Atskaitāmie izdevumi no Portugāles īres ienākumiem izīrētājiem

Portugālē nodoklis par ilgtermiņa īri tiek aprēķināts no neto summas: gadā saņemtās īres maksas, no kuras atskaitīti faktiski samaksātie izdevumi, kas bija nepieciešami tās gūšanai. Atskaitāmās izmaksas ietver IMI, daudzdzīvokļu mājas maksājumus, remontu un uzturēšanu, īres nemaksāšanas apdrošināšanu, zīmognodevu par īres līgumu, energosertifikātu un īres aģentūras komisiju. Jūs nevarat atskaitīt hipotēkas procentus, nolietojumu, mēbeles, sadzīves tehniku, dekorāciju vai AIMI. Noteikumi ir vienādi īpašniekiem, kas dzīvo Portugālē un ārzemēs, un tie attiecas gan uz 10 %, gan uz 25 % likmi.

Pamatnoteikums

Īres ienākumi ir rendimentos prediais (ienākumi no nekustamā īpašuma, “F kategorija”). IRS kodeksa (CIRS) 41. pants ļauj katram īpašumam atskaitīt “visus faktiski segtos un samaksātos izdevumus”, kas nepieciešami īres ienākumu gūšanai vai nodrošināšanai. Ir spēkā četri nosacījumi:

• Jūs to samaksājāt. Izmaksas, ko samaksāja īrnieks vai dzīvokļu īpašnieku kopība, netiek ņemtas vērā, tāpat kā izmaksas, par kurām Jums izrakstīts rēķins, bet kuras vēl neesat samaksājis.
• Tās attiecas uz konkrēto īpašumu. Izdevumus aprēķina katram īpašumam atsevišķi un katrai atsevišķai vienībai (fração).
• Tās attiecas uz pareizo gadu. Izmaksas atskaita gadā, kurā tās samaksājat, par periodu, kurā īpašums ir izīrēts.
• Jūs to varat pierādīt. 41. panta 9. punkts prasa dokumentāru pierādījumu, parasti rēķinu (fatura), kas izrakstīts uz Jūsu nodokļu maksātāja numuru (NIF).

Likumā ierakstīti divi izņēmumi. Pirmkārt, finansēšanas izmaksas, nolietojums, kā arī mēbeles, sadzīves tehnika un komforta vai dekorācijas priekšmeti. Otrkārt, AIMI (adicional ao IMI, papildu īpašuma nodoklis lieliem īpašumu portfeļiem).

Ko var atskaitīt

Dažas piezīmes par šīm pozīcijām:

• IMI. Atzinumā 1115/2017 Autoridade Tributária (nodokļu administrācija, AT) atzina visa gada IMI un daudzdzīvokļu mājas maksājumus par dzīvokli, kas izīrēts no oktobra. Tā nesamazināja tos līdz mēnešiem, kuros dzīvoklis bija izīrēts. IMI, kas samaksāts gadā, kurā īpašums nav devis ar nodokli apliekamus īres ienākumus, atskaitīt nevar.
• Daudzdzīvokļu mājas maksājumi. Ja Jums pieder vairāki dzīvokļi vienā ēkā, kopīgos maksājumus sadala atbilstoši permilagem (īpašuma daļai) dzīvokļu īpašuma aktā.
• Apdrošināšana. Tiek ņemta vērā ēkas apdrošināšana, ko nosaka likums kā obligātu. Dzīvokļiem tā ir ugunsgrēka apdrošināšana. Tiek ņemta vērā arī īres nemaksāšanas apdrošināšana. Atzinumā 1115/2017 AT atteicās atzīt brīvprātīgu mājokļa apdrošināšanu pret dažādiem riskiem, jo tā nav obligāta. Rēķinieties, ka šāda veida apdrošināšanas prēmija var tikt apstrīdēta.
• Remonts un uzturēšana. AT par saglabāšanu uzskata jebkurus darbus, kas uztur ēku esošajā stāvoklī: atjaunošanu, remontu un tīrīšanu. Uzturēšana ietver liftus, sētnieku, uzkopšanu, apgaismojumu un centrālapkuri koplietošanas telpās, kā arī ēkas apdrošināšanas prēmijas. Atzinumā 4074/2017 AT atzina tualetes nomaiņu un plīts un apkures katla gāzes drošības pārbaudi. Atzinumā 1115/2017 tā atzina iekšdurvju, logu, iebūvēto skapju un virtuves darba virsmu remontu vai nomaiņu.

