Vähennyskelpoiset kulut portugalilaisesta vuokratulosta vuokranantajille

Portugalin vero pitkäaikaisesta vuokrasta määrätään nettomäärästä: vuoden aikana saamastanne vuokrasta vähennetään sen hankkimiseksi tosiasiallisesti maksetut kulut. Vähennyskelpoisia kuluja ovat IMI, taloyhtiömaksut, korjaukset ja kunnossapito, vuokravakuutus maksuhäiriöiden varalta, vuokrasopimuksen leimavero, energiatodistus ja vuokravälityspalkkiot. Ette voi vähentää asuntolainan korkoja, poistoja, kalusteita, kodinkoneita, sisustusta tai AIMI:tä. Säännöt ovat samat Portugalissa ja ulkomailla asuville omistajille, ja niitä sovelletaan sekä 10 %:n että 25 %:n verokannalla.

Perussääntö

Vuokratulo on rendimentos prediais -tuloa (kiinteistötulo, ”luokka F”). IRS-lain (CIRS) 41 artikla sallii kunkin kiinteistön osalta vähentää ”kaikki tosiasiallisesti kannetut ja maksetut kulut” vuokran saamiseksi tai turvaamiseksi. Edellytyksiä on neljä:

• Te maksoitte sen. Kulu, jonka vuokralainen tai taloyhtiö maksoi, ei kelpaa, eikä myöskään kulu, josta teitä on laskutettu mutta jota ette ole vielä maksanut.
• Se liittyy kyseiseen kiinteistöön. Kulut lasketaan kiinteistöittäin ja kunkin erillisen huoneiston (fração) osalta.
• Se kohdistuu oikeaan vuoteen. Kulu vähennetään sinä vuonna, jona se maksetaan, sille ajalle, jona kiinteistö on vuokrattuna.
• Voitte todistaa sen. Artiklan 41 9 kohta edellyttää asiakirjanäyttöä, tavallisesti verotunnisteellenne (NIF) osoitettua laskua (fatura).

Laissa on kaksi nimenomaista poikkeusta. Ensinnäkin rahoituskulut, poistot sekä kalusteet, kodinkoneet ja mukavuus- tai sisustusesineet. Toiseksi AIMI (adicional ao IMI, suurten kiinteistösalkkujen lisäkiinteistövero).

Mitä voitte vähentää

Huomioita näistä eristä:

• IMI. Ratkaisussa 1115/2017 Autoridade Tributária (veroviranomainen, AT) hyväksyi koko vuoden IMI:n ja taloyhtiömaksut asunnosta, joka oli vuokrattu lokakuusta alkaen. Se ei rajannut niitä vuokrakuukausiin. Vuonna, jona kiinteistö ei tuottanut verotettavaa vuokraa, maksettua IMI:tä ei voi vähentää.
• Taloyhtiömaksut. Jos omistatte useita asuntoja samassa rakennuksessa, yhteiset maksut jaetaan taloyhtiön perustamisasiakirjan permilagem-osuuden (omistusosuus) mukaan.
• Vakuutukset. Laissa pakolliseksi säädetty rakennusvakuutus kelpaa. Kerrostaloasunnoissa se on palovakuutus. Myös vuokravakuutus kelpaa. Ratkaisussa 1115/2017 AT hylkäsi vapaaehtoisen kotivakuutuksen, koska se on valinnainen. Varautukaa siihen, että tällaisen vakuutuksen maksu kyseenalaistetaan.
• Korjaukset ja kunnossapito. AT pitää kunnossapitona kaikkia töitä, jotka säilyttävät rakennuksen nykyisessä kunnossa: entisöinti, korjaus ja siivous. Kunnossapitoon kuuluvat hissit, talonmies, siivous, valaistus ja keskuslämmitys yhteisissä tiloissa sekä rakennusvakuutusmaksut. Ratkaisussa 4074/2017 AT hyväksyi WC-istuimen vaihdon sekä lieden ja kattilan kaasuturvallisuustarkastuksen. Ratkaisussa 1115/2017 se hyväksyi sisäovien, ikkunoiden, kiinteiden kaappien ja keittiön työtasojen korjaamisen tai vaihtamisen.

Mitä ette voi vähentää

• Asuntolainan korot ja pankkikulut. Ne ovat rahoituskuluja, jotka on nimenomaisesti suljettu pois. Tämä yllättää monet omistajat maista, joissa korot ovat suurin vähennys.
• Kalusteet, kodinkoneet ja sisustus. Ne on suljettu pois, vaikka asunto vuokrattaisiin kalustettuna. AT on hylännyt uuden kaasulieden, kalusteuunin, LED-lamput ja olemassa olevan vedenlämmittimen korjauksen, koska vedenlämmitin katsotaan kodinkoneeksi.
• Poistot rakennuksesta tai sen irtaimistosta.
• AIMI. Sitä ei voi vähentää vuokrasta. Sen voi kuitenkin vähentää itse verosta (ks. alla).
• Perusparannukset. Työ, joka lisää arvoa tai parantaa kiinteistön tasoa, ei ole korjaus. Ratkaisussa 23775 (joulukuu 2023) AT katsoi aurinkopaneelit perusparannukseksi eikä kunnossapidoksi. Tällaiset kulut voivat sen sijaan pienentää luovutusvoiton veroa myydessänne, jos ne on tehty 12 vuoden aikana ennen myyntiä (CIRS art. 51).
• Liittymien avaaminen ennen vuokralaisen muuttoa. AT hylkäsi nämä kulut ratkaisussa 4074/2017.
• Edelleenvuokratun kiinteistön kulut. Edelleenvuokraaja ei voi vähentää mitään (art. 41(6)).

