Gastos deducibles de las rentas de alquiler en Portugal para arrendadores

En Portugal, el impuesto sobre el alquiler de larga duración se calcula sobre el importe neto: la renta que percibió en el año menos los gastos que efectivamente pagó para obtenerla. Entre los costes deducibles figuran el IMI, los gastos de comunidad, las reparaciones y el mantenimiento, el seguro de impago de rentas, el impuesto de sellos del contrato, el certificado energético y los honorarios de la agencia inmobiliaria. No puede deducir los intereses hipotecarios, la amortización, los muebles, los electrodomésticos, la decoración ni el AIMI. Las normas son las mismas para los propietarios que viven en Portugal y en el extranjero, y se aplican tanto con el tipo del 10 % como con el del 25 %.

La regla básica

Las rentas de alquiler son rendimentos prediais (rendimientos inmobiliarios, «Categoría F»). El artículo 41 del Código del IRS (CIRS) le permite deducir, por cada inmueble, «todos los gastos efectivamente soportados y pagados» para obtener o garantizar la renta. Se aplican cuatro condiciones:

• Usted lo pagó. Un coste pagado por el inquilino o por la comunidad no cuenta, ni tampoco uno que le hayan facturado pero que aún no haya pagado.
• Está relacionado con ese inmueble. Los gastos se calculan inmueble por inmueble, y para cada unidad independiente (fração).
• Corresponde al año correcto. Un coste se deduce en el año en que se paga, por el periodo en que el inmueble está arrendado.
• Puede demostrarlo. El artículo 41(9) exige prueba documental, normalmente una factura (fatura) emitida a su número de identificación fiscal (NIF).

La ley recoge dos exclusiones. En primer lugar, los gastos de financiación, la amortización y los muebles, electrodomésticos y artículos de confort o decoración. En segundo lugar, el AIMI (adicional ao IMI, el impuesto adicional sobre los inmuebles para grandes patrimonios).

Qué puede deducir

Algunas observaciones sobre estas partidas:

• IMI. En la resolución 1115/2017, la Autoridade Tributária (administración tributaria, AT) aceptó el IMI y los gastos de comunidad del año completo para un piso arrendado a partir de octubre. No los redujo a los meses en que el piso estuvo arrendado. El IMI pagado en un año en que el inmueble no generó renta imponible no puede deducirse.
• Gastos de comunidad. Si posee varios pisos en el mismo edificio, los gastos comunes se reparten según la permilagem (cuota de participación) que figura en el título constitutivo de la propiedad horizontal.
• Seguros. Cuenta el seguro del edificio que la ley hace obligatorio. Para los pisos, se trata del seguro de incendios. El seguro de impago de rentas también cuenta. En la resolución 1115/2017, la AT rechazó una póliza voluntaria de hogar multirriesgo, porque es opcional. Cuente con que la prima de ese tipo de cobertura sea cuestionada.
• Reparaciones y mantenimiento. La AT considera conservación cualquier obra que mantenga el edificio en su estado existente: restauración, reparación y limpieza. El mantenimiento incluye los ascensores, el portero, la limpieza, la iluminación y la calefacción central de las zonas comunes, así como las primas del seguro del edificio. En la resolución 4074/2017, la AT aceptó la sustitución de un inodoro y una inspección de seguridad del gas de la placa y la caldera. En la resolución 1115/2017 aceptó la reparación o sustitución de puertas interiores, ventanas, armarios empotrados y encimeras de cocina.

