Despesas dedutíveis aos rendimentos prediais em Portugal para senhorios

Em Portugal, o imposto sobre o arrendamento de longa duração incide sobre o valor líquido: as rendas recebidas no ano menos as despesas efetivamente pagas para as obter. Entre os custos dedutíveis contam-se o IMI, as quotas de condomínio, as obras de conservação e manutenção, o seguro de renda, o imposto do selo sobre o contrato, o certificado energético e as comissões da mediação imobiliária. Não pode deduzir os juros do crédito à habitação, as amortizações, o mobiliário, os eletrodomésticos, a decoração nem o AIMI. As regras são as mesmas para proprietários residentes em Portugal e no estrangeiro, e aplicam-se tanto à taxa de 10% como à de 25%.

A regra base

As rendas são rendimentos prediais («Categoria F»). O artigo 41.º do Código do IRS (CIRS) permite deduzir, por cada prédio, «todos os gastos efetivamente suportados e pagos» para obter ou garantir as rendas. Aplicam-se quatro condições:

• Foi o senhorio a pagar. Um custo pago pelo inquilino ou pelo condomínio não conta, tal como não conta um custo faturado mas ainda não pago.
• Diz respeito a esse prédio. As despesas apuram-se prédio a prédio e por cada fração autónoma.
• Pertence ao ano certo. Deduz um custo no ano em que o paga, relativamente ao período em que o imóvel esteve arrendado.
• Pode comprová-lo. O artigo 41.º, n.º 9, exige prova documental, normalmente uma fatura emitida com o seu número de contribuinte (NIF).

A lei prevê expressamente duas exclusões. Em primeiro lugar, os encargos financeiros, as depreciações e as despesas com mobiliário, eletrodomésticos e artigos de conforto ou decoração. Em segundo lugar, o AIMI (adicional ao IMI, o imposto adicional sobre patrimónios imobiliários de valor elevado).

O que pode deduzir

Algumas notas sobre estas rubricas:

• IMI. Na informação vinculativa 1115/2017, a Autoridade Tributária (AT) aceitou o IMI e as quotas de condomínio do ano inteiro relativos a um apartamento arrendado a partir de outubro. Não os reduziu aos meses em que o apartamento esteve arrendado. O IMI pago num ano em que o prédio não gerou rendas tributáveis não pode ser deduzido.
• Quotas de condomínio. Se for proprietário de vários apartamentos no mesmo prédio, os encargos comuns repartem-se segundo a permilagem fixada no título constitutivo da propriedade horizontal.
• Seguros. Conta o seguro do edifício que a lei torna obrigatório. Para apartamentos, é o seguro contra o risco de incêndio. O seguro de renda também conta. Na informação vinculativa 1115/2017, a AT recusou uma apólice multirriscos habitação facultativa, por ser opcional. Conte com que o prémio desse tipo de cobertura seja contestado.
• Obras de conservação e manutenção. A AT considera conservação qualquer obra que mantenha o edifício no seu estado existente: restauro, reparação e limpeza. A manutenção inclui elevadores, porteiro, limpeza, iluminação e aquecimento central nas partes comuns, bem como os prémios do seguro do edifício. Na informação vinculativa 4074/2017, a AT aceitou a substituição de uma sanita e uma inspeção de segurança do gás à placa e à caldeira. Na informação vinculativa 1115/2017, aceitou a reparação ou substituição de portas interiores, janelas, roupeiros embutidos e bancadas de cozinha.

