych) przysługują co do zasady rezydentom. Opisane w tym poradniku koszty związane z nieruchomością nie są osobistymi ulgami podatkowymi.

Straty i ich przenoszenie

Jeżeli w danym roku koszty przewyższą czynsz, na przykład z powodu dużych napraw lub roku bez najemcy, kategoria F wykazuje wynik ujemny. Na podstawie art. 55 CIRS stratę tę można przenieść na kolejne sześć lat. Można ją rozliczyć wyłącznie z przyszłymi dochodami kategorii F i nie trzeba w tym celu wybierać englobamento. Prawo to przepada, jeżeli dane nieruchomości nie przynoszą dochodu z najmu przez co najmniej 36 miesięcy, kolejnych lub nie, w ciągu pięciu lat następujących po roku poniesienia kosztu.

Przykład obliczeniowy

Mieszkają Państwo za granicą i wynajmują mieszkanie w Porto za 1200 € miesięcznie na podstawie umowy wyłącznie mieszkaniowej. Daje to 14 400 € za 2026 rok, opodatkowane stawką 10%.

Czynsz netto podlegający opodatkowaniu wynosi 14 400 € − 3467 € = 10 933 €. Podatek według stawki 10% wynosi 1093 €, wobec 1440 € bez żadnych odliczeń. Gdyby czynsz był opodatkowany stawką 25%, te same koszty obniżyłyby podatek z 3600 € do 2733 €.

Lista kontrolna

• Proszę prosić każdego dostawcę o fakturę z Państwa NIF i adresem nieruchomości.
• Proszę przechowywać faktury osobno dla każdej nieruchomości i każdego roku. Proszę sprawdzać je w e-Fatura.
• Proszę oddzielać naprawy od ulepszeń i sprzętu AGD.
• Proszę zapisywać datę wszelkich prac wykonanych przed rozpoczęciem najmu, na potrzeby zasady 24 miesięcy.
• Proszę zachowywać dowody zapłaty IMI, opłaty skarbowej i AIMI.
• Proszę złożyć Modelo 3 z Anexo F między 1 kwietnia a 30 czerwca. Ewentualną stratę należy przenieść na kolejne lata i pilnować sześcioletniego limitu.