Joistakin kuluista emme löytäneet AT:n selvää kantaa. Näitä ovat sopimuksen perusteella maksamanne vesi, sähkö tai internet, kirjanpitopalkkiot, veroedustajan palkkiot ja vuokran perinnän oikeudenkäyntikulut. Jotkut neuvojat hyväksyvät käyttökulut, kun sopimus asettaa ne vuokranantajan maksettaviksi ja niiden edelleenveloitus ilmoitetaan vuokrana. Säilyttäkää lasku ja varmistakaa asia kirjanpitäjältänne ennen kuin vaaditte niitä.

Ajoitus: ennen ensimmäistä vuokraa ja vuokrasuhteen päättymisen jälkeen

• 24 kuukauden sääntö. Voitte vähentää myös korjaus- ja kunnossapitotyöt, jotka on maksettu 24 kuukauden aikana ennen vuokrasuhteen alkamista, kunhan kiinteistöä ei ole sillä välin käytetty muuhun kuin vuokraukseen (art. 41(7)). Sääntö koskee vain korjaus- ja kunnossapitotöitä. Se ei koske vuokrausta edeltävää IMI:tä tai taloyhtiömaksuja. Nämä kulut vaaditaan vuokrasuhteen alkamisvuonna Anexo F:n erillisissä sarakkeissa, joissa kysytään alkamiskuukautta ja ensimmäisen maksun kuukautta. Vain 1.1.2015 jälkeen maksetut kulut kelpaavat.
• Kun kiinteistö on vuokrattuna. Anexo F:n täyttöohjeet rajaavat vähennykset kuluihin, jotka on maksettu ”sinä aikana, jona kiinteistö oli vuokrattuna”.
• Vuokralaisten välillä ja vuokrasuhteen päättymisen jälkeen. Vuokralaisen poismuuton jälkeen tehtyjä töitä ei koske erillinen sääntö. Jos vuokraatte uudelleen, välissä tehdyt työt osuvat uutta vuokrasopimusta edeltäviin 24 kuukauteen. Jos lopetatte vuokraamisen pysyvästi myydäksenne tai muuttaaksenne asuntoon itse, myöhemmät kulut eivät enää ole luokan F kuluja.
• Asuminen muualla. Syyskuusta 2024 (Decree-Law 57/2024) lähtien voitte joissakin tapauksissa vähentää omasta asunnostanne maksamanne vuokran. Tämä koskee tilannetta, jossa nyt vuokraamanne kiinteistö oli vakituinen kotinne vähintään 12 kuukautta, muutitte yli 100 km:n päähän ja molemmat vuokrasopimukset on rekisteröity AT:lle (art. 41(8)).

Laskut NIF-tunnisteella ja e-Fatura

Jokaisesta kulusta tarvitaan pätevä lasku tai kuitti. Pyytäkää toimittajia merkitsemään portugalilainen NIF-tunnisteenne jokaiseen laskuun. Pyytäkää heitä myös mainitsemaan kiinteistön osoite tai kiinteistö itse. Ratkaisussa 1115/2017 AT hylkäsi maalauslaskun, koska siinä oli vain omistajan kotiosoite eikä siinä yksilöity maalattua asuntoa. Jakamattoman kuolinpesän (herança indivisa) omistaman kiinteistön laskut on osoitettava kuolinpesälle kiinteistön osoitteeseen, ja kulu jaetaan sitten perillisten kesken (ratkaisu 661/2018).

NIF-tunnisteellenne osoitetut laskut näkyvät Portal das Finanças -palvelun e-Fatura-osiossa. Tarkistakaa sen avulla, että kukin lasku on siellä ja oikein. Anexo F ei täytä näitä kuluja puolestanne, joten laskette ja merkitsette yhteismäärät itse. Säilyttäkää asiakirjat niin kauan kuin AT voi tarkastaa veroilmoituksen, ja pidempään, jos siirrätte tappiota eteenpäin.