O que não pode deduzir

• Juros do crédito à habitação e encargos bancários. São encargos financeiros, excluídos expressamente. Isto surpreende muitos proprietários de países onde os juros são a maior dedução.
• Mobiliário, eletrodomésticos e decoração. Estão excluídos mesmo que a casa seja arrendada mobilada. A AT recusou uma placa a gás nova, um forno encastrado, lâmpadas LED e a reparação de um esquentador existente, porque um esquentador conta como eletrodoméstico.
• Depreciações do edifício ou do seu recheio.
• AIMI. Não pode ser deduzido às rendas. Pode, no entanto, ser abatido ao próprio imposto (ver abaixo).
• Benfeitorias. As obras que acrescentam valor ou melhoram o imóvel não são reparações. Na informação vinculativa 23775 (dezembro de 2023), a AT tratou os painéis solares como uma benfeitoria e não como manutenção. Esses custos podem, em vez disso, reduzir o imposto sobre as mais-valias na venda, se tiverem sido feitos nos 12 anos anteriores à venda (art. 51.º do CIRS).
• Ligação dos serviços de água, luz e gás antes da entrada do inquilino. A AT recusou estes custos na informação vinculativa 4074/2017.
• Despesas com imóveis subarrendados. O sublocador não pode deduzir nada (art. 41.º, n.º 6).

Há custos relativamente aos quais não encontrámos uma posição clara da AT. Incluem-se a água, a eletricidade ou a internet que pague ao abrigo do contrato, os honorários de contabilidade, os honorários de um representante fiscal e as custas judiciais para recuperar rendas. Alguns consultores aceitam os consumos quando o contrato os põe a cargo do senhorio e o seu reembolso é declarado como renda. Guarde a fatura e confirme com o seu contabilista antes de os deduzir.

Prazos: antes da primeira renda e depois do fim do contrato

• A regra dos 24 meses. Pode também deduzir as obras de conservação e manutenção pagas nos 24 meses anteriores ao início do contrato, desde que o imóvel não tenha sido afeto a outro fim que não o arrendamento nesse intervalo (art. 41.º, n.º 7). Esta regra abrange apenas obras de conservação e manutenção. Não abrange o IMI nem as quotas de condomínio anteriores ao arrendamento. Estes custos são declarados no ano em que o contrato começa, em colunas próprias do Anexo F que pedem o mês de início e o mês do primeiro pagamento. Só são elegíveis os custos pagos depois de 1 de janeiro de 2015.
• Enquanto o imóvel está arrendado. As instruções do Anexo F limitam as deduções aos custos pagos «relativos ao período em que o prédio esteve arrendado».
• Entre inquilinos e depois do fim do contrato. Não há regra específica para obras feitas depois da saída de um inquilino. Se voltar a arrendar, as obras feitas no intervalo cabem nos 24 meses anteriores ao novo contrato. Se deixar definitivamente de arrendar, para vender ou para lá viver, os custos posteriores deixam de ser despesas da Categoria F.
• Viver noutro lado. Desde setembro de 2024 (Decreto-Lei 57/2024), pode, em certos casos, deduzir a renda que paga pela sua própria casa. Aplica-se quando o imóvel que agora arrenda foi a sua habitação própria e permanente durante pelo menos 12 meses, se mudou para mais de 100 km de distância e ambos os contratos estão comunicados à AT (art. 41.º, n.º 8).

Faturas com o seu NIF e o e-Fatura

Cada despesa precisa de uma fatura ou recibo válido. Peça aos fornecedores que indiquem o seu NIF português em todas as faturas. Peça-lhes também que indiquem o endereço do imóvel, ou o próprio imóvel. Na informação vinculativa 1115/2017, a AT recusou uma fatura de pintura porque mostrava apenas o endereço da residência do proprietário e não identificava o apartamento pintado. Nos imóveis pertencentes a uma herança indivisa, as faturas devem ser emitidas em nome da herança com o endereço do imóvel, e o custo é depois repartido entre os herdeiros (informação vinculativa 661/2018).

As faturas emitidas com o seu NIF aparecem na área e-Fatura do Portal das Finanças. Use-a para verificar se cada fatura lá está e está correta. O Anexo F não preenche estes custos por si, por isso é o próprio que soma e inscreve os totais. Guarde os documentos durante todo o prazo em que a AT pode rever a declaração, e por mais tempo enquanto estiver a reportar um prejuízo.