Ko nevar atskaitīt

• Hipotēkas procentus un bankas komisijas. Tās ir finansēšanas izmaksas, kas izslēgtas tieši. Tas pārsteidz daudzus īpašniekus no valstīm, kurās procenti ir lielākais atskaitījums.
• Mēbeles, sadzīves tehniku un dekorāciju. Tās ir izslēgtas pat tad, ja mājoklis tiek izīrēts mēbelēts. AT ir atteikusies atzīt jaunu gāzes plīti, iebūvētu cepeškrāsni, LED spuldzes un esoša ūdens sildītāja remontu, jo ūdens sildītājs tiek uzskatīts par sadzīves tehniku.
• Ēkas vai tās iekārtas nolietojumu.
• AIMI. To nevar atskaitīt no īres ienākumiem. Tomēr to var ieskaitīt pašā nodoklī (skatīt tālāk).
• Uzlabojumus. Darbi, kas palielina īpašuma vērtību vai to modernizē, nav remonts. Atzinumā 23775 (2023. gada decembris) AT saules paneļus uzskatīja par uzlabojumu, nevis uzturēšanu. Šādas izmaksas tā vietā var samazināt kapitāla pieauguma nodokli, pārdodot īpašumu, ja tās veiktas 12 gadu laikā pirms pārdošanas (CIRS 51. pants).
• Komunālo pakalpojumu pieslēgšanu pirms īrnieka ievākšanās. AT atteicās atzīt šīs izmaksas atzinumā 4074/2017.
• Izdevumus par apakšīrē nodotu īpašumu. Apakšizīrētājs neko nevar atskaitīt (41. panta 6. punkts).

Par dažām izmaksām mēs neatradām skaidru AT nostāju. Tās ietver ūdeni, elektrību vai internetu, ko maksājat saskaņā ar līgumu, grāmatvedības pakalpojumus, nodokļu pārstāvja atlīdzību un juridiskās izmaksas par īres maksas piedziņu. Daži konsultanti atzīst komunālos pakalpojumus, ja līgums tos uzliek izīrētājam un pārrēķinātā summa tiek deklarēta kā īres maksa. Saglabājiet rēķinu un pirms to pieteikšanas konsultējieties ar savu grāmatvedi.

Laiks: pirms pirmās īres maksas un pēc īres līguma beigām

• 24 mēnešu noteikums. Jūs varat atskaitīt arī remonta un uzturēšanas darbus, kas samaksāti 24 mēnešu laikā pirms īres līguma sākuma, ja vien īpašums starplaikā netika izmantots nekam citam kā izīrēšanai (41. panta 7. punkts). Šis noteikums attiecas tikai uz saglabāšanas un uzturēšanas darbiem. Tas neattiecas uz IMI vai daudzdzīvokļu mājas maksājumiem pirms izīrēšanas. Šīs izmaksas piesakāt gadā, kurā sākas īres līgums, Anexo F atsevišķās ailēs, kurās jānorāda sākuma mēnesis un pirmā maksājuma mēnesis. Atbilst tikai izmaksas, kas samaksātas pēc 2015. gada 1. janvāra.
• Kamēr īpašums ir izīrēts. Anexo F norādījumi ierobežo atskaitījumus ar izmaksām, kas samaksātas “par periodu, kurā īpašums bija izīrēts”.
• Starp īrniekiem un pēc īres līguma beigām. Nav atsevišķa noteikuma par darbiem, kas veikti pēc īrnieka aiziešanas. Ja izīrējat atkārtoti, darbi starplaikā ietilpst 24 mēnešos pirms jaunā īres līguma. Ja pārtraucat izīrēšanu pavisam, lai pārdotu vai pats ievāktos, vēlākās izmaksas vairs nav F kategorijas izdevumi.
• Dzīvošana citur. Kopš 2024. gada septembra (Decreto-Lei 57/2024) dažos gadījumos varat atskaitīt īres maksu, ko maksājat par savu mājokli. Tas attiecas uz gadījumiem, kad īpašums, ko tagad izīrējat, vismaz 12 mēnešus bija Jūsu pastāvīgā dzīvesvieta, Jūs pārcēlāties vairāk nekā 100 km tālāk un abi īres līgumi ir reģistrēti AT (41. panta 8. punkts).

Rēķini ar Jūsu NIF un e-Fatura

Katram izdevumam nepieciešams derīgs rēķins vai kvīts. Lūdziet piegādātājus katrā rēķinā norādīt Jūsu Portugāles NIF. Lūdziet arī norādīt īpašuma adresi vai pašu īpašumu. Atzinumā 1115/2017 AT atteicās atzīt krāsošanas darbu rēķinu, jo tajā bija norādīta tikai īpašnieka dzīvesvietas adrese un nebija identificēts nokrāsotais dzīvoklis. Īpašumam, kas pieder nesadalītam mantojumam (herança indivisa), rēķini jāizraksta mantojuma masai uz īpašuma adresi, un izmaksas pēc tam sadala starp mantiniekiem (atzinums 661/2018).

Rēķini, kas izrakstīti uz Jūsu NIF, parādās Portal das Finanças sadaļā e-Fatura. Izmantojiet to, lai pārbaudītu, vai katrs rēķins tur ir un ir pareizs. Anexo F šīs izmaksas neaizpilda automātiski, tāpēc kopsummas saskaitāt un ievadāt paši. Glabājiet dokumentus tik ilgi, kamēr AT var pārbaudīt deklarāciju, un ilgāk, ja pārnesat zaudējumus.