Kulujen merkitseminen Anexo F:ään

Vuokra ja kulut ilmoitetaan vuosittain Modelo 3 -IRS-veroilmoituksen liitteellä Anexo F seuraavan vuoden 1.4.–30.6. välisenä aikana. Kullakin kiinteistöllä ja vuokrasopimuksella on oma rivinsä. Tammikuusta 2025 käytössä olleessa lomakkeessa kulusarakkeet ovat:

1. Korjaus ja kunnossapito (conservação e manutenção)
2. Taloyhtiö (condomínio)
3. IMI vuoden aikana maksettuna
4. Leimavero (imposto do selo)
5. Kunnalliset maksut (taxas autárquicas)
6. Muut (outros) muille 41 artiklan sallimille kuluille, kuten vuokravakuutukselle, välityspalkkioille ja energiatodistukselle
7. Vuokrausta edeltävät työt 24 kuukauden säännön mukaisesti: vuokrasuhteen alkamiskuukausi, ensimmäisen maksun kuukausi ja yhteismäärä

Jos maksoitte AIMI:tä vuokratuista kiinteistöistä, merkitkää se erikseen kohtaan Quadro 9. AT hyvittää sen verostanne (CIMI art. 135-I) enintään siltä osin kuin vero kohdistuu vuokratuloonne. Tämä pätee riippumatta siitä, verotetaanko teitä kiinteällä verokannalla vai valitsetteko englobamento-menettelyn (verotus progressiivisin verokannoin).

Vuoden 2026 veroilmoitus (jätetään 2027) on ensimmäinen, johon sisältyy uusi 10 %:n verokanta. Lomake voi muuttua, joten tarkistakaa täyttöohjeet, kun ne julkaistaan.

Kiinteät verokannat, englobamento ja ulkomailla asuvat

Estatuto dos Benefícios Fiscais -lain (verotukilaki) 45-C artiklan mukaista 10 %:n verokantaa sovelletaan vuosina 2026–2029. Se muuttaa vain verokannan. Se ei muuta verotettavan määrän laskentatapaa. Sama koskee 25 %:n verokantaa, pitkien vuokrasopimusten alempia verokantoja ja englobamento-menettelyä. Kaikissa tapauksissa verokantaa sovelletaan vuokraan, josta on vähennetty 41 artiklan mukaiset kulut. 10 %:n verokannalla jokainen 100 euron vähennyskelpoinen kulu säästää 10 euroa veroa; 25 %:n verokannalla se säästää 25 euroa.

Ulkomailla asuvat voivat vähentää täsmälleen samat kulut. Artikla 41 ei tee eroa asuinpaikan mukaan, ja ulkomailla asuvat jättävät saman Anexo F -liitteen. Väitteet, että ulkomailla asuvat eivät saa ”mitään vähennyksiä”, sekoittavat kaksi asiaa. Henkilökohtaiset verohyvitykset (terveys-, koulutus- ja vastaavista kuluista) on yleensä tarkoitettu maassa asuville. Tämän oppaan kiinteistökulut eivät ole henkilökohtaisia verohyvityksiä.

Tappiot ja niiden siirtäminen

Jos kulunne ovat jonakin vuonna vuokraa suuremmat esimerkiksi suurten korjausten tai vuokralaisten välissä vietetyn vuoden vuoksi, luokan F tulos on negatiivinen. CIRS:n 55 artiklan nojalla voitte siirtää tappion seuraaville kuudelle vuodelle. Sen voi vähentää vain tulevista luokan F tuloista, eikä teidän tarvitse valita englobamento-menettelyä tätä varten. Menetätte oikeuden, jos kyseiset kiinteistöt eivät tuota vuokratuloa vähintään 36 kuukauden ajan, peräkkäin tai ei, kulua seuraavien viiden vuoden aikana.

Laskuesimerkki

Asutte ulkomailla ja vuokraatte asuntoa Portossa 1 200 eurolla kuukaudessa pelkästään asumiskäyttöön tehdyllä vuokrasopimuksella. Se on 14 400 € vuodelta 2026, ja sitä verotetaan 10 %:n verokannalla.

Verotettava nettovuokra on 14 400 € − 3 467 € = 10 933 €. Vero 10 %:n verokannalla on 1 093 €, kun se ilman vähennyksiä olisi 1 440 €. Jos vuokraa verotettaisiin 25 %:n verokannalla, samat kulut pienentäisivät veroa 3 600 eurosta 2 733 euroon.

Tarkistuslista

• Pyytäkää jokaiselta toimittajalta lasku, jossa on NIF-tunnisteenne ja kiinteistön osoite.
• Säilyttäkää laskut kiinteistöittäin ja vuosittain. Tarkistakaa ne e-Fatura-palvelussa.
• Pitäkää korjaukset erillään perusparannuksista ja kodinkoneista.
• Merkitkää muistiin ennen vuokrasuhteen alkamista tehtyjen töiden päivämäärä 24 kuukauden sääntöä varten.
• Säilyttäkää IMI:n, leimaveron ja AIMI:n maksutositteet.
• Jättäkää Modelo 3 ja Anexo F 1.4.–30.6. välisenä aikana. Siirtäkää mahdollinen tappio eteenpäin ja seuratkaa kuuden vuoden rajaa.