Inscrever as despesas no Anexo F

Declara as rendas e as despesas todos os anos na declaração de IRS Modelo 3, Anexo F, entre 1 de abril e 30 de junho do ano seguinte. Cada imóvel e cada contrato têm a sua própria linha. No modelo em vigor desde janeiro de 2025, as colunas de despesas são:

1. Conservação e manutenção
2. Condomínio
3. IMI, tal como pago no ano
4. Imposto do selo
5. Taxas autárquicas
6. Outros, para outras despesas admitidas pelo art. 41.º, como o seguro de renda, as comissões de mediação e o certificado energético
7. Obras anteriores ao arrendamento, ao abrigo da regra dos 24 meses: o mês de início do contrato, o mês do primeiro pagamento e o total

Se pagou AIMI relativo a imóveis arrendados, indique-o separadamente no Quadro 9. A AT deduz esse valor à coleta (art. 135.º-I do CIMI), até à parte do imposto correspondente aos rendimentos prediais. Isto aplica-se quer seja tributado a uma taxa autónoma, quer opte pelo englobamento (tributação às taxas progressivas).

A declaração de 2026 (entregue em 2027) será a primeira a incluir a nova taxa de 10%. O modelo pode mudar, por isso consulte as instruções quando forem publicadas.

Taxas autónomas, englobamento e não residentes

A taxa de 10% do artigo 45.º-C do Estatuto dos Benefícios Fiscais aplica-se de 2026 a 2029. Altera apenas a taxa. Não altera a forma de apurar o rendimento tributável. O mesmo vale para a taxa de 25%, para as taxas reduzidas dos contratos de longa duração e para o englobamento. Em todos os casos, a taxa aplica-se às rendas deduzidas das despesas do art. 41.º. A 10%, cada 100 € de custo dedutível poupa-lhe 10 € de imposto; a 25%, poupa 25 €.

Os não residentes podem deduzir exatamente as mesmas despesas. O artigo 41.º não faz qualquer distinção em função da residência, e os não residentes entregam o mesmo Anexo F. As afirmações de que os não residentes «não têm deduções» confundem duas coisas. As deduções pessoais à coleta (despesas de saúde, educação e semelhantes) destinam-se, em geral, a residentes. As despesas com imóveis tratadas neste guia não são deduções pessoais à coleta.

Prejuízos e o seu reporte

Se num ano as despesas forem superiores às rendas, por exemplo devido a grandes obras ou a um ano passado entre inquilinos, a Categoria F apresenta um resultado negativo. Nos termos do art. 55.º do CIRS, pode reportar esse prejuízo para os seis anos seguintes. Só pode ser deduzido a rendimentos futuros da Categoria F, e não precisa de optar pelo englobamento para o fazer. Perde esse direito se os imóveis em causa não gerarem rendas durante pelo menos 36 meses, seguidos ou não, nos cinco anos seguintes ao ano da despesa.

Um exemplo prático

Vive no estrangeiro e arrenda um apartamento no Porto por 1200 € por mês, com um contrato exclusivamente habitacional. São 14 400 € em 2026, tributados a 10%.

O rendimento líquido tributável é de 14 400 € − 3467 € = 10 933 €. O imposto a 10% é de 1093 €, contra 1440 € se não deduzisse nada. Se as rendas fossem tributadas a 25%, as mesmas despesas reduziriam o imposto de 3600 € para 2733 €.

Lista de verificação

• Peça a cada fornecedor uma fatura com o seu NIF e o endereço do imóvel.
• Guarde as faturas por imóvel e por ano. Confira-as no e-Fatura.
• Separe as obras de conservação das benfeitorias e dos eletrodomésticos.
• Anote a data de quaisquer obras feitas antes do início de um contrato, para a regra dos 24 meses.
• Guarde os comprovativos de pagamento do IMI, do imposto do selo e do AIMI.
• Entregue o Modelo 3 com o Anexo F entre 1 de abril e 30 de junho. Reporte eventuais prejuízos e controle o limite de seis anos.