Izdevumu norādīšana Anexo F

Īres ienākumus un izdevumus Jūs katru gadu deklarējat IRS deklarācijā Modelo 3, Anexo F, no nākamā gada 1. aprīļa līdz 30. jūnijam. Katram īpašumam un īres līgumam ir sava rinda. Veidlapā, kas tiek izmantota kopš 2025. gada janvāra, izdevumu ailes ir šādas:

1. Saglabāšana un uzturēšana (conservação e manutenção)
2. Daudzdzīvokļu māja (condomínio)
3. IMI, kā samaksāts gadā
4. Zīmognodeva (imposto do selo)
5. Pašvaldības nodevas (taxas autárquicas)
6. Citi (outros) – citi 41. pantā atļautie izdevumi, piemēram, īres apdrošināšana, aģentūras komisija un energosertifikāts
7. Darbi pirms izīrēšanas saskaņā ar 24 mēnešu noteikumu: īres līguma sākuma mēnesis, pirmā maksājuma mēnesis un kopsumma

Ja par izīrētiem īpašumiem esat samaksājis AIMI, norādiet to atsevišķi Quadro 9. AT to ieskaitīs Jūsu nodoklī (CIMI 135.-I pants) līdz tai nodokļa daļai, kas attiecas uz Jūsu īres ienākumiem. Tas attiecas gan uz gadījumiem, kad Jums piemēro vienoto likmi, gan uz gadījumiem, kad izvēlaties englobamento (aplikšanu ar progresīvām likmēm).

Deklarācija par 2026. gadu (iesniedzama 2027. gadā) būs pirmā, kurā iekļauta jaunā 10 % likme. Veidlapa var mainīties, tāpēc, kad norādījumi tiks publicēti, pārbaudiet tos.

Vienotās likmes, englobamento un nerezidenti

10 % likme saskaņā ar Estatuto dos Benefícios Fiscais (Nodokļu atvieglojumu statūtu) 45.-C pantu ir spēkā no 2026. līdz 2029. gadam. Tā maina tikai likmi. Tā nemaina to, kā tiek aprēķināta apliekamā summa. Tas pats attiecas uz 25 % likmi, zemākajām likmēm ilgtermiņa īres līgumiem un englobamento. Visos gadījumos likmi piemēro īres ienākumiem, no kuriem atskaitīti 41. panta izdevumi. Pie 10 % likmes katri 100 € atskaitāmo izmaksu ietaupa 10 € nodokļa; pie 25 % – 25 €.

Nerezidenti var atskaitīt tieši tādus pašus izdevumus. 41. pants nenošķir pēc rezidences, un nerezidenti iesniedz to pašu Anexo F. Apgalvojumi, ka nerezidentiem “nav nekādu atskaitījumu”, jauc divas lietas. Personiskie nodokļa atvieglojumi (par veselības, izglītības un līdzīgām izmaksām) parasti paredzēti rezidentiem. Šajā ceļvedī aplūkotie īpašuma izdevumi nav personiskie nodokļa atvieglojumi.

Zaudējumi un to pārnešana

Ja Jūsu izdevumi kādā gadā pārsniedz īres ienākumus, piemēram, lielu remontu vai starp īrniekiem pavadīta gada dēļ, F kategorijā rodas negatīvs rezultāts. Saskaņā ar CIRS 55. pantu šo zaudējumu var pārnest uz nākamajiem sešiem gadiem. To var ieskaitīt tikai pret nākotnes F kategorijas ienākumiem, un, lai to izdarītu, Jums nav jāizvēlas englobamento. Jūs zaudējat šīs tiesības, ja attiecīgie īpašumi piecu gadu laikā pēc izdevumu gada vismaz 36 mēnešus, secīgi vai ne, nedod īres ienākumus.

Aprēķina piemērs

Jūs dzīvojat ārzemēs un izīrējat dzīvokli Portu par 1200 € mēnesī ar īres līgumu tikai dzīvošanai. Tas ir 14 400 € par 2026. gadu, kas tiek aplikti ar 10 % likmi.

Neto apliekamie īres ienākumi ir 14 400 € − 3467 € = 10 933 €. Nodoklis pēc 10 % likmes ir 1093 €, salīdzinot ar 1440 €, ja neko neatskaitītu. Ja īres ienākumiem piemērotu 25 % likmi, tie paši izdevumi samazinātu nodokli no 3600 € līdz 2733 €.

Kontrolsaraksts

• Lūdziet katram piegādātājam rēķinu ar Jūsu NIF un īpašuma adresi.
• Glabājiet rēķinus par katru īpašumu un katru gadu. Pārbaudiet tos e-Fatura.
• Nošķiriet remontu no uzlabojumiem un sadzīves tehnikas.
• 24 mēnešu noteikuma vajadzībām pierakstiet datumu visiem darbiem, kas veikti pirms īres līguma sākuma.
• Saglabājiet IMI, zīmognodevas un AIMI maksājumu apliecinājumus.
• Iesniedziet Modelo 3 ar Anexo F no 1. aprīļa līdz 30. jūnijam. Pārnesiet zaudējumus un sekojiet sešu gadu termiņam.