Qué no puede deducir

• Intereses hipotecarios y comisiones bancarias. Son gastos de financiación, excluidos expresamente. Esto sorprende a muchos propietarios de países donde los intereses son la mayor deducción.
• Muebles, electrodomésticos y decoración. Están excluidos aunque la vivienda se arriende amueblada. La AT ha rechazado una nueva placa de gas, un horno empotrado, bombillas LED y la reparación de un calentador de agua existente, porque un calentador se considera un electrodoméstico.
• La amortización del edificio o de su contenido.
• El AIMI. No puede deducirse de la renta. Sin embargo, puede compensarlo con el propio impuesto (véase más abajo).
• Las mejoras. Las obras que añaden valor o mejoran el inmueble no son reparaciones. En la resolución 23775 (diciembre de 2023), la AT consideró los paneles solares una mejora, no mantenimiento. Estos costes pueden, en cambio, reducir el impuesto sobre la ganancia patrimonial al vender, si se realizaron en los 12 años anteriores a la venta (art. 51 del CIRS).
• La contratación de suministros antes de que entre el inquilino. La AT rechazó estos costes en la resolución 4074/2017.
• Los gastos de inmuebles subarrendados. Un subarrendador no puede deducir nada (art. 41(6)).

Algunos costes no tienen una posición clara de la AT que hayamos podido encontrar. Entre ellos, el agua, la electricidad o internet que usted pague según el contrato, los honorarios de contabilidad, los honorarios de un representante fiscal y las costas judiciales para recuperar rentas. Algunos asesores aceptan los suministros cuando el contrato los pone a cargo del arrendador y su repercusión se declara como renta. Conserve la factura y confírmelo con su contable antes de deducirlos.

Cuándo: antes de la primera renta y después de que termine el arrendamiento

• La regla de los 24 meses. También puede deducir las obras de reparación y mantenimiento pagadas en los 24 meses anteriores al inicio de un arrendamiento, siempre que el inmueble no se haya destinado entretanto a otro uso que no sea el arrendamiento (art. 41(7)). Esta regla solo abarca las obras de conservación y mantenimiento. No incluye el IMI ni los gastos de comunidad anteriores al arrendamiento. Estos costes se declaran en el año en que comienza el arrendamiento, en columnas específicas del Anexo F que piden el mes de inicio y el mes del primer pago. Solo se admiten los costes pagados después del 1 de enero de 2015.
• Mientras el inmueble está arrendado. Las instrucciones del Anexo F limitan las deducciones a los costes pagados «por el periodo en que el inmueble estuvo arrendado».
• Entre inquilinos y tras el fin del arrendamiento. Ninguna norma específica regula las obras realizadas después de que se marche un inquilino. Si vuelve a arrendar, las obras realizadas en ese intervalo quedan dentro de los 24 meses anteriores al nuevo arrendamiento. Si deja de arrendar definitivamente, para vender o para vivir en el inmueble, los costes posteriores dejan de ser gastos de la Categoría F.
• Vivir en otro lugar. Desde septiembre de 2024 (Decreto-Lei 57/2024) puede, en algunos casos, deducir la renta que paga por su propia vivienda. Esto se aplica cuando el inmueble que ahora arrienda fue su vivienda habitual durante al menos 12 meses, se trasladó a más de 100 km y ambos contratos están registrados en la AT (art. 41(8)).

Facturas con su NIF y e-Fatura

Cada gasto necesita una factura o un recibo válidos. Pida a los proveedores que indiquen su NIF portugués en todas las facturas. Pídales también que indiquen la dirección del inmueble, o el propio inmueble. En la resolución 1115/2017, la AT rechazó una factura de pintura porque solo mostraba la dirección particular del propietario y no identificaba el piso que se había pintado. En el caso de inmuebles pertenecientes a una herencia indivisa (herança indivisa), las facturas deben emitirse a nombre de la herencia con la dirección del inmueble, y el coste se reparte después entre los herederos (resolución 661/2018).

Las facturas emitidas a su NIF aparecen en el área e-Fatura del Portal das Finanças. Utilícela para comprobar que cada factura figura allí y es correcta. El Anexo F no rellena estos costes por usted, así que debe sumarlos e introducir los totales usted mismo. Conserve los documentos mientras la AT pueda revisar la declaración, y durante más tiempo mientras esté arrastrando una pérdida.

Cómo consignar los gastos en el Anexo F

Cada año declara la renta y los gastos en la declaración del IRS Modelo 3, Anexo F, entre el 1 de abril y el 30 de junio del año siguiente. Cada inmueble y cada contrato tienen su propia línea. En el formulario vigente desde enero de 2025, las columnas de gastos son:

1. Conservación y mantenimiento (conservação e manutenção)
2. Comunidad (condomínio)
3. IMI, tal como se pagó en el año
4. Impuesto de sellos (imposto do selo)
5. Tasas municipales (taxas autárquicas)
6. Otros (outros), para otros gastos admitidos por el art. 41, como el seguro de rentas, los honorarios de agencia y el certificado energético
7. Obras previas al arrendamiento, según la regla de los 24 meses: el mes de inicio del contrato, el mes del primer pago y el total

Si pagó AIMI por inmuebles arrendados, consígnelo por separado en el Quadro 9. La AT lo deducirá de su impuesto (art. 135-I del CIMI), hasta la parte del impuesto correspondiente a sus rentas de alquiler. Esto se aplica tanto si tributa a un tipo fijo como si opta por el englobamento (tributación a tipos progresivos).

La declaración de 2026 (que se presenta en 2027) será la primera que incluya el nuevo tipo del 10 %. El formulario puede cambiar, así que consulte las instrucciones cuando se publiquen.

Tipos fijos, englobamento y no residentes

El tipo del 10 % previsto en el artículo 45-C del Estatuto dos Benefícios Fiscais (Estatuto de los Beneficios Fiscales) se aplica de 2026 a 2029. Solo modifica el tipo. No cambia la forma de calcular la base imponible. Lo mismo ocurre con el tipo del 25 %, los tipos reducidos para arrendamientos largos y el englobamento. En todos los casos, el tipo se aplica a la renta menos los gastos del art. 41. Al 10 %, cada 100 € de coste deducible le ahorra 10 € de impuesto; al 25 %, le ahorra 25 €.

Los no residentes pueden deducir exactamente los mismos gastos. El artículo 41 no distingue según la residencia, y los no residentes presentan el mismo Anexo F. Las afirmaciones de que los no residentes «no tienen deducciones» confunden dos cosas. Las deducciones personales en la cuota (por gastos de salud, educación y similares) son, en general, para residentes. Los gastos del inmueble de esta guía no son deducciones personales.

Las pérdidas y su compensación en años posteriores

Si sus gastos superan su renta en un año, por ejemplo por grandes reparaciones o por un año entre inquilinos, la Categoría F arroja un resultado negativo. Según el art. 55 del CIRS, puede compensar esa pérdida durante los seis años siguientes. Solo puede compensarse con rentas futuras de la Categoría F, y no es necesario optar por el englobamento para ello. Pierde el derecho si los inmuebles afectados no generan rentas de alquiler durante al menos 36 meses, consecutivos o no, en los cinco años siguientes al año del gasto.

Un ejemplo práctico

Usted vive en el extranjero y arrienda un piso en Oporto por 1.200 € al mes con un contrato exclusivamente de vivienda. Eso supone 14.400 € en 2026, que tributan al 10 %.

La renta neta imponible es de 14.400 € − 3.467 € = 10.933 €. El impuesto al 10 % es de 1.093 €, frente a 1.440 € si no dedujera nada. Si la renta tributara al 25 %, los mismos gastos reducirían el impuesto de 3.600 € a 2.733 €.

Lista de comprobación

• Pida a cada proveedor una factura con su NIF y la dirección del inmueble.
• Conserve las facturas de cada inmueble y de cada año. Compruébelas en e-Fatura.
• Distinga las reparaciones de las mejoras y de los electrodomésticos.
• Anote la fecha de cualquier obra realizada antes del inicio de un arrendamiento, a efectos de la regla de los 24 meses.
• Conserve los justificantes de pago del IMI, del impuesto de sellos y del AIMI.
• Presente el Modelo 3 con el Anexo F entre el 1 de abril y el 30 de junio. Arrastre cualquier pérdida y controle el límite de seis años.